臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 105年度花簡字第36號
原 告 陳秉洋
訴訟代理人 李文平律師
複 代理 人 黃子寧律師
訴訟代理人 張照堂律師
被 告 羅時豐
訴訟代理人 洪維廷律師
上列當事人間105年度花簡字第36號給付仲介費事件，於中華民
國105年7月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參拾捌萬元，及自民國105年1月5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告（原為原告所獨資成立之大東不動產企業社，企業社現已 歇業）為被告與訴外人王和順買賣位於花蓮縣吉安鄉○○段00 0000000000000地號農業用地之仲介，其因買賣雙方業已經原 告仲介成交，並已簽立買賣契約，是被告依兩造所簽立之大東 不動產委託銷售契約書（以下簡稱系爭契約）本應依約給付原 告服務報酬。然嗣買方即訴外人王和順因故欲解約不履行買賣 契約，經雙方協商後同意賠付被告新臺幣（下同）50萬元，並 給付原告仲介費用38萬元，並載明在買賣契約第14條特約事項 第5項。且被告與原告所簽立之系爭契約第8條第3款，也同樣 提到買賣契約不履行係可歸責於買方者，甲方得將定金沒收， 並同意將沒收之定金一半給予乙方。」本案王和順於簽約時開 立簽約金150萬元本票，本應依契約第9條第2款沒收已給付之 金額，然因王和順找兩造出面協商，三方達成由王和順給付被 告50萬元，給付仲介38萬元而達成共識，自應遵守。詎被告代 收該應給付原告之仲介費用後，違約不交付原告，就此部分原 告有提出侵占刑事告訴，雖花蓮地檢署以本案為民事糾葛，應 循民事途徑解決而不起訴，然不起訴文亦提及訴外人王和順亦 證稱被告當時也表明要支付38萬元仲介費用等語。另依系爭契 約第5條後段約定，如因不可歸責於原告之事由，而致買賣契 約無效、被撤銷或解除時，被告不得拒絕給付服務報酬。㈡最高法院84年度台上字第2925號判決要旨亦以：「媒介居間人 固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間 人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應 支付報酬。」本案為居間與委任混和契約，且王和順也同意給
付，被告只是代收，且承諾要交給王心容交回原告，被告主張 契約已經解除，不必支付，根本與三方協議不符，且將非其所 有之款項據為己有，顯非適法。另被告自己主張自己是無權代 理，顯係被告自己違約，係被告應依違約規定賠償原告或王和 順之狀態，根本與王和順部分違約，其要依約賠償原告之情況 不同，且王和順已經同意就其違約賠償原告，根本與被告無涉 ，被告自己主張自己違約，除與被告當時自己主張自己沒有違 約，所以向王和順請求賠償50萬元之主張不符，被告也涉及詐 欺及無權代理之損害賠償，係原告可另向被告主張部分，與本 案王和順已同意給付違約賠償根本無關。另當初係被告主張已 經取得其妻林宜秀授權，且其二者為夫妻，根本也無從懷疑， 原告係善意信賴，且被告其主張偽造文書案件，其時點根本都 在本件委任以前，被告違法在先，根本與本件無關。㈢爰依系爭契約第5條後段約定、王和順與兩造之協議、侵權行 為之法律關係，請求擇一為勝訴判決，並聲明：被告應給付原 告38萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年1月5日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠本件買賣契約當事人並非原告，如原告主張被告應給付原告38 萬元係以買賣契約為據，自無理由。況買賣契約僅載「乙方仲 介費參拾捌萬元正」，僅係單純就王和順欲支付予被告知解除 契約費用金額為簡單標示，縱有仲介費之文字，亦未言明38萬 就係要給原告。且被告於臺灣花蓮地方法院檢察署103年度偵 字第4591號案件即稱：「88萬要賠給林姓地主也不夠」、「仲 介來跟伊（按：即本件被告）要仲介費，伊告訴他說1900萬也 沒賣成，伊跟伊的仲介說工本費開給伊，1、2萬元還可以支付 給你」、「這（指88萬元）是伊的違約金，也不是給仲介的， 哪有伊自己侵佔自己錢的事」等語；該案證人王和順亦表示「 他說38萬元是仲介的仲介費，沒有說要給大東不動產」等語。 申言之，對於王和順、被告之認知，王和順就是要支付88萬元 給被告，此為雙方合意之內容，至於88萬元要如何分配，不僅 王和順無從置喙、非屬契約締訂人之原告，當然更無權過問， 原告據此主張，顯有誤會。實則，38萬元係要給介紹人，而王 和順因對於具體詳情不知，遂概以「仲介費」稱之。而原告就 系爭土地雖因解除契約而未仲介成功，然被告基於道義，亦多 次表明願意給付1、2萬元仲介費予原告，詎料原告竟片面說文 解字，遽將上開「仲介費」通通解為伊所有，實有誤會而無據 。
