請求買賣契約無效等
臺灣桃園地方法院(民事),重訴字,104年度,90號
TYDV,104,重訴,90,20160722,1

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第90號
原　　　告　王靜
訴訟代理人　林珪嬪律師
被　　　告　楊寶貴
訴訟代理人　趙立偉律師
複　代理人　李德正律師
　　　　　　蔡逸凡
上列當事人間請求買賣契約無效等事件，於民國105 年6 月24日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖拾陸萬貳仟捌佰貳拾元，及自民國一０四年三月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾陸萬貳仟捌佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項但書第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。而上開 條文所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之 訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會 生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料， 於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得 期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得 加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（ 最高法院100 年度台抗字第716 號裁判意旨參照）。查本件 原告起訴聲明本係：「原告與被告間如後所述系爭不動產 買賣契約無效，被告應給付原告新臺幣（下同）630 萬元， 原告將系爭不動產所有權回復登記予被告。如被告不同意 回復原狀，應減少價金200 萬元予原告。願供擔保，請准 宣告假執行。」等語（參見本院卷第5 頁）；嗣於民國104 年4 月30日具狀將上開聲明變更為：「先位聲明：被告應 給付原告6,146,737 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5 ％計算之利息；願供擔保，請准宣告假



執行。備位聲明：被告應給付原告200 萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息； 願供擔保，請准宣告假執行。」等語（參見本院卷第65頁背 面）；繼於105 年5 月30日具狀復將上開聲明變更為如後述 聲明所示等語（參見本院卷第256 頁背面）。核原告上開所 為訴之客觀預備合併部分之變更，係基於兩造間如後所述系 爭不動產買賣契約爭紛之同一基礎事實；至請求給付金額之 變更，則僅屬減縮應受判決事項之聲明，且均不甚礙被告之 防禦及訴訟之終結，參諸首揭規定，要無不合，均應予准許 。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告經由訴外人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋 公司）居間，於103 年4 月29日以價金540 萬元，向被告買 受坐落桃園市○○區○○段0000地號（重測前：中路段1497 -69 地號）土地，應有部分357/11430 ，暨其上同段2023、 2024建號（重測前：中路段12909 、12910 建號）即門牌號 碼桃園市○○區○○路0 段0000巷00號5 樓之13、15建物， 應有部分均為全部，及其上同段1984建號之共有部分，應有 部分計28/1000 （下合稱系爭不動產），此有兩造於是日簽 訂之不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約）為憑； 而原告嗣已付訖價金，繼於同年6 月11日將系爭不動產所有 權移轉登記於其指定之人即其配偶即訴外人方彥星名下，兩 造並於同年7 月29日完成交屋。詎料，系爭不動產經社團法 人桃園市土木技師公會（下稱桃園市土木技師公會）鑑定之 結果，其混凝土氯離子含量平均值竟高達2.001kg/㎥，遠超 過國家標準，已對系爭不動產之建築結構安全性、耐久性等 造成影響，依通常交易觀念，系爭不動產即存有減少其價值 、通常效用及品質之瑕疵，是被告依法自應負瑕疵擔保責任 ，賠償原告就系爭不動產所受直接減損部分即修復費用23萬 元，及間接減損部分即汙名化減損962,820 元（計算式：5, 400,000 元17.83 ％＝962,820 元），合計1,192,820 元 。為此，爰依民法第359 條、第179 條等規定，提起本件訴 訟。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈系爭不動產買賣契約第17條第2 項第2 款關於氯離子含量 檢測之約定，僅係賦予原告有為檢測之權利，而非課予原 告應行檢測之義務，且同條第3 項亦明定無論原告有無辦 理上開檢測，被告均應依法負瑕疵擔保責任，是自不因原 告於簽訂系爭不動產買賣契約時，未請求進行混凝土氯離



