確認居間關係存在
臺灣臺北地方法院(民事),重訴字,104年度,494號
TPDV,104,重訴,494,20160726,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第494號
原　　　告　陳大儒
訴訟代理人　鄭任斌律師
被　　　告　馬來西亞商富析資產管理股份有限公司台灣分公司
法定代理人　許光輝
訴訟代理人　楊曉邦律師
　　　　　　陳威智律師
　　　　　　甯維翰律師
上列當事人間確認居間關係存在事件，本院於民國105年7月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查 本件原告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「確認原告與 被告間居間關係存在。」（見本院卷一第1頁），嗣分別於 民國104年10月29日、105年7月5日具狀更正聲明特定確認與 被告間居間關係存在之範圍（見本院卷二第260頁，卷三第1 44頁），核屬不變更訴訟標的所為之事實更正暨補充，依首 揭規定，非屬訴之變更或追加，自應准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法 院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認 判決之法律上利益。本件原告主張訴外人財政部中區國稅局 雲林分局（下稱國稅局雲林分局）於103年12月27日以中區 國稅雲林銷售字第1031313970號函，指稱原告於98至101年 間未辦理營業登記擅自營業，向被告購入彰化市彰南路二段 348巷等64戶房屋，高雄市新興區林森二路135巷等3戶房屋 ，及台中市忠明南路815號18樓之2等一戶房屋，並已全數售 罄，涉嫌短漏報銷售額新臺幣（下同）1億408萬1429元，稅 額520萬4071元，違反加值型及非加值型營業稅法，併科罰 620萬4071元。惟兩造間並無買賣關係存在，而僅係居間之 法律關係，然為被告否認，顯然兩造就上開不動產所有權之 移轉究屬買賣或居間之法律關係已發生爭執，如不訴請確認



，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，而此危險得依確 認判決加以除去，故原告提起本件即有受確認判決之法律上 利益，應予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：彰化地球村社區（下稱系爭社區）自86年起興建 ，後因建商及營造商即訴外人傑盟建設開發股份有限公司、 東暘營造有限公司倒閉，該建案之抵押權人即訴外人台灣中 小企業銀行乃將該具擔保之債權列為不良債權出售，而由被 告收購。被告於97年9月透過法拍程序取得系爭社區149戶房 屋所有權，惟因系爭社區之不動產屬於法拍程序中不點交之 房屋，且該房屋均已遭人長年非法佔用，致始終無法順利點 交房屋，亦無法進行房屋買賣。因原告長期居住系爭社區且 擔任社區主委職務，與多數購買戶及房屋占用人關係密切， 被告乃希望透過原告與預售屋購買戶、占用戶等居中協商， 並由原告協助被告代銷所承受取得系爭社區如爭點整理附表 所示之68筆建物（下稱系爭不動產）。原告係擔任居間之地 位，協助取得所有權之被告進行點交，系爭不動產所有權之 移轉皆由被告委託代書直接與購買戶或占用人辦理過戶手續 ，原告自始至終均非出賣人，且原告因上開居間行為已收取 被告所給付之仲介費332萬3755元。惟原告竟於103年12月27 日遭國稅局雲林分局指稱於98至101年間未辦理營業登記擅 自營業，向被告購入系爭不動產，且全數售罄，涉逃漏稅額 520萬4071元，並因違反加值型及非加值型營業稅法，併科 罰款620萬4071元。兩造間既就系爭不動產並無買賣行為而 為居間之法律關係，為保障原告之財產權，爰提起本件確認 之訴。並聲明：確認原告與被告間就爭點整理附表所載68戶 建物有居間關係存在。
二、被告則辯稱：
