臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第132號
上 訴 人 蔡政旺
訴訟代理人 陳敬人律師
複 代理 人 魏英哲律師
被 上訴 人 蕭承勳
蕭正杰
共 同
訴訟代理人 吳弘鵬律師
複 代理人 許勝捷
被 上訴人 王靖岳
訴訟代理人 林玉梅
王一成
上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於民國105年2月2
日本院臺北簡易庭104年度北簡字第3803號第一審判決提起上訴
，本院於民國105年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但 第255條第1項第2款至第6款之情形即不在此限，且此於簡易 事件第二審訴訟程序亦有準用，民事訴訟法第446條第1項及 第436條之1第3項定有明文。次按訴狀送達後，原告不得將 原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，同法第255條第1項第3款亦有明定。又不變更訴訟標 的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更 或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。查上訴人原上訴聲 明為：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人應連帶給付 上訴人新臺幣（下同）154,400元，及其中127,400元自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，其中 27,000元自民國104年4月28日民事更正暨追加訴之聲明、準 備暨聲請調查證據狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息；⒊被上訴人應自104年2月17日起至給付上訴人 自103年12月21日起至104年3月20日之租金共27,000元日止 ，按日連帶給付上訴人300元，及自各期翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息；⒋被上訴人應自104年3月22日起至 給付上訴人自104年3月21日起至104年6月20日之租金共27 ,000元之日止，按日連帶給付上訴人300元，及自各期翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利。㈡備位聲明：⒈被上訴
人應連帶給付上訴人217,400元，及其中83,000元自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，其中13 4,400元自104年7月3日民事追加訴之聲明暨準備㈡狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉被上訴人應 自104年7月3日起至返還系爭房間之鑰匙、磁卡予上訴人日 止，按日連帶給付上訴人600元。嗣於105年7月1日變更上訴 聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人157, 800元，及其中83,000元自104年3月5日起，另74,800元自10 5年4月12日起，均至清償日止，按年息5﹪計算之利息；㈢ 以系爭租約是否提前終止為先、備位聲明：⒈先位上訴聲明 ：⑴被上訴人應連帶給付上訴人27,000元（103年12月21日 至104年3月20日之租金），及自103年12月22日起至清償日 止，按日以300元計算之違約金；⑵被上訴人應連帶給付上 訴人27,000元（104年3月21日至104年6月20日之租金），及 自104年3月22日起至清償日止，按日以300元計算之違約金 。⒉備位上訴聲明：⑴被上訴人應連帶給付上訴人18,000元 ，及自104年7月4日（原審民事追加訴之聲明暨準備二狀繕 本送達被上訴人之翌日）起至清償日止，按年息5﹪計算之 利息；⑵被上訴人應自103年12月21日起至返還門牌號碼臺 北市○○區○○街00巷00號1樓地下室房間編號12B雅房鑰匙 、磁卡予上訴人之日止，連帶給付上訴人按日以600元計算 之違約金。則上訴人上開所為，僅擴張本金及減縮利息請求 ，及更正與補充事實及法律上之陳述，於法均無不合，自應 准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張略以：
