臺灣板橋地方法院民事判決 八十九年度訴字第一一二八號
原 告 戊○○
己○○
甲○○
丁○○
乙○○
右五人共同
訴訟代理人 鍾周亮律師
被 告 丙○○ 住台北縣樹林鎮○○街八六巷四二號
訴訟代理人 王年柿律師
右當事人間給付買賣價金等事件，本院判決如左：
主 文
被告應給付原告新臺幣參佰壹拾捌萬柒仟伍佰元，及自民國八十九年五月二十二日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應於原告及訴外人黃高真、黃順猛、黃順騰將坐落臺北縣三重市○○○段菜寮小段三五五之十三地號土地上建物，即門牌號碼臺北縣三重市○○○路四十七巷十九號房屋交付被告之同時，給付原告新臺幣伍拾壹萬貳仟貳佰伍拾元，及自原告及訴外人黃高真、黃順猛、黃順騰交付上開房屋之翌日起，至清償日止，按年息百分五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十二，餘由原告負擔。本判決第一項、第二項於原告以新台幣壹佰貳拾參萬參仟元預供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣參佰陸拾玖萬玖仟柒佰伍拾元為原告預供擔保，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：被告應給付原告及訴外人黃高真、黃順猛、黃順騰如附表一所示之 金額，合計新臺幣（下同）五百九十一萬九千六百元，及自民國（下同）八十 九年五月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並陳明願 供擔保請准宣告假執行。
二、備位聲明：被告應將坐落臺北縣三重市○○○段菜寮小段三五五之十三地號土 地，權利範圍九萬分之八五○四，暨地上建物即門牌號碼臺北縣三重市○○○ 路四十七巷十九號一樓房屋，權利範圍九分之八，移轉登記與原告即訴外人黃 高真、黃順猛、黃順騰。
貳、陳述：
一、原告及訴外人黃高真、黃順騰、黃順猛於八十九年一月九日將坐落臺北縣三重 市○○○段菜寮小段三五五之十三地號土地，權利範圍九萬分之八五○四，暨 地上建物即門牌號碼臺北縣三重市○○○路四十七巷十九號一樓房屋，權利範
圍九分之八（以下簡稱系爭房地），出售與被告，買賣總價款八百四十六萬九 千六百元。惟被告僅給付二百五十五萬元，其餘價款尚未給付。原告於八十九 年五月十五日曾以律師函催告被告給付，惟被告迄未給付，為此請求被告給付 未付之買賣價金及法定遲延利息，如先位聲明所示。 二、由於被告違約未付買賣價金，原告以律師函限其於文到五日內依約履行，被告 以五日期間太短，尚不生解約效力。倘鈞院認為原告依契約第十條約定定五日 期間催告並非太短，而已生解除契約效力，則契約既經解除，依民法第二百五 十九條第一款規定，被告即負有返還移轉登記回復原狀之義務，爰請求判決如 備位聲明所示。
參、對被告抗辯之陳述：被告第二次付款本應付八十五萬元，惟僅付七十五萬元，連 同第一次付款一百八十萬元，合計僅付二百五十五萬元，原告並未同意被告第二 次款少付十萬元。第三次付款，被告未向金融機構貸款，係被告自己未依約履行 ，非原告乙○○扣留或私藏系爭房地所有權狀所致，蓋系爭房地已移轉於被告名 下，原告豈有扣留或私藏權狀之理。
肆、證據：提出不動產買賣契約書影本一件、被告致原告之聲明書、通知書影本各一 件、原告致被告之律師函及回執影本各一件、系爭土地及建物登記謄本各一件、 房屋、土地移轉明細表影本各一件為證。
乙、被告方面：被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到場及所提 出之書狀聲明、陳述略稱：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並陳明如受不利益之判決，願供擔保 請准宣告免假執行。
二、陳述：