㈡按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律
另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受 領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用 者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生 有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之 費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六 、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應 償還其價額。」民法第568條第1項、259條定有明文。是以， 媒介居間人應以契約因其媒介而成立，始得請求報酬。而今系 爭契約既已遭解除，依民法第259條規定，雙方權利義務關係 應回復原狀，兩造契約溯及消滅，則居間人之居間報酬請求自 失其所據，原告無由就此對被告主張報酬之給付，要屬當然。 況系爭土地為被告及訴外人林宜秀所共有，而系爭土地之交易 係經被告無權代理所為，共有人林宜秀自始至終未出面，亦不 知系爭土地遭被告無權出售，被告更因是筆買賣辦理相關流程 之手續，經本院以違犯偽造文書罪責判刑確定，遑論林宜秀同 意是筆買賣，且林宜秀於事後知悉後業已拒絕，依據民法第17 0條第1項規定，應確定不生效力，而既然系爭契約不生效力， 而原告所主張之居間報酬又應以系爭契約有效為前提，則被告 有何給付居間報酬之義務，實非無疑。
㈣本件縱認原告具有居間報酬請求權（假設語，被告否認之）， 王和順疑因基於系爭土地地目為墓地、土地尚有其他共有人恐 生交易疑慮，故主張解除契約，然原告為專業不動產仲介業者 ，明知土地地目會影響交易意願、土地未得共有人合法授權不 得由個別共有人逕自無權代理出售，卻疏未善盡其調查義務就 上開地目問題向雙方為妥善告知，且灌輸被告就系爭土地雖為 被告、與訴外人林宜秀，然只要被告同意販售即可之錯誤觀念 ，害得被告之後還受到偽造文書罪之追訴，並遭簡易判決處刑 在案，顯然未盡其仲介處理義務甚明，縱鈞院認定仲介報酬請 求權存在，被告亦得依民法第572條主張免除仲介費用甚為明 灼。
㈤本件大東不動產之人員就系爭契約，不但未給予被告合理必要 之審閱期間，更在被告尚未思量清楚之前提下即半推半就，乘 著被告輕率且鮮有買賣不動產之經驗，持系爭大東不動產預先 擬好之定型化契約中，手指應簽名之部分即叫被告簽名，還說 未經被告配偶同意可以代簽，於是被告便不疑有他，未就條款 內容為深究而簽署之。準此情事可知，被告既於上開急迫之情 況下簽名，則該等內容自無由構成雙方之合意。再者，消費者 保護法第11條之1規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前 ，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違
反者其條款不構成契約之內容。該條文之立法目的主要係在給 予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在 未予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時 間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利 及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。而依行 政院內政部於92年6月26日內授中辦地字第0000000000號公告 之「不動產委託銷售契約書範本」所示，不動產委託銷售契約 書之審閱期間為至少應為3日。果爾，則大東不動產人員係於 103年4月22日當日予被告簽名，自始未給予被告3日以上之契 約審議期間，嚴重侵害消費者知的權利，未使其於訂立定型化 契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，顯然與消費者保 護法第11條之1第1項、第2項之審閱期間規定有悖，按諸前開 最高法院103年度台上字第2038號判決之意旨，系爭委售契約 上之各條款自不構成兩造合意之內容，要屬當然，故大東不動 產對於被告之仲介服務費請求亦無所據等語。
