臺灣桃園地方法院民事判決 104年度訴字第116號
原 告 卓呂鳳娥
兼
訴訟代理人 呂理榮
原 告 葉國守
兼 上一人
訴訟代理人 賴清潭
上四人共同
訴訟代理人 劉德壽律師
被 告 呂明華
呂葉梅妹
呂道發
呂道生
呂姿慧（即呂道愛之繼承人）
呂春慧（即呂道愛之繼承人）
呂閣謙（即呂道愛之繼承人）
兼 上三人
訴訟代理人 謝玉蓉（即呂道愛之繼承人）
兼 上八人
訴訟代理人 呂金銘
上九人共同
訴訟代理人 林翰榕律師
複 代理人 楊怡超
上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國105 年5 月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落桃園市○○區○○○段○○○地號土地（面積一○七七平方公尺）、九五八之一地號土地（面積一○○○平方公尺）、一一三之六地號土地（面積二九五平方公尺）之耕地三七五租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1 項、第2 項前段定有明文。查本件耕地租佃爭議係由原
告申請調解，嗣經桃園市新屋區公所（下稱新屋區公所）耕 地租佃委員會調解及桃園市政府耕地租佃委員會調處均未成 立，繼經桃園市政府移送本院處理等情，有桃園市政府民國 104 年1 月12日府地用字第0000000000號函（見本院卷㈠第 2 頁）暨所檢送之租佃爭議調解、調處不成立案卷宗（下稱 調處卷，附於本院卷外）可憑，經核於法並無不合，先予敘 明。
二、又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但 於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之 撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之 撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日 起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回 書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民 事訴訟法第262 條定有明文。本件原告起訴時曾聲明：被告 應將坐落桃園市○○區○○○段00000 地號土地上之未保存 登記建物（磚造建物，以實測為準）拆除，並將同段958 、 958-1 、113-6 地號土地返還原告。嗣於本件訴訟程序進行 中具狀撤回上開部分之起訴，而被告經原告送達該書狀繕本 後，未於10日內提出異議，依上開規定，視為同意原告撤回 此部分之起訴。
三、第按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明 文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存 在與否不明確，致原告主觀上認為其在法律上之地位有不安 之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者 而言（最高法院52年度台上字第1240號判例意旨參照）。查 本件原告主張兩造間之三七五耕地租約，被告有未自任耕作 之情形，依耕地三七五減租條例第16條之規定租約無效，租 賃關係不存在等情，然為被告所否認，是兩造間就系爭租約 是否無效、租賃關係是否存在乙節已發生爭執，且原告私法 上之地位有受侵害之危險，而此不安之狀態得以確認判決除 去，揆諸上揭法律規定及判例意旨，原告自有即受確認判決 之法律上利益，渠等提起本件確認之訴，洵屬有據，應予允 許。
四、被告呂明華、呂葉梅妹、呂金銘、謝玉蓉、呂春慧、呂閣謙 、呂姿慧等7 人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
