損害賠償等
臺灣苗栗地方法院(民事),苗簡字,104年度,340號
MLDV,104,苗簡,340,20160729,1

臺灣苗栗地方法院民事簡易判決　　　　104年度苗簡字第340號
原　　　告　林歆雲
訴訟代理人　吳韋霆
參　加　人　曜全不動產經濟有限公司
法定代理人　余淑芳
訴訟代理人　陳慧如
　　　　　　彭靖中
被　　　告　陳金獅
訴訟代理人　李震華律師
上列當事人間因請求損害賠償事件，本院於民國105 年6 月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬捌仟柒佰陸拾元，及自民國一百零四年六月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍拾玖萬捌仟柒佰陸拾元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有 明文。本件原告於起訴時請求被告應給付其新臺幣（下同） 460,685 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 百分之五之利息；嗣於民國105 年5 月24日（以本院收文為 準，下同）具狀變更訴之聲明為：被告應給付原告598,760 元及自104 年6 月30日（按即本件起訴狀繕本送達翌日，見 本院卷第34-1頁）起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息（見本院卷第184 頁）。核其性質係就同一事實擴張應受 判決事項之聲明，按諸上揭規定，自應予准許之。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告於104 年3 月30日經參加人之買方仲介彭靖中，以350 萬元之償金向被告購買坐落於苗栗縣○○鎮○○街000 巷00 號之房地（下稱系爭房屋），並就系爭房屋簽訂不動產買賣 契約書及不動產標的現況說明書，惟被告明知系爭房屋多處 漏水，卻於上開現況說明書第7 項「建物是否有滲漏水」勾 選「否」，即代表被告已做出系爭房屋係無漏水品質之保證 ，致原告信賴系爭房屋之品質而與被告簽訂買賣契約，嗣被 告雇工粉刷系爭房屋，使原告因油漆粉刷而不易於交屋當下



辨識房屋滲漏水之瑕疵。
㈡交屋後，原告於104 年4 月27日與訴訟代理人吳韋霆簽訂系 爭房屋租賃契約，吳韋霆同年5 月1 日遷居即發現二樓浴室 天花板嚴重漏水，並以電話通知原告及彭靖中。嗣後參加人 分別於同年5 月18日、5 月25日親自到系爭房屋現場查看漏 水情形，並通知被告處理修繕，惟被告均置之不理，故原告 於同月30日寄發存證信函通知被告系爭房屋有漏水瑕疵，然 被告仍無修繕之意願。為此，爰依民法第354 、356 、359 、360 、216 條，向被告請求損害賠償。並聲明：如主文所 示。
二、被告則以：
㈠不動產現況說明書第7 項部分，伊原本要勾漏水，但卻由參 加人之員工陳慧如勾沒有漏水，是陳慧如為促成買賣而不擇 手段，故意隱瞞原告系爭房屋會漏水之情況，而不讓原告在 場親見系爭房屋。
㈡又系爭房屋於出售前，均由訴外人姚陳美燕的兒子居住，並 無漏水情況，且就臺灣自來水公司104 年2 月至10月之水費 計算可知，吳韋霆稱其104 年5 月1 日發現房屋漏水後便未 再居住使用。則正常用水情況下，在浴缸內洗拖把是否會用 到6 度的水？則顯見吳韋霆有刻意將水龍頭一直開著，加重 漏水情形。
㈢且鑑定防水修護需費478,760 元，但維護後之系爭房屋卻僅 增加17萬元，是逾17萬元之修繕花費顯無必要性，即多數修 繕項目顯無增加房屋價值之功效，核其性質，應屬系爭房屋 在20餘年通常使用下老舊所本來保養之必要，或因氣候、地 震因素所必須承受支出之成本，均不可歸責於被告，並聲明 ：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行 。
三、參加人輔助原告陳述：被告之仲介陳慧如與原告之仲介彭靖 中均係參加人之員工，二人均有進入系爭房屋，並於確認系 爭房屋是否為凶宅或漏水時，被告均未據實告知。嗣與被告 簽約完畢後，陳慧如及彭靖中多次要求再次進入系爭房屋查 看，均遭被告及訴外人陳秀裙拒絕。是參加人已盡其委任之 責，然被告一再阻擾伊進入系爭房屋，直到參加人給付陳秀 裙保證金後才給系爭房屋之鑰匙，並無被告所稱阻擋其陳述 或勾選漏水一事。
四、得心證之理由：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立