子含量之檢測，即免除被告應負之瑕疵擔保責任。 ⒉系爭不動產於兩造買賣之初即因堆滿被告之物品，致原告 無從詳為檢查究否存有瑕疵，復裝潢尚未拆除，亦無從知 悉遭天花板覆蓋之樑柱是否存有混凝土剝落、鋼筋裸漏等 情事，迨被告於103 年7 月22日清空大部分物品後，原告 方能查檢屋況，惟僅能以目視之方法，發現滲漏水、壁癌 等情況，蓋混凝土氯離子含量是否超標，非依通常程序檢 查即能發現，是兩造於同年7 月29日僅就上開目視瑕疵部 分為修繕之協議，並將原訂交屋日自同年6 月30日更改為 7 月29日，以供被告尋覓住所並遷移神明桌，而被告則補 貼原告租金1 萬元。
㈢並聲明：被告應給付原告1,192,820 元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告及其配偶方彥星於買受系爭不動產前，即多次至系爭不 動產查看屋況，加以被告就系爭不動產未為任何裝潢，是原 告對於系爭不動產存有滲漏水、壁癌等情，均知之甚詳，甚 於被告告以是否欲為俗稱海砂屋之檢測時，亦明確表示無庸 進行檢測，僅須被告將出售價金自590 萬元調降為540 萬元 ，以作為其日後修繕之費用即可，被告並允諾之，此觀系爭 不動產買賣契約第17條第2 項第2 款約定即明，顯見兩造於 簽約時，均同意就系爭不動產現況為交付，即無論系爭不動 產混凝土氯離子含量是否超標，均應由原告自行負擔，遑論 原告於系爭不動產買賣契約簽訂後，又多次前往查看屋況， 並於確認系爭不動產復存有主臥房樑柱裂痕、主臥房地板隆 起、主臥房窗框漏水及壁癌、二間廁所與廚房疑似漏水及壁 癌等瑕疵後，再與被告約定由被告另行支付17萬元之修繕費 用為上限，暨將交屋日自103 年6 月30日變更至同年7 月29 日。
㈡是以，原告明知系爭不動產現況多有受損，卻仍同意以現況 點交，並同意不為混凝土氯離子含量之檢測，而係直接就所 有修繕費用為總額之約定，並於103 年7 月29日簽訂協議書 （下稱系爭協議書）為憑，堪認原告明知系爭不動產存有混 凝土氯離子含量過高而致滲漏水、壁癌等情之虞，是被告自 不負瑕疵擔保之責。又縱認原告得請求減少價金，惟廣福不 動產估價師事務所（下稱廣福估價師事務所）出具之估價報 告存有比較標的及參考依據等瑕疵，則上開估價報告所為系 爭不動產價值減損比例達17.38 ％之認定，即屬有疑，應以 桃園市土木技師公會鑑定報告書記載之修復費用23萬元為據



，即被告於支付該款項後，當可將系爭不動產修復至無瑕疵 狀態，而不發生市場交易價值貶損之可能。退言之，廣福估 價師事務所出具之估價報告係以未經修復之系爭不動產為估 價基礎，自無從得知系爭不動產於修復後之交易價值貶損程 度為何，且上開估價報告亦非僅係針對系爭不動產汙名價值 減損進行估價，則原告以此主張汙名化減損962,820 元，顯 非可採，遑論上開估價報告認定系爭不動產在103 年4 月29 日之混凝土氯離子含量超標與否之市場價值貶損差額為827, 597 元，亦與原告上開主張不符。
㈢綜上，原告本件之訴為無理由等語，資為抗辯，並聲明：原 告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣 告。
三、兩造不爭執之事實（參見本院卷第266 頁背面及第267 頁） ：
㈠原告前經由信義房屋公司居間，於103 年4 月29日以價金54 0 萬元，向被告買受坐落桃園市○○區○○段0000地號（重 測前：中路段1497-69 地號）土地，應有部分357/11 430， 暨其上同段2023、2024建號（重測前：中路段12909 、1291 0 建號）即門牌號碼桃園市○○區○○路0 段0000巷00號5 樓之13、15建物，應有部分均為全部，及其上同段1984建號 之共有部分，應有部分計28/1000 （即系爭不動產），兩造 並於是日簽訂如本院卷第8 至17、39至48頁所示之系爭不動 產買賣契約。而原告嗣已付訖價金，繼於同年6 月11日將系 爭不動產所有權移轉登記於其指定之人即其配偶方彥星名下 ，兩造並於同年7 月29日完成交屋。另被告於同年4 月29日 將原委由信義房屋公司代為出售系爭不動產之價金變更為54 0 萬元（參見本院卷第55頁）。
㈡原告與被告於103 年7 月29日就系爭不動產之交屋及屋況修 繕等相關事宜，簽訂如本院卷第56頁所示之協議書（即系爭 協議書）。
㈢系爭不動產現況照片如本院卷第30至35頁所示。 ㈣原告於系爭不動產交屋後之103 年間，就該不動產硬固混凝 土氯離子含量試驗之結果，其平均數值竟高達1.28kg/㎥ ， 顯有瑕疵乙節，以桃園中路郵局第001603號存證信函委請信 義房屋公司將上情代為轉達被告知悉，並請求被告及信義房 屋公司儘速處理（參見本院卷第19、20、36、37頁）。 ㈤桃園市土木技師公會經本院囑託，就系爭不動產鋼筋裸露、 混凝土剝落、樑柱裂縫之位置、原因、修繕方式及修復費用 ，暨該不動產氯離子含量超過國家標準，且有鋼筋裸露、混 凝土剝落、樑柱裂縫之情況，造成市價減損之程度等事宜進