兩造間就坐落桃園市新屋區番婆坟113-6 、955 、955-1 、 958 、958-1 、962 地號等土地成立「新鄉○○○000 號」 三七五耕地租約（下稱系爭租約），原告等人為其中113 -6 、958 、958-1 地號3 筆土地（下稱系爭土地，各筆土地則 僅以地號稱之）之所有權人。然958 、958-1 地號土地承租 人使部分雜草叢生、部分則交由第三人徐永治種植蔬菜；另 於113-6 地號土地建築房舍，均違反耕地三七五減租條例第 16條規定。而桃園市政府耕地租佃委員會已決議「承租人未 自任耕作，租約無效」，調處程序筆錄亦記載「未自任耕作 ，113-6 地號建築房舍非農業使用，958 、958-1 地號未自 任耕作，且耕地一部轉租於他人，違反耕地三七五減租條例 第16條規定原訂租約無效」等語。又鈞院現場勘驗時，更見 958 地號土地雜草叢生未為耕作，及第三人徐永治並於現場 稱前方土地休耕，後方由其種植山藥等語；另958-1 地號土 地約有112 平方公尺雖種植蔬菜，但係違約將土地轉讓第三 人徐英鏶種植，約12平方公尺應係第三人徐英福所種植，中 央之水泥地放置雜草及磚塊約96平方公尺，且中央窪地將豬 舍的磚塊埋在下方，而113-6 地號土地上則坐落磚造建物1 棟約48平方公尺，土地左側約36平方公尺由第三人徐英福種 植南瓜，顯見被告未於系爭土地自任耕作。又被告雖辯稱其 父呂廷信及訴外人徐金藏前於54年1 月1 日共同向原告及呂 理田購買取得系爭土地所有權，並提出買賣契約書為證，惟 該買賣契約書並非真實，倘為真正，被告為何仍每於三七五 租賃契約期限屆滿時，申請續訂租約？再者，縱為真正，被 告亦僅取得債權契約權利，而非土地所有權人之地位，被告 仍僅係三七五耕地租賃契約之承租人。況該買賣契約書記載 出售之標的為同段50、112 、112-2 、113 、113-1 、113 -4、114 等7 筆地號土地，與本件系爭土地並非同一，且其 中50、112 、113 、113-1 、113-4 、114 等6 筆地號土地 乃重劃前之舊地號土地，該土地已經桃園市政府於58年12月 31日「實施土地重劃全筆土地參加分配」，列入重劃分配而 消滅不存在；又依重劃前之舊謄本，並無同段112-2 地號土 地，足認上開買賣契約內所載之土地與本案系爭土地並不相 同。茲因被告等未自任耕作，致系爭租約因而無效，故兩造 間租賃關係並不存在等語，並聲明：確認原告與被告間就系 爭土地之耕地三七五租賃關係不存在。
二、被告則以：
原告主張被告未自任耕作云云，所舉證照片係於104 年3 月 2 日開庭前拍攝，當時土地為休耕狀態，以致長出雜草，嗣
後被告為種植作物，而將雜草掩埋作為肥料使用，是原告所 提照片與實際狀況不符，原告主張被告未自任耕作，顯與事 實不符。被告確有自任耕作之實，並經鈞院履勘結果：958 地號土地前段之前有種植水稻，目前是休耕狀態，土地後段 有種植山藥；958-1 地號土地上有種植高麗菜、玉米、瓢瓜 、結頭菜、仙草、地瓜、菜瓜，另有約112 平方公尺為被告 呂道生陳稱是由第三人徐英福種植地瓜、茄子、紅蘿蔔、絲 瓜、蔥，另於徐英福種植土地旁邊約42平方公尺，原本是堆 放肥料及豬大便之倉庫，及土地後方約96平方公尺原本是供 豬舍之用，被告呂道生欲將豬舍與倉庫之土地拿來種植作物 ，於是將豬舍與倉庫敲毀，其磚塊與雜物尚未清理完畢，至 於土地中央窪地之磚塊，是要將磚塊埋入土地下方，其上方 用來種植作物；而113-6 地號土地為建地，上有一磚造建物 用來堆放肥料及農具，其餘之土地上種植高麗菜、芋頭、紅 蘿蔔、韭菜、南瓜，土地左側約36平方公尺則由徐英福種植 南瓜。是系爭土地上均有種植農作物，並非如原告所稱未自 任耕作之情形。是以，被告並未將承租之土地建築房屋居住 或供其他非耕作之用，而是將承租之系爭土地供自己從事耕 作之用，且將土地上之豬舍及倉庫敲毀，皆是為了有更多的 土地來種植作物，並無原告所主張未自任耕作之情形，此皆 有鈞院現場履勘結果可供證明，故原告依耕地三七五減租條 例第16條第2 項主張租約無效，並請求返還土地，應屬無據 等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造間就坐落桃園市新屋區番婆坟113-6 、955 、 955-1、958 、958-1 、962 等6 筆地號土地成立三七五耕 地租約，原告為其中113-6 、958 、958-1 等3 筆地號土地 所有權人，業據提出土地登記謄本為證（見調處卷第143 至 148 頁），並經本院向桃園市新屋區公所調取該區私有地三 七五耕地租約新鄉○○○000 號租約歷年租約變更資料核閱 無訛，且為被告所不爭執，此部分主張堪信為真實。又原告 主張被告未自任耕作，部分土地雜草叢生，系爭租約應屬無 效乙節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭 點應為：被告就上開耕地是否有不自任耕作、任令荒蕪之情 事？茲論述如下：
㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，為耕地三七五減租條例第16條第1 項 、第2 項所明定。所謂耕作，指目的在定期（按季、按年） 收穫而施人工於他人之土地以栽培農作物而言。而耕地三七 五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租