㈠兩造於98年2月27日起至100年11月25日止逾二年半期間，陸 續簽訂11份不動產買賣合約書（下合稱系爭契約），由被告 將其所有系爭社區68戶房屋及其坐落土地應有部分出售予原 告，並在原告依約支付買賣價金後，將系爭不動產所有權移 轉予原告或伊指定之第三人。原告以其承購戶數眾多，要求 被告分擔伊轉售系爭不動產予後手之仲介費用，經兩造協議 於系爭契約中約定由被告分擔兩造間買賣價金3%之仲介費用 ，超過3%之部分則由原告負擔。原告除以自身名義向被告購 買系爭不動產外，於前述期間，另由原告之前妻即訴外人甯 筱雯及原告擔任負責人之正聯工程實業有限公司（下稱正聯 公司）、國彰企業社與被告締結不動產買賣合約書，分別購 買2戶、15戶及5戶之系爭社區房產，同樣約定買受人得指定



其他登記名義人，及被告應分擔各該契約買賣價金3%之仲介 費用。被告出售予原告、甯筱雯、正聯公司及國彰企業社合 計共90戶房產，依約所應分擔之仲介費用，已分別給付予訴 外人陳玟妮17萬1203元及國聯工程有限公司（下稱國聯公司 ）332萬3725元。
㈡系爭契約名稱為「不動產買賣合約」，所載約定事項及文字 內容均為不動產買賣或其相關事宜，且經兩造依約履行完畢 ，由原告以其個人銀行帳戶匯款支付系爭契約之全部買賣價 金予被告，並收取被告開立買受人為原告之發票，原告即為 系爭不動產之買受人。被告亦將依約所應分擔之仲介費分別 給付予第三方仲介人陳玟妮及國聯公司，並非原告。又原告 雖得依系爭契約之約定，請求被告將系爭不動產移轉所有權 予指定第三人，惟原告若未於各該系爭不動產簽訂買賣契約 之日起五日內，以書面指定供被告查核買賣資金來源之登記 名義人時，被告得逕將各該系爭不動產移轉登記予原告。復 原告買受系爭不動產亦同意被告對伊或指定登記名義人不負 瑕疵擔保責任，若原告與指定登記名義人就系爭不動產發生 糾紛，由原告自行處理，與被告無涉。再被告已依系爭契約 將所出售之68戶不動產，其中7戶直接移轉登記予原告，其 餘則移轉登記予被告轉售所買受之登記名義人。綜上，兩造 間係買賣行為，而非居間之法律關係。
㈢兩造所簽訂系爭契約，其中一份由原告本人親自簽名用印， 其餘則係原告委託訴外人即地政士吳振國及訴外人史畬全代 理與被告簽訂，原告明確知悉所簽訂之系爭契約皆為不動產 買賣契約，並無遭他人偽造簽名而代為簽訂契約之情事。又 被告係為履行系爭契約之約定，將系爭不動產移轉予原告指 定之第三人，並配合我國不動產登記實務之需求與原告以外 之登記名義人簽訂不動產買賣公契，惟兩造關於買賣系爭不 動產所生之權利義務關係，仍應以系爭契約，即私契為依據 。復被告公司及其負責人之大小章，僅有辦理公司登記時留 存之印鑑一組，被告對外訂立契約，一向僅使用該組大小印 鑑，從未篆刻第二組印鑑，而訴外人臺灣銀行等多家金融機 構所函覆載有由被告擔任賣方與原告以外之登記名義人簽訂 之25份不動產買賣契約（下稱系爭私契），其上被告公司及 負責人章，均係遭原告盜刻並使用於系爭私契，系爭私契並 非被告所簽訂。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠地球村社區149戶建物之抵押債權銀行台灣中小企業銀行， 將該抵押債權以不良債權方式出售予被告，被告本欲將該承 受之不良債權出售予國聯公司，雙方於95年1月簽訂原證十



四之協議書，但嗣後已解除契約（見本院卷二第269至283頁 ）。嗣被告由強制執行程序拍賣149戶不動產，再以債權抵 繳方式取得149戶不動產，被告取得房屋全部所有權，及土 地9/10之所有權。
