臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第313號
原 告 陳耀南
呂慶元
共 同
訴訟代理人 黃冠程律師
被 告 張谷川
羅煥辰
兼 上一人
訴訟代理人 羅淑綺
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年7 月6 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示房屋及停車位遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣陸仟貳佰玖拾陸元，及自民國一百零五年一月一日起，至遷讓如附表所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟伍佰捌拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬參仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾壹萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣參仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸仟貳佰玖拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民 事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告等人 原訴之聲明為：「㈠被告羅煥辰、羅淑綺（下稱被告2人） 應將如附表編號1、2所示房屋（下稱系爭建物）返還予原告 等人；㈡被告2人應自民國104年11月13日起，至遷讓系爭建 物之日止，按月連帶給付原告等人新臺幣（下同）1萬4,272 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷第3頁 ）。嗣於105年1月12日民事準備㈠狀追加張谷川為被告（與 被告2人下合稱被告等人），並於同年6月27日民事準備狀㈢ 變更最終訴之聲明更為：「㈠被告等人應將如附表所示房屋 及停車位（下稱系爭標的物）遷讓返還予原告等人；㈡被告
等人應連帶給付原告等人2萬3,030元，及自105年1月1日起 至遷讓系爭標的物之日止，按月連帶給付1萬5,253元；㈢願 供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷第188頁），復於同 年7月6日言詞辯論程序中，就訴之聲明第1項當庭追加共有 人間之分管契約為請求權基礎（見本院卷第221頁）等情， 核屬訴之追加，擴張應受判決事項之聲明，主要爭點、證據 資料均具共通性而可相互援用，依首揭規定，自應准許。貳、實體方面
一、原告等人主張：系爭標的物為原告等人經本院104年度司執 字第5543號強制執行程序（下稱系爭強制執行程序）拍賣取 得，而於104年11月10日領取權利移轉證書並辦理所有權移 轉登記，為系爭建物之所有人。系爭強制執行事件於拍賣公 告雖記載：因被告羅煥辰及其家屬居住使用，占有使用權源 不明，本件拍定後不點交等語，但「不點交」僅限於買受人 不得於拍定後向執行法院聲請點交，非表示被告等人有合法 占用之權源。系爭建物配有1停車位（應為C棟7號），經原 告等人自行至社區查訪，發現被告等人仍無權占有並使用系 爭標的物，爰依民法第767條及303、304建號建物全體共有 人之分管契約，請求被告等人返還系爭標的物。又被告等人 無權占有使用系爭標的物，使原告等人受有不能使用系爭標 的物之損害，故原告等人自得自104年11月13日起，向被告 等人請求連帶給付相當於租金之不當得利或損害。系爭標的 物所坐落之臺北市○○區○○段0○段00000地號土地（下稱 系爭土地，與系爭標的物合稱系爭不動產）共8,285平方公 尺，原告等人就系爭土地之應有部分共48/10000即39.768平 方公尺。系爭土地104年公告地價為1萬5,800元/㎡，104年 申報地價為1萬2,640元/㎡；於105年公告地價為1萬9500元/ ㎡，105年申報地價為1萬5,600元/㎡，是系爭土地104年總 價額為50萬2,668元（計算式：1264039.768＝502668，以 下小數點以均下四捨五入），105年總價額為62萬381元（計 算式：1560039.768＝620381）；至房屋申報價額，因地 政機關目前並未估定，但應可依原告等人取得拍賣系爭標的 物之價額121萬元為實際估定。系爭標的物位於政大二期重 劃區，大眾交通工具以公車為主，社區公共設施完善，是應 以總價按10%計算始為合理。從而，被告等人自104年11月13 日起至12月31日止共49日，應連帶給付原告等人2萬3,030元 ；自105年1月1日起至遷讓系爭標的物之日止，應按月連帶 給付1萬5,253元等語，爰依民法第184條第1項前段、第185 條第1項及第179條等規定，併予主張而為選擇合併，請求擇 一為原告等人勝訴判決等語。並聲明：㈠被告等人應將系爭
