臺灣新竹地方法院民事判決 104年度重訴字第182號
原 告 徐偉智
訴訟代理人 劉正穆律師
林岫萱律師
被 告 德鑫建設股份有限公司
法定代理人 林文義
被 告 張桂花
共 同
訴訟代理人 廖健智律師
上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國105年6月20日辯
論終結，判決如下：
主 文
被告德鑫建設股份有限公司應給付原告新臺幣伍佰陸拾壹萬柒仟玖佰伍拾元，及自民國一百零四年十月九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘先位之訴駁回。
被告張桂花應給付原告新臺幣叁佰伍拾萬貳仟零伍拾元，及自民國一百零四年十二月八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘備位之訴駁回。
訴訟費用由被告德鑫建設股份有限公司負擔百分之五十八，被告張桂花負擔百分之三十六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰捌拾柒萬叁仟元供擔保後，得假執行。但被告德鑫建設股份有限公司如以新臺幣伍佰陸拾壹萬柒仟玖佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告張桂花如以新臺幣叁佰伍拾萬貳仟零伍拾元為原告葉美貞預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論 者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、7 款、第2項分別定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係 指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共 通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變 更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保 障，俾符訴訟經濟者稱之。（最高法院91年度台抗字第648
號裁定意旨可資參照）。查原告原僅對被告德鑫建設股份有 限公司（下稱被告德鑫公司）提起本件訴訟，並聲明：「被 告應給付原告新臺幣（下同）9,678,195元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」。 嗣追加備位被告張桂花，並變更聲明為：「㈠先位聲明：被 告德鑫公司應給付原告9,678,195元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡備位聲 明：⑴被告德鑫公司給付原告5,971,380元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵ 被告張桂花應給付原告3,706,815元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」（參民事 訴之追加暨準備㈠狀）。核原告追加被告張桂花及追加提起 備位之訴，乃與原請求之原因事實有社會事實上之共通性及 關聯性，均係基於兩造間之房屋、土地買賣契約法律關係， ，且原告起訴時主張之事實及證據資料，於追加之訴亦得加 以利用，並無礙於被告德鑫公司、張桂花程序之保障，堪認 原告追加之訴與原請求之基礎事實應屬同一，又不甚礙被告 德鑫公司、張桂花之防禦及訴訟之終結，被告德鑫公司、張 桂花亦均無異議，而為本案言詞辯論，亦視為同意追加，自 應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查本件原告為上開追加被告張桂花 及追加提起備位之訴後，再就上開備位聲明⑵變更聲明為： 被告張桂花應給付原告3,706,815元，及自『民事訴之追加 暨準備㈠狀』繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息」（參民國105年6月20日言詞辯論筆錄），核屬 單純減縮應受判決事項之聲明，亦應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國101年12月17日與被告德鑫公司、張桂花分別 訂定房屋預定買賣契約書、土預定買賣契約書，由原告以 買賣總價金12,253,000元向被告德鑫公司購買坐落新竹縣 竹北市○○段000地號土地上興建之「A+7」C棟16樓系爭 預售屋（含B3車位編號180、181號平面停車位），並以買 賣總價金8,747,000元向被告張桂花購買上開預售屋所坐 落之基地即新竹縣竹北市○○段000地號土地應有部分0.5 5%（即萬分之55），合計總價金為21,000,000元。原告迄 已依約繳納預售屋價款3,780,000元、土地價款2,190,000 元，合計已繳納款項共5,970,000元。
