臺灣新北地方法院民事判決 104年度重訴字第255號
原 告 王啟峻
訴訟代理人 林政豪律師
被 告 郭林慧芬
林展弘
林彥宏
吳秀如
林峯正
上 五 人
訴訟代理人 姚念林律師
被 告 林住利
蔡朝琴
林聖洲
上 八 人
訴訟代理人 林慶苗律師
複 代 理人 謝宗哲律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，經本院於民國
105年7月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之 訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性， 而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得 加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經 濟者，均屬之（最高法院101年度台抗字第404號民事裁判意 旨可以參考）。查，本件原告起訴主張其於民國96年1月1日 起向訴外人李政道（下稱李政道）與被告林住利（下稱林住 利，與李政道下合稱林住利2 人）承租坐落於新北市○○○ 段○○○○段000 地號（下稱系爭148 地號土地）及148 之 4 地號（下稱系爭148 之4 地號土地）面積約142 坪（下稱 系爭土地），並委請訴外人大綱鋼構工程行（下稱大綱鋼構 工程行）為其興建房屋供經營傢俱店用。林住利於97年10月 22日及12月9 日出售如附表1 、2 所示系爭土地應有部分予 被告蔡朝琴（下稱蔡朝琴）、郭林慧芬（下稱郭林慧芬）、 林展弘（下稱林展宏）、林彥宏（下稱林彥宏）、吳秀如（
下稱吳秀如）及林峯正（下稱林峯正，與郭林慧芬、林展宏 、林彥宏、吳秀如則合稱郭林慧芬等5 人）等人，並未告知 其出售系爭土地應有部分之價格及條件，並以書面通知行使 優先購買權，其於104 年初始知有權主張優先購買，於同年 2 月2 日向林住利表示願以同一條件承買系爭土地附表1 、 2 所示應有部分，為被告所否認，起訴聲明：㈠確認原告就 林住利與蔡朝琴、郭林慧芬等5 人間就附表1 所示時間之各 該買賣契約，有以相同條件承購之優先承購權存在；㈡蔡朝 琴應塗銷系爭土地所有權全部於97年12月18日辦理之所有權 移轉登記；㈢郭林慧芬應塗銷系爭土地所有權全部於97年11 月14日辦理之所有權移轉登記；㈣林展弘應塗銷系爭土地所 有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；㈤林彥宏 應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所有權移 轉登記；㈥吳秀如應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14 日辦理之所有權移轉登記；㈦林峯正應塗銷系爭土地所有權 全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；㈧林住利就系 爭土地應有部分7/56與其訂立書面買賣契約，並於其給付價 金時，將系爭土地應有部分7/56移轉登記予其所有（見本院 卷㈠第3 至9 頁）。嗣因新北市板橋地政事務所以104 年5 月11日新北板地籍字第1043767786號函檢送系爭土地於97年 11月14日由林住利辦理所有權移轉登記予郭林慧芬等5 人及 林聖洲、與林聖洲於同年12月18日辦理所有權移轉登記予蔡 朝琴之買賣登記申請書等資料（見本院卷㈠第111 至129 頁 、337 頁反面），變更其訴之聲明為：㈠確認原告就林住利 與郭林慧芬等5 人間就附表3 及附表4 所示時間之各該買賣 契約，有以相同條件承購之優先承購權存在；㈡郭林慧芬應 塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉 登記；㈢林展弘應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日 辦理之所有權移轉登記；㈣林彥宏應塗銷系爭土地所有權全 部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；㈤吳秀如應塗銷 系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記 ；㈥林峯正應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理 之所有權移轉登記；㈦林住利就系爭土地應有部分7/56應有 部分與其訂立書面買賣契約，並於其給付價金時，將系爭土 地應有部分7/56移轉登記予其所有（見本院卷㈠第208 至 209 頁）。其後原告復以林住利先將部分土地出售予林聖洲 ，再由林聖洲出售予蔡朝琴為由，追加蔡朝琴為共同被告（ 見本院卷㈠第226 頁反面），進而為訴之變更、追加：㈠先 位聲明：