標的物遷讓返還予原告等人；㈡被告等人應連帶給付原告等 人2萬3,030元，及自105年1月1日起至遷讓系爭標的物之日 止，按月連帶給付1萬5,253元；㈢願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告等人則以：緣被告羅煥辰與被告羅淑綺為父女。系爭標 的物原為被告羅煥辰所有，並一同購買門牌號碼為臺北市○ ○區○○路00巷00號3樓之建物而打通之。嗣因被告羅煥辰 於退休後無收入，為減輕貸款壓力，遂將系爭不動產借名登 記於訴外人黃士誠名下，其並非出售系爭不動產予黃士誠。 至被告張谷川則與被告羅煥辰承租系爭標的物並設籍於該址 ，承租期間自101年1月1日起至110年12月31日止，每月租金 5,000元共60萬元均已付清，應可繼續居住，並無侵占之情 。系爭強制執行事件之拍賣公告上早已記載系爭不動產正於 訴訟中，可見確有糾紛，也因而流標數次，為何原告等人仍 要拍賣取得系爭不動產，是否係與黃士誠等人串通等語，資 為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡ 如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告等人主張其等經系爭強制執行事件拍定系爭不動產，而 被告等人仍居住於系爭標的物等情，業據其等提出本院104 年11月10日北院木104司執午字第5543號不動產權利移轉證 書、系爭不動產登記謄本、本院法拍屋查詢系統之104年10 月2日特別變賣程序後減價拍賣函、照片4紙等影本（見本院 卷第7頁至第16頁），為被告等人所不爭執（見本院卷第148 頁背面），並經本院調取104年度司拍字第318號卷宗、104 年度司執字第5543號卷宗核閱無訛，自應堪信為真實。四、原告等人另主張被告等人為無權占有，並應連帶給付相當於 租金不當得利或損害予原告等人，則為被告等人所否認，並 以前詞置辯。是以，本件爭點厥為：㈠被告等人是否為無權 占有？原告等人請求被告等人應將系爭標的物遷讓返還予原 告等人，有無理由？㈡原告等人請求被告等人應連帶給付原 告2萬3,030元，及自105年1月1日起至遷讓系爭標的物之日 止，按月連帶給付1萬5,253元，有無理由？茲分述如下： ㈠被告等人就系爭標的物屬無權占有，應將系爭標的物遷讓返 還予原告等人：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因信 賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登 記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響；不 動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經 登記，不生效力；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，
得請求返還之，民事訴訟法第277條、民法第759條之1、第 759條及第767條第1項前段定有明文。次按出租人於租賃物 交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃 契約，對於受讓人仍繼續存在，但於未經公證之不動產租賃 契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條 亦有明文。原告等人既因系爭強制執行事件拍定系爭不動產 並於104年11月12日領取權利移轉證書，業如前述，並有前 開卷宗所附送達回證可參，則依強制執行法第98條第1項、 民法第759條規定，原告等人自該日起取得所有權，對於無 權占有其所有物者，揆諸前揭規定，自得請求返還之。被告 等人如為抗辯其等為有權占有系爭不動產，自應就此一事實 負舉證之責。
⒉被告等人雖抗辯系爭不動產原為被告羅煥辰實際所有，係借 名登記於黃士誠名下，原告等人可能與黃士誠有所串通等情 ，卻未提出任何證據以實其說。而系爭建物迭以96年3月27 日買賣為登記原因，於同日自訴外人蔡明祥名下移轉至被告 羅煥辰名下；以102年11月27日買賣為登記原因，自被告羅 煥辰名下移轉登記予黃士誠等情，有前開建物異動索引、臺 北市古亭地政事務所105年2月25日北市古地籍字第10530309 500號函暨登記申請書等在卷可查（見本院卷第39頁背面至 第40頁背面、第71頁至第79頁）；佐以被告羅煥辰於系爭強 制執行事件聲請狀暨所附104年1月5日寄予黃士誠等人之文 山指南存證號碼1號郵局存證信函，載以：系爭不動產尾款 至今尚未如時交付完成，應於文到7日內將尾款860萬元交付 代書事務所等語，則被告羅煥辰寄予黃士誠等人之存證信函 內容，既表示其與黃士誠等人間就系爭不動產乃存有買賣契 約，與前揭異動索引相符，尚難認被告羅煥辰自102年11月 27日後至原告等人取得系爭不動產所有權之日止，仍為系爭 不動產所有人。況所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方 （借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將 來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但 仍由借名者管理、使用、收益及處分該財產之債權契約。是 借名者有移轉該財產所有權至出名者之意思表示，出名者亦 有受讓該財產所有權之意思表示，並由出名者依法完成取得 該財產所有權之手續，出名者因而取得該財產之所有權，僅 出名者基於其與借名者間之內部關係（即借名登記之債權契 約關係），對於該財產之所有權權能受到限制，而實際由借 名者管理、使用、收益及處分該財產，且於借名登記契約關 係消滅時，須出名者依其與借名者之約定，將該財產回復（ 移轉）登記為借名者，借名者始取回該財產之所有權，則如
