臺灣臺北地方法院民事判決 104年度訴字第3785號
原 告 黃馨慧
訴訟代理人 侯雪芬律師
被 告 李坤樺
訴訟代理人 徐偉峯律師
受 告知人 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
受 告知人 苗徐秀蓮
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年6月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴聲明第1項係請求原告應給付被告新臺幣（下同 ）481萬9,525元，及自民國103年5月17日起至清償日止按年 息5％計算之利息；嗣以105年5月4日民事陳述意見狀將上開 損害賠償金額項目分別調整為工程性損害部分117萬6,319元 、非工程性損害部分364萬3,206元；另於105年6月28日本院 言詞辯論期日將訴之聲明第1項更正為被告應給付原告481萬 9,525元及同上利息見本院卷㈠第1頁、第191頁及本院卷㈡ 第80頁），依前揭規定，核無不合，應予准許，合先敘明。二、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法 律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文 ，而所謂法律上利害關係，係指兩造裁判之效力依法及於該 第三人或兩造裁判效力雖不及之，但受告知人之法律上地位 ，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴 訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判 斷）直接或間接受有不利益；反之，若該當事人勝訴，即可 免受此不利益者而言。查本件被告主張原告於101年10月12 日以1,399萬9,999元，向被告購買坐落新北市○○區○○段 000○000○0地號土地暨其上建物門牌號碼新北市○○區○ ○路00巷0弄0號5樓之房地（下稱系爭房地）；詎102年7月 30日系爭房屋內之F套房輕鋼架上方水泥塊突然掉落，承租 人因而要求退租，原告請專業人士鑑定後，經鄭兆鴻結構土 木技師事務所進行檢測，其檢測結果為1.3837，高於法定的 0.6標準，已屬海砂屋，經評估就現有狀況補強所需費用為
81萬9,525元；原告另主張此項海砂屋之瑕疵將使系爭房屋 交易價值減少400萬元，因而依照民法第354條及第227條等 規定訴請被告損害賠償4,819,525元等情。惟按系爭房屋係 被告之夫林和松於99年8月間透過第三人永慶房屋仲介股份 有限公司（下稱永慶房屋）向訴外人苗徐秀蓮所購買，當時 雙方於99年8月29日簽署氯離子檢測協議書，同意委由永慶 房屋向專業鑑定單位就系爭房屋之混凝土氯離子含量進行檢 測，經台灣省土木技師公會所出具硬固混凝土氯離子含量測 試報告，得出測試結果平均值為0.5 98kg/㎥，依據政府機 關頒佈之CNS 3090檢測標準「新拌混凝土中水溶性氯離子含 量限制」，其中系爭房屋所屬之一般鋼筋混凝土的含量應為 0.6kg/㎥以下，則系爭房屋既經專業單位檢測符合國家標準 並非海砂屋，被告始願意購買。豈料被告嗣後於101年10月 間出售予原告，竟遭原告以系爭房屋乃海砂屋為由訴請損害 賠償，且系爭房屋經本院委託台北市土木技師公會鑑定之結 果，其氯離子含量確有過高，然第三人永慶房屋卻提供前述 被證3之氯離子含量檢測合格之報告取信於被告，致使被告 相信系爭房屋非屬海砂屋才願意購買，永慶房屋身為仲介業 者，就其所為之仲介行為既向消費者收取高額報酬，即應就 其所從事之業務負善盡預見危險及調查義務，始能就其所知 ，依民法第567條第1項之規定，據實報告於委託人，否則難 謂無過失，如致委託人受有損害，應依不動產經紀業管理條 例第26條第1項負損害賠償責任。又原屋主苗徐秀蓮本應就 房屋瑕疵負無過失之擔保責任及不完全給付之責任，且被告 如因本件訴訟受有損害，依法有向該第三人請求損害賠償之 權利，因此第三人永慶房屋及苗徐秀蓮與本件損害賠償之訴 有法律上之利害關係，故依民事訴訟法第65條第1項之規定 ，聲請本院告知此訴訟並令其參加訴訟等語。