臺灣新北地方法院民事判決 105年度訴字第1403號
原 告 楊武智
被 告 許水郎
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年6 月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號三樓房屋全部遷讓返還原告，並給付新臺幣貳萬玖仟元，及自民國一百零五年三月二十九日起至遷讓之日止，按月給付原告新臺幣壹萬參仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其 對被告一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張之意旨：
（一）被告於民國104 年1 月15日向原告承租坐落於門牌號碼新 北市○○區○○路000 號3 樓房屋（下稱系爭房屋），並 簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期為2 年 ，即自104 年1 月15日起至106 年1 月15日（民事起訴狀 誤載為「自104 年4 月15日至105 年3 月29日」）止，每 月租金新臺幣（下同）1 萬3,000 元，於每月15日給付， 押租金3 萬元。詎被告積欠租金，經原告以押租金3 萬元 抵充後，尚積欠租金已達11月，共計14萬3,000 元（計算 式：13,000元×11月＝143,000 元）。嗣原告於105 年3 月28日以蘆洲中原路存證號碼第003103號存證信函催告支 付並告知將終止系爭租約，惟被告對於交還系爭房屋及給 付租金，迭經催討均不予置理，是自105 年3 月29日起系 爭租約已終止，被告對租賃物即屬無權占有，應將系爭房 屋返還原告，並應給付原告未收取租金14萬3,000 元及迄 至被告遷讓房屋之日止，無權占有系爭房屋使用收益相當 於租金之不當得利。
（二）為此，爰民法第440 條第1 項之規定終止系爭租約，並依 民法第455 條前段及第767 條第1 項前段之規定，請求被 告遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約及不當得利之法律關 係，請求被告給付積欠租金及租約終止後無權占有租賃物 相當於租金之不當得利，並聲明：被告應將系爭房屋全部 遷讓返還原告，並給付積欠租金14萬3,000 元，及自105
年3 月29日起至遷讓之日止按月賠償1 萬3,000 元。二、被告已於相當時期受合法送達通知，未於言詞辯論期日到場 ，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益 ，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金 。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得 終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民 法第421 條第1 項、第439 條前段、第440 條第1 項、第 2 項、第455 條前段分別定有明文。次按出租人因承租人 遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不 履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思 表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止 租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院 87年度台簡上字第7 號裁定意旨參照）。查：原告於104 年1 月15日與被告簽定系爭租約，約定租期自104 年1 月 15日起至106 年1 月15日止，每月租金為1 萬3,000 元， 被告除積欠104 年6 月16日至同年7 月15日之租金7,000 元外，自104 年11月15日起未依約繳納租金，嗣原告寄發 存證信函催告被告給付租金，逾期將終止租約，復於105 年3 月28日以蘆洲中原路存證號碼003103號存證信函終止 系爭租約之事實，業據原告提出房屋租賃契約書（含房租 付款明細表）影本1 份、蘆洲中原路存證號碼003103號存 證信函及郵件收件回執影本各1 份、系爭房屋之建物所有 權狀影本1 紙在卷為憑（本院105 年度重簡字第676 號卷 第5 至14頁、本院卷第23頁），又被告已於相當時期受合 法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀 爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項前段、第1 項前段規 定，視同自認，堪認原告上開主張為真實。至原告所稱被 告積欠之租金達11個月，金額共計14萬3,000 元云云，惟 觀諸系爭租約之房租付款明細表所載，於104 年1 月至6 月、7 月至11月項下均記載「付清」，僅於104 年6 月16 日起至同年7 月15日止項下記載「9/10、6,000 、欠7,00 0 」，自104 年11月15日起始未有給付租金之記載，故認 被告除積欠104 年6 月16日至同年7 月15日之租金7,000 元外，自104 年11月起未依約繳納租金，原告主張被告積
欠11月租金云云，尚屬無憑。準此，被告遲付租金之總額 已逾2 個月租額，經原告定期催告仍未履行，並於105 年 3 月28日發函終止租約後，依民法第455 條前段規定，請 求被告遷讓返還系爭房屋，當屬有據，應予准許。至原告 另依民法第767 條第1 項前段規定請求返還系爭房屋之部 分，本院自毋庸審究，附此敘明。又被告積欠104 年6 月 16日至同年7 月15日之租金7,000 元，及自104 年11月15 日起至105 年3 月15日止共計4 個月租金，扣除原告主張 抵銷之押租金3 萬元，其請求被告給付租金2 萬9,000 元 【計算式：（13,000元×4 ）＋7,000 元－30,000元＝29 ,000】，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理 由。
（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段分別定有明文。又無權占用他 人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租 金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或 土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台 上字第1695號判例參照）。所謂相當於租金之利益，係指 因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人 使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形 同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租 金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有 人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項 相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額， 而不受法定租金額之限制。查系爭租約既於105 年3 月28 日終止，則自105 年3 月29日起，兩造間即無租賃關係存 在，被告已無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟仍繼續占 有使用系爭房屋，自屬無權占用系爭房屋，且因而受有使 用系爭房屋之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質 無法返還，揆諸上開說明，原告自得請求被告償還相當於 租金之價額。是原告依不當得利之法律關係，請求被告自 105年3 月29日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1 萬3,000 元，應有理由。
四、綜上所陳，原告依系爭租約、民法第455 條前段及不當得利 之法律關係，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並 給付積欠租金2 萬9,000 元及自105 年3 月29日起至遷讓之 日止，按月給付1 萬3,000 元，為有理由，應予准許，逾此 部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明
。
六、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依 民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 7 月 14 日
民事第四庭 法 官 張誌洋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 7 月 14 日
書記官 洪嘉卿