就一財產為借名登記契約，出名人確取得該財產所有權，僅 該財產所有權權能有所限制，而依債之相對性，此自不得對 抗系爭借名登記契約以外之第三人。是以，縱被告羅煥辰與 黃士誠間就系爭不動產確存借名登記契約，原告等人既因拍 定取得系爭不動產所有權，被告2人至多僅能依其等與黃士 誠間之借名登記契約，向黃士誠以為主張，尚不得以此對抗 原告等人，作為有權占有之依據，應堪認定。
⒊被告張谷川固以其與被告羅煥辰簽訂租賃契約且租金已一次 付清為辯，認其非無權占有等語，並提出房屋租賃契約書、 臺北市低收入戶卡及101年1月15日收據為佐（見本院卷第17 0頁至第178頁）。惟自被告張谷川個人戶籍資料顯示（見本 院卷第37頁），其係於96年12月18日遷入系爭建物作為其戶 籍地址；反觀系爭租賃契約書，上載之租賃期間係自101年1 月1日至110年12月31日止共10年，核與被告張谷川之遷入日 期不同。佐以被告張谷川所提出一次付清10年租金共60萬元 之收據，亦與系爭租賃契約書第4條「租金……每次應繳3個 月份」之約定有所不符，更與一般租賃常情，先短暫簽訂租 賃契約，如一次付清多有優惠等情相違背，是被告張谷川與 羅煥辰間是否確有租賃契約存在，已非無疑。況系爭租賃契 約未經公證，被告等人亦不否認此情（見本院卷第147頁背 面），揆諸上揭規定，尚無買賣不破租賃之適用，則回歸債 之相對性，縱被告張谷川與羅煥辰間確有租賃契約存在，尚 不得以此對原告主張為有權占有，是其所辯，亦非可採。 ⒋據上，被告等人既無從就其等為有權占有系爭標的物乙節舉 證以實其說，自無從為對其等有利之認定。查系爭建物具30 3建號、304建號如附表所示之共有部分，具有一停車位，有 前開本院法拍屋查詢系統公告內容、相關照片在卷可憑（見 本院卷第11頁至第16頁），被告等人亦不否認系爭建物確配 有停車位使用；復經政大御花園管理委員會105年2月14日政 大御花園（105）函字第1050201號函，覆以：依本社區車位 管理檔案所示，系爭建物所使用之車位為C棟7號等語（見本 院卷第70頁），應可特定系爭建物所得使用地下室停車位C 棟7號之範圍，且經303建號、304建號全部共有人之分管契 約劃定由系爭建物所有人所使用。是以，原告等人以系爭不 動產所有權人身分，並基於拍定取得系爭不動產所有權，繼 受黃士誠於系爭地下室分管契約之地位而得占有使用車位， 則其依民法第767條，以及303、304建號建物全體共有人之 分管契約，請求被告等人返還系爭標的物等節，應有理由。 ㈡原告等人請求被告等人應連帶給付原告2萬3,030元，及自10 5年1月1日起至遷讓系爭標的物之日止，按月連帶給付1萬5,
253元，有無理由？
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任； 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第184條第1項前段、第185條第1項、第179條定有明 文。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。又城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息 10%為限，土地法第97條1項定有明文。該條文之立法意旨為 城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金，造成 居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由 政府強制減定之，以保護承租人。是基地租金之數額，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮 之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與 鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。所謂土 地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有人 依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市 地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第 148條規定自明。
