臺灣桃園地方法院小額民事判決 104年度壢小字第427號
原 告 陽明商業大樓管理委員會
法定代理人 羅振水
訴訟代理人 楊卓雄
陳坤明
被 告 黃忠堪
訴訟代理人 于同華
被 告 黃仁昶
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105 年8 月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟柒佰柒拾壹元，及自民國一○四年四月八日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍萬柒仟柒佰柒拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行
事實及理由
壹、程序方面
本件原告起訴時之法定代理人原為林枝富，嗣於本院審理中 因改選主任委員而變更為羅振永，有原告所提之105 年度管 理委員會當選公告附卷可憑，且經羅振永具狀聲明承受訴訟 （見本院卷第57頁、第91頁至第92頁），於法並無不合，合 先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：被告黃忠堪、黃仁昶分別係門牌號碼桃園市○○ 區○○路0 段000 號11樓、11樓之1 房屋（下合稱系爭房屋 ）之區分所有權人及住戶，原告則係系爭房屋所在之陽明商 業大樓（下稱系爭大樓）之管理委員會。又被告自民國103 年5 月起至104 年1 月止之9 個月期間（下稱系爭期間）， 本應依系爭大樓103 年3 月18經區分所有權人會議決議訂定 之規約（下稱系爭規約），及原告據系爭規約所訂立之管理 費繳交規定（下稱系爭繳交規定），復依系爭房屋權狀坪數 （含公設）之217 坪，按月繳納以每坪新臺幣（下同）35元 計算之管理費，即系爭房屋每月應繳交管理費7,595 元，詎 被告於系爭期間每月僅繳納1,176 元之管理費，尚積欠原告 57,771元之管理費未清償，屢經催討無果，爰依公寓大廈管 理條例第21條及住戶規約之約定提起本件訴訟等語，並聲明 ：如主文第1 項所示。
二、被告均則以：被告於入住系爭房屋以來，即深受系爭大樓頂 樓漏水之苦，經被告多次向原告反應，原告亦未處理，嗣被
告於95年1 月開始拒絕繳納管理費，經斯時之主任委員即訴 外人曾祥卿親至系爭房屋查看後，確認系爭房屋之漏水確因 系爭大樓之頂樓漏水所致，因而表示被告每月僅須繳交1, 176 元之管理費即可，並徵得當時管理委員會之同意，而被 告於系爭期間已按月繳納1,176 元之管理費，是並無積欠管 理費之情事。再者，被告僅收受系爭規約，而未曾收受系爭 繳交規定，不知該收取標準從何而來。且系爭大樓為住商混 合大樓，而系爭房屋係供住家使用，則原告以辦公室之標準 向被告徵收管理費並未公平，況被告實際使用系爭房屋之面 積為178 平方公尺，原告以217 坪計算管理費，亦有不當等 語，以資抗辯。並均聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其為系爭大樓之管理委員會，被告黃忠堪、黃仁昶 則分別為系爭房屋之區分所有權人及住戶。又被告於系爭期 間每月已繳納管理費1,176 元等情，有公寓大廈管理組織報 備證明、管理費繳納收據等件附卷可證（見104 年度司促字 第4263號卷第29頁、本院卷第33頁至45頁），且為被告所不 爭執，應堪信原告上開主張為真。
四、本院之判斷：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段已定有明文。查，觀諸原告所提系 爭規約第6 條第3 項「管理費之收繳標準：依陽明大樓管理 委員會訂定之『陽明商業大樓管理費收繳標準』繳納」；同 條第4 項「管理費之收繳對象係以區分所有權人為主體，但 可委託承租戶或住戶繳納」之約定，及系爭繳交規定第7 條 約定「管理費收費標準以權狀坪數計算（含公設），並以使 用狀況區分如下：一、一般辦公室：每坪35元。二、特種行 業：每坪暫定35元。三、空戶：每坪25元」之內容，分別有 系爭規約及系爭繳交規定在卷足參（見本院卷第137 頁至第 139 頁、第113 頁至第115 頁），是原告主張被告於系爭期 間，應依系爭房屋權狀坪數（含公設），及按每坪35元計算 且繳納管理費之事實，首應堪認定。
㈡被告雖辯稱其未曾收受系爭繳交規定之相關資料，不知上開 每坪35元之收費標準從何而來等語。惟徵諸系爭規約上開約 定之內容，足認系爭大樓之區分所有權人業已決議授與原告 自行訂定管理費收繳標準之權限，則原告據此訂定系爭繳交 規定並請求被告繳納管理費，自非無憑，且與被告是否收受 系爭繳交規定無涉，是被告上開所辯，尚不影響其應按每坪 35元繳納管理費之認定。被告另辯稱其實際使用系爭房屋之 坪數僅178 坪，是原告以217 坪計算並不公平云云。惟查， 系爭繳交規定已明確規範管理費之收費標準以權狀坪數計算
，且應加計公設，而系爭房屋之坪數包含公設經核算為216. 87坪（計算式詳附表）乙節，有系爭房屋之建物權狀謄本附 卷可佐（見本院卷第129 頁至132 頁），是原告主張被告應 按217 坪計算並繳交管理費，尚非無據，被告前揭抗辯則與 系爭繳交規定之內容有所齟齬，委無足採。至被告另抗辯系 爭房屋之使用用途為住家，不應與辦公室採取相同之收費標 準等詞，有其提出之系爭房屋房屋稅繳款書附卷可查（見本 院卷第49頁），固堪認系爭房屋確供住家使用之事實。惟查 系爭大樓之使用分區為商業區，而系爭房屋之使用用途原為 辦公室各節，有原告提出系爭大樓之使用執照存根在卷可參 （見本院卷第109 頁），是系爭大樓既為商業大樓，則被告 縱自行變更系爭房屋之使用用途為住家，要不能以此為由解 免其繳納管理費之義務。又系爭繳交規定雖未就住家訂定收 費標準，惟此應係系爭大樓為商業大樓所致，酌以系爭繳交 規定係區分為一般辦公室、特種行業及空屋3 種收取標準， 並就前二者採取相同之收費標準，而系爭房屋係由被告居住 使用，與辦公室及特種行業相類，均非屬空屋而係供人使用 之狀態，則原告請求被告以等同辦公室之收取標準繳納管理 費，應屬允當，被告抗辯不應按辦公室之標準收取管理費等 語，尚有未洽。