行鑑定，於104 年9 月18日出具如本院卷第103 至149 頁所 示之鑑定報告書。
㈥廣福估價師事務所經本院囑託，就系爭不動產103 年4 月29 日時之氯離子含量未超標及已超標並達2.001 （kg/ ㎥）之 市場價格分別為何等事宜進行估價，並於105 年4 月19日檢 附如本院卷第181 至246 頁所示之估價報告書及附件。 ㈦原告與被告間就系爭不動產回復原狀乙節，曾於104 年2 月 12日經本院以104 年度司桃調字第19號作成調解不成立證明 書。
四、兩造於本院105 年6 月24日言詞辯論期日，協議簡化本件爭 點為（參見本院卷第267 頁）：原告主張依民法第359 條、 第179 條等規定，請求被告返還系爭不動產減少之價金，有 無理由？如有，其得請求被告返還之金額應為若干？五、本院之判斷：
㈠原告主張被告就系爭不動產應負物之瑕疵擔保責任，為有理 由：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應 擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第35 4 條第1 項前段、第2 項定有明文。是依當事人之約定或 通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品質不具備 者，或欠缺出賣人所保證之品質，即為民法所規定之物之 瑕疵；則於房屋買賣中，房屋應具備穩固、安全耐用之形 體與結構，為買賣雙方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全 可居住之結構，即應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存 在。又所謂「海砂屋」係一般之社會泛稱，亦有稱為「海 砂結構物」者，係指此種建築結構物使用之混凝土，經檢 測、判斷結果，其氯離子含量超過設計環境條件下之我國 國家標準規範值，造成鋼筋腐蝕、白華、析晶、剝落等症 狀者，亦稱為「高氯離子含量混凝土結構物」，此種建物 所使用混凝土中氯離子來源係因使用海砂、或含海水之海 砂結構物，常因建商為降低成本，未經過除去鹽分之處理 ，直接取含鹽分過高之海砂或其他含鹽分過高之砂石，作 為建材建造房屋，此種砂石中之氯離子將致建物結構體裡 的鋼筋氧化膨脹，而加速建物之老化；亦即因混凝土氯離 子含量過高，其混凝土將隨時間經過逐漸剝落，致鋼筋失 其保護，進而鏽蝕，將至導致房屋安全性堪虞，此種俗稱 之海砂屋，如已發生房屋混凝土剝落，甚至鋼筋鏽蝕之狀 況，依通常交易觀念，即有減少或滅失通常效用或契約預



