臺灣新竹地方法院民事判決 八十八年度訴字第三九五號
原 告 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 林保南
即林敬堯 住
右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬零玖仟柒佰柒拾伍元，及自民國八十八年五月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣叁萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
被告應給付原告新台幣（下同）五十二萬四千三百元，及自支付命令送達翌日（ 即民國八十八年五月二十七日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並 陳明願供擔保聲請宣告假執行。
二、陳述：
被告於民國八十年四月三十日，就原告所有坐落新竹縣竹東鎮○○○段三三九地 號內之部分土地，與原告訂立買賣契約。由於上開土地地目為田，且編定為農牧 用地而無法分割，兩造同意待日後得分割時始辦理土地登記相關事宜。又被告欲 於所購之土地上建築農舍房屋，故契約訂明建築房屋之基地部分（下稱建地）， 每坪按二萬五千二百元計算，未建築之空地，則依每坪一萬五千元計價。嗣被告 出資於上開土地上興建農舍房屋（即門牌為新竹縣竹東鎮○○路○段二九五巷四 三弄十五號、十七號、十九號、二一號），經本院委請新竹縣竹東地政事務所測 量結果，如附圖Ａ、Ｂ所示建築物及雨棚所占面積各為四八三‧四八平方公尺及 八五‧六六平方公尺，又前者、後者應分別按建地、空地之計算方式計價，準此 ，本件建地價款為三百六十八萬五千五百元，空地部分三十八萬八千八百元，土 地買賣總價四百零七萬四千三百元。詎被告僅支付三百五十五萬元，尚積欠五十 二萬四千三百元，經催索猶未置理，依約原告自得請求被告如數給付，並自八十 八年五月二十七日起加計法定遲延利息。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）系爭契約雖訂有「建築房屋基地玖拾壹坪」之文句，然亦有「以實測面積為準 」之約定，當不得遽認被告所購建地僅九十一坪，反置實際建築面積不顧。實 則被告於所建農舍領得使用執照前，在房屋前、後方空地均自行增建，倘增建 部分按空地計價，顯不合理，兩造亦無須約定「以實測面積為準」。（二）原告從未承諾就系爭土地為被告設定抵押權，被告所稱因原告未配合辦理抵押 權設定，故未支付尾款云云，並無依據。
四、證據：提出買賣契約書、存證信函影本、實測圖影本各一份為證，並聲請至現場 勘驗測量。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）兩造就建地約定為九十一坪，空地部分依實測為準，均於契約中記載詳明。系 爭由被告出資、以原告為起造人名義所興建之農舍房屋（即門牌為新竹縣竹東 鎮○○路○段二九五巷四三弄十五號、十七號、十九號、二一號），其建築面 積不論採認使用執照所載之二八六‧四○平方公尺或卷附地籍現況配置圖記載 之二九七‧四四平方公尺，均未超過九十一坪，足見被告確依約於九十一坪建 地上建築，是本件買賣標的應按每坪二萬五千二百元計算者僅九十一坪而已， 從而，附圖Ａ、Ｂ所示之加總面積扣除九十一坪後，方係實測後之空地面積。 原告主張附圖Ａ所示四八三‧四八平方公尺均為建地，須依二萬五千二百元計 算，顯有誤會。至於被告領得使用執照後，雖因感於使用空間不足而在所購空 地上有所增建，惟增建過程原告始終知悉，亦曾口頭表示同意，事隔七年豈有 將增建部分坐落之空地硬指為建地，試圖以建地價格索求之理？又該增建部分 縱令與契約不符，亦只能以違建論處，尚不容一地二價。（二）系爭土地買賣總價三百六十五萬九千七百元七十五元，被告業已支付三百五十 五萬元，雖有十萬零九千七百七十五元尾款尚未付清，然係導因於原告未依約 設定土地抵押權，原告既違約在先，被告自無須支付尾款。三、證據：提出戶籍謄本、買賣契約書、使用執照存根影本、付款明細影本各一份， 收據二紙為證，並聲請向彰化商業銀行竹東分行調閱票據紀錄。丙、本院依職權向新竹縣政府建設局函調「八十一竹鎮建字第二十號」建照執照之建 築物平面圖影本、立面圖影本及地籍現況配置圖影本。 理 由