（一）本件買賣價金之給付方法，依買賣契約書第二條第一項至第四項約定，被告 就第一、二項約定之價金，除第二次付款因被告沒有錢，經原告同意少付十 萬元，故尚欠十萬元未付外，其餘已依約給付；第三項之價金，雙方約定於 產權移轉登記為被告名義並向金融機構貸款五百萬元撥交原告；第四項約定 ，尾款八十一萬九千六百元，於第三次付款七日內交屋予被告時付清。本件 買買之房地，現尚未取得銀行貸款及交屋，被告依約尚不負給付原告如其聲 明請求之價金之義務，且未取得銀行貸款之原因，係因原告乙○○不同意雙 方委託之代書以系爭房地辦理抵押貸款，出賣人阻止土地代書辦理貸款，致 第三、四款尚未交付，此乃可歸責於出賣人之事由。從而被告所負第三次款 及尾款價金之債務，依買賣契約之約定，尚未屆清償期，原告催告被告給付 價金，自不生催告之效力。
（二）本件買賣之房地，係原告與訴外人等共有，共有人共同出賣共有物，以一個 買賣契約，約定買賣標的物之總價，而未以共有人各自應有部分單獨成立買 賣契約，買賣價金之請求權似僅有一個。本件僅由部分出賣人為原告起訴請 求向原告及未起訴之出賣人給付全部價金，原告並未說明何以得請求被告向 訴外人給付之理由，其請求被告向訴外人給付，於法不合。 （三）原告被位聲明主張解除契約乙節，本件係因出賣人不依約履行，致價金尚未 給付，被告依法不負遲延責任，原告以被告給付價金遲延為由，主張解除契
約，於法亦有未合。
理 由
壹、程序方面：
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條 所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告先位聲明請求法定遲延利息，原係主張自八十九年五月十七日起算，嗣於本 院八十九年七月二十五日言詞辯論期日，當庭減縮為自八十九年五月二十二日起 算，依修正民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，應准許之。貳、得心證之理由：
一、原告起訴主張：原告及訴外人黃高真、黃順騰、黃順猛（以下簡稱原告及訴外人 黃高真等人）於八十九年一月九日，將坐落臺北縣三重市○○○段菜寮小段三五 五之十三地號土地，權利範圍九萬分之八五○四，暨地上建物即門牌號碼臺北縣 三重市○○○路四十七巷十九號一樓房屋，權利範圍九分之八（以下簡稱系爭房 地）出售與被告，約定買賣總價款八百四十六萬九千六百元；惟被告僅給付二百 五十五萬元，尚欠五百九十一萬九千六百元未付，原告曾於八十九年五月十五日 以律師函催告被告給付，惟被告迄未給付，為此訴請被告給付原告及訴外人黃高 真等人本件未付之買賣價金五百九十一萬九千六百元及法定遲延利息，如先位聲 明所示。又由於被告違約未付買賣價金，原告曾以律師函限被告於文到五日內依 約履行，倘鈞院認為原告依契約第十條約定定五日期間催告並非太短，而已生解 除契約效力，則契約既經解除，爰依民法第二百五十九條第一款規定，訴請被告 返還移轉登記回復原狀，如備位聲明所示等語。二、被告則以：本件買賣價金之給付方法，依買賣契約書第二條第一項至第四項約定 ，被告就第一、二項約定之價金，除第二次付款因為被告當時沒有錢，經原告同 意少付十萬元，故尚欠十萬元未付外，其餘已依約給付；第三項之價金，雙方約 定於產權移轉登記為被告名義並向金融機構貸款五百萬元撥交原告；第四項約定 ，尾款八十一萬九千六百元，於第三次付款七日內交屋予被告時付清。茲系爭房 地尚未取得銀行貸款及交屋，被告依約應不負給付原告如其聲明請求之價金之義 務。又被告未取得銀行貸款之原因，係因原告乙○○不同意雙方委託之代書以系 爭房地辦理抵押貸款，此乃可歸責於出賣人之事由，從而被告所負第三次款及尾 款價金之債務，依買賣契約之約定，尚未屆清償期，原告催告被告給付價金，不 生催告之效力。再者，系爭房地係原告與訴外人等共有，共有人共同出賣共有物 ，以一個買賣契約，約定買賣標的物之總價，而未以共有人各自應有部分單獨成 立買賣契約，買賣價金之請求權僅有一個。本件僅由部分出賣人為原告起訴請求 向原告及未起訴之出賣人給付全部價金，原告並未說明何以得請求被告向訴外人 給付之理由，其請求被告向訴外人給付部分，於法不合。至於原告主張解除契約 乙節，本件係因出賣人不依約履行，致價金尚未給付，被告依法不負遲延責任， 原告以被告給付價金遲延為由，主張解除契約，於法亦有未合等語為辯，求為判 決駁回原告之訴。