定效用之瑕疵，如此種房屋尚未發生混凝土剝落或鋼筋鏽 蝕之狀況，因其房屋老化速度較快，耐用年數較一般正常 房屋為短，亦有減少其價值之瑕疵，此為本院職務上所已 知之事實。
⒉經查，原告主張系爭不動產之混凝土氯離子含量平均值超 過國家標準，已對其建築結構安全性、耐久性等造成影響 等情，除據其提出日笙檢測科技有限公司北區實驗室硬固 混凝土氯離子含量試驗報告在卷可據外（參見本院卷第18 頁），且於本院審理中聲請送桃園市土木技師公會鑑定系 爭不動產鋼筋裸露、混凝土剝落、樑柱裂痕之位置、原因 及修繕方式等節，經該會至系爭不動產就現況拍照記錄， 並於室內5 樓樑處鑽心試體取樣，繼施作混凝土抗壓強度 試驗、鋼筋混凝土中性化深度試驗、硬固混凝土水溶性氯 離子含量試驗後，其鑑定結果認：系爭不動產之混凝土鑽 心試體抗壓強度試驗結果，顯示混凝土強度不足，而由硬 固混凝土水溶性氯離子含量試驗結果，亦顯示其氯離子含 量大於CNS3 090之0.15kg/ ㎥容許值之規定（平均含量為 2.001kg/㎥），屬高氯離子建築物；又系爭不動產之經現 場勘驗，局部樑有目視可見之裂縫，該裂縫樣式呈現約水 平向方岔裂痕、寬度約0.1 至0.5 公釐，長度約1.2 公尺 ，另二處樑體有混凝土剝落及鋼筋鏽蝕之情形，其造成原 因多因建築物結構體混凝土強度不足、硬固結構混凝土中 氯離子含量太高所致，鋼筋混凝土構造物長期受氯離子危 害，將會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化，進而使混凝土剝 落破壞，影響結構物強度及減少使用年限，有影響建物安 全之虞等語，有該會於104 年9 月18日以桃土技字第0000 0000號出具之鑑定報告書在卷可按（參見本院卷第103 至 149 頁），且兩造於本院審理中就上開鑑定結果均表示無 意見等語（參見本院卷第175 頁），足見原告上開主張洵 屬有憑，應足採信無訛。是揆諸前揭法律規定及說明，系 爭不動產既具有物之瑕疵，業如前述，則原告主張被告就 系爭不動產應負物之瑕疵擔保責任，要屬有據，足堪憑採 。
⒊至被告雖辯以：原告明知系爭不動產現況多有受損，卻仍 同意以現況點交，並同意不為氯離子含量之檢測，而係直 接就所有修繕費用為總額之約定，並於103 年7 月29日簽 訂系爭協議書為憑，堪認原告明知系爭不動產存有氯離子 含量過高而致滲漏水、壁癌等情，是被告依民法第355 條 第1 項之規定，自不負瑕疵擔保之責云云。惟查： ⑴按買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕



疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355 條第1 項固定 有明文。惟按，當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。 而認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用 間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅 足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用 足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測 之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法院100 年度 台上字第454 號裁判意旨參照）。又按解釋契約，應於 文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意 ，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、 交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠 信原則，以為判斷之基礎，不能拘泥字面或截取書據中 一二語，任意推解致失其真意（最高法院105 年度台上 字第639 號裁判意旨參照）。
⑵查被告雖執系爭不動產買賣契約、系爭協議書抗辯原告 明知系爭不動產存有氯離子含量過高而致滲漏水、壁癌 之情；惟觀諸系爭不動產買賣契約之內容（參見本院卷 第13頁），其第17條第2 項第2 款關於氯離子含量檢測 約定部分，原告於「買方（即原告）是否請求進行檢測 ？」乙欄，固勾選為「否」，然該款全文實係約定「買 方『得』自費並指定檢測廠商，請求賣方依通例（…） 辦理混凝土氯離子檢測，…」等語，亦即兩造間簽立系 爭不動產買賣契約時，原告得選擇是否就系爭不動產施 作氯離子含量檢測，此為原告之權利而非義務，自難率 以原告未選擇施作，即得遽以推論其明知系爭不動產氯 離子含量過高乙情，亦非得逕認其有以特約排除被告瑕 疵擔保責任之意，否則同條項第4 款何以復約定：「買 方簽約時未請求檢測，於交屋前仍得自費檢測，…」， 甚同條第3 項亦明確約定：「無論買方有無辦理本條第 2 項之各項檢測，賣方（即被告）均應依民法負瑕疵擔 保責任。」等語，益徵單由系爭不動產買賣契約之上開 約定，要難遽認原告明知系爭不動產存有氯離子含量過 高而致滲漏水、壁癌之情，甚同意排除被告本應負之瑕 疵擔保責任。又綜觀系爭協議書之內容（參見本院卷第 56頁），兩造間於簽立系爭不動產買賣契約後，固曾就 系爭不動產之滲漏水及壁癌狀況進行磋商，原告並就部 分之滲漏水及壁癌情形同意被告無須負瑕疵擔保責任， 惟該協議書內並無隻字片語敘及系爭不動產是否有氯離 子含量過高，及原告是否同意免除被告該部分瑕疵擔保