⒉本件原告等人故以被告等人無權占有系爭標的物，係共同侵 權行為，致其等受有不能使用系爭標的物之損害云云，然並 未詳述其等所受有之損害究竟為何，亦未提出任何證據以實 其說，則原告等人既未就被告等人無權占有系爭標的物致其 受有何種損害及損害程度，以及如何共同侵權等要件為舉證 ，尚難謂業就主張之共同侵權行為盡其舉證責任，是原告依 民法第184條第1項前段、第185條第1項，請求被告等人連帶 賠償一事，尚難可採。
⒊然被告等人並無法律上原因，竟於原告等人取得系爭不動產 所有權後，仍持續居住於系爭標的物所獲利益，使原告等人 受有損害，業如前述，自仍構成不當得利，是原告向被告等 人依民法第179條規定，請求相當於租金之不當得利，應屬 可採。查系爭標的物雖社區有完善公共設施，但位於臺北市 文山區萬壽路之山區，大眾交通工具多僅有公車，尚非十分 便利等節，有GOOGLE地圖、信義房屋簡介附卷可稽（見本院 卷第143頁至第145頁），本院審酌上情，認以系爭不動產申 報地價年息7%計算為適當。而系爭建物課稅現值於104年為1 6萬7,300元，105年為16萬5,300元；系爭土地申報地價為1 萬2,640元/㎡，105年申報地價則為1萬5,600元/㎡（計算式 ：104年公告地價1580080%＝12640；105年公告地價19500
80%＝15600），有系爭土地公告地價及公告現值資料、臺 北市稅捐稽徵處文山分處105年6月15日北市稽文山甲字第10 551386200號函暨課稅明細表在卷可參（見本院卷第29頁、 第182頁至第185頁）。是系爭土地104年總價額為50萬2,668 元（計算式：1264039.768＝502668），105年總價額為62 萬381元（計算式：1560039.768＝620381）。基此，並以 7%計算相當於租金之不當得利數額。被告等人104年無權占 有49日。共6,296元（計算式：502668＋167300＝669968，6 699687%36549＝6296）；105年每月相當於租金之不 當得利數額則為4,583元（計算式：620381＋165300＝78568 1，7856817%12＝4583）。原告等人既於104年11月12日 因領得權利移轉證書而成為系爭不動產所有人，則被告等人 應自該日起給付上開數額（又依原告前開主張，其請求相當 於租金之不當得利不含停車位部分，併此敘明），原告就此 範圍之請求，應可憑採。至原告等人逾前揭部分之請求，即 屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告等人既為系爭不動產所有權人，被告等人無 權占有系爭標的物，從而，原告等人依民法第767 條規定， 請求被告等人應將系爭標的物遷讓返還予原告等人，並對被 告等人依民法第179條規定，請求被告應給付原告6,296元， 及自105年1月1日起至遷讓如附表所示房屋及停車位之日止 ，按月給付原告4,583元之部分，為有理由，應予准許。其 逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 原告等人勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保 金額宣告之；原告等人其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失 所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 105 年 7 月 27 日
民事第七庭 審判長法 官 蘇嘉豐
法 官 許勻睿
法 官 黃鈺純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 7 月 27 日
書記官 鄭仁榮
附表（面積單位：平方公尺）
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│編號│ 建號 │基地坐落地號土地│ 建物門牌 │ 建物面積 │ 權利範圍 │ 備註 │
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│1 │299 │臺北市文山區頭廷│臺北市文山區萬壽路75│三樓層：46.05 │全部 │無 │
│ │ │段2 小段482-1 地│巷12號3 樓 │陽臺：4.74 │（陳耀南999/1000； │ │
│ │ │號 │ │露臺：19.43 │呂慶元：1/1000） │ │
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│2 │551 │同上 │臺北市文山區萬壽路75│增建部分： │全部（同上） │未辦保存登記建物│
│ │ │ │巷12號3 樓增建部分 │11.27 │ │ │
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│3 │303 、304 │同上 │ │303建號：5357.7 │303 建號（1/150 ） │共有部分，含C 棟│
│ │ │ │ │304建號：1940.86│304 建號（55/10000）│7 號停車位 │
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