人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以所 承租之土地轉租或借與他人使用或交換耕作或建築房屋居住 或供其他非耕作之用者，而擅自變更用途或無正當理由不自 耕，致任令荒蕪者，均不在自任耕作之列，即構成同條第2 項所定原訂租約無效之原因甚明。再耕地三七五減租條例第 16條第2 項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不 自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後 失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始 不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後 段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明。 又所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租 賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部 均歸無效（最高法院81年度台上字第2180號判決意旨參照） 。
㈡本件原告以被告於承租之系爭958 、958-1 、113-6 地號土 地部分任其荒蕪、部分交由他人耕種而未自任耕作，主張系 爭租約已有承租人不自任耕作而導致無效情事；然被告辯稱 其有於系爭958 地號前段土地種植水稻，目前是休耕狀態， 於土地後段種植山藥；另958-1 地號土地上有種植蔬菜，而 113-6 地號土地為建地，其上磚造建物用來堆放肥料及農具 ，其餘土地種植蔬菜等語。經查：
⒈系爭958地號土地部分：
原告主張958 地號土地部分雜草叢生、部分則由被告交由第 三人徐永治種植蔬菜等語，業據提出於104 年3 月2 日（本 院首次開庭）前後所拍攝之照片為證（見調處卷第135 、14 9 頁、本院卷㈠第80、81、95頁，其中第80、81頁照片原告 誤載為958-1 地號照片），依本院卷㈠第80頁照片所示958 地號前方土地雜草叢生，並經本院履勘現場時發現958 地號 土地使用現況：目前為雜草並未種植作物，土地旁有2 米寬 之水泥道路供進出土地公廟之道路使用；土地公廟前鐵皮棚 架也坐落在958 地號土地上，土地公廟前水泥路旁約有17.5 公尺目前為雜草；958 地號土地後方目前種植山藥（見本院 卷㈠第101 頁）；另第三人徐永治於本院履勘現場時在場陳 稱：958 地號土地是由伊父親徐金藏及呂廷信（即被告呂明 華之父）向呂理榮、呂理田購買，就由伊來耕種，現958 地 號土地前段目前休耕，伊是在104 年2 月翻土，之前種水稻 ，土地後方現由伊種植山藥等語，有勘驗筆錄在卷可稽（見 本院卷㈠第102 、103 頁）。由第三人徐永治上開所述，足 見958 地號土地後段部分係由徐永治種植山藥作物，並非由 被告所自任耕作；且依被告呂金銘於本院審理中自承：種菜
者是以前鄰居，自行看到土地無人耕作，自行耕作使用，我 們全部土地是正在辦理休耕當中等語（見本院卷㈠第48頁背 面），顯見被告確有未自任耕作958 地號土地之事實，第三 人徐永治所述958 地號土地均由其耕作乙情，堪以採信。 ⒉系爭958-1地號土地部分：
①原告主張958-1 地號被告未自任耕作，且耕地一部轉租於他 人耕作等語，亦據提出於104 年3 月2 日前後所拍攝之照片 為證（見調處卷第151 頁、本院卷㈠第82至83、85、87、90 、91頁，其中第83頁照片原告誤載為958 地號照片），依本 院卷㈠第82、84頁照片所示，係本院首次開庭審理前拍攝之 958-1 地號土地狀況，照片中央尚有磚造建物坐落於荒草之 中，周圍土地雜草叢生，惟本院開庭審理後原告提出該地號 所拍攝如本院卷㈠第83、85、87頁照片，磚造屋已被敲掉而 不存在，顯經人為改變之前現狀。另經本院履勘現場發現95 8-1 地號土地使用現況：目前種植有高麗菜、玉米等蔬菜， 另有約112 平方公尺據被告呂道生自稱：因伊住中壢無法到 場耕作，伊交由徐英福代其耕種其中面積約112 平方公尺土 地，由徐英福種植地瓜、茄子、紅蘿蔔、絲瓜、蔥等作物， 958-1 地號土地中央水泥地面積約96平方公尺目前放置乾草 、磚塊；徐英福種植土地旁邊約42平方公尺現堆放敲掉之磚 塊，據被告呂道生稱該磚塊原係倉庫，用以堆放肥料、豬屎 ，徐英福種植作物後方約面積96公尺水泥地，據呂道生稱原 供豬舍之用，約於一個月前與上開倉庫同時將之敲毀，現堆 置土地上有雜物、廢磚、雜草；剩下水泥地後方始由呂道生 種植地瓜、玉米作物等語；及被告呂道生於本院履勘時並自 稱：本院卷㈠第82頁照片中的豬舍、雜草係104 年3 月7 日 拆除，958-1 地號土地上之瓜架，是伊104 年3 月29日才弄 的等語，有本院勘驗筆錄附卷可稽（見本院卷㈠第101 頁正 、背面、102 頁背面）。是以，被告呂道生已自承伊確有將 958-1 地號土地約112 平方公尺土地交由徐英福種植農作物 ，不自任耕作之情形；及於系爭958-1 地號土地上興建豬舍 之事實。