責任等節，自難據此逕為有利被告之認定。況系爭不動 產是否因混凝土氯離子含量逾國家標準而有影響結構物 強度及減少使用年限，致有影響建物安全之虞，尚非依 通常程序以目視檢查即能發見，而必須由專業實驗室以 專業方法進行檢測始能得知，自難以原告於系爭不動產 買賣契約及系爭協議書簽立時，即得以目視觀察系爭不 動產有壁癌、滲漏水之情，遽予率認原告業已明知或可 得而知系爭不動產有上開氯離子含量過高而有影響建物 安全之虞。此外，被告就其此部分之抗辯，於本院審理 中亦未再提出其他證據以實其說，應認其所辯尚屬乏據 ，委無可採。
㈡原告就本件買賣得請求減少價金，其得請求減少之數額，茲 審酌如下：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第 359 條定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人 受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已 不存在者，亦同，同法第179 條亦有明文規定。而買受人 依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買 受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減 少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內， 即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號 判例意旨參照）；是遇此情形，買受人自得依不當得利之 法律關係請求返還。查原告主張被告就系爭不動產應負物 之瑕疵擔保責任，要屬有憑，已如前述，揆諸前揭規定及 說明，原告復據此主張就本件買賣減少價金，並請求被告 返還，自屬於法有據，應予准許。
⒉復按減少價金之計算方式，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物 之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有 價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院101 年度台 上字第1916號裁判意旨參照）。亦即減少價金請求權並非 損害賠償之債，其目的旨在買受人發現締約時所不知，且 應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，據以調整契約主觀所合 意之價格，自非單純計算買受人支付之價金與瑕疵物價值 間之「差額」，以計算買受人客觀之損害。是瑕疵價值之 減損比例，係比較「買賣時瑕疵物客觀應有價值」與「無 瑕疵物客觀應有價值」，以得出瑕疵物在客觀情況下，一 般人願以正常價額折減多少「比例」之價額購買之【計算 式：減少額度＝約定價金（1 －瑕疵物之實際價值/ 買 賣標的無瑕疵時之價值）】。蓋於買受人選擇減少價金之



情況，兩造既仍維持原契約關係，則計算得減少之價額時 ，自應維持買賣雙方當事人於締約時，就給付與對待給付 加以約定所形成之均衡關係。查系爭不動產於本院審理中 經原告聲請送廣福估價師事務所估價，經該所先運用比較 法及收益法對系爭不動產氯離子含量未超標之市場價格進 行評估，繼運用比較法推估與系爭不動產同一供需圈之已 證實為氯離子含量超標，且被市場揭露之社區（即集賢社 區）房屋價格，及運用比較法推估出如該社區氯離子含量 未超標之房屋價格，再就兩者之價格差距，推估出氯離子 含量已超標價格減損之比例（取權重70％），復參考與本 件情況較類似、日期較接近、價格較相近之氯離子含量超 標經法院判決價格減損之比例（取權重30％），推估出系 爭不動產氯離子含量已超標並已達2.001kg/㎥之價格減損 比例（即17.83 ％），繼獲致系爭不動產於103 年4 月29 日（即系爭不動產買賣契約成立時），倘其氯離子含量未 超標之市場價格為4,641,600 元，倘其氯離子含量已超標 之市場價格為3,814,003 元之鑑定結論，有該所105 廣福 0000000 號估價報告書在卷可考（參見本院卷第181 至24 6 頁）。參諸前揭說明，兩造於尚無知悉系爭不動產具氯 離子含量超標之物之瑕疵之情況下，所合意之交易價值既 為540 萬元，如兩造不爭執之事實㈠所示，自應以此合意 價值為基礎推論，按客觀價值所求得之減損比例計算於揭 露系爭不動產為氯離子含量超標之海砂屋之情況下，兩造 所願合意折減之價額應為962,820 元（計算式：5,400,00 0 17.83 ％=962,820），是原告所得請求被告返還之減 少價金數額應為962,820 元。
⒊至被告雖抗辯：廣福估價師事務所之估價報告書存有比較 標的及參考依據等瑕疵，且被告於支付桃園市土木技師公 會鑑定報告書所記載之修復費用23萬元後，原告當可將系 爭不動產修復至無瑕疵狀態，而不發生市場交易價值貶損 之可能云云。惟查，被告雖抗辯前揭估價報告書存有比較 標的及參考依據等瑕疵云云，然就此於本院審理中並未舉 證以實其說，是否堪值採信，已非無疑。又桃園市土木技 師公會經鑑定雖認系爭不動產之部分樑鋼筋裸露、混凝土 剝落及裂縫之修繕方式及修復費用約23萬元，然該該數額 之認定僅含系爭不動產之建物結構檢測及耐震能力安全評 估費用、碳纖維複合材料補強工程費用、廠商利潤及稅捐 、工程規劃設計監造費等項（參見本院卷第147 頁），亦 即其範圍僅及於填補系爭不動產「技術性」貶值之損失， 而未慮及系爭不動產因具氯離子含量超標之物之瑕疵所致