（二）按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進 定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契 約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違 反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該 定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公告 應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內 容。消費者保護法第17條第1、3、4項分別定有明文。原 告與被告德鑫公司訂立之系爭房屋預定買賣契約書第11條 開工及完工最後期限乃約定：「一、本大樓之建築工程訂 於民國100年10月1日前開工，雙方合意以100年10月1日起 算1200日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定 之必要設施，並以建築主管機關核發之使用執照日為完工 日，但有下列情事之一者，其期間不計入前開工天數..： 二、賣方如逾前項期間未開工或未完工，每逾1日應按已 繳房屋價款以萬分之2利率計算遲延利息予買方。若逾期6 個月仍未開工或未完工，視同賣方違約，雙方同意依第20 條第1項違約規定處理」；第20條違約之處罰則約定：「 一、賣方違反第10條第4項、第11條第2項及第19條第1、2 項規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已 繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償 房屋總價款百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳 價款者，則以已繳價款為限」。惟內政部依行政院消費者 保護委員會會議通過公告之預售屋買賣定型化契約應記載 及不得記載事項第12條開工及取得使用執照期限則規定： 「二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每 逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利息予買 方。若逾期3個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方 違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」是系爭房屋預 定買賣契約書第11條第2項關於遲延利息按日以已繳房屋 價款萬分之2利率計算及逾期6個月未完工始視同賣方違約 之規定違反內政部依行政院消費者保護委員會會議通過公 告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條 規定，依消費者保護法第17條第1、2、4項規定應屬無效 ，並應依內政部依行政院消費者保護委員會會議通過公告 之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條之 規定。又依系爭房屋預定買賣契約書第11條第2項、第20 條之約定，原告無需經催告始得解除買賣契約，而系爭預 售屋之開工期限及完工係約定自100年10月1日起計算1200 日曆天，扣除不可抗力之颱風4天，被告德鑫公司即應於1 04年1月12日完工即取得建築主管機關核發之使用執照，
縱使加計3個月逾期期間，被告德鑫公司亦需於104年4月1 2日完工，惟被告德鑫公司於104年7月31日方取得系爭預 售屋之使用執照，已逾期完工187天，顯已遲延逾期3個月 以上仍未完工，被告德鑫公司逾期3個月未完工即未取得 使用執照已構成違約，原告自得依系爭房屋預定買賣契約 書第20條第1項規定解除契約，原告已於104年7月22日寄 發竹北郵局存證號碼313號存證信函為解除契約之意思表 示，故原告解除契約即屬有據。退步言之，兩造訂立1200 日曆天之定型化契約，被告德鑫公司一再逾期，原告亦得 依民法第255條規定解除契約。如原告於104年7月22日解 除契約不合法，原告以本件起訴狀做為解除系爭房屋預定 買賣契約書及土地預定買賣契約書之意思表示。