㈠被上訴人蕭承勳承租上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○ 街00巷00號1樓地下室房間編號12B房間（以下簡稱「系爭房 間」），雙方成立租賃契約（以下簡稱「系爭租約」），約 定租賃期限自103年9月21日起至104年8月20日止，並由被上 訴人蕭正杰及王靖岳擔任連帶保證人。惟實際居住於系爭房 間之被上訴人蕭正杰於103年10月4日、10月9日、10月10日 、10月11日、10月14日、10月17日、10月26日、10月27日、 10月28日、11月11日、12月3日，多次違反系爭租約第5條第 1項之約定，攜帶外人進入系爭房屋同住。上訴人數次以簡 訊告知被上訴人蕭正杰、蕭承勳違反系爭租約約定，並擬依 系爭租約第5條第2項之約定，視為被上訴人蕭承勳終止系爭 租約，故上訴人於103年12月4日分別以簡訊通知被上訴人蕭 正杰及蕭承勳請其等依約搬離，但均未獲回應。惟被上訴人 蕭正杰於103年12月4日及8日兩次寫下切結書表示如再違反
租約約定，將在一週內搬離，103年12月8日切結書並載明將 在103年12月21日繳交下期租金27,000元及稅金13,000元予 上訴人，上訴人因此同意再給被上訴人蕭正杰一次機會，由 其繼續承租。直至103年12月21日上午7時許，被上訴人蕭正 杰突然發送簡訊告知上訴人將於同日下午3點在租屋處辦理 退租，並於當日下午6點30分之前搬空室內所有物品，但被 上訴人蕭正杰於當晚搬空室內所有物品後，卻拒絕辦理點交 及繳交系爭房間之磁卡與鑰匙，而被上訴人蕭承勳於被上訴 人蕭正杰搬離租屋處後，亦未明確表示終止租約，故系爭租 約仍然繼續存續。現被上訴人蕭承勳至今未於103年12月21 日繳交自103年12月21日至104年3月20日之3個月房租共27,0 00元，是因被上訴人蕭承勳遲付租金，依約每遲付租金1日 違約金300元，故自103年12月21日迄104年2月17日起訴日止 ，共遲延58日，應給付上訴人違約金17,400元，其後並應按 日給付上訴人違約金300元至繳清遲付租金為止，及應支付 上訴人自104年3月21日至104年6月20日之3個月房租共27,00 0元，並自104年3月22日起至給付上訴人自104年3月21日起 至104年6月20日止之租金共27,000元日止，按日連帶給付上 訴人遲付租金之違約金300元。另依據系爭租約第7條第1款 之約定，被上訴人蕭承勳應給付上訴人依承租日期比例之租 賃所得稅及補充保險費共13,000元。又因被上訴人蕭承勳違 約未繳納租金，以致上訴人不得不支付70,000元聘請律師提 起本件訴訟，經上訴人提起上訴後，又支出律師費74,800元 ，是依系爭租約第9條第2款約定，蕭承勳應給付上訴人律師 費用144,800元（70,000＋74,800＝144,800）。為此上訴人 依據系爭租約第7條第1款、第9條第2款、第12條之約定，及 民法第203條之規定，先位聲明請求被上訴人連帶給付自103 年12月21日起至104年6月20日止之租金54,000元、自103年 12月21日起至104年6月20日止按每日300元計算之違約金、 租賃所得稅與補充保險費13,000元，及律師費144,800元及 遲延利息。
㈡如認系爭租約已於103年2月21日終止，因被上訴人蕭正杰係 於103年12月21日臨時通知退租，應屬被上訴人蕭承勳片面 提前終止租約，且迄今未辦理點交，依系爭租約第8條第3款 之約定，被上訴人蕭承勳自應支付上訴人按日計算相當於日 租金2倍即600元之違約金，即自103年12月21日起至返還系 爭房間鑰匙、磁卡之日止，按日給付上訴人違約金600元。 為此上訴人依據系爭租約第7條第1款、第9條第2款、第8條 第2款、第8條第3款、第12條之約定，及民法第203條之規定 ，請求上訴人連帶給付租賃所得稅及補充保險費13,000元、
