臺灣臺北地方法院民事判決 104年度重訴字第1008號
原 告 鄧錦盛
訴訟代理人 許苑律師
彭建寧律師
上 一 人
複 代理人 李宗哲律師
被 告 德年國際股份有限公司
法定代理人 呂宵螢
訴訟代理人 張樹萱律師
複代理人 黃建霖律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國105年6月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國97年9月17日簽訂土地買賣契約及補 充協議（下分別稱系爭契約、系爭補充協議），約定原告以 新臺幣（下同）2000萬元向被告購買新北市○○區○○○段 ○○○○段00000地號，面積2552平方公尺之土地（下稱系 爭土地），並約定被告於系爭土地過戶予原告後，四年內若 無法取得建築執照或公共設施未能完成，則應原價無息購回 系爭土地。嗣兩造於同年11月25日完成系爭土地產權之移轉 登記，原告並於99年9月付清價金。惟系爭土地過戶迄今已 6年餘，被告仍未完成公共設施之建置，原告遂於104年5月2 9日函請被告於函到7日內支付2000萬元，以履行原價購回系 爭土地之義務，然遭被告拒絕，爰依系爭補充協議之約定， 請求被告給付前揭購地款。並聲明：被告應給付原告2000萬 元，及自104年6月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息 。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間非僅單純系爭土地之買賣，且所簽訂系爭 契約及系爭補充協議，均是以原告購買系爭土地後，再委託 被告興建房屋為前提約定。惟被告於97年11月25日將系爭土 地過戶予原告後，原告並未委託被告興建房屋。則系爭補充 協議所為被告買回系爭土地之約定，既是以被告受託興建房 屋為前提，現原告既未委託被告興建房屋，自無理由依系爭 補充協議請求被告買回系爭土地。且系爭補充協議所約定「 買回」條款，依民法380條之規定，至遲原告應於系爭契約 簽訂後5年內，即102年9月17日前向被告請求買回，逾此期 間，原告已不能再主張買回之請求。又被告於101年10月前
即已陸續完成所約定之溫泉、建築展覽館、高爾夫果嶺練習 場、律動Bar等20項公共設施（下稱系爭公共設施），原告 所指之被告未完成系爭公共設施，僅係系爭公共設施或因完 成時日已久而維護不如原告之意，或兩造對系爭公共設施之 解釋有所不同，是並無被告未完成系爭公共設施之情事。而 剩餘如水電等設施必待房屋興建完成始能接通，原告既未委 託被告興建房屋，水電部分當然不可能完成。況原告既始終 未申請於系爭土地上興建房屋，所以並無使用系爭公共設施 之必要或需求，則原告因不滿意系爭公共設施為由，向被告 請求買回系爭土地，係違反系爭契約及系爭補充協議之約定 。再系爭公共設施僅供住戶休憩觀景使用，並非永久性住宅 建築，依法不須申請建築執照。是被告完成之系爭公共設施 對各客戶之實際使用並無任何問題。並聲明：原告之訴駁回 。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於97年9月19日簽訂系爭契約及系爭補充協議，兩造於 97年11月25日完成土地所有權移轉登記，原告於99年9月付 清價款（見本院卷一第11至16頁）。
㈡依系爭補充協議約定：「茲因甲方購買乙方所有台北縣○○ 鄉○○○段○○○○段00000地號之土地，及委託乙方興建 房屋事宜，經甲、乙雙方協議如后：一、乙方土地過戶予甲 方後四年內若建築執照無法取得或公共設施未能完成時，則 乙方同意原價無息購回本筆土地。公共設施為：溫泉、建築 展覽館、高爾夫果嶺練習場、律動Bar、運動休憩館、有機 農莊（茶莊）、養生保健會館、可愛動物園區、海灣Villa 、竹林Villa、浮雲天池、候鳥書房、樹梢餐廳、飛毯客廳 、休閒馬場、寵物旅館、社區大門警衛中控中心、精英會館 、生態景觀湖、私人遊艇俱樂部（自來水、電力、通訊及污 水管線接通）…。」（見本院卷第14頁）。
㈢原告迄今未於新北市○○區○○○段○○○○段00000地號 土地上申請興建農舍。
四、得心證之理由：
原告主張以2000萬元向被告購買系爭土地，並已付清價金， 惟被告未依約定於系爭土地過戶後，四年內完成系爭公共設 施之建置，原告得依系爭補充協議之約定，請求被告以原價 買回系爭土地。惟為被告所否認，並以前詞置辯。是本件所 應審究者，厥為：原告請求被告買回系爭土地有無理由？⒈ 系爭契約（補充協議）是否以原告委託被告興建房屋為前提 ？⒉被告有無完成系爭補充協議約定之公共設施？茲論述如 下：
