臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第569號
原 告 李耿銘
訴訟代理人 王冠霖律師
黃厚誠律師
上 一 人
複 代理人 何宥昀律師
被 告 李林金葉
訴訟代理人 陳宏盈律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國105年6月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺南市○○區○○段00000地號土地上如附圖所示編號B部分面積三十九平方公尺之建物拆除，並將土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾捌萬貳仟壹佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣捌拾肆萬陸仟參佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原坐落臺南市○○區○○段000地號土地（重測前為臺南縣 新化鎮○○段○○○○段000地號土地，下稱原160地號土地 ）原為李德茂、李德泉、李德法三人共有，於58年間李德茂 、李得泉、李德法同意李德進借用原160地號土地興建臺南 市○○區○○段000○號門牌號碼臺南市○○區○○路000號 房屋（下稱系爭房屋）以供4人之父李丁壽與母李鄭春居住 ，李德茂、李德泉、李德法與李德進就原160地號土地訂立 使用借貸契約，嗣李丁壽、李鄭春分別於83年2月16日、66 年8月21日死亡，李德進將系爭房屋加蓋二、三層樓自行使 用。訴外人李錦於80年4月22日繼承李德茂之原160地號土地 應有部分2分之1；原告於86年8月5日繼承李德泉應有部分4 分之1，故原160地號土地變更為原告、李德法、李錦三人共 有。
二、原告於103年間就原160地號土地與同段163地號土地起訴請 求合併分割，原告、李德法、李錦於103年10月23日成立訴 訟上和解，協議由原告取得臺南市○○區○○段00000地號 土地，面積52.94平方公尺（下稱系爭160-1地號土地），李 德法取得同段160地號土地，面積59.9平方公尺（下稱系爭1 60地號土地），訴外人李錦取得同段160-2地號土地，面積0 .22平方公尺（下稱系爭160-2地號土地）及同段163地號土
地面積44.93平方公尺。系爭房屋占用之位置坐落於系爭160 、160-1地號土地，而李鄭春、李丁壽先後於66年、83年仙 逝，李德進使用借貸目的已達，自應依民法第470條第1項之 規定交還土地，惟李德進卻仍怠於為之，更進而將系爭房屋 加蓋二、三樓層自行使用，且於93年1月5日以夫妻贈與為由 將系爭房屋登記為李德進與被告共有，李德進違反約定之方 法使用借用物，原告本自得終止使用借貸契約，是該借貸關 係不論使用借貸目的已達或已終止，或更退而言，借貸未定 期限，原告爰依民法第470條第2項之規定亦得請求返還土地 。再被繼承人李德進現已死亡，原告亦得依民法第472條第4 款之規定終止使用借貸契約，借貸契約既經終止，原告自得 依民法第470條第1項、第2項、第472條第2項、第4項及第76 7條之借用物返還請求權及所有權請求被告拆屋還地。三、原告86年間繼承李德泉所有原160地號土地應有部分後，數 次向李德進表示終止使用借貸關係並請求返還土地，惟93年 間李德進因原告屢次請求返還未果，更反將系爭房屋之應有 部分半數移轉登記予被告；嗣原告又再向李德進及被告終止 使用借貸關係並請求拆屋還地，均未獲理睬；至現今被告之 被繼承人李德進過世後，又再次請求返還系爭160-1地號土 地，被告仍不欲為之。系爭房屋自58年間建造迄今，已由李 德進及被告無償使用長達47年之時間，除已遠超過財政部固 定資產耐用年數表就加強磚造房屋35年之耐用年數外，原告 作為系爭160-1地號土地之所有權人，尊重李德進為長輩， 好言請求其返還系爭160-1地號土地，李德進卻一再拖延。 原告非但未曾受有租金，長年均須另外花費租金租用他處作 為住所。反係被告無償使用多年，現系爭房屋亦早已老舊、 破損，並已無人居住，惟被告卻仍不將系爭160-1地號土地 返還原告，反指稱原告基於所有權人之請求違反誠實信用原 則，難有理由。並聲明：求為判決如主文第1項所示。原告 願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、李德進興建系爭房屋於系爭160、160-1地號土地上，是經李 丁壽生前居中協調，且經原160地號土地之共有人即李德泉 、李德茂、李德法之同意並簽立同意書，李德進係基於民法 使用借貸的法律關係，而非無權占用，且有類推適用民法第 425條之1規定「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」之 適用，理由如下：
（一）按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的 ，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用 房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而