律師費144,800元、提前終止租約違約金18,000元與遲延利 息，及自103年12月21日起至返還系爭房間鑰匙磁卡之日止 ，按每日600元計算之違約金等語。
二、被上訴人則以：
㈠被上訴人蕭承勳租屋不久後，因被上訴人蕭正杰多次攜帶外 人進入系爭房間同住，並允許女性訪客逗留，上訴人之配偶 陳春惠便經常指責被上訴人蕭正杰違約，希望被上訴人蕭正 杰搬離系爭房間，尤其103年12月3日、4日，上訴人更對被 上訴人蕭正杰下最後通牒，主張被上訴人已經違約，進而命 被上訴人蕭正杰搬走，依據系爭租約第5條第2項之約定，視 為被上訴人蕭承勳違反約定，被上訴人蕭承勳因此同意上訴 人退租之要求，並終止系爭租約。然因被上訴人蕭正杰一人 在臺北就學，短時間內要找到下一個落腳處有一定的難度， 因此無法迅速搬離，但陳春惠每每見到被上訴人蕭正杰，就 催促被上訴人蕭正杰搬離，在迫於無奈之情況下，被上訴人 蕭正杰便以簡訊通知陳春惠其將於103年12月21日搬離系爭 房間，被上訴人蕭正杰於103年12月21日被陳春惠趕離租屋 處，並在陳春惠的監督下，於103年12月21日將系爭房間內 之個人物件全部清空搬離，將系爭房間交還上訴人占有，且 系爭房間之使用收益全由上訴人掌控，可謂已盡終止租約後 之回復原狀義務，亦已針對水電費進行結算的動作，被上訴 人蕭正杰於該日後即未再進入系爭房間。被上訴人蕭承勳除 於103年12月21日撥打電話給上訴人表示同意終止系爭租約 外，亦曾於103年12月21日以簡訊知會上訴人更加確認系爭 租約已終止，更曾於103年12月30日寄發臺中樹仔腳郵局存 證號碼000412存證信函予上訴人，確認系爭租約早已終止， 縱上訴人故意不收受，依系爭租約第15條「甲乙雙方相互間 的洽詢或通知事項，除依約定方式外，如以書面通知時，蓋 依本契約所載之地址掛號郵寄送達…。地址雖未變更，惟一 方無故未收或郵局招領者，亦同」之約定，仍生通知之效力 ，被上訴人蕭承勳確實已多次為租約已終止且不欲續租之意 思表示。上訴人以系爭租約依然存續為前提，請求被上訴人 給付後續租金及遲延給付租金之違約金，顯無理由。退步言 ，因被上訴人蕭正杰確有帶外人留宿之情形，已違反系爭租 約第5條無疑，自應視為被上訴人蕭承勳終止租約，系爭租 約理應早已終止，最晚亦得以103年12月21日作為最後終止 時點。準此，被上訴人蕭承勳除應支付相當於2個月租金之 提前終止租約之違約金外，無需再支付其他費用。退萬步言 ，被上訴人於本件答辯之初，即表示租約早已終止，可謂為 再次對終止系爭租約之意思表示進行追認。陳春惠證述其可
利用鎖磁卡的方式，完全排除被上訴人蕭正杰的占有，使被 上訴人蕭正杰不可能重回系爭租屋處，故縱被上訴人蕭正杰 未歸還鑰匙及磁卡予上訴人，依然對上訴人就系爭租屋處之 使用收益毫無影響。由於被上訴人未曾就系爭租約申報租賃 所得稅或補充保費，亦無國稅局追繳租賃所得稅之情事發生 ，自無系爭租約第7條第1款之適用，上訴人不得請求被上訴 人給付租賃所得稅或補充保費。又本件究竟誰違約，已屬有 疑，甚且上訴人倘欲主張受有損害，自應先舉證以實其說， 尤其我國民事訴訟原則上不採律師強制代理，涉訟時有無必 要委任律師，額外支出律師費用，實屬個人選擇，在此情況 下，逕將律師費用列入損害賠償範圍，未免過於牽強。況本 件有爭議之租期僅剩8個月，價值約莫72,000元，上訴人為 請求被上訴人繼續履約，卻給付訴訟代理人律師費144,800 元，顯非一般理性之人所尋求的手段，更凸顯本件請求律師 費部分，明顯有失公允。被上訴人蕭正杰於103年12月21日 確實被陳春惠趕離租屋處，趕離的動作意謂著終止租約之意 思，甚至帶有片面終止租約之意涵。由於被上訴人蕭正杰遭 陳春惠趕離系爭租屋處時，被上訴人蕭正杰認為自己需歸還 房屋的磁卡及鑰匙，但同時陳春惠應退還押租金，不料上訴 人至今都沒有退還押租金，也因此被上訴人蕭正杰未歸還磁 卡及鑰匙，經過一段時間，被上訴人蕭正杰以為雙方不會再 有任何牽扯，未留意磁卡及鑰匙的保管，所以磁卡及鑰匙已 不慎遺失，被上訴人蕭正杰為此向上訴人表示歉意。 ㈡被上訴人蕭正杰攜帶外人入住系爭房屋及允許女性訪客逗留 之事實，為未能事先預知之情形，即便違約，亦不符合上訴 人所稱之欲提前終止租約之意思表示，被上訴人因違反約定 而視為終止租約，自無上訴人所稱需事先以書面方式通知他 方欲終止契約之必要。