臺灣花蓮地方法院民事判決 105年度訴字第37號
原 告 紀喬孆
訴訟代理人 宋明忍
被 告 有連建設有限公司
法定代理人 吳忠友
訴訟代理人 曾泰源律師
複代理人 吳育胤律師（兼送達代收人）
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國105年6月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告胞弟紀迪元及其配偶吳屏萱共同於民國102年3月19日以 新臺幣（下同）365萬元之總價，向被告購買新建全新坐落 花蓮縣吉安鄉○○段0000○00地號土地上所興建之「至善天 下」樓高4樓、編號A15一戶，即門牌號碼花蓮縣吉安鄉○○ 村○○○街00號，並於102年5月8日完成房地所有權登記， 嗣紀迪元、吳屏萱夫婦於103年9月25日將上開房地以贈與為 原因移轉所有權予原告至今。上開房地原始購屋自備款，係 早年與夫離婚含辛茹苦獨立撫養3個子女長大成人之家母廖 愛蘭窮其一生以其勞保退休給付及其子女共同合力籌措所得 ，可謂房屋得來不易。
(二)原告所有系爭房屋完成尚不足4年，竟於104年5、6月間發現 屋頂嚴重漏水，致4樓房間根本無法居住使用，雖經原告多 次向被告反應，請其負起瑕疵擔保責任予以修復，但被告只 同意在房屋屋頂搭建遮雨棚，被告之處置方式無異敷衍，令 人難以接受，經原告申請花蓮市調解委員會調解，惟因兩造 意見不一致，調解不成立。被告蓋此建案是大型社區，系爭 房屋為第一批建造，據知第一批有7、8間住戶均有相同漏水 問題，而系爭房屋最為嚴重，該7、8間住戶均已跟被告達成 和解，可證明被告間接承認施工錯誤。系爭房屋乃完工不及 4年之新屋，竟會發生嚴重漏水情事，實令人匪夷所思，益 見被告施工品質之粗糙，連不漏水之基本品質保證都做不到 ，更令人不禁憂心日後房屋甚至有倒塌之虞；原告曾與被告 法定代理人吳忠友談論過，其表示是塑膠管使用不當引起的 ，其雖有意處理修復，但雙方並無共識。原告提出檢測試驗 報告可以證明有漏水情形，這間實驗室是有國家級認證的。 因為整面牆壁從上裂到下面，導致下雨就會漏水，房屋目前
無法居住。像東興房屋倒塌、台南地震維冠大樓倒塌，居住 的人可能都換了很多手，建商仍須賠償。依民法第359、360 條規定，請求減少房屋買賣價金80萬元，以填補原告損失。 並聲明：被告應給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告起訴主張買賣契約物之瑕疵擔保情形，須原告為該買賣 契約中之買受人，而向該買賣契約之出賣人為主張，始具備 當事人適格，依民法第359條規定，得主張本條所規定之價 金減少請求權者，為買賣法律關係中之買受人，倘買受人將 買賣標的所有權移轉予他人，該他人因非前買賣契約之當事 人，自不得向前買賣契約中之出賣人主張民法買賣章節之規 定，此亦係基於「債之相對性原則」所應然之解釋。依原告 起訴所主張之事實，足證原告與被告間並無任何買賣法律關 係存在，原告顯然無從對被告依買賣關係主張物之瑕疵擔保 責任，原告提起本件訴訟顯係欠缺當事人適格，而應依民事 訴訟法第249條第1項第6款之規定予以駁回。況依原告所訴 之事實，其在法律上亦顯無理由，蓋原告既非契約當事人， 亦非利益第三人契約之第三人，顯無任何契約上之地位可主 張物之瑕疵擔保，故本件亦有民事訴訟法第249條第2項之適 用。
(二)如鈞院認本件於程序上尚無民事訴訟法第249條第1項第6款 、第2項之適用，原告之訴於實體上亦無理由。 1.依民法第354條第1項前段、第373條前段規定，物之出賣人 對於買受人所負物之瑕疵擔保責任，當係指買賣標的物於「 交付買受人」時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，至若於買賣標的物 交付買受人後始發生之問題，依利益與危險歸於一人之法理 ，自應由買受人承受，而無物之瑕疵擔保之適用餘地。 2.原告雖主張系爭房屋屋頂嚴重漏水云云，然均未見原告提出 任何證據資料，證明系爭房屋屋頂確有漏水之情形，遑論其 漏水之程度如何，難認原告已盡其舉證責任。且查，原告於 104年7月15日向被告表示系爭房屋有漏水之情形，雖已超過 系爭買賣契約所約定之保固期間，惟被告仍本於舉手之勞之 善意，聯絡防水專業之全格塗料有限公司協助原告瞭解、處 理漏水情形，詎原告拒絕讓該公司人員進入瞭解漏水狀況， 遑論進行防水施工，由是觀之，益徵系爭房屋是否確有漏水 之情形有疑；縱有漏水情形，亦難謂非因原告自身之行為所 致，否則原告何以拒絕防水專業人員瞭解漏水情形，以利排
除？此不合於常情甚明。故原告應提出更多之證據資料以實 其說，要不能空言主張有漏水云云，即強要被告負物之瑕疵 擔保責任。