㈡被告曾於97年9月26日就地球村社區出示如原證二之公告（ 見本院卷一第10頁），該公告之內容為「原東暘營造有限公 司所有之建物共149戶，依法以於民國97年9月1日起移轉所 有權予馬來西亞商富析資產管理股份有限公司。若有意購買 者，請與貴社區陳玟妮洽商登記，以利本公司統籌辦理」。 ㈢原證十五之『地球村社區』房屋預購訂約單記載之賣方均為 外人陳玟妮（見本院卷二第284至301頁）。 ㈣爭點整理附表為兩造協商整理。附表「各該契約所載之出賣 人」、「各該契約所載之買受人」中「系爭合約」指本件兩 造爭執之原證3-1至3-11之「不動產買賣合約」（即系爭11 份買賣合約）為兩造合意簽訂（見本院卷一第11至61頁）。 「公契」指提供地政事務作為登記系爭房地之契約。「銀行 函覆之私契」指提供銀行辦理貸款之契約。「房屋預約訂購 單」指原證十五（見本院卷二第284至302頁）。 ㈤彰化縣彰化地政事務所104年7月8日彰地一字第1040007305 號函檢附之標的物登記資料所載，爭點整理附表所列68戶中 之66戶「公契」之出賣人為被告，除1-1、1-2、1-3、3-1、 3-2、7-2、7-3等七戶外，其餘59戶買受人均非原告，各另 為房地登記名義人。就被告請求本院函查之26份銀行貸款契 約中，除其中標的編號4-9之銀行貸款契約（即「私契」） 所載之出賣人為原告外，其餘25份之出賣人均非原告，各另 為房地登記名義人。
㈥被告與甯筱雯、正聯公司、國彰企業社分別簽訂之被證5-1 至5-5不動產買賣合約書形式為真正（見本院卷一第247至30 4頁）。
㈦系爭契約約定之買賣價金，均由原告匯款至被告花旗銀行臺 北分行帳戶（帳號：00-00000-000）而為給付（見本院卷一 第196至217頁被證3-1至3-11）；原告亦已收取被告所開立 買受人為原告之發票（見本院卷一第218至232頁被證4-1至4 -10發票）。
㈧系爭契約中所約定之價金為被告分擔3%仲介服務費之計算基 準。
㈨被告已將依原證3-1及被證5-1不動產買賣合約約定應分擔之 仲介費用共17萬1203元，給付予第三人陳玟妮（見本院卷一 第322頁被證7）；被告已將依原證3-2至3-11、被證5-2至5- 5不動產買賣合約約定應分擔之仲介費用共332萬3755元，給



付予第三人國聯公司。
㈩原告將其依原證3-4不動產買賣合約以115萬2270元向被告購 買門牌號碼為「彰化縣○○市○○路○段000巷000號8樓」 之房產（見爭點整理附表編號4-9），以152萬元之價格轉售 予訴外人黃純純並簽訂不動產買賣契約書（見本院卷二第78 至81頁反面），且請求被告將上開房產所有權直接移轉登記 予黃純純。
彰化地政事務所函覆之66戶房地之申請書及所附「公契」上 所蓋用之印文均為被告公司經濟部登記之大小章。 合作金庫商業銀行等5家金融機構函覆本院以被告公司名義 為出賣人所締結之25份不動產買賣契約書（見本院卷二第43 頁反面至77頁、第82至188頁反面、第126至161頁），其上 蓋用之被告公司及負責人印文，非為被證9、被證10被告公 司變更登記表留存之公司大小章（即系爭11份買賣合約上所 蓋用之被告公司大小章）。
四、得心證之理由：
原告主張伊仲介代銷被告所有之系爭不動產，遭國稅局雲林 分局以伊於98至101年間未辦理營業登記擅自營業，向被告 買受系爭不動產並售罄，涉逃漏稅額520萬4071元，另因違 反加值型及非加值型營業稅法，併科罰款620萬4071元。惟 兩造間就系爭不動產並無買賣關係存在，爰訴請確認兩造間 就系爭不動產之居間關係存在等語。然為被告所否認，並以 前詞置辯。是本件所應審究者，厥為：兩造簽訂之系爭契約 之性質，究為「買賣契約」或「居間契約」？茲論述如下： ㈠原告主張兩造就系爭不動產無買賣行為，兩造間就系爭不動 產僅為居間之法律關係等情，並據其提出被告97年9月26日 公告、系爭契約、銀行匯款紀錄、統一發票、系爭不動產異 動索引、系爭社區房屋預約訂購單等件為證（見本院卷一第 10至64、94至159頁，卷二第284至301頁）。經查，依系爭 契約第1條：「買賣不動產標示：如附件所示…」（見本院 卷一第15頁）、第2條：「買賣價款總金額新台幣…元整。 」（見本院卷一第15頁）、第3條：「付款約定：㈠甲方（ 即原告，以下同）於…簽訂本不動產買賣合約書（以下稱「 本合約」）之同時，給付乙方（即被告，以下同）第一期期 款…元整。㈡⒈乙方應於甲方給付第一期期款後，…交付所 有權移轉登記文件予雙方指定代書，俾其將買賣標的所有權 移轉予甲方或甲方以書面指示之登記名義人…。⒊甲方應將 買賣價金之各期款項…直接匯入乙方所指定帳戶…。」（見 本院卷一第15頁）、第4條：「買賣標的之交付：㈠甲方應 促使指定登記名義人配合乙方公司政策之要求為買賣價金之