另上訴人雖曾寄發存證信函要求被上 訴人就是否續租或提前退租表示意見，惟存證信函上所載地 址均為上訴人出租房屋之地址，而被上訴人在查無上訴人其 他地址之情況下，僅能就存證信函上所載地址進行回覆，豈 知投遞均未能成功，遭郵局多次退件，並非被上訴人對於是 否續租或提前退租之事均置之不理。被上訴人蕭承勳於上訴 人告知被上訴人蕭正杰違反系爭租約之約定，須終止租約搬 離系爭房間時，便與上訴人協商，上訴人願意歸還兩個月之 押金，而被上訴人蕭承勳將房屋連同鑰匙、磁卡歸還陳春惠 ，陳春惠卻不收亦不歸還押金，嗣於104年1月4日被上訴人 蕭承勳傳簡訊告知上訴人，欲專程從臺中前往臺北與上訴人 詳談此事，但上訴人拒接電話、避不見面，故無上訴人所稱 被上訴人自始未告知上訴人退租事宜，亦未歸還鑰匙及磁卡
，系爭租約仍然持續之情形。至於切結書部分，因陳春惠每 每見到蕭正杰就催促其趕快搬離，致被上訴人蕭正杰每日精 神焦慮、無法專心讀書，需尋求精神科醫師協助，在迫於無 奈之情況下，被上訴人蕭正杰便同意按陳春惠之要求，以陳 春惠口述，被上訴人蕭正杰照寫之方式，先簽下兩份切結書 暫緩搬離時間，並積極尋找可以落腳的地方，並非上訴人所 稱被上訴人承認系爭租約依然存續之情形。另系爭租約第7 條第1款之約定，違反全民健康保險法第31條第6款之規定， 被上訴人僅係一般家庭、學生，向上訴人訂立系爭租約並無 補充保險費之適用，上訴人將此納入系爭租約中，更於訴訟 中提出請求，顯然違反法令。況依照最高法院104年度台上 字第472號判決意旨所載，系爭租約屬定型化契約，締約當 事人之地位不對等，契約文字及內容繁瑣，如此約定造成契 約自由之濫用及破壞交易之公平，上訴人依賴定型化契約繁 雜之內容，訂定不合理之條款，向被上訴人請求不合理之賠 償，顯失公平。又陳春惠於原審自承其為房東，交付鑰匙、 收租等所有事情均由其處理，且上訴人與被上訴人蕭承勳簽 約時，陳春惠均在場，被上訴人蕭承勳及配偶均曾分別打電 話給上訴人及陳春惠商討系爭租約事宜，並於103年12月21 日下午4時與上訴人在電話中協商長達21分鐘，最後被上訴 人蕭承勳與上訴人達成協議，被上訴人蕭正杰搬離系爭房間 ，而上訴人交還押金，上訴人亦告知陳春惠只要退租就好等 語，惟事後上訴人與陳春惠又以被上訴人蕭承勳未使用簡訊 來討論此事，而否認與被上訴人協商系爭租約之事，亦未退 還押租金予被上訴人蕭承勳，故上訴人主張陳春惠無代理權 云云，顯與事實相悖等語，資為抗辯。
三、被上訴人王靖岳則辯稱：伊只是系爭租約之保證人，伊早已 搬離系爭房間，並將鑰匙磁卡交還上訴人，伊對其它事情不 清楚，上訴人各項請求為無理由等語，資為抗辯。四、本件原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴，上 訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人15 7,800元，及其中83,000元自104年3月5日起，另74,800元自 105年4月12日起，均至清償日止，按年息5﹪計算之利息； ㈢以系爭租約是否提前終止為先、備位聲明：⒈先位上訴聲 明：⑴被上訴人應連帶給付上訴人27,000元（103年12月21 日至104年3月20日之租金），及自103年12月22日起至清償 日止，按日以300元計算之違約金；⑵被上訴人應連帶給付 上訴人27,000元（104年3月21日至104年6月20日之租金）， 及自104年3月22日起至清償日止，按日以300元計算之違約 金。⒉備位上訴聲明：⑴被上訴人應連帶給付上訴人18,000
元，及自104年7月4日（原審民事追加訴之聲明暨準備二狀 繕本送達被上訴人之翌日）起至清償日止，按年息5﹪計算 之利息；⑵被上訴人應自103年12月21日起至返還門牌號碼 臺北市○○區○○街00巷00號1樓地下室房間編號12B雅房鑰 匙、磁卡予上訴人之日止，連帶給付上訴人按日以600元計 算之違約金。被上訴人則聲明：駁回上訴。
五、被上訴人蕭承勳於103年9月間與上訴人簽訂系爭租約，約定 由被上訴人蕭承勳向上訴人承租系爭房間，租賃期間自103 年9月21日起至104年8月20日止，並由被上訴人蕭正杰、王 靖岳擔任連帶保證人，而被上訴人蕭承勳已於103年9月間支 付上訴人自103年9月21日起至同年12月20日止之租金27,000 元與押租金18,000元等情，有上訴人提出之房屋租賃契約書 可證（見原審卷第7至9頁），並為兩造所不爭執，堪信為真 實。