嗣經告知訴訟 ，惟受告知人永慶房屋、苗徐秀蓮並未於言詞辯論期日到場 ，且未聲明參加訴訟，亦未提出任何資料供本院參酌，併予 敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠兩造於101年10月12日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買 賣契約），由原告以1,399萬9,999元向被告購買系爭房地； 被告並於101年10月26日將系爭房地所有權移轉登記予原告 ；當初被告向其前手苗徐秀蓮購買系爭房地後，將系爭房屋 改裝為6間套房出租。詎102年7月30日系爭房屋內編號F套房 輕鋼架上方水泥整塊掉落、103年8月24日編號B套房廁所天 花板水泥及頂板掉落；原告遂委請鄭兆鴻結構土木技師事務
所進行檢測，經該所鄭技師告知系爭房屋可能有氯離子含量 過高情事，進行檢測結果高達1.3837（參原證3），遠高於 法定0.6標準，已屬海砂屋，是系爭房屋既為海砂屋，被告 應負物之瑕疵擔保責任。
㈡至於被告指稱本件海砂屋非保證品質，其亦未違背告知義務 云云，均無可採。依被告之夫於LINE訊息（參被證4）提及 「黃小姐，請問妳傳這些圖片給我的用意是？我們在買賣前 ，已提供永慶房屋所提供的氯離子檢試報告。該報告說明： 妳所購買的房子並非海砂屋！」等語，可證被告在出售系爭 房屋予原告時，曾以被證3之測試報告作為非海砂屋之保證 ，此等保證內容為被告所自承並引用於證據，顯見確屬真實 。是系爭房屋既經鑑定單位確認屬海砂屋無誤，則系爭房屋 自欠缺被告保證品質。況且，系爭房屋在被告持有期間，曾 發生C套房廁所天花板坍落，業據證人林玲朱於本院105年4 月14日言詞辯論期日到庭證述屬實，並有當時照片附卷足佐 ，益證被告持有系爭房屋期間發生水泥掉落情形為海砂屋之 特徵；復觀諸被證3之測試報告計採樣3點，就有2點超越0.6 kg/㎥，僅1點在標準值以下，且平均值高達0.598 kg/㎥， 距前述標準值僅0.002kg/㎥，足見在系爭房屋發生坍落事件 時，被告應可發覺該測試報告可能有採樣不足之誤。原告購 入系爭房屋後，曾發生B套房廁所天花板坍落、F套房房間天 花板整片坍落等情，原告豈能繼續持被告所提供之被證3測 試報告，再向後手謊稱系爭房屋並非海砂屋云云？衡諸常情 被告在發生C套房廁所天花板坍落事件時，應已知悉系爭房 屋是海砂屋，卻從未告知原告關於系爭房屋之前曾發生C套 房廁所天花板坍落等情，自屬民法第360條所定故意不告知 房屋瑕疵之舉；綜上，被告非但違背其保證品質之內容，且 有故意不告知C套房廁所天花板坍落事件，導致被告誤判而 購買系爭房屋，顯係構成違反民法第360條所定保證品質及 故意不告知瑕疵之情事。
㈢系爭房屋有氯離子含量過高情事，已如前述，且系爭房屋即 便經補強後，其房屋結構強度仍不若一般房屋，在房屋使用 年限期間須持續不斷地進行補強，其維護費用遠較一般房屋 高出許多，被告在系爭房地買賣時未誠實告知上情，致使原 告以無瑕疵標的物之不合理高價購入，原告自得主張減少價 金，被告就減少價金部分即構成不當得利，應予返還。復參 酌實務見解認為損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應 回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後 之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請 求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物