㈥並聲明：駁回原告之訴。
三、本院判斷：
㈠本件被告於103年4月22日與原告簽訂系爭契約，約定委託由原 告為被告仲介銷售系爭土地。嗣經原告仲介後，被告與訴外人 王和順於103年5月7日簽訂買賣契約，被告以1900萬元出售系 爭土地，惟本件買賣因買受人即訴外人王和順於簽訂買賣契約 後因買方原因而解除，並由買方王和順同意賠償被告88萬元， 並於系爭契約第14條特約事項第5項載明：「103.5/13附記： 双方同意因甲方（按即王和順）因素無法承買，甲方同意賠償 乙方（即被告）捌拾捌萬元正，其中支付（乙方仲介費參拾捌 萬元正，及乙方賠償金伍拾萬元正）待乙方收受後解除契約， 原甲方開立之支票2張（150萬及700萬元正）返還甲方」。王 和順並交付88萬元予被告收受等情，業據原告提出買賣契約、 系爭契約為憑，並為被告所不否認，此部分之事實，自堪認定 。
㈡依系爭契約第5條約定：「本房地買賣成交，賣方（甲方）同 意給付乙方成交價2%之服務報酬，若服務費低於六萬元時，一 筆以六萬元計。前項服務報酬甲方應於簽訂「不動產買賣契約 書」時，一次付清。如因不可歸責於乙方之事由，而致買賣契 約無效，被撤銷或解除時，甲方不得拒絕給付服務報酬」，就 兩造服務報酬約定明確，而本件買賣契約，係因買受人之原因 而合意解除，已如前述，故係不可歸責於原告之事由，應可認 定，是被告自不得拒絕給付報酬。又買賣契約解除時被告與王 和順在計算賠償金額時，即包括仲介費38萬元，除有上揭買賣 契約特約事項記載可參外，亦據證人王和順於刑事案件偵查中
，證述明確，亦經本院依職權調取臺灣花蓮地方法院檢察署10 3年度偵字第4591號偵查卷查核無訛。而上揭金額核與兩造於 系爭契約所約定成交價（1900萬元）2%相符，足見上揭所稱之 仲介費即係系爭契約之服務報酬，應堪認定。又被告雖抗辯上 揭仲介費並非系爭契約之服務報酬，而係另有介紹人，惟並未 舉證以實說，自不足採。
㈢被告復抗辯系爭契約未予被告3日以上審閱期，系爭契約應屬 無效等語。然按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有 30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，消費者保 護法第11條之1第1項固有明文。其目的在給予消費者充分瞭解 契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱 契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費 者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務 ，致訂立顯失公平之契約而受有損害。故只須消費者於簽約前 已瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義 務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效 。查兩造所簽系爭契約第5條就服務報酬部分，原定型契約係 約定4%，經手寫降低變更為2%，並由王心容及被告在旁簽名， 有系爭契約附卷可參，足見系爭契約已非單純定型化契約，且 顯亦經兩造為相當之折衝討論，被告就系爭契約並非全然無知 ，就此部分亦未有何不利被告而顯失公平之情事，故被告抗辯 系爭契約未予被告審閱期，應屬無效而拒絕給付服務報酬等語 ，即不足採；另本件兩造既已約定降低原定型契約服務報酬， 被告抗辯本件應依民法第572條規定酌減，亦無可取。四、綜上所述，本件買賣契約嗣因被告與王和順合意解除，並非 因原告有何可歸責之事由所致，且系爭契約尚經兩造合意降 低服務報酬之約定，難認有何不利被告之情事，則原告本於 系爭契約之約定，請求被告依約給付服務報酬38萬元，即有 理由，應予准許。又本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟 適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第 3款規定，本院自應依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果 不生影響，爰不贅行論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
花蓮簡易庭 法 官 林恒祺
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額 」
「百分之1.5 」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
法院書記官 王誠億