將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定 ，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而 無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼 續使用土地」最高法院48年台上字第1457號判例參照。又 按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房 屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有 租賃關係。」、「民事，法律所未規定者，依習慣，無習 慣者依法理」民法第425條之1條、第1條定有明文，換言 之，法律無規定者，相類事實得比附援引，類推適用相類 之法理。揆之上開判例及民法第425條之1規定法旨，乃基 於房屋及基地之使用權關係恒定暨房屋既得使用權保護原 則之考量，而肯認基地使用權不因基地物權嗣後變動而受 影響之法則，是房屋所有權人對土地所有權人原已取得基 地利用權，嗣將土地或房屋出賣致房地異主時，雖與上開 判例或民法新增規定所稱「土地與房屋同屬一人」情形未 盡相同，惟乃與上揭基本法則類似，自可類推適用。（二）李德進興建系爭房屋是經原160地號土地所有權人同意， 是有權使用，雖嗣後土地由原告取得所有權，系爭房屋是 李德進於生前將應有部分2分之1贈與被告，另李德進死亡 後，系爭房屋之應有部分2分之1因分割繼承登記在被告名 下，依上開最高法院判例要旨及法文規定，此種情形應可 類推適用民法第425條之1推定於房屋得使用期限內，有租 賃關係存在。
二、按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」民法第 148條第2項明定，此項誠實信用原則，乃法律倫理價值之最 高表現，具有補充、驗證實證法之機能，更為法解釋之基準 ，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡 量當事人利益，具體實現正義。查系爭房屋係李德進於58年 11月興建，於69年4月21日為第一次登記，距今約有46年的 時間，而李德茂、李德泉、李德法等三人自始即知悉，卻均 未有反對之意思。原告自86年8月5日繼承距今也約有18年， 亦均未表示反對之意思。由此以觀，原告長期未表示反對被 告在系爭106-1地號土地上使用系爭房屋，有足以讓被告相 信伊等不欲行使其權利之意思，如今請求被告拆屋還地，應 有違誠實信用原則云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回 。被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、李德泉、李德法、李德茂、李德進係兄弟，其等之父李丁壽
、母李鄭春分別於83年2月16日、66年8月21日死亡，有除戶 謄本在卷可稽。
二、原160地號土地原為李德茂、李德泉、李德法三人共有。嗣 訴外人李錦於80年4月22日繼承李德茂之應有部分（2分之1 ）；原告於86年8月5日繼承李德泉之應有部分（4分之1）， 原160地號土地共有人變更為原告、李德法、李錦三人。三、原告於103年間就原160地號土地及同段163地號土地起訴請 求合併分割，嗣上開土地共有人即原告、李德法、李錦於10 3年10月23日達成訴訟上和解，協議由原告取得系爭160-1地 號土地，李德法取得系爭160地號土地，李錦取得系爭160-2 地號土地及同段163地號土地。
四、系爭房屋為李德進於58年間所興建。李德進在其母李鄭春死 亡後，在系爭房屋自行增建2、3樓，並於93年10月5日以夫 妻贈與為原因，將系爭房屋登記為李德進與被告共有。李德 進於105年3月2日死亡後，系爭房屋於105年3月30日由被告 以分割繼承為原因取得全部所有權。系爭房屋部分坐落在系 爭160-1地號如附圖所示編號B部分面積39平方公尺土地上。五、原告之被繼承人李德泉基於使用借貸之法律關係（下稱系爭 使用借貸關係），同意被告之被繼承人李德進在原160地號 土地上興建系爭房屋。系爭使用借貸契約未定期限。肆、得心證之理由：
本案爭執之關鍵在於：被告所有之系爭房屋占用系爭160-1 地號土地有無正當權源？經查：
一、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。以無權占 有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於 被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有， 係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請 求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁判參照）。 原告係系爭160-1地號土地之所有權人。系爭房屋係被告所 有。系爭房屋部分坐落在系爭160-1地號如附圖所示編號B部 分面積39平方公尺土地上，為兩造所不爭執，依上開說明， 自應由被告舉證證明系爭房屋係有正當權源占用系爭160-1 地號土地。
二、被告主張其係基於使用借貸及法定租賃權之法律關係有權使 用系爭160-1地號土地，然為原告所否認，並以前揭情詞置 辯。經查：
（一）按有下列各款情形之一者，貸與人得終止契約：四、借用