三、原告及訴外人黃高真等人於八十九年一月九日，將坐落臺北縣三重市○○○段菜 寮小段三五五之十三地號土地，權利範圍九萬分之八五○四，暨地上建物即門牌
號碼臺北縣三重市○○○路四十七巷十九號一樓房屋，權利範圍九分之八（以下 簡稱系爭房地）出售與被告，約定買賣總價款八百四十六萬九千六百元，原告業 已依約辦理系爭房地所有權移轉登記與被告；惟被告僅給付二百五十五萬元，尚 欠五百九十一萬九千六百元未付，為此原告曾於八十九年五月十五日以律師函催 告被告給付，然被告迄今仍未給付之事實，為兩造所不爭執，並據原告提出不動 產買賣契約書影本一件、原告致被告之律師函及回執影本各一件、被告致原告之 聲明書影本一件、系爭房屋及土地之登記簿謄本各一件為證，堪信為真實。惟被 告另以前揭情詞置辯。
四、經查：本件買賣價金之第二次付款，依買賣契約書第二條第二項約定係：「於本 約成立日起七日內，雙方備妥本買賣移轉登記予甲方（即被告）之證件及印鑑張 用印時給付乙方（即原告與訴外人黃高真等人）新臺幣八十五萬元正。」第三次 付款，依買賣契約書第二條第三項約定則係：「於本約產權移轉登記為甲方（即 被告）名義並向金融機構貸款新台幣五百萬元撥交乙方（即原告與訴外人黃高真 等人）。」有原告提出之買賣契約書影本之記載可憑。茲系爭買賣之房屋及土地 ，既已於八十九年四月五日辦妥所有權移轉登記為被告所有，有前揭原告提出之 土地及建物登記簿謄本可證，依上開約定，被告自有履行第二次付款及第三次付 款之義務。雖被告抗辯稱第二次付款少付十萬元係經徵得原告等人同意，而未辦 理貸款則係因原告乙○○不同意代書辦理貸款所致云云，然此均為原告所否認， 被告就此復未能舉證以實其說，所辯自無可採。從而原告於八十九年五月十日委 由律師發函催告被告於文到五日內依約履行，給付第二次之剩餘未付款及辦理貸 款給付第三次之應付款，於法並無不合。被告於同年月十六日收受催告，迄今仍 未履行，依民法第二百二十九條第三項規定，應自期限屆滿時即八十九年五月二 十二日起，負遲延責任。
五、惟按共有人就共有物對於第三人所生之債權請求權，如係請求為金錢之給付時， 其請求權為可分債權，各共有人僅得按其應有部分請求給付，此觀司法院院字第 一九五０號（一）解釋甚明。原告與訴外人黃高真等八人，就出售之系爭房地應 有部分均等，此有原告提出之系爭房地移轉明細表之記載可憑，並據被告於致原 告之聲明書中所肯認。原告既未舉證證明係經全體出賣人同意，由原告五人起訴 請求被告給付未付買賣價金之全部；依上開說明，自僅得各按其應有部分請求被 告給付。茲計算被告第二次未付款為十萬元，第三次未付款為五百萬元，二者合 計五百十萬元，原告五人每人應有部分八分之一，各得請求六十三萬七千五百元 ，總計得請求三百十八萬七千五百元。從而關於本件買賣被告第二次及第三次之 未付款五百十萬元，原告請求被告給付其中三百十八萬七千五百元，及自前述催 告期限屆滿時即八十九年五月二十二日起，至清償日止，按年息百分之五計算之 利息，於法並無不合，應予准許；逾此部分之請求則為無理由，不應准許。六、又關於原告請求被告給付價金尾款部分，按因契約互負債務者，於他方當事人未 為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段定有明文； 次按被告在裁判上援用民法第二百六十四條之之抗辯權時，原告如不能證明自己 已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之 判決，不能遽將原告之訴駁回，最高法院著有二十九年上字第八九五號判例可資