㈠原告主張已付清購買系爭土地之價金，系爭土地業已過戶予 原告，惟被告未於過戶後四年內完成設置系爭公共設施，被 告應以原價2000萬元買回系爭土地等情，業據其提出系爭契 約、系爭補充協議、系爭土地登記謄本、原告分期付款及被 告收款證明為證（見本院卷一第11至16頁）。然被告辯稱兩 造間非單純買賣系爭土地，系爭補充協議係以原告購買系爭 土地後，再委託被告興建房屋為前提約定，而原告自系爭土 地過戶後，迄未委託被告在系爭土地上興建房屋，既與約定 不符，自不得請求被告買回系爭土地。經查，依系爭補充協 議「茲因甲方（即原告，下同）購買乙方（即被告，下同） 所有台北縣○○鄉○○○段○○○○段00000地號之土地， 及委託乙方興建房屋事宜，經甲、乙雙方協議如后：一、乙 方土地過戶予甲方後四年內若建築執照無法取得或公共設施 未能完成時，則乙方同意原價無息購回本筆土地…。」（見 本院卷一第14頁）所載，可認原告除買受系爭土地外，尚需 委託被告興建房屋，而被告於系爭土地所有權移轉予原告後 ，四年內被告無法取得建築執照或完成公共設施，則被告應 以原價購回系爭土地。而原告自系爭土地過戶後，既未委託 被告興建房屋，則與系爭補充協議所約定之前提事實不符， 原告自無得請求被告購回系爭土地。雖原告指稱委託被告興 建房屋非系爭補充協議生效之前提要件，且兩造締約時亦無 載有「甲方（即原告）必須委託乙方（即被告）興建房屋， 系爭補充協議始為有效」或「倘甲方未委託乙方興建房屋， 則乙方縱未完成公共設施亦無須購回該筆土地」等明文，自 當不得因「委託被告興建房屋」之字句記載於系爭補充協議 之前段，即認定上開文字為系爭補充協議之前提約定云云。 惟按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切 證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二 語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例意旨 參照）。是倘原告僅需購買系爭土地，而無須委託被告興建 房屋，則兩造實無須將「『及』委託乙方（即被告）興建房 屋事宜」等字句載於系爭補充協議，且因原告如無委託被告 興建房屋，則被告於過戶後四年內有無取得系爭土地建築執 照興建房屋與原告無涉，亦無須將是否取得建築執照與有無 完成系爭公共設施同列為被告須原價購回系爭土地之條件。 又衡情，如兩造間僅係單純系爭土地之買賣，則被告將系爭 土地所有權移轉予原告便已盡其給付義務，被告於系爭土地 所在社區系爭公共設施之建置是否完成，不影響原告就系爭 土地所有權之取得；再參以系爭契約第10條「其他約定事項 一、甲方（即原告）同意本宗土地產權範圍內臨道路之地界
線退縮貳米，作為供社區住戶使用之綠化景觀空間，並由乙 方（即被告）統一負責施作，其設計與施工費用由乙方負擔 。」（見本院卷一第13頁）之約定，可知原告需退縮系爭土 地臨道路之地界線，以供被告統籌設置管理社區內之公共設 施，此亦足認兩造間非為單純系爭土地之買賣。況若原告僅 係購買系爭土地而未委託被告興建房屋，何以使用被告於系 爭土地所在社區建置管理之系爭公共設施，此顯與常情不符 。故被告抗辯本件非僅系爭土地之買賣，系爭補充協議所載 ，以被告未取得建築執照或未完成系爭公共設施作為被告須 買回系爭土地之條件，係以原告委託被告於系爭土地上興建 房屋為前提要件等語，應堪信採。
㈡被告抗辯其已完成系爭補充協議所約定系爭公共設施之建置 ，並據其提出系爭公共設施照片、捷年春風97年10月樹梢餐 廳之報導、捷年春風98年7月候鳥書房、可愛動物園區、龍 洞四季灣遊艇俱樂部之報導、捷年春風98年12月海灣Villa 、竹林Villa、精英會館報導、捷年春風99年9月生態景觀湖 之報導、土地農作合約、龍洞南口海洋公園及遊艇港ROT案 契約為證（見本院卷一第126至129、153至163、231至234、 237至253頁，本院卷二第42至45頁），復據兩造於104年12 月24日至現場勘驗。雖原告提出被告於兩造簽訂系爭契約所 提供之捷年集團NEXT GENE 20國際建築博覽會3D動畫影片光 碟（下稱系爭光碟，見本院卷二證物袋）及捷年春風97年6 月季刊（下稱系爭季刊，見本院卷二第109至130頁），指稱 被告所建置之系爭公共設施與系爭光碟或系爭季刊內所示公 共設施之示意畫面不同，而否認被告已完成系爭公共設施之 施作。