時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之 責；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之 物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請 求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知 物之瑕疵者，亦同，民法第354 條第1 項本文、第355 條第 1 項、第359 條及第360 條分別定有明文。是民法第360 條 ，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必出賣人就 買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠 缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不 履行之損害賠償（最高法院71年度臺上字第208 號裁判參照 ）。次按出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，又因可歸責於 債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲 延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以 外之損害者，債權人並得請求賠償，亦為民法第227 條所明 定。而系爭房屋，其物之通常效用即為供居住、營業使用， 倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵，應 不待言。
⒈查原告主張系爭房屋交付後，發現有多處滲漏水情形，業據 原告提出系爭房屋照片為證（見本院卷第17至28頁），並經 證人陳慧如具結證稱交屋後去現場看的狀況就如原告提出之 照片所示乙情明確（見本院卷第100 頁），復經兩造合意囑 託苗栗縣建築師公會（下稱建築公會）鑑定（見本院卷第47 、53頁），建築公會派員至現場勘驗並逐室測量，鑑定結果 為現況有漏水，漏水處有客廳天花板、樓梯間樑及牆壁、二 樓主臥房天花板、次房間天花板及浴室、三樓臥房及浴室天 花板、插座等處有漏水，有建築公會105 年1 月8 日苗建師 鑑字第2 號函附鑑定報告書可稽（見本院卷第67頁，鑑定報 告書則證物外放，下稱系爭鑑定報告書），顯見系爭房屋確 有滲漏水情形，足以減損系爭房屋之利用，依通常交易觀念 ，顯然不具備應有之價值、效用及品質，屬減少其通常效用 之瑕疵。
⒉又鑑定證人黃麗明到庭證稱：雖無法判斷漏水多久，然就油 漆剝落及壁癌現象，伊認定是在104 年3 月30日前發生等語 （見本院卷第129 頁），顯見系爭房屋漏水之成因非短時間 可達，而係長久累積所致，而兩造均不爭執系爭房屋於104 年4 月26日交屋，原告於交屋不到1 個月即發現漏水，足見 系爭房屋之漏水原因於交屋前即已存在。又參加人雖未實際 帶領原告至系爭房屋觀看，但參加人既經原告委任，自應盡



善良管理人之注意義務，惟參加人非建築相關之專業人員， 且建築物是否因防水層品質不良而致滲漏水，非即可以肉眼 察覺，又因重新粉刷難以肉眼辨識，應屬民法第356 條第2 項所謂「依通常之檢查不能發見之瑕疵」，不能僅因參加人 曾看屋或原告未於交屋前反應滲漏水情事，即推認原告有重 大過失。故被告辯稱參加人看系爭房屋時，未帶領原告而有 違背職務，且系爭房屋現況亦未漏水，並不應負瑕疵擔保責 任云云，自不足採。
⒊又不動產標的現況說明書中，被告在第7 項「建物是否有滲 漏水情形」，勾選「否」，並於委託人確認簽名處簽名，而 文末記載「本表內容均由委託人親自確認屬實並簽名無誤。 注意：除已告知外，委託人依法應負瑕疵擔保責任」等語， 有不動產買賣契約書暨不動產標的現況說明書附卷可稽（見 本院卷第13頁），並經證人陳慧如證述當時有特別提醒被告 是否為凶宅或漏水，在交易上特別重要要誠實告知等語（見 本院卷第102 頁），足認兩造於締約時已明確約定被告於交 屋時，應交付無滲漏水情形之房屋，應認被告已有保證無此 瑕疵之意，則被告自應以無滲漏水狀況之房屋交付予原告， 始符債務本旨，則被告交付系爭房屋既存有前揭滲漏水瑕疵 存在，顯然缺少出賣人所保證之品質，原告自得依民法第36 0 條之規定，向被告請求不履行之損害賠償。而被告雖辯稱 證人陳慧如阻止被告勾選漏水，所證並不足採云云；證人陳 秀裙亦稱當初被告就漏水那條要回答時，陳慧如把他擋下來 說不用回答云云（見本院卷第141 頁）。然證人陳慧如與兩 造並不熟識，亦無親誼，且無仇隙等情，為兩造所不爭，且 簽訂不動產標的現況說明書時，係被告與陳慧如、陳秀裙在 場，按一般經驗法則與論理法則，陳慧如並無立即促成交易 之必要，況刻意隱瞞漏水事實，對陳慧如亦無利益，何以甘 冒偽證罪責故為原告有利之陳述。反觀被告卻能提早出賣系 爭房屋，而獲有出售之利益，且證人陳秀裙又是被告多年好 友（見本院卷第139 頁），足認證人陳慧如之上開證詞，應 屬客觀可信。是被告既未能證明陳慧如有何促成交易之目的 ，且明知簽訂不動產標的現況說明書即應負擔瑕疵之責，卻 未據實勾選，亦足以認定其係基於個人利益考量，故意隱瞞 系爭房屋有漏水事實，則證人陳慧如之證言，應屬實在，而 堪採信。是被告所交付之系爭房屋既有滲漏水瑕疵，係未依 債之本旨所為之給付，原告亦得依民法第227 條不完全給付 之規定，就原告所受之損害負賠償之責。
⒋被告又辯稱係原告刻意放水行為，導致浴室漏水云云，然依 鑑定證人黃麗明：漏水並非不當使用自來水龍頭而造成，且