（三）本件土地預定買賣契約書之賣方名義人雖為被告張桂花， 惟其通訊地址與聯絡電話均與系爭房屋預定買賣契約書賣 方即被告德鑫公司相同，且土地預定買賣契約書與房屋預 定買賣契約書之裝訂樣式、排版格式均相同，又原告於訂 定系爭房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書之磋商 期間、訂定契約後之履約期間，從未看過被告張桂花，亦 無被告張桂花之任何聯絡方式，原告均僅與被告德鑫公司 接觸，與被告德鑫公司之銷售人員同時訂定系爭房屋預定 買賣契約書及土地預定買賣契約書，此觀兩份契約書之日 期字跡均相同可資佐證，被告張桂花顯係被告德鑫公司之 土地登記名義人。又土地預定買賣契約書第12條已明定， 土地預定買賣契約書之雙方同意對房屋預定買賣契約書所 規定之義務亦應負履行責任，如有違反房屋預定買賣契約 書之約定亦視同違約。被告德鑫公司違反系爭房屋預定買 賣契約書第11條、第20條第1項規定，是不論原告繳納之 款項經被告德鑫公司分類為房屋價款或土地價款，依房屋 預定買賣契約書第20條第1項、土地預定買賣契約書第11 條第1項、第12條規定，被告德鑫公司均應返還原告已給 付之房屋、土地價款5,970,000元、遲延利息558,195元（ 104年1月12日至104年7月22日，扣除颱風天4天，共計187 天，按已繳價款萬分之5計算）及違約金3,150,000元（按 總價款百分之15計算）。
（四）退步言之，縱認土地預定買賣契約書之賣方為被告張桂花 ，原告「民事訴之追加暨準備㈠狀」亦有向被告張桂花為 解除契約之意思，又縱認「民事訴之追加暨準備㈠狀」向 被告張桂花為解除契約之意思不明確，原告另以竹北光明 郵局239號存證信函及辯論意旨續㈠狀向被告張桂花為解 除契約之意思表示，該存證信函已於105年5月31日送達被
告張桂花（原告之辯論意旨續㈠狀繕本亦於105年6月20日 言詞辯論期日送達被告張桂花之訴訟代理人），則依土地 預定買賣契約書第11條第1項、第12條規定，原告亦得向 被告張桂花請求返還土地價款及遲延利息，並同時賠償土 地總價款百分之15之違約金，即被告德鑫公司應返還原告 已繳納之房屋價款3,780,000元、遲延利息353,430元及違 約金1,837,950元，合計5,971,380元；被告張桂花應返還 原告已繳納之土地價款2,190,000元、遲延利息204,765元 及違約金1,312,050元，合計3,706,815元。（五）系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項第3款「因天災、地 變等人為不可抗力之事由、致賣方不能施工者，其停工期 間」，應係指颱風、地震、或其他相同嚴重等級之災害， 且係被告德鑫公司完全無法施工之停工期間：
㈠被告雖主張承攬系爭房屋結構工程之訴外人中國鋼鐵結構 股份有限公司（下稱訴外人中鋼構公司）向被告德鑫公司 提出2次工程延期申請表，均以人力不可抗拒之因素合計 申請展延工期達151.5天，惟查原告係與被告德鑫公司訂 定系爭房屋預定買賣契約書，並非訴外人中鋼構公司，況 系爭房屋預定買賣契約書係約定1200「日曆天」以前完成 主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建築 主管機關核發使用執照日為完工日，故「日曆天」本不應 計算休假日如農曆新年等，扣除颱風來襲之停工期間，被 告德鑫公司應於104年1月12日完工即取得建築主管機關核 發之使用執照，縱加計3個月逾期期間，被告德鑫公司亦 需於104年4月12日取得使用執照。而被告德鑫公司與訴外 人中鋼構公司之承攬契約內容為何，基於債之相對性，與 原告無涉。況訴外人中鋼構公司工程係於101年6月15日方 開始施作，極有可能係因被告德鑫公司之因素致訴外人中 鋼構公司工程延宕。再者，訴外人中鋼構公司之完工期間 ，縱使經展延工期，亦至102年5月24日即已完工，為何被 告德鑫公司依舊無法在104年1月12日完工，顯然並非因不 可抗力之因素造成。退步言之，訴外人中鋼構公司之工程 延期申請表之理由係「人力不可抗拒及甲方原因」故展延 工期151.5天，其中以「土木吊鋼筋」為由申請延期6天、 以「土木灌漿」為由申請延期2天、以「土木吊掛」為由 申請延期21天、以「土木吊裝」為由申請延期10天、以「 春節」為由申請延期6天、以「土木樓板施作」為由申請 延期4天，共49天，該天數與系爭房屋預定買賣契約書被 告德鑫公司不可抗力責任無關，顯見被告德鑫公司與訴外 人中鋼構公司間之契約約定可歸責範圍，與系爭房屋預定