之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請 求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀， 可見損害賠償包括工程性損害及非工程性損害。依此，原告 按台北市土木技師公會鑑定報告書（下稱鑑定報告）內容將 本件工程性損害部分之金額調整為117萬6,319元、非工程性 損害部分之金額調整為364萬3,206元。上揭鑑定報告認定「 實務上減損金額為修繕補強經費（工程性補償金額）之三成 至四成……上揭房屋之市場交易價值估計減損金額為NT352, 896元～NT470,528元」云云（參鑑定報告第8頁)，顯係違誤 ，茲說明如下：海砂屋乃係混凝土氯離子含量過高，故因期 間經過持續不斷影響鋼筋及混凝土強度，是以有持續修繕維 持之必要性，所需費用也較一般房屋為高，且被告於99年8 月間購買後才剛裝修過，就有發生C套房廁所天花板坍落情 形，俟原告購入之101年以後期間又再度發生B及F套房天花 板坍落事件，易言之，每數年即有整修乙次情況，以系爭房 屋為75年間建造完成，若以50年為使用年限，則系爭房屋尚 有20年須再進行維修，難道這20年間僅須維修1次之3成費用 嗎？可見前述鑑定報告以一次維修費用之3至4成作為市價減 損標準，已有嚴重錯誤，亦違反實務見解係以無瑕疵物與有 瑕疵物差額作為認定基準等情；再者實務見解均認為應以房 地市價作為減損比率之基準，則在評估市場減損之時，係採 取房地結合體同時減損之比率，並非只看建物的價值減損， 例如在市場上海砂屋整個打八折（註：即減損20％），倘若 僅以修繕費用計算市價減損，顯然違背海砂屋之市價行情， 縱使實際房地交易價格更低，唯仍應以當時市價為準，而非 僅以買賣價格為準。故本件鑑定人既已確認系爭房地之買賣 價格符合市價，且依前述實務見解可知法院確定減損比例平 均值約20％，是原告請求以系爭房地之2成做為減損價格之 基準，則系爭房地價格之減損至少在279萬9,999元（計算式 ：1,399萬9,999元×20％≒279萬9,999元）範圍內，確屬有 理。末查，被告明知有C套房廁所天花板坍落情形，斯時即 知悉其為海砂屋，卻未曾於系爭買賣契約簽訂時告知原告， 自有故意不告知瑕疵行為，依民法第365條第2項之規定，不 適用6個月之消滅期間；另原告曾將本件請求調解（參原證5 ），該調解請求內容送達予被告之時點為103年5月16日，故 原告依民法第229條第2項之規定請求以其送達次日作為利息 起算日。
㈣為此，原告爰依民法第354條、第359條、第360條之規定主 張物之瑕疵擔保責任，請求減少價金，就工程性損害部分主 張依維修費用減少價金117萬6,319元、就非工程性損害部分
主張物之交易價值貶損減少價金364萬3,206元；於減少價金 後，再依民法第179條不當得利之法律關係請求返還不當利 益481萬9,525元（計算式：117萬6,319元＋364萬3,206元＝ 481萬9,525元）等情。並聲明：
⒈被告應給付原告481萬9,525元，及自103年5月17日起至清 償日止按年息5％計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯則以：
㈠系爭房屋係於75年間建造完成，被告乃於99年8月間透過第 三人永慶房屋向前手即訴外人苗徐秀蓮買受，則被告既非原 始建築人，亦非直接購自建商，而且當初購買時永慶房屋已 提供氯離子含量符合標準（非海砂屋）之台灣省土木技師公 會出具之測試報告，其氯離子含量平均值為0.598kg/㎥，並 未超過國家標準而非俗稱的「海砂屋」，況依永慶房屋所提 供的「建物現況確認表」第2頁所載，關於「現有鋼筋外露 或水泥塊剝落之情事」之選項亦勾選否，被告並非建築專業 人士，當然信任專業的永慶房屋所提供之服務以及台灣省土 木技師公會之測試報告，若明知是海砂屋，被告當然不可能 支付近千萬元購買，並耗費數百萬元鉅資裝潢隔間成套房出 租，亦不可能在出賣系爭房地之時即知悉系爭房屋係以海砂 建築等情。茲因被告並非居住於系爭房地附近管理不易，遂 於101年10月間將系爭房地轉售予原告，並曾交付被證3之氯 離子測試報告予原告，然因持有系爭房屋期間有發生過漏水 現象，亦曾因漏水嚴重導致天花板剝離掉落之情事，故被告 願意提供10個月之漏水保固修繕責任。而雙方交屋後之102 年9月間，原告向被告反應屋內天花板掉落，縱使已超過原 先約定之漏水保固期限，唯被告仍願意負責維修，除先於 102年11月14日支付2萬1,000元給修繕師傅進行修繕外，另 經協商後，雙方合意由被告支付5萬元之漏水修繕款以及該 房屋租金2萬元（參被證5）予原告，至於爾後之漏水修繕部 分則均由原告自行負責，被告實已竭盡所能地提供修繕及保 固之責任，合先敘明。