人死亡者，民法第472條第4款定有明文。原告之被繼承人 李德泉係基於使用借貸之法律關係，同意被告之被繼承人 李德進在原160地號土地上興建系爭房屋，固為原告所不 爭執，惟借用人李德進已於105年3月2日死亡，有除戶謄 本1份在卷可稽，依上開規定，繼承該使用借貸關係貸與 人地位之原告，自得終止該使用借貸契約。原告主張依民 法第472條第4款之規定終止系爭使用借貸契約，自屬有據 。系爭使用借貸契約既經終止，被告自不得再執該使用借 貸契約主張有權占用系爭160-1地號土地。（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係，民法第425-1條第1項定有明文。其立法理由為「 土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟 房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之 房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他 人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上 見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73 年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外， 應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支 付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議 並期明確，爰將其明文化。」，可見民法第425條之1第1 項所定之租賃關係應以土地及其土地上之房屋同屬一人所 有為限。查被告之被繼承人李德進興建系爭房屋時，並非 系爭房屋所坐落之原160地號土地之所有權人（李德茂、 李德泉、李德法三人共有），即原160地號土地與其上之 系爭房屋非屬同一人所有，自與民法第425條之1之規定未 合。又被告之被繼承人李德進當初係與原160地號土地之 所有權人訂立使用借貸契約，以此取得使用原160地號土 地之權源，渠等就系爭房屋使用原160地號土地之法律關 係既已有約定，自無類推適用民法第425條之1規定之餘地 。被告主張類推適用民法第425條之1之規定，系爭房屋有 權占用系爭160-1地號土地云云，自屬無據。（三）按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法 第148條定有明文。在私法領域內，當事人依其意思所形 成之權利義務關係，基於契約自由原則，權利人雖得自由 決定如何行使其基於契約所取得之權利，惟權利人就其已 可行使之權利，在相當期間內一再不為行使，並因其行為
造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為倘其履 行權利人所告知之義務，權利人即不欲行使其權利，如斟 酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會 經濟情況及其他一切因素，認為權利人在義務人履行其所 告知之義務後忽又出而行使權利，足以令義務人陷入窘境 ，有違事件之公平及個案之正義時，本於誠信原則發展而 出之法律倫理（權利失效）原則，應認此際權利人所行使 之權利有違誠信原則，而不能發生應有之效果（最高法院 100年度台上字第1728號民事判決意旨參照）。被告雖抗 辯：原告從86年繼承系爭160-1地號土地，直到104年才起 訴請求拆屋還地（本院104年度新訴字第2號，下稱前案， 嗣原告撤回該案之起訴），這期間原告均未表示反對被告 在系爭160-1地號土地上建造房屋，在前案訴訟中，原告 又變更訴之聲明，請求將系爭160-1地號土地賣給被告， 原告之行為有足以讓被告相信原告不欲行使其權利之意思 ，如今原告請求被告拆屋還地，應有違誠實信用原則云云 ，惟查，被告之被繼承人李德進當初係與原160地號土地 之所有權人訂立使用借貸契約，以此取得使用原160地號 土地之權源，借用人李德進於105年3月2日死亡後，原告 始依民法第472條第4款規定終止該使用借貸契約，均業如 前述，被告之被繼承人李德進當初既係與原160地號土地 之所有權人訂立使用借貸契約，以此取得使用原160地號 土地之權源，原告自須終止該使用借貸契約後，始得請求 被告拆屋還地，則原告於借用人李德進105年3月2日死亡 後，終止系爭使用借貸契約，並起訴請求拆屋還地，自難 認有違誠信原則。被告上開抗辯，自不足採。
伍、綜上所述，原告係系爭160-1地號土地之所有權人，被告係 系爭房屋之所有權人。系爭房屋部分坐落在系爭160-1地號 如附圖所示編號B部分面積39平方公尺土地上，被告又未舉 證證明系爭房屋有何正當權源占用系爭160-1地號土地，則 原告依民法第767條第1項之規定，請求被告將如附圖編號B 面積39平方公尺之建物拆除，並將該部分土地交還原告，為 有理由，應予准許。
陸、兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假 執行，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額分別宣告之。柒、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及舉證核與判 決結果無影響，爰不予逐一論述。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 7 月 4 日
民事第三庭 法 官 蘇正賢
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 7 月 4 日
書記官 黃心怡