買賣契約書之可歸責範圍不同，二者不可等同視之。 ㈡退步言之，如認大雨亦屬於天然災害之不可抗力，惟依中 央氣象局對於大雨之定義為：24小時累積雨量達50毫米以 上，且其中至少有1小時雨量達15毫米以上之降雨現象， 平地之災情為排水差或低窪地區易發生積淹水。觀中央氣 象局新竹縣竹北市之降水量表，僅有101年8月2、23日、 同年11月22日、102年4月5日、同年5月11、20日，共6日 ，且其中2日為颱風，而訴外人中鋼構公司對於102年5月1 1、20日均無以大雨為由展延工期，顯見大雨對於訴外人 中鋼構公司來說並非重大停工因素；而強風僅為依法於強 風期間不得高處施作，並非該日完全無法施作工程，縱使 有強風來襲，依舊可進行平地或室內施作工程，被告德鑫 公司稱強風屬於不可抗力因素，請求將全日計入停工期間 ，並無理由。又訴外人中鋼構公司雖於第一次展延工期明 細分析表-1中，主張101年7月2日大雨無法施工，惟該日 訴外人中鋼構公司之A+7店舖及集合住宅大樓工程施工日 報表不論係施工概述或重要事件記載，均無標註大雨無法 施工，且中央氣象局新竹竹北觀測站101年7月逐時氣象資 料顯示，101年7月2日該日沒有降水或0，顯見訴外人中鋼 構公司主張之停工日期不可盡信，是被告將訴外人中鋼構 公司對其之主張直接向原告主張計入停工期間，即屬無理 由。
（六）按預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24條違 約之處罰規定：㈠賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」 、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本 契約。..㈢買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應 將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併 退還，並應同時賠償房地總價款百分之（不得低於百分之 15）之違約金。又消費者保護法既將行政院消費者保護委 員會訂定之定型化契約範本賦予法律之位階，則百分之15 自無民法違約金過高之問題，蓋百分之15之違約金係法律 課予建商最低之違約金金額，原告僅係依照兩造約定之定 型化契約、及行政院消費者保護委員會之定型化契約範本 向被告德鑫公司及被告張桂花請求，並無請求其他損害賠 償，自屬合理。況系爭房屋、土地預售買賣契約書係經被 告德鑫公司單方擬定，自無容被告德鑫公司嗣後反悔。（七）綜上，爰聲明：
㈠先位聲明：
⑴被告德鑫公司應給付原告9,678,195元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵訴訟費用由被告德鑫公司負擔。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：
⑴被告德鑫公司應給付原告5,971,380元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 ⑵被告張桂花應給付原告3,706,815元，及自「民事訴之追 加暨準備㈠狀」繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。
⑶訴訟費用由被告負擔。
⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告主張系爭房屋預定買賣契約書違反行政院公告之預售 屋買賣契約應記載事項及不得記載事項，然該契約業經原 告攜回審閱，對其並無顯失公平之情事，原告須遵守契約 約定之內容：
㈠按「定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或 不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者 ，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失 公平者，該契約全部無效」、「依照當事人一方預定用於 同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其 情形顯失公平者，該部分契約無效..」，乃消費者保護法 第16條所明定。所謂「顯失公平」係指依契約本質所生之 主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷有顯失公平之 情形而言，有最高法院96年台上字第168號民事判決意旨 可資參照。
㈡查系爭房屋預定買賣契約書內容縱有與行政院公告之預售 屋買賣契約應記載事項及不得記載事項記載相異之處，然 契約條款迭經原告於101年12月11日起攜回審閱5天以上， 並經磋商後合意訂定，由原告簽章其上，自無原告所不知 或無磋商變更餘地可言。再者，依據契約自由原則，個人 可以依據其自由意思，決定是否締結契約，與何人締結契 約，以及締結何種內容的契約，原告就系爭契約並未立於 被迫簽訂之陰影下，故只要契約之內容不違反法律強制規 定、公序良俗，國家即當承認當事人訂定的契約為有效的 約定，且契約的締結，既是雙方當事人，基於自由意思而 訂立，契約中條款係當事人謹慎思考後，對於當事人利益 與社會生活的理性規劃，當事人即需嚴格遵守契約約定的 內容，此即契約嚴守原則。因此，原告不得主張系爭房屋 預定買賣契約第11條關於遲延完工之逾期罰款和解除契約 之約定違反行政院公告之預售屋買賣契約應記載事項及不