㈡被告係於99年8月間透過永慶房屋向第三人苗徐秀蓮購買系 爭房地，並由永慶房屋出具台灣省土木技師公會之「硬固混 凝土氯離子含量測試報告」予被告，嗣於101年10月間再轉 售予原告，已如前述，實不知系爭房屋為高氯離子混凝土建 物，況被告占有系爭房屋約2年時間，實不算久，又係居住 在他處而無實際居住於系爭房屋，故在永慶房屋已出示氯離 子含量測試報告表示系爭房屋非高氯離子混凝土建物之情況 下，衡情不可能得知系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕
疵情事。復參照被證3之台灣省土木技師公會之測試報告與 本院委託台北市土木技師公會之鑑定結果，其氯離子含量雖 有差異，惟此係採樣及鑑定方法不同所致，尚難遽認該報告 為不實之測試報告，況被證3之台灣省土木技師公會之測試 報告並非由被告委託測試之文件，且係由永慶房屋於系爭買 賣契約簽訂時提供予被告使用，則被告單純引用永慶房屋所 提供之測試報告予原告之行為，並非就系爭房屋之品質為特 別之保證。再觀諸系爭買賣契約除於第8條就權利瑕疵之擔 保予以約定外，並未就系爭房屋之建材是否為海砂，有無含 氯離子，予以特別保證之約定。此外，被告確實曾交付被證 3之測試報告予原告，原告也是在看過該報告內容後認為不 是海砂屋才會願意購買，被告絕無任何隱瞞或提供不實訊息 予原告之情事。至於原告指稱被告明知系爭房屋為海砂屋卻 故意以「矽酸鈣板」遮掩云云，殊非事實，蓋被告購入系爭 房屋後曾委託證人林玲朱進行隔間及裝修工程，此由當時之 工程預算書所載施作細目之內容顯示，並沒有包括在天花板 施作「矽酸鈣板」之項目，應係原屋主所施作的，顯見原告 主張被告明知系爭房屋為海砂屋而以「矽酸鈣板」掩飾云云 ，非屬事實。又所謂的「矽酸鈣板」，是質輕防火又隔音的 建材，穩定性高，常作為主要的天花板材。茲因早期隔間多 利用磚牆，後來大量使用木板，在921大地震之後，針對建 築承重力有所規範，加上後來國內法律規定，四樓以上之建 築物必須採用輕隔間，故穩定性高且輕質具防火功能之矽酸 鈣板，逐成為隔間主流材料，被大量應用在室內隔間、天花 板。因此在施作天花板時採用矽酸鈣板作為版材甚為常見， 是很普遍正常之施工方法，此與是否為海砂屋並無任何關連 ，否則依照原告推論即所有坊間採用「矽酸鈣板」作為裝潢 材料之房屋均是海砂屋？實屬無稽。
㈢被告持有系爭房屋期間雖曾發生天花板塌陷情形，唯伊始終 認為係屋頂漏水所造成，也有於買賣時告知原告上情，按被 告之夫林和松代表被告出面與原告簽訂系爭買賣契約時，即 有主動告知原告關於系爭房屋曾經發生漏水而有天花板塌落 之情事，但都已經修好，且為表示誠實負責，並承諾照原來 施作防水工程之師傅所給予之保固期限，轉而繼續提供給原 告漏水修繕之保固，此觀諸系爭買賣契約末段備註記載：「 交屋後，如有漏水，賣方應保固10個月，負責維修。」等語 ，足見被告絕未刻意隱瞞不告知系爭房屋之狀況。且查，被 告於知悉屋內發生C室天花板掉落之情形後，即透過陳志成 找師傅做補強及防水處理。在陳志成至現場查看後，發現當 時因颱風甫過境，頂樓平台積水達20～30公分已有一兩週之
時間，水分已透過水泥隙縫流至天花板內部，水泥塊內部積 水過多導致支撐不住而掉落，研判應該是漏水所造成，所以 就按照正常工法進行修繕補強及防水之處理，證人林玲珠也 表示事後有看到天花板完全修好。是以被告因被證3之氯離 子含量測試報告認定系爭房屋非屬海砂屋，又因當時屋頂積 水過久才導致天花板塌陷狀況，加以系爭房屋亦屬近30年之 老舊房屋，難免發生漏水現象，故自始主觀上都認為是因為 漏水所造成，此外，被告曾告知系爭房屋有漏水情形，並願 意提供延長漏水維修保固予原告，何來所謂故意不告知「海 砂屋」可言？再者，天花板水泥塊會發生掉落之原因很多， 氯離子含量過高並非唯一原因，衡情正常房屋如日漸老舊且 經年漏水，也會造成此等現象，是若僅以天花板掉落即推論 一定是海砂屋所造成，殊嫌率斷，況被告又非建築專業人士 ，如何能正確判斷其發生原因？