資金來源查核…。如指定登記名義人未能通過資金來源查核 時，乙方得拒絕將買賣標的移轉過戶予該指定登記名義人， 而要求甲方另行以書面指定登記名義人…。㈡若甲方未能於 簽訂本合約之日起五天內，以書面指定通過乙方資金來源查 核之指定登記名義人時，乙方得逕將買賣標的移轉登記予甲 方，甲方不得異議。㈢買賣標的於辦妥前開產權過戶，且甲 方已給付全部價金時，按現狀由乙方交付甲方或指定登記名 義人接管（以下稱「點交」）。甲乙雙方同意買賣標的之風 險於點交時，由乙方移轉予甲方…。」（見本院卷一第15頁 反面）、第5條：「稅費負擔：除買賣標的之土地增值稅、 房屋稅及地價稅由乙方負擔外，就買賣標的應繳納之各項稅 捐或費用（包含但不限於登記代辦費、代書費、地政規費… ）均由甲方負責繳納…。」（見本院卷一第15頁反面）、第 7條：「甲方聲明及檐保事項：…㈡甲方聲明並確認，乙方 就買賣標的各狀況，業已充分揭露予甲方，甲方於本合約簽 訂前，已自行查閱與買賣標的有關之一切相關資訊並至現場 實地勘查，依其獨立之調查及評估，於充分考量買賣標的之 一切條件（包括但不限於買賣標的之現狀、品質…）後，始 同意簽訂本合約…。甲方茲確認並同意乙方就買賣標的不負 任何明示或默示之瑕疵擔保責任，且乙方對指定登定名義人 亦無任何瑕疵擔保等一切法律責任。甲方聲明並擔保如其與 指定登定名義人有任何糾紛或爭議，應由甲方自行處理，與 乙方無涉…。」（見本院卷一第15頁反面至16頁）、第8條 ：「違約處罰：㈠甲方若違約，乙方得：依法催告甲方給付 價金，而甲方未於限期內改正者，乙方得解除本合約。甲方 已給付之價金由乙方全數沒收作為懲罰性違約金。於前述之 情形，倘買賣標的已完成產權過戶予甲方，甲方應給付等同 於乙方已支付之土地增值稅金額予乙方作為懲罰性違約金。 甲方應即將買賣標的回復原狀（即將產權移轉予乙方），並 負擔因此所生之稅捐及費用。㈡乙方違約時，甲方得限期催 告乙方改正，如乙方未於期限內改正者，甲方得解除本合約 。乙方應加倍退還已收之價金，倘買賣標的已完成產權過戶 登記者，甲方應負回復原狀義務（即將產權移轉予乙方）， 所需一切稅費由乙方負檐…。」（見本院卷一第16頁）之記 載，可知兩造間係就系爭不動產為包含買賣之不動產標的、 買賣價金給付之期限、買賣標的之交付、買賣稅賦負擔、買 賣標的物瑕疵擔保責任、違約責任等買賣條件之約定，而兩 造歷次所簽訂之契約內容雖略有差異，惟大致上皆係約定系 爭不動產買賣之相關事宜，可認兩造間就系爭不動產係為買 賣而非居間之法律關係。又自原告所提由被告匯入按系爭契



約買賣價金3%計算仲介費之合作金庫銀行存摺（見本院卷一 第62至63頁），及收受仲介費所開立之統一發票（見本院卷 一第64頁）所示，可知收受仲介費用者為國聯公司而非原告 ，雖原告稱國聯公司之負責人為伊，伊之行為即為國聯公司 之行為，故收受仲介費用者為伊云云，惟原告並未證明於國 聯公司收受仲介費用時，伊為或仍為國聯公司之法定代理人 ，縱原告確於該時為國聯公司之負責人，然自然人與法人於 法律上屬不同之權利主體，難謂由國聯公司收受費用即等同 原告收受費用，是原告此部分主張，自乏所據。復自被告於 97年9月26日之公告：「原東暘營造有限公司所有之建物共1 49戶，依法已於民國97年9月1日起移轉所有權予馬來西亞商 富析資產管理股份有限公司。若有意購買者，請與貴社區陳 玟妮…洽商登記，以利本公司統籌辦理。」（見本院卷一第 10頁）記載，縱被告與陳玟妮間確存有居間之法律關係，亦 全然與原告無涉，不因陳玟妮為原告之配偶與否而影響兩造 間就系爭不動產係為買賣之法律關係。再依系爭社區房屋預 約訂購單之記載（見本院卷二第284至310頁），僅得推知賣 方陳玟妮與各該訂購人有買賣系爭不動產之合意，而無法推 認原告或陳玟妮有為被告居間系爭不動產出售之事實，是上 開房屋訂購單並無足證明兩造間就系爭不動產存在居間之法 律關係。