3.系爭房屋係於102年5月13日交付買受人，原告如欲依買賣契 約主張物之瑕疵擔保，自須就系爭房屋於交付當時，即已存 在何種瑕疵一事，負積極舉證責任。依交通部中央氣象局花 蓮氣象站逐日雨量資料所示，花蓮地區於102年9月18日單日 降雨量逾100公厘，更於同月21日、22日連續二日降下逾100 公厘之降雨量；又103年7月22日、23日分別為單日145.5、 179公厘之降雨量（即麥德姆颱風），二日間降雨量達324.5 公厘，復於同年9月21日達單日152.5公厘之降雨量（即鳳凰 颱風）。依交通部中央氣象局104年9月1日修訂之「大雨」 及「豪雨」定義，稱大雨者，係指「24小時累積雨量達80毫 米以上，或時雨量達40毫米以上之降雨現象」；稱豪雨者， 係指「24小時累積雨量達200毫米以上，或3小時累積雨量達 100毫米以上之降雨現象」。是系爭房屋於104年7月前，應 曾遇過大雨以上、將近豪雨程度之降雨情形。執此而論，如 系爭房屋確有任何瑕疵致有漏水之可能，依上開降雨紀錄所 示，衡諸常情，系爭房屋至遲應早於103年兩次颱風過後即 有漏水之現象，當無可能於交屋2年後，始發生漏水之情事 。上情足證系爭房屋於危險移轉當時並無任何可能導致屋頂 漏水之瑕疵，被告自亦無須負物之瑕疵擔保責任等語資為抗 辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)坐落花蓮縣吉安鄉○○段0000○00地號土地，及其上同段 4036建號門牌號碼花蓮縣吉安鄉○○○街00號房屋，為原告 之弟紀迪元及其妻吳屏萱於102年3月19日向被告買受，於 102年5月8日完成所有權登記與紀迪元及吳屏萱，權利範圍 各為二分之一。後於103年9月25日紀迪元、吳屏萱將系爭房 地以贈與為原因移轉所有權與原告。
(二)原告所提房屋契約書（卷8至17頁）形式上為真正。四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：(一)原告本件起訴是否有當事人不適格之情形？(二)原告主張系爭房屋有嚴重漏水之瑕疵，依民法第359、360條 規定，請求減少價金80萬元，是否有理？茲審酌如下。五、本院之判斷：
(一)按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之 名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之 資格而言。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關
係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當 事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務 人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上 有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度 台上字第382號判決意旨可參）。原告起訴主張被告應負系 爭房屋之出賣人瑕疵擔保責任，請求被告給付80萬元，為給 付之訴，依據前述說明，原告主張其為訴訟標的法律關係之 權利主體，被告為訴訟標的法律關係之義務主體，當事人即 為適格，故本件並無被告所辯原告當事人不適格情形。(二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣 人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約 或請求減少其價金。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者 ，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損 害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354條 第1項、第359條前段、第360條分別定有明文。依兩造均不 爭執之事實及買賣契約記載，系爭房地乃紀迪元、吳屏萱於 102年3月19日向被告買受，並於102年5月8日登記為所有權 人，再由紀迪元、吳屏萱於103年9月25日將系爭房地以贈與 為原因移轉所有權與原告，可見買賣契約係存在於紀迪元、 吳屏萱與被告之間，依債之相對性及前開民法規定，僅紀迪 元、吳屏萱得向被告主張物之瑕疵擔保責任，原告既非系爭 房地之買受人，自無從依前揭規定向被告為請求。六、從而，原告依民法第359、360條規定請求如其訴之聲明所示 ，為無理由，應併其假執行之聲請予以准許。本件事證已臻 明確，原告尚聲請傳喚證人吳忠友，證明其與原告曾為之談 話內容等，暨兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均無礙勝負判 斷，爰不一一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 7 月 22 日
臺灣花蓮地方法院民事庭
法 官 楊碧惠
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 105 年 7 月 22 日
書記官 陳柏志
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