況臺灣潮濕多雨，老舊房屋 因漏水導致天花板坍塌之情形在所多有，足認漏水之情況確 實會導致天花板發生掉落之情形。綜上，自不得已系爭房屋 期間雖曾發生天花板塌陷情形即遽以推論被告於出售系爭房 屋當時明知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵。 ㈣原告陳稱伊早於102年9月間即以line通訊軟體通知被告有關 發現系爭房屋內天花板塌陷且委託結構技師進行檢測（被告 亦已做適當處理，業如前述），並於隔年（103年）4月18日 向本院聲請調解，嗣於同年9月9日調解不成立在案，應認原 告已依民法第356條第1項之規定為通知云云，惟原告於通知 後，卻遲至104年9月21日始具狀起訴請求減少價金，已逾民 法第365條第1項所定之6個月除斥期間，且因該條項所規定 之6個月為除斥期間，非消滅期間，不適用民法第129條所列 之中斷事由，則原告所得行使之減少價金請求權已罹於除斥 期間而歸於消滅。至於第365條第2項規定，前項關於6個月 期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，惟被 告並無原告主張所主張故意不告知系爭房屋為「海砂屋」之 瑕疵，已如前述，從而，原告主張依第365條第2項規定，本 件不適用6個月除斥期間之規定，顯不可採。另原告主張依 照民法第359條、第360條之規定請求減少價金後，再按第17 9條所定不當得利請求返還，然本件既因減少價金請求權已 罹於除斥期間消滅而不得請求，則其不當得利請求權亦無從 主張。
㈤退步言之，倘認原告得請求減少價金（假設語），則其所請 求之金額範圍誠屬過高。關於工程性損害部分，經本院委託 之台北市土木技師公會之鑑定報告認定系爭房屋之維修費用 為117萬6,319元，顯屬過高，經被告委請相關業者估價結果
，縱有修補系爭房屋瑕疵之必要，總計費用應僅為360,780 元。關於非工程性損害部分（房屋價值減損），鑑定報告指 出實務上房屋價值之減損金額為修繕補強經費（工程性補償 金額）之三成至四成，是如前所述，本件工程性補償金額應 為360,780元，則非工程性補償金額應為108,234元～144,31 2元，詎原告主張請求之金額竟高達364萬3,206元云云，顯 係過高，況不動產價值包括土地及建物價值，土地價值應不 受氯離子影響，是系爭建物之價值僅剩233.94萬元（計算式 ：6萬元/坪×38.99坪＝233.94萬元），而原告買受時已使 用26年，計算折舊，亦僅剩112.29萬元【計算式：233.94萬 ×（50－26）/50≒112.29萬元】，故以修繕費用三成至四 成計算價值減損，應屬合理。復考量居住正義，不動產價值 應基於居住使用，計算價值減損不應考慮市場炒作因素，以 房屋總價一至二成計算，明顯過高而不合理。綜上所陳，本 件關於工程性補償部分，被告認為應以360,780元為適當， 至於非工程性補償部分應以約108,234元為適當，總計469,0 14元（計算式：360,780元＋108,234元＝469,014元）為合 理範圍等語，資為抗辯。
㈥為此聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。三、本件不爭執事項如下：
㈠兩造於101年10月12日簽署不動產買賣契約書（即系爭買賣 契約），由原告以13,999,999元向被告購買坐落新北市○○ 區○○段000○000○0地號土地（應有部分各1萬分之183） 暨其上1007號建號即門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0 號5樓（即系爭房地）。
㈡被告於101年10月26日將系爭房地所有權移轉登記予原告。 ㈢被告向其前手苗徐秀蓮購買系爭房地後，將系爭房屋改裝為 6間套房出租。
㈣102年7月30日系爭房屋內編號F套房輕鋼架上方水泥整塊掉 落，103年8月24日編號B套房廁所天花板水泥及頂板掉落， 掉落情形如原證六照片所示（見本院卷一第19至23頁）。 ㈤兩造對被證四（見本院卷一第64之13至64之16頁）LINE對話 內容形式上之真正不爭執。