一、原告主張兩造於八十年四月三十日，就坐落新竹縣竹東鎮○○○段三三九地號內 之部分土地訂立買賣契約，因被告欲於所購之土地上建築農舍房屋，故契約中就 建地與空地，分別訂明計價方式，現依測量結果，被告房屋合法建築以及增建部 分坐落之基地，其位置面積如附圖Ａ所示，所購空地則如附圖Ｂ所示，準此，系 爭建地價款應係三百六十八萬五千五百元，空地部分三十八萬八千八百元，總價 為四百零七萬四千三百元，被告尚積欠五十二萬四千三百元尾款未付，爰依買賣 之法律關係請求被告如數給付，並自八十八年五月二十七日起加計法定遲延利息 。被告對於兩造訂有前述之買賣契約並不爭執，惟辯稱契約載明建地為九十一坪 ，締約後其出資所建之農舍房屋，不論依據使用執照或地籍現況配置圖之記載， 建築面積均未逾九十一坪，故建地價款應係二百二十九萬三千二百元，嗣後其雖 另為增建，然均於所購空地上為之，縱有違章情形，尚不得以建地價格計算，是 附圖Ａ、Ｂ所示之加總面積扣除九十一坪後方為兩造買賣之空地面積；又原告違 約在先，未依約設定土地抵押權，故拒絕支付尾款十萬零九千七百七十五元云云 。
二、兩造對於八十年四月三十日，渠等就坐落新竹縣竹東鎮○○○段三三九地號內之
部分土地訂立買賣契約，因該土地地目為田，且編定為農牧用地致無法分割，雙 方同意待日後得分割時始辦理土地登記相關事宜，又被告欲於所購土地上建築農 舍房屋，故約定建地部分每坪按二萬五千二百元計算，空地依每坪一萬五千元計 價，嗣後被告即出資、以原告名義為起造人，在上開土地上興建門牌為新竹縣竹 東鎮○○路○段二九五巷四三弄十五號、十七號、十九號、二一號等農舍房屋， 其建築面積依據使用執照之記載係二八六‧四○平方公尺，如依地籍現況配置圖 之記載則為二九七‧四四平方公尺，除此部份合法建築外，被告於所購空地上另 有未依建築法規增建之建物，今買賣標的之現狀，經本院委請新竹縣竹東地政事 務所測量結果，如附圖Ａ、Ｂ所示各有面積為四八三‧四八平方公尺、八五‧六 六平方公尺之建築物及雨棚，又被告業已支付三百五十五萬元價款等事實，均不 爭執，且有卷附買賣契約書、使用執照存根影本、「八十一竹鎮建字第二十號」 建照執照之建築物平面圖影本、立面圖影本、地籍現況配置圖影本附卷可稽，系 爭買賣標的現狀並經本院到場勘驗屬實，有本院勘驗筆錄及新竹縣竹東地政事務 所土地複丈成果圖（即附圖）在卷足憑，職是，前揭事實洵堪信為實在。三、查被告所購之新竹縣竹東鎮○○○段三三九地號部分土地，雖因地目為田，且編 定為農牧用地致無法分割，原告現無從辦理分割暨所有權移轉登記、履踐出賣人 義務，然兩造於買賣契約書、特約事項第一條業已明定當無法分割之情形除去後 ，原告始為給付，揆諸民法第二百四十六條第一項但書規定，系爭買賣契約仍為 有效，合先敘明。
四、次查，兩造對於本件爭執事項有二：建地應以九十一坪為斷，抑或不區分建築物 合法與否，而以被告實際建築之面積為準？其次，被告就其自認未付之尾款十萬 零九千七百七十五元主張同時履行抗辯，有無理由？五、就建地面積之認定方面，經細繹卷附買賣契約書，其上就不動產標示以及特約事 項第五條均以手寫方式載明：「竹東鎮○○段地號三三九內土地建築房屋基地玖 拾壹坪（農舍），每坪以新台幣貳萬伍仟貳佰元正計算，未建築空地每坪以新台 幣壹萬伍仟元正計算，以實測面積為準，詳細位置如後附圖」、「本約出賣玖拾 壹坪建地（興建房屋部分），乙方（即原告）應負責於民國80年5月12日以前取 得建照。甲方（即被告）建物完工後，乙方應於二個月內負責取得使用執照，並 將地上建物過戶與甲方所指定之名義，否則願依本約第十條之規定處理，不得異 議」等文句，又契約書附圖亦有手寫「紅線內91坪」，此揭文句上復均有兩造與 賣方連帶保證人之印文，經詢以契約書中手寫文字為何人所為，兩造均稱係代書 於渠等面前書寫，渠等無意見後始簽名（見八十九年十月三十日言詞辯論筆錄） 。