⒈確認原告就林住利與郭林慧芬等5 人與林聖洲間就附表5
及附表6 所示時間之各該買賣契約，有以相同條件承購之優 先承購權存在；⒉郭林慧芬應塗銷系爭土地所有權全部於97 年11月14日辦理之所有權移轉登記；⒊林展弘應塗銷系爭土 地所有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；⒋林 彥宏應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所有 權移轉登記；⒌吳秀如應塗銷系爭土地所有權全部於97年11 月14日辦理之所有權移轉登記；⒍被告林峯正應塗銷系爭土 地所有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；⒎蔡 朝琴應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所有 權移轉登記；⒏林住利就系爭土地應有部分7/56與原告訂立 書面買賣契約，並於原告給付價金時，將系爭土地應有部分 7/56移轉登記予原告所有。㈡備位聲明：⒈確認原告就林住 利與郭林慧芬等5 人，及林聖洲與蔡朝琴間，就附表7 及附 表8 所示時間之各該買賣契約，有以相同條件承購之優先承 購權存在；⒉郭林慧芬應塗銷系爭土地所有權全部於97年11 月14日辦理之所有權移轉登記；⒊林展弘應塗銷系爭土地所 有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；⒋林彥宏 應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所有權移 轉登記；⒌吳秀如應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14 日辦理之所有權移轉登記；⒍林峯正應塗銷系爭土地所有權 全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；⒎蔡朝琴應塗 銷系爭土地所有權全部於97年12月18日辦理之所有權移轉登 記；⒏林住利就系爭土地應有部分6/56與原告訂立書面買賣 契約，並於原告給付價金時，將系爭土地應有部分6/56移轉 登記予原告所有。⒐林聖洲就系爭土地應有部分1/56與原告 訂立書面買賣契約，並於原告給付價金時，將系爭土地應有 部分1/56移轉登記予原告所有（見本院卷㈠第265 至272 頁 ）。嗣原告根據郭林慧芬、吳秀如提出渠等與林住利或林序 廷間之買賣契約書（見本院卷㈠第318 至327 頁），以及新 北市板橋地政事務所104 年5 月11日新北板地籍字第104376 7786號函檢送之林住利與林展宏、林彥宏及林峯正，與林聖 洲與蔡朝琴間，為辦理附表5 至8 等土地過戶事宜所提出之 買賣契約書（見本院卷㈠第114 、123 頁），主張上開契約 所載對價即為系爭土地之買賣價格，更正上開先位聲明第⒏ 項為「林住利就系爭土地應有部分7/56與原告訂立書面買賣 契約，並於原告給付價金新臺幣（下同）790 萬8,841 元時 ，將系爭土地應有部分7/56移轉登記予原告所有」；備位聲 明第⒏項為「林住利就系爭土地應有部分6/56與原告訂立書 面買賣契約，並於原告給付價金684 萬4,140 元時，將系爭 土地應有部分6/56移轉登記予原告所有。」、第⒐項為「林
聖洲就系爭土地應有部分1/56與原告訂立書面買賣契約，並 於原告給付價金100 萬8,895 元時，將系爭土地應有部分 1/56移轉登記予原告所有」（見本院卷㈡第105 至113 頁） 。嗣又具狀再度變更上開備位聲明第⒐項為「林聖洲就系爭 土地應有部分1/56與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付 價金100 萬7,890 元時，將系爭土地應有部分1/56移轉登記 予原告所有」（見本院卷㈡第140 至147 頁）。其後原告再 以林聖洲與蔡朝琴間之買賣情節不得對抗其優先購買權為由 ，於先位聲明部分追加「林聖洲應塗銷系爭土地所有權全部 於97年11月14日辦理之所有權移轉登記」，列為第⒏項聲明 ，並將其原第⒏項聲明改列為第⒐項聲明（見本院卷㈡第 171 至176 頁）。