②另按耕地三七五減租條例第1 條所謂耕地之租佃，即土地法 第106 條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支 付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以 耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作 以外之使用，即屬不自任耕作。又所稱耕作，依土地法第10 6 條第2 項規定，雖包括漁牧，但此係謂自始約定租用他人 之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，並非凡屬耕地租用即 可任意變更農地原有性質而為漁牧。是原為種植農作物之耕
地租約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用 ，並興建設施，自屬不自任耕作，構成耕地三七五減租條例 第16條第2 項所定原定租約無效之原因（最高法院96年度台 上字第2431號判決意旨參照）。查系爭958-1 地號土地上雖 有部分農作，然係交由徐英福耕作，已如前述。復據被告呂 道生自承在系爭958-1 地號土地上原有豬舍、並擺放豬屎、 肥料等語，且伊係於本院履勘現場約1 月前敲掉豬舍，其廢 棄磚塊仍置放於地上即本院履勘時所見堆置之廢磚、雜物、 雜草等情，有拍攝之照片及本院勘驗筆錄1 份在卷可佐（見 本院卷㈠第87、90、101 頁正、背面）。顯見被告應有於該 958-1 地號土地上興建豬舍用以飼養豬隻，亦可認定。足認 被告未經原告同意興建豬舍飼養豬隻，即變更原有耕地之目 的而作為漁牧使用，依上開最高法院裁判意旨，自屬不自任 耕作。是被告前揭有自任耕作之辯詞，尚難憑採。 ⒊系爭113-6地號土地部分：
原告主張113-6 地號土地，被告用以建築非供耕作使用之房 舍，且交付他人耕作而未自任耕作等語，業據提出所拍攝之 照片為證（見調處卷第152 頁、本院卷㈠第88、89頁），並 於本院履勘現場時經被告呂道生自承：此地號原係石灰地， 供曬穀之用，目前鋪設土壤種植作物；113-6 地號土地左側 面積約36平方公尺由伊交由徐英福種植南瓜等語（見本院卷 ㈠第101 頁背面）。雖被告呂道生辯稱113-6 地號土地為建 地，及伊建築之磚造建物係堆放肥料及擺放農具之用，惟其 確有將部分土地交由徐英福種植之事實，業經被告呂道生自 承在案；又系爭113-6 地號土地於38年訂立耕地租約時其地 目為田，嗣於59年5 月8 日後始變更地目為建，有38年訂立 之系爭租約影本、手抄土地登記簿、土地登記謄本等在卷可 憑（見本院卷㈠第110 、172 頁、卷㈡第55頁），依原租約 訂立之目的即在供耕作使用，且應自任耕作，此乃耕地三七 五減租條例之立法目的，旨在落實憲法第143 條第4 項扶植 自耕農之農地使用政策及憲法第153 條第1 項改良農民生活 之基本國策。其立法限制地租、租期、嚴格限制耕地出租人 終止耕地租約及收回耕地條件，藉有礙契約自由原則及地主 財產權保障之立法手段，保護弱勢之自耕農，重新建構耕地 承租人與出租人間之農業產業關係。倘若耕地承租人不自任 耕作或將耕地之全部或一部轉租他人，自無加以保護之必要 。是以耕地三七五減租條例第16條第1 項、第2 項明定：承 租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承 租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行 耕種或另行出租。而所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借