鑑定過程中建議用積水測試並做參考等語（見本院卷第132 頁），是原告之放水行為係因鑑定證人之要求下所為，並非 故意製造漏水，且就臺灣自來水股份有限公司第三區管理處 竹南頭份營運所之水費計算詳細資料中（見本院卷第128 頁 ），亦未見有異常使用之情形，是被告之上開辯詞，不足採 信。故系爭房屋經前開鑑定結果，確有滲漏水之情形，且系 爭房屋之不動產買賣契約書並無另有約定被告就此無庸負瑕 疵擔保責任，則原告主張被告依上開約定，應就系爭房屋滲 漏水之瑕疵對其負物之瑕疵擔保責任，自屬有據。至被告抗 辯系爭房屋不動產買賣契約書第7 條第7 項及第8 條第3 項 ，被告於履行點交後即免除物之瑕疵擔保乙節，此指系爭房 屋點交前所發見之瑕疵，惟原告係點交後始發現有漏水，與 上開契約條款不同，於此併附敘明。
㈡原告得請求被告賠償之範圍？
⒈修復漏水費用：
⑴按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限，為民法第216條第1項所明 定。所謂所受損害，即現存財產因損害事實之發生而被減少 ，屬於積極的損害。所謂所失利益，即新財產之取得，因損 害事實之發生而受妨害，屬於消極的損害。又按負損害賠償 責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損 害發生前之原狀；又上開情形，債權人得請求支付回復原狀 所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項 亦定有明文。而物被毀損時，請求賠償物被毀損所減少之價 額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，如修理 材料以新品換舊品，應予折舊（最高法院80年度臺上字第24 76號判決參照）。是以，原告就其系爭房屋因漏水受損一事 ，請求被告負責遭拒，原告自得請求以金錢方式賠償其損害 。又觀諸系爭鑑定報告書修繕內容為防水及泥作工程、全室 粉刷、油漆工程、假設工程、廢料清理及運雜費、其他費用 、利潤、稅捐、及管理費等費用，均屬施工之工資費用，並 無材料折舊之必要，是原告請求被告支付其系爭房屋漏水之 修繕費用以為賠償，自無不合。
⑵經兩造合意委請建築公會鑑定，經該會認定排除漏水侵害及 回復原狀之修復工程，並依據照片顯示及現場檢視結果，全 部施作防滲漏水所需為478,760 元，有系爭鑑定報告書在卷 為憑，堪認系爭房屋於原告向被告購買系爭房房屋交屋時所 存在之滲漏水瑕疵修復費用。被告雖辯稱系爭房屋修繕後僅 增加17萬元之價值，故多出部分顯無必要云云，因民法上損 害賠償原則乃係填補被害人之損害，又依上開見解，原告係



本於買賣契約，得請求被告交付無漏水瑕疵之系爭房屋，而 非相當修復之價值，故其損害賠償之費用，應以修繕所需為 準，是原告請求被告給付478,760 元損害賠償，洵屬正當， 均應予准許。
⒉租金部分：
⑴又關於「所失利益」之範圍，民法第216 條第1 項似係將其 定為「依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事 ，可得預期之利益」在內。而「可得預期之利益」不能獲得 亦屬損害之一種型態。房屋及其坐落基地均為不動產，均不 能移動，因而不能分離使用，其結合體在市場上原有一定之 客觀交易價值。事後因特定或不定原因發生，致交易市場上 咸認該原因對該房地之客觀交易價值發生減損之負面影響。 ⑵查原告於104 年4 月27日與吳韋霆訂立契約，約定將系爭房 屋自104 年4 月27日起至105 年4 月26日止，以每月1 萬元 ，出租予吳韋霆乙情，業據證人吳韋霆證稱曾於104 年5 月 遷入等語屬實（見本院卷第145 頁），復有原告與吳韋霆簽 立之房屋租賃契約書1 份可考（見本院卷第14至16頁），是 以原告主張因漏水而無法按原訂計畫出租，致喪失預期之一 個月租金一事，堪信為真，被告辯稱吳韋霆與原告係男女朋 友關係，質疑其租賃關係，然被告未能舉實以證，是被告所 辯，委無可採。從而，原告請求被告賠償104 年4 月27日至 105 年4 月26日止之租金損失12萬元，洵屬有據。五、綜上所述，原告依民法買賣契約之法律關係，請求被告給付 598,760 元及自104 年6 月30日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應 依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行 ，於法並無不合，亦諭知如主文第3 項後段所示。七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證 據，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述 ，附此敘明。另兩造分別遲至本院言詞辯論終結後之105 年 7 月13日及同年月21日始提出民事補陳書狀，本院無庸審酌 ，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第385 條第1 項、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項 、第436 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日
苗栗簡易庭 法 官 周靜妮
以上正本係照原本作成。




如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 賴柏仲
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日