六、上訴人主張系爭租約仍然存續，被上訴人未依約繳納租金， 應賠償遲付之租金、違約金、租賃所得稅與補充保費，及律 師費等，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭 執之處厥為：㈠系爭租約是否仍然存續或已終止？上訴人先 位請求被上訴人連帶給付遲付租金及違約金，是否有據？㈡ 上訴人備位請求被上訴人連帶給付提前終止違約金及未交還 系爭房間之違約金，是否有據？㈢上訴人請求被上訴人給付 租賃所得稅及補充保險費13,000元是否有理？㈣上訴人請求 被上訴人連帶給付律師費144,800元，是否有理？茲分述如 下：
㈠系爭租約是否仍然存續或已終止？上訴人先位請求被上訴人 連帶給付遲付租金及違約金，是否有據？
⒈按系爭租約第5條第1項第1款、第5款約定：「一、本房屋僅 供蕭正杰（身分證字號：…）及王靖岳（身分證字號：…） 貳人住宿之用，未經甲方（即上訴人）同意，乙方（即被上 訴人蕭承勳）不得找其他人合住或從事其他非住宿使用。五 、為維護居住環境安全及寧靜，避免擾鄰，本租賃物門牌室 內均為男性承租，謝絕女性訪客；訪客時間：AM8：00～PM1 0：00，訪客於當日晚間十點前務必離開，不得藉任何理由 留宿、拖延或逗留」；第5條第2項約定：「若乙方有違反本 條款第五條租賃物之使用約定，視為乙方終止本房屋租賃契 約，除應支付相當於二個月租金之提前終止契約違約金外， 並依第8條契約終止之約定處理，…。」（見原審卷第209至 210頁）。查上訴人主張系爭房間之實際住宿人即被上訴人 蕭正杰於103年10月4日、同年10月9日、10月10日、10月11 日、10月14日、10月17日、10月26日、10月27日、10月28日
、11月11日及12月3日，多次攜帶外人進入系爭房間同住及 允許女性訪客逗留之事實，業據上訴人提出監視器畫面為證 （見原審卷第10至32頁），並為被上訴人所不爭執，堪信屬 實。則依系爭租約第5條第2項之約定，應視為乙方即被上訴 人蕭承勳提前終止系爭租約，依約被上訴人蕭承勳應賠償上 訴人相當於2個月租金金額之提前終止契約違約金，並依系 爭契約第8條契約終止之約定處理。
⒉查被上訴人蕭正杰因有違約情事，上訴人依據系爭租約第8 條第1項於103年12月4日以簡訊分別通知被上訴人蕭承勳及 蕭正杰於103年12月14日前搬離，此有上訴人提出之簡訊照 片5張存卷可稽（見本院卷40至41頁、第60至61頁）。但被 上訴人蕭正杰於103年12月4日、同年12月8日曾兩次寫下切 結書表示如再犯將在1週內搬走，並在103年12月8日切結書 上記載其將在103年12月21日繳交下期租金27,000元，此有 切結書2紙為證（見原審卷第42、43頁）。而參諸切結書上 記載：「再犯一個禮拜內搬走」、「若有帶朋友過夜每人每 夜罰1000元」、「若再帶女性入內或過夜每人每夜罰1000元 」、「103年12月21日繳交下期租金27000元」等內容確係被 上訴人蕭正杰向上訴人保證不再違反系爭租約之約定，並願 於103年12月21日繳納下期租金之意，亦即兩造有繼續系爭 租約之意，足認上訴人主張依民法第98條及最高法院102年 台上字第2087號判決意旨觀之，該切結書係被上訴人蕭正杰 申明不再違反系爭租約，而上訴人同意再給予被上訴人蕭正 杰一次機會，盼其遵守約定之意，故兩造之真意均認為系爭 租約仍然存續中等語，非無可採。
⒊惟被上訴人蕭正杰於103年12月21日以簡訊通知上訴人辦理 退租之意，而被上訴人蕭正杰及被上訴人王靖岳之父母王一 成、林玉梅與陳春惠曾於103年12月21日相約在系爭房屋見 面，共同就被上訴人蕭正杰是否續租一事進行商議，陳春惠 當時即要求被上訴人蕭正杰搬離系爭房間前，應結清水、電 費用，經核算結果水費為398元，電費為1,498元，該費用由 林玉梅代為繳納，陳春惠並簽署結清水電費之收據，被上訴 人蕭正杰並經由王一成、林玉梅之協助，於當日將系爭房間 內之物品清空，將系爭房間交還陳春惠占有等情，有單據1 紙為證（見原審卷第114頁）。證人王一成亦到庭證稱：「 103年12月21日是蕭正杰已繳3個月房租到期的最後一天，蕭 正杰也不想租了，但是因為蕭正杰期末考快到了，我想要去 跟房東太太陳春惠商量一下看能否讓蕭正杰多住一個月等學 期結束或期末考完再搬，而房東太太陳春惠不願意…當天蕭 正杰有說如果要他再承租3個月房東太太就要把租約還給蕭
