臺灣新北地方法院民事裁定 105年度事聲字第82號
異 議 人 黃譯賢
相 對 人 第一商業銀行股份有限公司
法定代理人 蔡慶年
代 理 人 蔡明委
上列當事人間聲請拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於本院司
法事務官於民國105 年2 月4 日所為104 年度司執字第64072 號
駁回其異議之處分提出異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處 分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議 。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認 異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1 項之異議 為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁 定駁回之，民事訴訟法第240 條之4 第1 項本文、第2 、3 項定有明文。查本院司法事務官於民國105 年2 月4 日以10 5 年度司執字第64072 號處分駁回異議人之異議，異議人對 於該處分聲明不服，並於該處分送達後10日內具狀提出異議 ，核與上開規定及意旨相符，先予敘明。
二、異議意旨略以：相對人為異議人所有坐落新北市○○區○○ 段000 地號土地（權利範圍169/10000 ）及其上同段3264建 號建物（下稱系爭不動產）之最高限額抵押權人，就系爭不 動產行使最高限額抵押權，併為執行分配。異議人與第三人 陳廷韋間就系爭不動產租賃關係對相對人實行抵押權尚無妨 礙，本件係因系爭不動產第1 次拍賣之底價定為新臺幣（下 同）2,901 萬元，顯高於當地行情，致使無人應買，與其上 所成立之租賃關係無關，其行使除去之要件不符。復參照內 政部營建署「104 年上半年住宅需求動向調查」，關於本件 拍賣標的未經拍賣情形，乃係其最低拍賣底價高於市場可負 擔之價格，且於新北市有57.13%受調查人認為價格非常不合 理，而認有下跌趨勢者有54.9% ，而受調查人之購屋選擇， 於法、銀拍屋購屋者，僅有1.0%。是前述調查資料明顯說明 ，本件拍賣標的，並非因拍賣標的上存有租賃關係而無人應 買，乃係因其最低拍賣底價高於市場可負擔之價格、多數人 認有價格下跌趨勢而延後購買、且該購買之來源，係屬於相 當弱勢之購買管道。本件除去租賃關係命令之理由，以因無 應買乃因該拍賣標的上存有租賃關係，此種涵攝與法律規定 之前後因果關係有異，顯有曲解法令適用，而系爭不動產非
因其上存有租賃關係而無人應買，乃係因前述之市場選價關 係所致。是本件之拍賣標的租賃關係並無影響應買，其除去 租賃關係，乃為涵攝因果關係不當，爰廢棄原處分云云。三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但 其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ，民法第866 條第1 、2 項定有明文。所謂抵押權受影響， 係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押權時，因抵押物上有 成立於抵押權設定後之負擔，影響抵押物之交換價值，致無 人應買或出價不足以清償擔保債權之情形而言。前者，例如 抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權之存在，經於拍 賣條件註明拍定後不點交，致抵押物第1 次拍賣未能拍定者 屬之；後者，即抵押權人聲請法院拍賣抵押物時，因租賃權 之存在，使得如以該抵押物核定之底價拍定時，已不能滿足 清償抵押權所擔保之債權者屬之。又成立在後之租賃契約於 抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵 押債權為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍 賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之 存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押 權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而 為拍賣（臺灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提 案第16號、司法院釋字第304 號解釋理由書、臺灣高等法院 104 年度抗字第1543號民事裁定參照）。執行法院核定之最 低拍賣價額，經拍賣無人應買，或出價低於底價而流標，減 價後之最低價額，已不足清償擔保債權時，即得認影響抵押 權，而得除去租賃關係，此乃為使抵押權人得依抵押權設定 時之權利狀態而受清償所必要，除抵押權人得聲請除去該項 權利外，執行法院亦得依職權為之，以抵押物無負擔之方式 拍賣（司法院釋字第304 號解釋、最高法院100 年度台抗字 第15號民事裁定、臺灣高等法院臺南分院95年抗字第109 號 民事裁定參照）。
四、經查：
（一）異議人前於98年6 月3 日將其所有之系爭不動產設定最高 限額28,845,000元之抵押權予相對人。嗣異議人於抵押權 設定後將系爭不動產出租予第三人陳廷韋，租期自103 年 2 月1 日起至113 年1 月31日止。本院執行處委由台灣金 融資產服務股份有限公司於104 年12月2 日以底價2,901 萬元就系爭不動產實行第1 次拍賣，而該次拍賣即無人應 買，相對人遂於104 年12月9 日聲請除去租賃關係，本院
執行處依其聲請，以104 年12月14日新北院霞104 司執祿 字第64072 號執行命令除去異議人與陳廷韋間於系爭不動 產之租賃關係等情，有土地建築改良物抵押權設定契約書 、新北市三重地政事務所他項權利證書、土地建物登記第 2 類謄本、公證書、房屋租賃契約書、台灣金融資產服務 股份有限公司第1 、2 次拍賣通知書、民事聲請排除租賃 狀、本院執行處104 年10月15日執行筆錄、104 年12月14 日新北院霞104 司執祿字第64072 號執行命令影本可稽（ 見本院司執卷第8 至15頁、第32頁背面至34頁背面、第73 頁、第87至91頁、第93頁）。
（二）異議人雖主張系爭不動產非因其上存有租賃關係而無人應 買，乃係因其最低拍賣底價高於市場可負擔之價格、多數 人認有價格下跌趨勢而延後購買，且該購買之來源，係屬 於相當弱勢之購買管道，又原處分就本件除去租賃關係命 令之理由，以因無人應買乃因該拍賣標的上存有租賃關係 ，此乃為涵攝因果關係不當、曲解法令適用云云。然衡酌 實務，拍賣標的有租賃關係存在，且拍定後不予點交，因 拍定人無法及時取得拍賣標的之完整占有，而仍須待租期 屆滿甚至尚須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其 因而造成時間及金錢上之損失與風險，對投標者購買意願 顯有相當影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之 事實，並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則 。且參與法院投標應買不動產者，多不願拍得之不動產上 存有租賃或其他法律關係，以避免拍定應買後衍生不必要 之困擾，是系爭不動產上存有此租賃關係，自當降低他人 投標應買之意願。查異議人與第三人陳廷韋間之租賃關係 ，既存在相對人抵押權設定後，依強制執行法第98條第1 項規定，只需該租賃關係對相對人之抵押權有影響，意即 足以影響應買人之應買意願，執行法院即得予以除去後拍 賣，以使抵押物得以順利拍定，使抵押權人之抵押債權得 儘速就抵押物賣得之價金獲償，並不以該拍賣之不動產無 人應買需除因租賃關係外，別無其他因素影響為要件。故 異議人系爭不動產經執行法院以租賃關係存在之狀態公告 拍賣，歷經第1 次拍賣程序無人應買，客觀上已堪認該租 賃關係已影響應買人之意願及抵押物之售價，縱有其他因 素影響拍定，亦與應否除去租賃關係無涉。是本件相對人 聲請拍賣抵押物時，確發生無人應買之情形，仍難謂相對 人之抵押權未受影響。
（三）綜上所述，原處分駁回異議人之異議，於法核無不合。從 而，異議意旨指摘原處分不當，求為廢棄，為無理由，應
予駁回。
五、據上論結，依民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如 主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
民事第四庭 法 官 毛彥程
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於裁定送達後10日內以書狀向本院提出抗告，並繳納抗告費新臺幣1,000 元。
書記官 王元佑
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
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