另就系爭不動產異動索引所示權利人更動之情形， 雖僅其中7戶係由被告移轉登記予原告（見本院卷一第94至9 5、106、129頁），其餘皆係由被告移轉登記予第三人，惟 依系爭契約第3條第2項第1款：「乙方（即被告）應於甲方 （即原告，以下同）給付第一期期款後，…交付所有權移轉 登記文件予雙方指定代書，俾其將買賣標的所有權移轉予甲 方或甲方以書面指示之登記名義人…。」（見本院卷一第15 頁）之約定，原告買受系爭不動產後，本無須登記為權利人 而有權指定登記之名義人，是尚難因被告將所售系爭不動產 逕移轉登記予第三人，即得遽認兩造間就系爭不動產係為居 間之法律關係。
㈡原告復主張系爭私契與地政機關辦理移轉登記所憑之公契， 其上所載之買受人與出賣人均相同，系爭不動產均由被告出 售予第三人而非原告，兩造間為居間之法律關係等情，惟為 被告否認，並辯稱伊未簽訂系爭私契，其上所蓋之印文大小 章係遭人盜刻。經查，兩造所簽訂系爭契約，除約定內容略 有增減外，其契約記載之格式均屬相同（見本院卷一第11至 61頁）；而系爭私契契約記載之格式與系爭契約全然不同， 並存有三種契約格式版本〔見本院卷二第44至61、72至77、 83至85、88至118、138至161頁（第一種契約格式），卷二



第70-1至70-3、127至132、134至136頁（第二種契約格式） ，卷二第86至87頁（第三種契約格式），且三種版本契約所 約定相同事項之用語及內容亦有所異，此實與一般常情不符 。又系爭契約與辦理移轉登記公契上，其上所載之被告大小 章印文與被告辦理公司登記時留存之印鑑皆為相同（見本院 卷二第173至176頁），惟與爭私契上所載被告大小章印文相 異，且被告法定代理人已於99年3月26日變更為許光輝，其 中3份系爭契約於法代變更後仍蓋用變更前法代劉宗雄之印 文（見本院卷二第70-1至70-3、127至132、134至136頁）， 是系爭契約是否為被告與第三人所簽訂，顯非無疑。被告抗 辯系爭契約係遭人盜刻印文所簽訂，應堪採信。原告復未提 出其他證據證明系爭契約確為被告所簽訂，則系爭契約亦無 以作為認定兩造間就系爭不動產有居間關係之依據。 ㈢依系爭契約第7條第2項：「…甲方茲確認並同意乙方就買賣 標的不負任何明示或默示之瑕疵擔保責任，且乙方對指定登 定名義人亦無任何瑕疵擔保等一切法律責任。甲方聲明並擔 保如其與指定登定名義人有任何糾紛或爭議，應由甲方自行 處理，與乙方無涉…。」、第4條第2項：「若甲方未能於簽 訂本合約之日起五天內，以書面指定通過乙方資金來源查核 之指定登記名義人時，乙方得逕將買賣標的移轉登記予甲方 ，甲方不得異議。」（見本院卷一第15頁反面至16頁），原 告若非系爭契約買受人而係居間人，怎會代理各該買受人同 意被告不負瑕疵擔保責任？如原告於簽訂合約之日起5天內 ，未通過被告資金來源查核之指定登記名義人時，被告得逕 將買賣標的移轉登記予原告？再者：依調得資料原告給付被 告價金金額與原告向系爭標的物編號2-1、2-2、2-8、2-9、 2-10、3-3、3-5、3-6、4-8、5-1、5-3、6-2、7-4、7-6、7 -7、9-1、9-2、9-3、9-4、9-5、10-5買受人取得價金金額 差額為1.09倍至2.89倍不等（見本院卷三第125至126頁）， 原告如係居間人，為何有如此懸殊不同之差價？足認原告主 張兩造間就系爭不動產係為居間之法律關係，顯不可採。五、據上論結，原告訴請確認兩造間就爭點整理附表所載68戶建 物有居間關係存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 7 月 26 日
民事第五庭 法 官 薛中興
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如



委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 7 月 26 日
書記官 陳立俐