㈥原告有於102年11月20日簽署被證五同意書（見本院卷一第 64之17頁及第105頁反面）。
㈦被告對於原證三試驗報告（見本院卷第16頁）係在系爭房屋 內採樣檢驗及其形式上真正均不爭執（見本院卷一第97頁反 面）。
㈧兩造對於被證三測試報告形式上之真正不爭執。 （以上見本院卷二第48頁背面）
四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： ㈠系爭房屋有無混凝土氯離子含量過高之情形？如是，是否構 成物之瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而 出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條前段、第359 條分別定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而 言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不 以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判 例意旨參照）。
⒉系爭房屋經委請臺北市土木技師工會鑑定結果為：「鑑定 標的物依CNS3090檢測標準『混凝土最大水溶性氯離子含 量（依水溶法）』之情形如下：鑑定標的物前經原告及被 告雙方各自委託實驗室檢測混凝土氯離子含量，結果兩者 明顯不同。為了釐清氣離子含量狀況，就系爭房屋不同處 原告被告及鑑定技師三方會同採樣，並委託有TAF認證之 立鋼國際工程股份有限公司-中和實驗室進行氯離子檢測 。其檢測結果如下：其檢測值0.6923～4.3347kg/㎥，平 均值達2.5952kg/㎥，鑑定標的物於75年間興建完成(領有 75店使字1748號使用執照）其氯離子含量已明顯超出當時 之容許值0.6kg/㎥。」，有兩造不爭執之臺北市土木技師 公會105年4月20日北土技字第10530000606號函附104年度 訴字第3785號損害賠償鑑定報告書附卷足憑（見本院卷㈠ 第172頁及鑑定報告書），足認系爭房屋有氯離子含量過 高之現象，且已造成編號F房間頂版有鋼筋腐蝕，混凝土 剝落情形，如不進行修補，系爭房屋之使用年限一定會縮 短，且房屋鋼筋混凝土內之氯離子含量過高時，將使混凝 土產生中性化反應，失去對鋼筋的防銹蝕功能，造成鋼筋 氧化鏽蝕、膨脹及混凝土剝落，影響房屋外觀，並對於建 物之堅固及安全性造成威脅，影響房屋之通常效用，再衡 諸一般社會通念，混凝土氯離子含量過高已足使該房屋在 不動產交易市場之競爭力薄弱，降低一般人之交易意願， 致減少其經濟價值，綜上所陳，堪認原告主張系爭房屋於
危險移轉時，因混凝土氯離子含量過高，而具有減損價值 及通常效用之瑕疵乙情，洵堪採信。
㈡原告主張依據民法第354條、359條請求減少價金及不當得利 返還請求權，是否已因罹於除斥期間而消滅？
⒈按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者 ，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為 通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅 」，民法第356條定有明文，次按民法第365條第1項規定 之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為 必要，與同條項規定解除契約之性質，同屬形成權，該條 項於二者所規定之6個月行使期間，皆為無時效性質之法 定期間，不發生中斷問題（最高法院73年度台上字第4354 號、72年度台上字第4694號判決意旨參照）。是以，買受 人因物有瑕疵而請求減少價金者，其請求權之6個月或5年 存續期間，自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任 之瑕疵後或物之交付時起算，且上揭減少價金之請求權， 自買受人依民法第356條規定為「通知」後6個月間不行使 即歸消滅。