得記載事項，仍必須遵守雙方簽訂之房屋預定買賣契約書 之內容。
（二）被告得依系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項第3款之事 由，主張因「人為不可抗力」事由，致賣方不能施工者， 其停工期間不得計入系爭契約之開工天數：
㈠依兩造簽立系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項第3款規 定，本大樓之建築工程訂於100年10月1日前開工，雙方合 意以100年10月1日起算1200日曆天以前完成主建物、附屬 建物及使用執造所定之必要設施，並以建築主管機關核發 使用執照日為完工日，但有因天災、地變等人為不可抗力 之事由，致賣方不能施工者，其停工期間，不計入前開工 天數。所謂不可抗力不應限縮為颱風、地震或其他相同嚴 重等級之災害，凡指人們不能預見、不可避免、不能克服 的自然、社會現象客觀情況均屬之，自然現象包括但不限 於天災人禍如地震、颱風、洪水和海嘯；社會現象則包括 但不限於戰爭、市政工程建設和其他政府政策。又鋼結構 雖已被各種大型工程所採用，然因多為高層建築，受降雨 和風力等氣候因素影響甚大，因而時聞鋼構大樓施工時發 生意外災害，其中又以墜落、感電、物體飛落等3種類型 職災最常見，究其原因，首為作業前未考量天候狀況之危 害因素貪快勉強施工所致，故為降低職災之發生，將環境 不安全之情況完全消除，為降低職災發生不得不之辦法。 若將「人為不可抗力之事由」限縮解釋為「中央氣象局有 公告颱風等因素停班停課，才能主張」，概不允許被告展 延工期，將使施作之工人命懸一線，且損失均由被告承擔 ，顯失公平，超出一般有經驗之營造廠商所得預料及承擔 之合理風險範圍。
㈡按雇主對於高度在二公尺以上之作業場所，有遇強風、大 雨等惡劣氣候致勞工有墜落危險時，應使勞工停止作業； 雇主使勞工從事施工架組配作業，應依下列規定辦理：.. 三、強風、大雨、大雪等惡劣天候，實施作業預估有危險 之虞時，應即停止作業，勞工安全衛生設施規則第226條 、營造安全衛生設施標準第42條第1項第3款分別定有明文 。系爭買賣標的物之建築結構屬於「SRC鋼骨鋼筋混凝土 造」之建物，為地下5層、地上32層之超高樓層建築，又 該建築基地四處空曠，勉強於強風之下進行吊掛鋼筋，除 了施作工人無法於上方站立之外，鋼筋亦有掉落之危險， 造成經過之人車損傷；施作之基礎版需先預埋螺栓及預留 鋼筋，鋼構柱則由工廠製造完成運送至工地，使用吊車將 其吊至預定的柱位並將柱底板之開孔對準預埋螺栓位置插
入接合，並將鋼筋與預留之鋼筋向上進行續接，鋼柱內灌 滿混凝土，在鋼筋外側亦請工人組立模板並灌滿混凝土， 鋼構在吊裝的時候如遇風吹拂有相當之危險，且柱底板之 孔位要對到基礎版上的預埋螺栓亦有難度，同樣的，水平 向的鋼樑與柱相接時，若是風大也會影響其施工性；鋼柱 跟鋼樑相接時會需要電焊，電焊作業亦常因焊接構件之位 置及場所之限制，如潮濕場所、狹小空間、高架作業、鋼 架、鋼板等高導性場所等，而增加感電之危險性，於雨天 均不適合施作。為免於將人命視若罔顧，發生重大之工安 意外，故被告主張因氣候影響之天數不得計入系爭契約中 之開工天數應屬有理，得依系爭房屋預定買賣契約書第11 條第1項第3款之事由，主張因「人為不可抗力」事由，致 賣方不能施工者，其停工期間不得計入系爭契約之開工天 數
（三）扣除前開不計入工期之期間，被告遲延完工尚未逾6個月 ，原告依系爭房屋預定買賣契約書第20條第1項主張解除 契約顯無理由：
㈠本件承攬系爭房屋結構工程之訴外人中鋼構公司向被告德 鑫公司提出二次工程延期申請表，均以人力不可抗拒之因 素合計申請展延工期達151.5天，此有中鋼構公司工期延 期申請表、中鋼構公司工程日報表、氣象局逐日氣象資料 為憑。被告已將中鋼構公司工期延期申請表與中鋼構公司 工程日報表、氣象局逐日氣象資料互相對應而存在客觀上 不可抗力致不能施工之資料彙整成表格，初略計算被告至 少因雨量、風速等不可抗力天候因素導致無法施工之天數 為114天，其餘之天數因涉及訴外人中鋼構公司專業判斷 ，本應尊重。
㈡按系爭契約第11條第2項約定：「賣方如逾前項期間未開 工或未完工者，每逾1日應按已繳房屋價款以萬分之2利率 計算遲延利息予買方。若逾期6個月仍未開工或未完工， 視同賣方違約，雙方同意依第20條第1項違約規定處理」 ，亦即需被告逾期完工達6個月以上，原告始得據以主張 解除契約。系爭房屋之工程期限係自100年10月1日起算， 預定於104年1月12日取得使用執照，實際則於104年7月31 日取得使用執照，遲延日數為200天，扣除上開得不計入 工期之日數151.5天，實際僅逾期48.5天；縱使僅得扣除 114天，實際亦僅逾期86天，逾期均未達6個月，故原告不 得依系爭契約第11條第2項及第20條第1項規定主張解除契 約。