正杰，才願意討論是否再租3個月，但房東太太陳春惠不願 意把租約還給蕭正杰，所以這樣就起了爭執，最後房東太太 陳春惠就生氣說今天是最後一天，如果你們不付錢就搬家… ，蕭正杰就被趕出來，我和我太太就幫忙蕭正杰整理還有打 掃房子，房東太太陳春惠在旁邊看，打掃結束後，我們把蕭 正杰的東西都打包搬到一樓前院子內的門口，最後搬離的時 候房東太太陳春惠特別指著蕭正杰好幾包行李旁邊的一包垃 圾說要我們把這包垃圾也帶走，當天蕭正杰就沒有地方住」 、「陳春惠後來還特別到房間看了一遍全部檢查一次，也有 看傢俱有無受損，房屋內都看了一遍」、「水電費已經繳了 …我就把錢交給陳春惠，陳春惠…且簽一張收據寫她有收到 水電費錢。…其實103年12月21日當天陳春惠就有對蕭正杰 講過『你不可以回來』…」等語，並證稱王靖岳早已於103 年11月間搬離系爭房間及已於同年12月8日由訴外人即被上 訴人王靖岳之母林玉梅將王靖岳原持有之系爭房間鑰匙及磁 卡交還原告等語明確（見原審卷第147至151頁）。足認被上 訴人蕭正杰於103年12月21日已表示提前終止系爭租約之意 ，且該意思表示並已到達上訴人之代理人陳春惠，經陳春惠 表示同意後，系爭租約就此終止，上訴人並於當日取回其對 系爭房間之占有。雖被上訴人蕭正杰未同時將其個人原持有 之系爭房間鑰匙、磁卡交給上訴人，實有不當，然此對系爭 租約已因被上訴人蕭正杰於103年12月21日通知陳春惠提前 終止，經陳春惠同意後而終止並點交系爭房屋之事實無影響 ，益證被上訴人所辯系爭租約已經終止之情為真。 ⒋上訴人另主張其曾於103年12月24日以存證信函通知被上訴 人蕭承勳就是否續租或提前退租乙事表示意見，該存證信函 並表示「若（被上訴人蕭承勳）未於7日內以存證信函表示 續租或提前退租之意見通知本人（即上訴人），本人（即上 訴人）視為台端仍為續租」，但被上訴人蕭承勳不予理會， 因此上訴人另於104年1月21日委託律師再次寄發存證信函予 上訴人蕭承勳，請求上訴人蕭承勳與律師聯繫，但被上訴人 蕭承勳仍不理會，而被上訴人蕭正杰自始亦未將系爭房間鑰 匙及磁卡交還上訴人，其仍可自由進入系爭房間，且上訴人 也未將系爭房間再出租他人，顯見雙方皆認為系爭租約仍然 繼續存在云云，並提出臺北北安郵局495號及中崙郵局189號 存證信函各1件為證（見原審卷第34至38頁）。然如系爭租 約之當事人於103年12月21日後均有續租之意，被上訴人蕭 正杰何以騰空返還系爭房間，陳春惠又何以同意結清水電費 用，凡此均可見上訴人主張雙方就系爭租約有續租之意思云 云，並非可採。
⒌又上訴人雖主張被上訴人意圖將陳春惠所為認定為上訴人所 為，但夫妻人格各自獨立，對外權利義務關係仍各自負擔， 不可與日常家務代理權混為一談，而本件終止系爭租約並非 日常家務，陳春惠自無代理上訴人之權限云云。惟自系爭租 約成立後，上訴人之配偶陳春惠先指摘被上訴人蕭正杰違約 ，又多次催促被上訴人蕭正杰搬離，甚且同意被上訴人蕭正 杰簽立切結書以繼續系爭租約，後於103年12月21日與被上 訴人蕭正杰結清水電費用，並受領系爭房間之返還，業如前 述，實難認陳春惠無代理上訴人之權限，上訴人事後否認陳 春惠代理權限，實無可取。
⒍上訴人固主張被上訴人未依系爭租約第8條第2項之約定，於 2個月前以書面通知上訴人即終止系爭租約，違反系爭租約 之約定，及最高法院49年台上字第307號民事判例與民法第 453條規定意旨，顯有違誤云云。然按系爭租約第8條第1項 約定：「乙方於租賃期滿或本契約合法終止或乙方違反本契 約約定而視為乙方提前終止本房屋租賃契約，乙方應立即將 房屋遷讓交還，如仍不交還，甲方得會同警方或鄰里長進入 處理，乙方不得向甲方請求遷移費獲其他任何費用。