綜合上情以觀，前揭契約條款就買賣建地為九十一坪、僅空地須實際測量等情 均記載詳明，復以手寫、並於文字上蓋印之方式用昭慎重，另參酌最高法院十七 年上字第一一一八號「解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約 之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文 字而更為曲解」之判例意旨，堪認本件買賣標的中，建地部分為九十一坪。再者 ，兩造對於附圖Ａ、Ｂ所示面積即為系爭契約之總買賣標的面積均不爭執，從而 ，系爭買賣之空地面積應為八一‧一七坪，計算方式如下： （483.48+85.68）x0.3025-91=81.17（小數點後第二位四捨五入）。是被告前揭
所辯，即屬可採。至於被告於締約後在空地上違章建築之增建部分，雖得報請主 管機關依相關行政法規處理，然尚不得僅憑被告此一事後之單方行為，遽認契約 文義或兩造之締約真意有所變更，進而認為被告買受之建地亦隨之擴增。六、依前述買賣標的面積與單價計算結果，本件建地價款為二百二十九萬三千二百元 （91x25200=0000000），空地價款一百二十一萬七千五百五十元（81.17x15000 ＝0000000），總價應為三百五十一萬零七百五十元。惟被告先後以書狀、言詞 自認系爭土地買賣總價係三百六十五萬九千七百元七十五元，尚有十萬零九千七 百七十五元尾款未付（見八十八年七月二十一日民事準備書狀、八十九年十月三 十日言詞辯論筆錄），迄言詞辯論終結時均未撤銷此一自認，依民事訴訟法第二 百七十九條第一項之規定，自堪信被告確有十萬零九千七百七十五元之尾款積欠 未償。其次，被告雖以原告就系爭土地未依約設定抵押權為由，拒絕支付尾款， 然原告否認有此約定，系爭買賣契約書亦無任何關於設定抵押之條款，被告對其 所辯復未舉證以實其說，則此一同時履行抗辨事由，實無從採信為真。再者，系 爭契約第三條第四項規定：「尾款及空地款於房屋建築開工後實際測量之面積計 價分參期付清（第一期於開工後一個月內付清第一期款，第二期於開工後三個月 內付清第二期款，殘款於房屋建築完成移轉給甲方名義時交付清楚）」。經查， 被告自承其所建之農舍房屋於七年前完工，原告確依契約所定於建物完工後二個 月內取得使用執照，並將建物過戶與甲方所指定之名義人。職是，系爭買賣尾款 之清償期早已屆至，原告依買賣契約請求被告支付買賣價款，於十萬零九千七百 七十五元範圍及自八十八年五月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息部分即為正當，逾此部分之請求，則乏依據。七、綜上所述，原告基於買賣之法律關係，請求被告給付十萬零九千七百七十五元， 及自八十八年五月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理 由，應予准許，逾此部分之請求，則無依據，應予駁回。八、假執行之宣告：
原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，於其勝訴部分，核無不合，爰酌 定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失 所附麗，不予准許，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十一 日 臺灣新竹地方法院民事第一庭
~B法 官 李珮瑜
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。~B法院書記官 蕭宛琴
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十一 日