與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與 轉租無異。然被告竟將系爭113-6 地號土地隨意任由非承租 人之徐英福耕作，顯有不自任耕作之事實，並已違反耕地三 七五減租條例之立法目的，自無再加以保護之必要。 ⒋參諸桃園市政府耕地租佃委員會亦認定被告就系爭958 、95 8-1 土地未自任耕作之事實，此有該會103 年12月17日調處 程序筆錄記載經辦人員陳述對本件爭議有關法令及處理意見 時，經辦人員陳述：公所第二次調解呂明華、呂道發、呂道 生（呂俊德代理）承認未自任耕作、958 、958-1 承租人未 自任耕作且耕地一部轉租於他人等語在卷可稽（見調處卷第 8 頁背面），益徵被告確有不自任耕作之情形。 ⒌綜上，原告主張系爭113-6 、958 、958-1 地號土地被告均 未自任耕作之事實，堪以採信。
㈢被告另以系爭958 、958-1 地號土地乃呂廷信（被告呂明華 、呂金銘、呂道發、呂道生之父）與徐金藏共同向原告呂理 榮、及呂理榮之兄呂理田所購買，伊係本於所有權耕作等語 為辯，並提出土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）1 紙為 證（見本院卷㈠第57至64頁），然為原告所否認。查依系爭 買賣契約記載，買賣之標的為同段50、112 、112-2 、113 、113-1 、113-4 、114 地號等7 筆土地，與本件958 、95 8-1 、113-6 地號土地並非同一，雖被告主張同段113 、11 3-4 地號土地重劃後其土地地號為958 、958-1 地號，並以 農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊為 證（見本院卷㈠第169 頁）。惟上開清冊係記載有關原所有 權人將原土地參加重劃，經土地重劃獲分配之新土地，並非 指113 、113-4 地號經土地重劃後，該地號即變更為958 、 958-1 地號，該113 、113-4 地號與958 、958-1 地號仍為 不同筆土地；參以土地登記簿記載958 、958-1 地號土地於 59年5 月8 日土地重劃後迄今地號及面積均未改變，面積均 各為1,077 、1,000 平方公尺（見本院卷㈠第174 、176 頁 ；卷㈡第49、52頁），而該113 地號土地於59年5 月8 日土 地重劃後迄今地號及面積亦均未改變，面積均為225 平方公 尺（見本院卷㈠第174 、176 頁；卷㈡第43、76頁），而11 3-4 地號土地於55年9 月27日登記面積為10公畝21公厘（見 本院卷㈡第82頁），顯見該113 、113-4 地號與958 、958 -1地號為不同筆土地。況且，倘被告先祖確有買得958 、95 8-1 地號土地所有權，為何自54年1 月1 日訂立買賣契約後 ，卻持續於三七五耕地租賃契約期限屆滿時，仍向出租人申 請續訂租約繳交租金，顯與常理不合。是以，被告辯稱伊祖 先買得系爭958 、958-1 地號土地所有權云云，尚非可採。
㈣又被告將系爭958 、958-1 、113-6 地號土地上交由徐永治 、徐英福等人耕作而未自任耕作，並興建豬舍，飼養豬隻， 顯然變更耕作用途，非自任耕作，已如前述。依耕地三七五 減租條例所訂之耕地租賃契約，承租人應以租賃物（耕地） 供耕作之用，且應自任耕作，惟本件被告就系爭958-1 地號 土地變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，而變更耕 地原有性質，揆諸前開說明，自該當耕地三七五減租條例第 16條第1 項不自任耕作，已違反耕地三七五減租條例第16條 第1 項之規定甚明。抑且，承租人不自任耕作之情形，縱僅 存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無 效。是依耕地三七五條例第16條第2 項規定，系爭租約全部 已因被告於上開期間內就承租土地之一部有不自任耕作情事 而無效，且無待出租人之原告，另為終止租約之意思表示， 已當然向後失其效力。故本件耕地租賃關係已因而歸於消滅 ，應堪認定。準此，原告訴請確認就系爭958 、958-1 、11 3-6 地號土地之耕地租賃關係不存在，難謂無據。四、綜上所述，因被告在系爭958 、958-1 、113-6 地號土地上 有不自任耕作之情形，兩造間之系爭租約已歸於無效，故兩 造間就系爭958 、958-1 、113-6 地號土地已無耕地三七五 租賃關係存在。從而，原告依耕地三七五減租條例第16條第 1 項、第2 項規定，訴請確認兩造間就前開三筆土地之耕地 三七五租賃關係不存在，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 15 日
民事第二庭 法 官 林文慧
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 7 月 15 日
書記官 李佳穎