「交易性」貶值之損失，則上開修復費用既僅足彌補原告 關於系爭不動產「物理上」瑕疵所生之「技術性」貶值損 失，而不及於系爭不動產因該瑕疵所生之「交易性」貶值 損失，自難以其數額作為本件減少價金數額之依據（最高 法院104 年度台上字第523 號裁判意旨參照），是被告此 部分之抗辯尚無足採。
⒋又原告復主張本件得減少之價金數額尚應加計前開修復費 用23萬元云云。惟查，原告於本件訴訟之請求權基礎為物 之瑕疵擔保減少價金請求權乙節，業據原告於本院審理中 陳明在卷（參見本院卷第266 頁背面），而有關上述修復 費用，其性質上屬損害賠償之回復原狀費用，是原告如主 張受有該修復費用之損失，自應依其他請求權基礎而為求 償。第按物之瑕疵擔保責任，依民法第359 條、第360 條 之規定，其法律效果原則為解除契約、減少價金，惟於買 賣之物缺少所保證之品質或出賣人故意不告知瑕疵者，買 受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害 賠償；則本件原告既已主張請求減少價金，業如前述，自 亦不能據此復請求損害賠償性質之修復費用。況且，本院 囑託廣福估價師事務所為本件估價時，就囑託鑑定內容已 載明：「系爭不動產於103 年4 月29日時，氯離子含量未 超標及已超標並達2.001 kg/ ㎥之市場價格分別為何？」 等語（參見本院卷第176 頁），而該所估價報告書內容於 估價條件乙欄亦記載：「系爭不動產氯離子含量已超標並 達2.001 kg/ ㎥，是依據土木技師工會於104 年7 月27日 鑑定報告。」等語（參見本院卷第183 頁），復通觀上開 估價報告書之內容，並未考量系爭不動產具氯離子超標致 鋼筋裸露、混凝土剝落、樑柱裂縫等物之瑕疵已修復之情 形，足徵上開估價報告書係以桃園市土木技師公會之前揭 鑑定報告書為據，並已將系爭不動產因氯離子含量超標所 致鋼筋裸露、混凝土剝落及樑柱裂縫等「技術性」及「交 易性」貶值之價值減損均評估在內，是原告如主張本件減 少價金之數額，除上開依廣福估價師事務所鑑定之減損比 例所計算之962,820 元外，尚應加計修復費用23萬元，即 有重複評價之嫌，尚難謂公平。是原告此部分之主張核屬 無據，即無可採。
六、第按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；



應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及 第203 條分別定有明文。查本件原告訴請被告減少價金並予 返還，係屬無確定期限，且係以支付金錢為標的，參依上揭 法律規定，原告就被告應給付之金額，請求自起訴狀繕本送 達被告翌日即104 年3 月17日（參見本院卷第25頁送達證書 ）起，至清償日止，按法定週年利率5 ％計算之遲延利息， 於法有據，應予准許。
七、從而，原告依民法第359 條、第179 條之規定，請求被告應 給付其962,820 元，及自104 年3 月17日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；至逾此範 圍之請求即屬無據，應予駁回。又原告陳明願供擔保請准宣 告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之；被 告則陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行，經核 亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分 既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審 酌與上開判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 22 日
民事第一庭 法 官 陳振嘉
以上正本係依原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 7 月 25 日
書記官 駱亦豪