⒉經查，102年7月30日系爭房屋內編號F套房輕鋼架上方水 泥整塊掉落，為兩造所不爭執，已如前述，且原告曾於 102年9月4日以LINE通訊軟體向被告表示「林先生：新店 房子天花板整個掉下來，把房客嚇走，那天我提起，你沒 反應，我請三個師傅來看，都均稱海砂屋，我想找專業來 檢驗，希望你能會同參與，你看了照片就知道有多嚴重」 ，有兩造不爭執其真正之被證四LINE對話內容（見本院卷 ㈠第64之13、64之14頁）附卷足憑，且依原證三鄭兆鴻結 構土木技師事務所材料試驗室硬固混凝土氯離子含量試驗 報告（見本院卷㈠第16、17頁）可悉原告於102年10月間 委請鄭兆鴻結構土木技師事務所進行硬固混凝土氯離子含 量試驗即已知悉系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，而原 告固於103年4月18日向本院聲請調解，然於103年9月9日 調解不成立在按，有本院調解不成立證明書附卷足憑（見 本院卷㈠第18頁），應認原告已依民法第356條之規定為 通知，然原告於通知後，遲至104年9月22日始提起本訴請 求減少價金，有民事起訴狀上本院收狀戳附卷足憑（見本 院卷㈠第1頁），其行使民法第359條減少價金請求權顯已 逾同法第365條第1項所定之6個月除斥期間，且因民法第 365條第1項所規定之6個月為除斥期間，非消滅期間，不 適用民法第129條所列之中斷事由，揆諸上開規定，原告 所得行使之減少價金權利已因罹於除斥期間而歸於消滅，
是被告抗辯原告主張依據民法第354條、359條請求減少價 金及不當得利返還請求權已因罹於民法第365第1項6個月 之除斥期間而消滅一節，應堪採信。
⒊原告固主張本件被告有故意不告知系爭房屋有氯離子含量 過高瑕疵之情事，依民法第365條第2項之規定，不適用民 法第365條第1項所定6個月之規定云云。經查，證人林玲 朱固於本院105年4月14日言詞辯論程序中具結證稱伊有幫 原告、被告代管過系爭房屋，代管期間大約1年，於伊代 管期間，系爭房屋之C號房間發生過天花板掉落，是C號房 間整個廁所的天花板掉落，伊有跟被告說C室的天花板掉 落，被告就請陳先生找一個裝潢的吳師傅過來看，估價後 把價錢跟被告報價，被告同意，有進行修繕，當時是天花 板連同上面屋頂的水泥都有掉落，有一部分可以看出裸露 的鋼筋，修復的時候有重新塗水泥，修繕的過程我沒有全 程看到，但是我後來在過去看得時候C室廁所天花板就已 經完全修好，在被告持有期間除了C室房間有天花板掉落 ，另外D室的天花板有漏水，但天花板沒有掉落，除此之 外其他房間的天花板都沒有問題，師傅過來修的時候並沒 有說明天花板掉落原因，只是過來修繕等情綦詳（見本院 卷㈠第164頁反面），依證人林玲朱上揭證詞固可證明被 告持有系爭房屋期間，編號C房間之廁所天花板曾發生掉 落情形，另編號D房間天花板有漏水情形，惟依被證七「 混凝土劣化後基本性質及修補後破裂韌性研究」內容可知 （見本院卷㈡第90至93頁），混凝土產生裂縫龜裂的原因 甚多，包括澆置混凝土過程中的各種內外因素所導致的裂 縫，或氣候因素，鋼筋腐蝕，鹼質反應、設計施工不良等 ，氯離子含量僅是其中一個原因，且「鋼筋腐蝕是一種電 化學過程，此種過程需要氧氣、水份及具陰陽極反應等化 學反應，……使混凝土受到拉力。當腐蝕生成物累積至某 種程度時，混凝土表面裂縫便無法避免。越多鋼筋生鏽， 鋼筋與混凝土間的握裹力便逐漸消失，最後導致混凝土剝 落」，又「結構物裂縫發生後，對於本身之剛性、剪力強 度、拉力強度、拉彎強度都會降低，………嚴重尚會使構 材掉落而造成危害」，顯見會造成混凝土剝落的原因甚多 ，漏水導致進入混凝土終至剝落也是常見原因；況系爭房 屋係於75年間建造完成，被告係於99年8月間，由其夫婿 林和松透過永慶房屋公司向前手苗徐秀蓮買受，有被證一 不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷㈠第64之5至64之 10頁），被告既非原始建築人，亦非直接購自建商，且購 買之時永慶房屋公司已提供氯離子含量符合標準之被證三