參照。查本件買賣價金尾款，依兩造買賣契約第二條第四項約定：「尾款新台幣 捌拾壹萬玖仟陸佰元正，於第三次付款七日內交屋與甲方（即被告）時付清。」 此觀諸買賣契約之記載甚明，故本件買賣價金之尾款，應於出賣人交屋之同時給 付，應堪予認定。而被告抗辯稱所買受之系爭房屋尚未交屋，此為原告所不爭執 ，且原告迄至本院言詞辯論終結時為止，均未提出任何證據證明業已依約交屋， 或曾以準備交屋之情事通知被告以代提出之事實，自堪信被告所辯為真。從而， 依上開判例意旨，本院自應命被告於原告及訴外人黃高真等人交付系爭房屋之同 時，應給付原告價金尾款。按原告五人應有部分八分之五計算結果，被告應給付 原告之價金尾款總額應為五十一萬二千二百五十元。七、末按定有清償期者，債權人不得於期前請求清償，如無反對之意思表示時，債務 人得於期前為清償，民法第三百十六條定有明文；又給付有確定期限者，債務人 自期限屆滿時起，負遲延責任，同法第二百二十九條第一項亦定有明文。查兩造 既約定買賣價金尾款應於出賣人交屋同時給付之，則關於價金尾款之給付，自屬 有確定期限，且係定有清償期之債務，依上開規定，債務人於期限屆滿時起，始 負遲延之責任，且債權人即出賣人應不得於期前請求清償。查原告雖曾於八十九 年五月十日委請律師催告被告於文到五日內給付未付之買賣價金；惟斯時原告及 訴外人黃高真等人既尚未將系爭房屋交付被告，被告所負之價金尾款債務，即難 謂已屆清償期；原告於期前催告被告給付價金尾款，應不生合法催告之效力，故 被告所負之價金尾款債務，亦不因該催告期限屆滿而陷於遲延，原告請求被告自 催告期限屆滿時即八十九年五月二十二日起給付遲延利息，於法不合；應自原告 及訴外人黃高真等人將系爭房屋交付被告之翌日起，被告始負遲延責任。從而關 於價金尾款之遲延利息部分，原告請求被告自原告及訴外人黃高真等人將系爭房 屋交付被告翌日起至清償日止，按年息百分之五給付法定遲延利息，為有理由， 應予准許，逾此部份之請求，則為無理由，應予駁回。八、至於原告雖提出收付明細表，主張原告五人得請求被告給付之買賣價金原告己○ ○、戊○○、乙○○、丁○○各為七十四萬八千二百五十七元，原告甲○○為九 十四萬八千二百五十四元，總計三百九十四萬一千二百五十八元云云。惟按原告 及訴外人黃高真等共八人，就出賣之系爭房地，其應有部分均等，既未與買受人 分別約定各共有人出賣共有物之應有部分價金若干，則自應就總價金依應有部分 計算各共有人應得之價金，業如前所述。被告已給付二百五十五萬元，係總價金 之一部，且係向全體出賣人給付，出賣人應平均分受其價金。如先前已給付之價 金，出賣人未依應有部分平均受領，此乃其內部關係，不得對抗為買受人之被告 。原告就本件被告未付之買賣價金，尚不得請求超過按其等應有部分計算應分得 之金額，並此敘明。
九、縱上所述，原告先位之訴本於買賣之法律關係，請求被告給付第二次及第三次之 未付買賣價金三百十八萬七千五百元，及自八十九年五月二十二日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息；暨於原告及訴外人黃高真、黃順猛、黃順騰將坐 落臺北縣三重市○○○段菜寮小段三五五之十三地號土地上建物，即門牌號碼臺 北縣三重市○○○路四十七巷十九號房屋交付被告之同時，被告應給付原告價金 尾款五十一萬二千二百五十元，及自原告及訴外人黃高真、黃順猛、黃順騰交付
上開房屋之翌日起至清償日止，按年息百分五計算之利息，為有理由，應予准許 ；逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
十、兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分於法並無 不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。至於原告敗訴部分，其假執行之聲 請既失所附麗，應並予駁回。
十一、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此 敘明。
十二、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五 條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十 月 十一 日 臺灣板橋地方法院民事第三庭
~B法 官 許月珍
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日，內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 十 月 十一 日~B書記官 吳柏慶