㈢被告德鑫公司並無可歸責事由，依民法第226條、第256條
規定，原告未經限期催告即解除契約，乃顯無理由。（四）原告主張依系爭房屋預定買賣契約書第11條第2項請求遲 延違約金顯無理由：
系爭契約第11條第2項後段既約定：「若逾期6個月仍未開 工或未完工，視同賣方違約，雙方同意依第20條第1項違 約規定處理」，使買方得發動系爭契約第20條第1項之規 定行使意定解除權，核此條約定之真意係被告如有逾期完 工達6個月，而原告未依第20條第1項之主張解除契約時， 始得依據本條約定請求遲延利息之賠償，而原告主張解除 契約時，被告僅負有退還原告已繳價款及遲延利息（即被 告本於所受領之給付所衍伸出來之利益）之回復原狀義務 ，且系爭契約第20條第1項已約定需同時賠償房屋總價款 百分之15之違約金，對被告之處罰已然足夠，原告尚無依 本條另請求被告給付遲延利息之理由，否則恐有重複處罰 之情形，且反激發承購戶期待建設公司遲延完工逾期6個 月，以主張解除契約獲取遲延利息和違約金等貪小便宜心 態，與房屋買賣契約訂定之目的背道而馳，本末倒置。（五）又系爭契約第11條第2 項既約定：「賣方如逾前項期間未 開工或未完工，每逾1日應按已繳房屋價款以萬分之2利率 計算遲延利息予買方。若逾期6個月仍未開工或未完工， 視同賣方違約，雙方同意依第20條第1項違約規定處理」 ，此即有意以逾期時間是否逾6個月為效果之區分，倘逾 期日數未超過6個月，原告僅得請求給付遲延利息；然若 日數已逾6個月，則原告得解除契約，並依系爭契約第20 條第1項請求給付違約金及返還已繳價款和已繳遲延利息 ，惟此種情況下，原告即喪失遲延利息之請求權。故原告 主張解除契約後仍應有請求給付遲延利息之權利，實屬對 此條項之錯誤解讀，因既將此條項區分為前後段，即是對 不同之情事約定不同之效果，豈能合併適用之。本件倘認 原告主張解除契約有理由，亦僅得向被告主張請求給付違 約金，並退還原告已繳價款及已繳遲延利息，原告對被告 之遲延利息請求權係存在契約仍繼續生效之情況，自於契 約解除時，發生溯及既往之效力，該等權利即不復存在。（六）縱認原告主張解除契約有理由，然其請求被告給付違約金 顯屬過高，應予酌減：
㈠倘認原告主張解除契約有理由得請求違約金，關於第20條 第1項違約金之約定，係屬損害賠償預定性質之違約金， 非懲罰性違約金，因此違約金具有填補損害之作用，債權 人因義務違反受有損害時，得請求違約金填補因此而生之 損害，然在原告提出具體損害前，應認原告與被告間關於
違約金之約定有過高之情事，顯失公平，應予酌減。 ㈡本件違約金計算標準為房屋總價款百分之15，雖與內政部 公布之預售屋買賣契約書範本相同，惟查被告逾期總天數 扣除不計入工期之日數後僅48.5日，相較於系爭總工程天 數1200日曆天，違約日數非長，且對原告未有任何實質損 害，而有不可抗力事由造成停工日尚多確屬事實，被告可 責性低。審酌系爭契約因不可歸責事由致不計入工期之日 數151.5天，被告於此延長工期之期間，尚需另行負擔工 人及工程相關管銷費用及成本，如仍以房地總價款之百分 之15計算違約金，僅48.5日之逾期天數即遭罰達應返還之 房屋價款近一半之違約金，對被告顯失公平，應予核減。（七）綜上，爰答辯聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院判斷之理由：
（一）兩造間不爭執之事實：參照兩造之主張及抗辯，經本院整 理可認下列應屬兩造間不爭執之事實。
㈠原告於101年12月17日與被告德鑫公司、張桂花分別訂定 房屋預定買賣契約書、土預定買賣契約書，由原告以買賣 總價金12,253,000元向被告德鑫公司購買坐落新竹縣竹北 市○○段000地號土地上興建之「A+7」C棟16樓系爭預售 屋（含B3車位編號180、181號平面停車位），並以買賣總 價金8,747,000元向被告張桂花購買上開預售屋所坐落之 基地即新竹縣竹北市○○段000地號土地應有部分0.55%（ 即萬分之55），合計總價金為21,000,000元。原告已依約 繳納預售屋價款3,780,000元、土地價款2,190,000元，合 計已繳納款項共5,970,000元。
㈡原告與被告德鑫公司訂立之房屋預定買賣契約書第11條開 工及完工最後期限約定：「一、本大樓之建築工程訂於民 國100年10月1日前開工，雙方合意以100年10月1日起算12 00日曆天以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必 要設施，並以建築主管機關核發之使用執照日為完工日， 但有下列情事之一者，其期間不計入前開工天數..：二、 賣方如逾前項期間未開工或未完工，每逾1日應按已繳房 屋價款以萬分之2利率計算遲延利息予買方。若逾期6個月 仍未開工或未完工，視同賣方違約，雙方同意依第20條第 1項違約規定處理」；第20條第1項違約之處罰約定：「一 、賣方違反第10條第4項、第11條第2項及第19條第1、2項 規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳
之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房 屋總價款百分之15之違約金，但該賠償之金額超過已繳價 款者，則以已繳價款為限」。
㈢依上開房屋預定買賣契約書第11條第1項之約定，系爭房 屋之工程期限係自100年10月1日起算1200日曆天以前完成 主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以建物 主管機關核發使用執照日為完工日，即倘無約定之不計入 開工天數，即應於104年1月12日取得使用執照。 ㈣系爭房屋工程期間遇有應扣除不可抗力之颱風4天日歷天 。
㈤被告德鑫公司於104年7月31日取得系爭房屋使用執照。 ㈥內政部依行政院消費者保護委員會會議通過於100年3月24 日公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第 12條開工及取得使用執照期限規定：「二、賣方如逾前款 期限未開工或未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房地 價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍 未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違 約之處罰規定處理」。
㈦原告以被告德鑫公司逾期未完工，而於104年7月22日以竹 北郵局存證號碼313號存證信函向被告德鑫公司為解除契 約之意思表示，依被告德鑫公司104年8月7日台中向上郵 局存證號碼507號存證信函所示，被告德鑫公司確已收受 原告之上開存證信函；原告亦以竹北光明郵局239號存證 信函向被告張桂花為解除契約之意思表示，該存證信函已 於105年5月31日送達被告張桂花。
（二）本院認兩造間主要之爭執要點厥為：
㈠系爭房屋預定買賣契約書第11條第2項後段關於逾期6個月 未完工始視同賣方違約之約定違反內政部依行政院消費者 保護委員會會議通過於100年3月24日公告之預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項第12條規定，是否應屬無 效，並應依內政部依行政院消費者保護委員會會議通過於 100年3月24日公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項第12條之規定？
㈡被告德鑫公司是否逾期完工達3個月以上？原告以被告德 鑫公司逾期完工達3個月以上，已依系爭房屋預定買賣契 約書第20條第1項之約定對被告德鑫公司解除系爭房屋預 定買賣契約，並依土地預定買賣契約書第12條之約定對被 告張桂花解除系爭土地預定買賣契約，有無理由？ ㈢系爭房屋、土地預定買賣契約如已經原告合法解除，原告 得請求被告德鑫公司、張桂花返還及給付款項之範圍為何
？
（三）得心證之理由：
㈠系爭房屋預定買賣契約書第11條第2項後段關於逾期6個月 未完工始視同賣方違約之約定違反內政部依行政院消費者 保護委員會會議通過於100年3月24日公告之預售屋買賣定 型化契約應記載及不得記載事項第12條規定，應屬無效， 並應依內政部依行政院消費者保護委員會會議通過於100 年3月24日公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記 載事項第12條之規定：
⑴按定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不 構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者， 該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公 平者，該契約全部無效。中央主管機關為預防消費糾紛， 保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定 行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行 政院核定後公告之。前項應記載事項，依契約之性質及目 的，其內容得包括：一、契約之重要權利義務事項。二、 違反契約之法律效果。三、預付型交易之履約擔保。四、 契約之解除權、終止權及其法律效果。五、其他與契約履 行有關之事項。違反第一項公告之定型化契約，其定型化
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網