臺灣省土木技師工會硬固混凝土氯離子含量測試報告（見 本院卷㈠第64之12頁），而被證三臺灣省土木技師工會硬 固混凝土氯離子含量測試報告明確記載系爭房屋氯離子含 量平均值為0.598k g/㎥，符合CNS3090於民國83年訂定「 新拌混凝土水溶性氯離子含量限制：一般鋼筋混凝土0.6k g/㎥」之限制，且永慶房屋公司所提供的「建物現況確認 表」就關於「現有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」之選項 亦勾選「否」，亦有該建物現況確認表附卷足憑（見本院 卷㈠第182頁），參以並被告並無房屋建築相關專業，而 臺灣省土木技師公會為專業工程鑑定機關，經常受法院或 民間委託從事建築物混凝土氯離子含量之鑑定事項，被告 其自有相當之理由信賴臺灣省土木技師公會所出具之硬固 混凝土氯離子含量測試報告關於「系爭房屋氯離子含量平 均值為0.598k g/㎥，符合CNS3090於民國83年訂定新拌混 凝土水溶性氯離子含量限制：一般鋼筋混凝土0.6kg/㎥之 限制」之內容為真；再者，系爭房屋編號C房間廁所天花 板發生掉落後，被告即已委請陳先生囑咐吳姓師傅進行修 繕，修繕完畢後吳師傅並未說明天花板掉落之原因，業經 證人林玲朱證述明確，已如前述，該修繕師傅既未告知天 花板原因，被告又如何能確認系爭房屋編號C房間廁所發 生天花板掉落情形係因氯離子含量過高，自不能僅憑被告 持有系爭房屋期間，編號C房間廁所天花板曾發生掉落後 ，即遽以推論被告於出售系爭房屋時故意不告知系爭房屋 有氯離子含量過高之瑕疵。原告又主張被告明知系爭房屋 為海砂屋卻故意以矽酸鈣板遮掩云云，惟被告否認上揭矽 酸鈣板係其所施作，且依被證六預算書所載內容（見本院 卷㈠第168至170頁），被告於購入系爭房屋後雖曾委請陳 志成進行隔間及裝修工程，然從施作的項目內容無包括「 天花板施作矽酸鈣板」之項目，原告復無法提出其他證據 證明被告曾於系爭房屋天花板施作矽酸鈣板，即不得採認 該矽酸鈣板係被告所施作，況依建築實務，矽酸鈣板應屬 質輕防火又隔音之建材，穩定性高，常作為主要的天花板 材，因此在施作天花板時採用矽酸鈣板作為版材甚為常見 ，為普遍之施工方法，自不能以此指摘被告於出售系爭房 屋之時顯已知悉該房屋有氯離子含量過高瑕疵而故意不告 知原告。承上，原告既無法舉證證明被告故意不告知系爭 房屋有氯離子含量過高之瑕疵，則其主張本件依民法第36 5條第2項之規定，不適用民法第365條第1項所定6個月之 規定云云，即屬無據。
⒋綜上，被告抗辯原告主張民法第354條、359條請求減少價
金及不當得利返還請求權，已因罹於民法第365條第1項所 定6個月除斥期間而消滅一節，應可採信，從而原告請求 就系爭房屋工程性損害部分依維修費用減少價金117萬6,3 19元、非工程性損害部分依物之交易價值貶損減少價金36 4萬3,206元，於減少價金後，再依民法第179條不當得利 之法律關係請求被告返還不當利益481萬9,525元，即無所 據，應予駁回。
㈢原告得否依民法第360條之規定，請求不履行之損害賠償？ ⒈按「買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣 之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之 品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契 約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀之民法第 三百五十九條、第三百六十條之規定自明」、「物之瑕疵 ，然買受人得否另依同法第三百六十條規定請求損害賠償 ，則以有買賣之物，缺少出賣人所保證之品質或出賣人故 意不告知物之瑕疵情形為限」，有最高法院83年度台上字 第1205號、86年度台上字第1777號判決意旨可資參照。 ⒉本件被告並無故意不告知系爭房屋有氯離子含量過高瑕疵 之情形，已如前述。原告固主張系爭房屋經檢測有氯離子 含量過高之情事，即缺少出賣人所保證之品質云云，惟查
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