如有留 置任何傢具器具雜物不搬者，乙方同意甲方以廢棄物處置， 乙方絕無異議並同意支付所生之清運處理費」；第2項約定 ：「租賃期滿前，如一方擬提前終止契約時，應於貳個月前 以書面通知他方，擬終止之一方應支付相當於貳個月租金之 提前終止契約違約金，除另有約定外，甲方應返還押租保證 金；乙方應將房屋依原狀包含清洗乾淨交還甲方」；第3項 約定：「乙方於租賃期滿或本契約合法終止或乙方違反本契 約約定而視為乙方提前終止本房屋租賃契約後不交還房屋或 清空點交者，自期滿或終止日之次日起至遷讓完成之日止， 應支付甲方按日計算相當於日租金貳倍之違約金」（見原審 卷第211至212頁）。查系爭租約第8條第2項雖約定提前終止 之一方應於2個月前以書面通知他方，其目的無非在於確定 終止意思表示到達他方，如終止租約之意思表示已到達他方 ，並經他方表示同意，系爭租約即可提前終止，應無須再以 書面通知他方之方式為之。本件被上訴人於103年12月21日 通知上訴人欲提前終止租約後，經上訴人於當日立即表示同 意，並為點交，業如前述，則系爭租約已經提前終止，被上 訴人自無須再以書面通知上訴人，故上訴人此部分之主張， 尚非可採。
⒎準此，系爭租約確已提前終止，上訴人以系爭租約尚未終止 ，被上訴人蕭承勳未繳交自103年12月21日起之租金，違反 系爭租約之約定，依系爭租約第3條第1款、第12條之約定，
先位聲明請求被上訴人連帶給付自103年12月21日起至104年 6月20日止之租金54,000元、暨遲付上開租金按每日300元計 算之違約金，洵非有據。
㈡上訴人備位請求被上訴人連帶給付提前終止違約金及未交還 系爭房間之違約金，是否有據？
⒈上訴人主張如認系爭租約已於103年2月21日終止，因被上訴 人係於103年12月21日臨時通知退租，應屬被上訴人片面提 前終止租約，且迄今未辦理點交，依系爭租約第8條第2款之 約定，給付相當於2個月租金即18,000元之提前終止違約金 ，並依第8條第3款之約定，被上訴人蕭承勳自應支付上訴人 按日計算相當於日租金2倍即600元之違約金，即自103年12 月21日至被上訴人返還系爭房間鑰匙、磁卡之日止，按日給 付上訴人600元之違約金等語。經查，本件係被上訴人提前 終止系爭租約，依據系爭租約第8條第2項之約定，被上訴人 自應支付相當於2個月租金之提前終止契約違約金，故上訴 人依系爭租約第8條第2款之約定，請求被上訴人給付相當於 2個月租金即18,000元之提前終止違約金，洵屬有據。惟按 押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃 關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅， 且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押 租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意 旨參照）。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃 債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履 行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充 後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台 上字第1631號民事判決參照）。押租金依其性質與內容乃承 租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債 務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約 移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其 債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全 額返還承租人之義務。押租金債權之性質，屬一種「讓與擔 保」，即學說上「附有停止條件之返還債務的所有權讓與」 。經查，系爭租約第4條約定；「訂立本約同時，乙方交付 甲方新臺幣壹萬捌仟元整作為押租保證金。除本約另有規定 者外，甲方應於租賃關係消滅且乙方遷空、交還房屋時無息 返還之」。故於租賃關係終了、承租人已返還租賃物後，出 租人即上訴人即負有返還承租人押租金之義務。如承租人租 賃關係終了且返還租賃物時，仍有欠租、或有未償付之其他 債務不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償， 而返還餘額。而以押租金自動抵充債務清償之時點，應於租