惟按當事人主張有利於己之事實，就其事實負有舉證 之責，民事訴訟法第277條定有明文；又民事訴訟如係由原 告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證 ，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即 令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求 （最高法院17年上字第917號判例、74年度台上字第913號判 決意旨參照）。經查，依系爭補充協議之約定：「…公共設 施為：溫泉、建築展覽館、高爾夫果嶺練習場、律動Bar、 運動休憩館、有機農莊（茶莊）、養生保健會館、可愛動物 園區、海灣Villa、竹林Villa、浮雲天池、候鳥書房、樹梢 餐廳、飛毯客廳、休閒馬場、寵物旅館、社區大門警衛中控 中心、精英會館、生態景觀湖、私人遊艇俱樂部…。」（見 本院卷一第14頁），可知兩造僅約定被告所應完成公共設施 之項目，而未載明各該公共設施之外觀、規格、應具功能、 設備為何，又系爭契約及系爭補充協議復未就系爭公共設施
之外觀、規格等條件，約明應以何項書面或光碟畫面為依據 ，系爭光碟及系爭季刊既非系爭契約或系爭補充協議內容之 一部，則原告空言主張被告應完成如系爭光碟及系爭季刊內 容所示之系爭公共設施，自乏所據。再觀諸系爭光碟之內容 ，其內所錄有公共設施之示意項目畫面為：「健康養生會館 （見系爭光碟4分56秒、11分2秒）、運動吧（見系爭光碟4 分59秒、11分）、運動休憩館（見系爭光碟5分2秒、10分59 秒）、生態農莊（見系爭光碟5分6秒）、可愛生態動物園區 （見系爭光碟5分8秒、11分7秒）、高爾夫果嶺練習場（見 系爭光碟10分55秒）、遊艇服務（見系爭光碟11分4秒）、 休閒馬場（見系爭光碟11分19秒）」，可知系爭光碟內容所 示之公共設施，或為系爭補充協議中所載部分系爭公共設施 ，惟就公共設施之名稱，如健康養生會館、運動吧、生態農 莊、可愛生態動物園區、遊艇服務等，亦僅與系爭公共設施 之名稱類似而不相同；系爭光碟之內容更載有系爭補充協議 中所無之社區騎警隊（見系爭光碟4分27秒）、直昇機服務 （見系爭光碟7分57秒、10分56秒）、馬車接駁（見系爭光 碟8分6秒）等服務，顯認兩造並非以系爭光碟之內容作為系 爭公共設施應有外觀規格、應具功能設備等條件之依據。至 於系爭季刊係發行於兩造簽約前之97年6月，其中第8頁標題 為「GENE 20重返桃花源」，其小標題有「全家運動園區」 、「有機農場」、「心靈湖泊」、「馬場樂園」、「狗園」 、「新樂園」、「可愛動物園區」、「住在山上」、第11頁 標題為「GENE 20國際建築博覽會23項公共設施，讓您隨心 所欲，體驗自然生活」等之刊物、第13頁標題為「GENE 20 打造兩岸三地最頂級的華人社區」，其小標題有「國際級建 築，六星級物業服務」、「十六項物業管理服務」等，與97 年9月17日兩造簽訂系爭補充協議項目及名稱不盡相符，系 爭季刊既非系爭補充協議內容。是原告主張被告應建置如系 爭光碟及系爭季刊內容所示之公共設施云云，洵屬無稽。故 被告既已完成系爭補充協議所約定之系爭公共設施，原告亦 無得依系爭補充協議之約定，請求被告買回系爭土地。縱被 告未完成全部系爭公共設施，亦因原告未委託被告於系爭土 地上興建房屋前提要件不符，其主張亦屬無據。 ㈢綜上所述，原告未委託被告於系爭土地上興建房屋，與系爭 補充協議所約定被告買回系爭土地之前提要件不符，且被告 亦已完成系爭公共設施之建置，原告不得請求被告買回系爭 土地。
五、據上論結，原告依系爭補充協議之約定，請求被告給付2000 萬元，及自104年6月8日起至清償日止，按年息5%計算之利
息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行 之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌。七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 7 月 5 日
民事第五庭 法 官 薛中興
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 7 月 5 日
書記官 陳立俐
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網