㈢被告另辯稱系爭房屋漏水嚴重，是前主任委員曾祥卿曾答應 被告僅需繳納每月1,176 元之管理費，並經當時之管理委員 會同意等語。並提出98年2 月13日之通知單附卷可查（見本 院卷第47頁）。然細譯上開通知單寫道「管理委員會將於98 年3 月1 日再行通知應繳交費用為多少」等詞，實無從逕認 被告抗辯每月僅需繳納1,176 元之管理費乙節屬實，被告復 未能就上開利己事實舉證以實其說，自難據為有利於被告之 判斷。此外，區分所有權人繳納管理費，係由區分所有權人 會議所決定，管理委員會所為收取管理費之行為，僅係代為 執行全體共有人議決之事項，住戶應繳納系爭管理費之義務 ，係基於區分所有權人會議決議及公寓大廈管理條例規定而 來，管理費之支付與管理委員基於委任關係之處理委任事物 請求權，並非本於雙務契約所發生，且無互為對待給付之關 係，自與民法有關同時履行抗辯之行使，必須基於「因契約 互負債務者」之要件不符，住戶自不得以管理委員會未盡職 責為由，免除己身管理費用或公共基金之給付義務。易言之 ，管理委員會僅是代為執行全體共有人決議之事項，社區管 理費乃管理委員會按時向各住戶收取，以支付社區管理、維 護之費用，屬代支代付之性質，並非管理委員會處理事務之 對價，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體區分所
有權人，而非管理委員會。至管理委員會管理之良窳，雖為 應受區分所有權人會議監督之事項，但並非區分所有權人所 得拒絕繳交管理費之理由。是以，被告雖辯稱系爭大樓頂樓 漏水嚴重，造成其飽受漏水之苦，原告卻遲未處理等情，然 參以上開解釋，區分所有權人繳納管理費之義務，與管理委 員會處理公寓大廈之事務，既非基於同一雙務契約所生之對 待給付關係，是縱認被告辯稱原告遲未處理漏水事宜等情屬 實，被告亦無從執此為由拒絕繳納管理費，附此敘明。 ㈣再按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔之 費用已逾二期或達相當金額，經定期催告仍不給付者，管理 負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延 利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。又按逾期利息： 每月6 日以後繳交管理費者，均應加計利息追繳、其延遲利 率以年息10% 計算，系爭繳交規定第5 條約定亦約定甚明。 查，被告黃忠堪為系爭房屋之所有權人，被告黃忠昶則為系 爭房屋之住戶，如前所述，揆諸上開系爭規約第4 條之約定 ，堪認被告黃忠堪、黃仁昶均得為繳納管理費之主體。又被 告應依每坪35元之收費標準，且按217 坪計算繳納並管理費 各節，業經本院認定如前，是被告就系爭房屋應繳納每月7, 595 元之管理費（計算式：35元×217 坪＝7,595 元），然 被告於系爭期間僅繳納每月1,176 元之管理費，則原告主張 被告尚應給付原告積欠之管理費57,771元（計算式：〈7, 595 元－1,176 元〉×9 ＝57,771元），應認有據。又本件 支付命令繕本係於104 年4 月7 日送達最後被告黃忠堪，有 本院送達證書1 紙在卷可考，則原告依系爭繳交規定第5 條 約定，併請求被告自支付命令狀繕本送達翌日即104 年4 月 8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據，應予 准許。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條及住戶規約之約 定，請求被告給付57,771元，及自104 年4 月8 日起至清償 日止，按年息10% 計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係就民事訴訟法第436 條之8 適用小額訴訟程序所為被 告敗訴之判決，依同法第436 條之20規定，應依職權宣告假 執行，並依同法第436 條之23準用第436 條第2 項，適用同 法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免 為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後，核與本件之結論無礙，爰不再一一論述。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436 條之19第1 項規定，確定本件訴訟費用為1,000 元（即第一
審裁判費、督促程序費用500 元）。
中 華 民 國 105 年 8 月 26 日
中壢簡易庭 法 官 陳韋如
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 8 月 26 日
書記官 龍明珠
附表：
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│ 住 址 │ 權狀面積 │ 共有部分 │
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│桃園市中壢區中美路2 段│總面積： │1698.41 平方公尺 │
│117 號11樓 │75.53 平方公尺 │（權利範圍10000 分│
│ │ │之137) │
│ │ │ │
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│桃園市中壢區中美路2 段│總面積： │1698.41 平方公尺 │
│117 號11樓之1 │481.89平方公尺 │（權利範圍10000 分│
│ │陽台： │之606 ） │
│ │33.35平方公尺 │ │
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│計算式：（75.53 ＋481.89＋33.35 ）×0.3025＝178.7坪 │
│ 1698.41 ×（137 ＋606 ）÷10000 ×0.3025＝38.17 坪 │
│ 178.7 坪＋38.17 坪＝216.89坪 │
│ （小數點第二位以下四捨五入） │
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