賃關係終了且返還租賃物當時，即刻發生。查本件因被上訴 人提前終止系爭租約，上訴人依系爭租約第8條第2項之約定 ，請求被上訴人給付相當於2個月租金即18,000元之提前終 止違約金，確屬有據，但被上訴人仍有押租金18,000元未取 回，此為兩造所不爭執，則依據系爭租約第8條第2項之約定 ，被上訴人應給付上訴人相當於2個月租金即18,000元之提 前終止契約違約金，與押租金18,000元當然抵充後，上訴人 自不得再請求被上訴人給付18,000元。
⒉又被上訴人既已於103年12月21日結清水電費用，將系爭房 間騰空交還上訴人，業如前述，應已無系爭契約第8條第3款 不交還房屋或清空點交之情形，故被上訴人備位請求被上訴 人應連帶自103年12月21日至被上訴人返還系爭房間鑰匙、 磁卡之日止，按日給付上訴人600元之違約金，即非有理。 ㈢上訴人請求被上訴人給付租賃所得稅及補充保險費13,000元 是否有理？
⒈系爭租約第7條第1款雖約定：「依法應納之租賃所得稅及補 充保險費由乙方負擔，乙方申報所得稅或經國稅局追繳本房 間租賃所得稅時乙方應支付甲方租賃所得稅及補充保險費新 台幣壹萬參仟元整」，然申報租賃所得稅者，應為上訴人， 而非被上訴人，該約定恐有錯誤，縱雙方依私法自治原則約 定應繳納之稅賦由被上訴人蕭承勳負擔，但上訴人並未舉證 其有申報租賃所得稅，亦未舉證其遭國稅局追繳租賃所得稅 之情形，則該費用顯未發生，故上訴人依據系爭租約第7條 第1款、第12條之約定，請求被上訴人連帶給付租賃所得稅 及補充保險費共13,000元，洵非有據。
㈣上訴人請求被上訴人連帶給付律師費144,800元，是否有理 ？
系爭租約第9條第2款固約定：「甲乙雙方若有違約情事，致 損害他方權益時，願賠償所受損害，如涉訟所繳納之訴訟費 用、律師費用，均應由違約方負責賠償」，上訴人則據此請 求被上訴人連帶賠償原審及本審之律師費144,800元，並提 出收據2紙為證（見原審卷第44頁、本院卷第71頁）。然本 件於原審及本審均非律師強制代理事件，涉訟時並非必然需 要委任律師，上訴人支出律師費用，實屬其個人選擇，且依 系爭租約第8條第2項之約定，被上訴人蕭承勳應賠償上訴人 相當於2個月租金金額之提前終止契約違約金，已由押租金 抵充，本件上訴人請求各節，均非可採，已如前述，顯見本 件訴訟之提起並非必要，則上訴人請求律師費用達144,800 元，亦難認為合理。故上訴人依系爭租約第9條第2款、第12 條之約定，請求被上訴人連帶給付律師費用144,800元，亦
非有理。
七、綜上所述，上訴人依據系爭租約第7條第1款、第9條第2款、 第12條之約定，及民法第203條之規定，請求被上訴人連帶 給付租賃所得稅與補充保險費13,000元、律師費144,800元 及遲延利息，及依據系爭租約第3條第1項、第12條，先位聲 明請求被上訴人給付自103年12月21日起至104年6月20日止 之租金54,000元，暨自103年12月21日起至104年6月20日止 按每日300元計算之違約金，及依據系爭契約第8條第2款、 第3款、第12條之約定，及民法第203條之規定，備位聲明請 求被上訴人連帶給付提前終止租約違約金18,000元，及自10 3年12月21日起至返還系爭房間鑰匙、磁卡之日止，按每日 600元計算之違約金及遲延利息，均無理由，應予駁回。原 審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致。 上訴人仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌 後，認均與本件之結論無涉，茲不予論述，併予敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第463條、第449條第2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 7 月 22 日