雖被告並不同意原告上開變更、追加情節 （見本院卷㈠第296 至298 、354 至355 頁，卷㈡第138 頁 反面、201 頁），惟原告所為歷次關於當事人或聲明所為訴 之追加、變更情節，均係基於主張其就系爭土地具有民法第 426 條之2 及土地法第104 條規定之優先購買權而來，與原 起訴情節有其共通事實及關聯性，原請求所主張之證據資料 ，於變更、追加之訴亦得加以利用，且准予原告為變更、追 加，無害於被告等人之程序權保障，併利於紛爭一次解決， 因此原告前開訴之追加、變更，即無不合，應予准許。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，（最高法 院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。經查本件原告主張 其於95年12月15日向系爭土地之前所有權人即林住利等2人 承租系爭土地，與出租人間成立租地建屋契約關係，就林住 利出售系爭土地之情節，有優先承購權，惟為被告所否認， 其優先購買權之存否因而有不明確，使其在私法上之地位有 不安之狀態，而此項不安之狀態能以確認判決除去等語，依 上開說明，自應許其提起先、備位聲明中關於確認之訴之部 分。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於96年1月1日起，為租賃基地建築房屋， 向林住利2人承租系爭土地，租賃期間為96年1月1日至98年 12月31日止，租金為每月4萬2,000元（下稱系爭95年租約） ，並於承租後除出資委請大綱鋼構工程行為伊興建鐵皮屋供 經營傢俱店之用外，另委託訴外人金城水電材料行（下稱金 城水電材料行）施作室內包括照明、通風、浴廁、排水及空
調在內等工程，及向訴外人蔡江興（下稱蔡江興）購買木材 等材料，嗣林住利於97年10月22日，出售附表5、6所示地號 土地應有部分予郭林慧芬等5人及林聖洲，林聖洲則於97年 12月9日出售附表7、8各編號1所示地號土地應有部分予蔡朝 琴，伊依土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項等規 定，有優先購買權。惟林住利、林聖洲於租賃契約存續中出 售前述土地時，均未告知伊出售之價格及其他條件，亦未以 書面通知伊得行使優先購買權，並分別於附表5至8「登記時 間」辦畢所有權移轉登記，有違前開規定。伊迨至104年初 因他案與律師研討案情，始知有權主張優先購買系爭土地， 即於104年2月2日、104年7月15日分別寄發存證信函予林住 利、林聖洲為承買其等出售系爭土地應有部分之表示，並分 別於104年2月3日、7月16日送達林住利、林聖洲，伊與林住 利、林聖洲間以成立林住利與郭林慧芬等5人及林聖洲，以 及林聖洲與蔡朝琴間，依同一買賣條件，成立買賣契約，惟 被告等人否認伊之優先購買權存在。因出賣人未以書面通知 優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買 權人，是以郭林慧芬等5人及蔡朝琴不得以其等業已取得所 有權為由對抗伊，伊自得請求塗銷郭林慧芬等5人及林聖洲 ，與蔡朝琴之所有權移轉登記。本件依林住利與郭林慧芬、 吳秀如之買賣契約書，其等間就系爭土地每坪之買賣價為12 萬元，即每平方公尺為3 萬6,300 元，此部分買賣總價計算 式詳如附表9 、10；林展弘、林彥宏及林峯正未提出買賣契 約書，應以新北市板橋地政事務所受理上開3 人與林住利申 辦該部分土地應有部分移轉登記所提出買賣契約書之價格， 平均計算後，以每平方公尺交易價格為3 萬1,766 元，該部 分買賣總價計算式如附表9 、10；又林聖洲、蔡朝琴雖提出 買賣契約，惟其上蔡朝琴之簽名與系爭98年租約不符，應以 上開二人於辦理土地移轉登記時，向前述地政事務所提出之 97年12月9 日買賣契約書所載交易價格，認定本件伊主張之 優先承買價格，平均計算後，就先位聲明部分，林聖洲與蔡 朝琴間就附表7 、8 各編號1 所載，每平方公尺土地之買賣 價格為3 萬1,766 元，買賣總價計算式如附表9 、10，另就 備位聲明部分，依上開買賣契約書，林聖洲與蔡朝琴間所為 前述交易，每平方公尺土地買賣價格應為3 萬0,071 元，買 賣總價之計算式則如附表11、12。爰本於土地法第104 條第 1 項以及民法第426 條之2 第1 項等規定，先位請求確認伊 就林住利與郭林慧芬等5 人及林聖洲間就附表5 、6 所示時 間之各該買賣契約，有以相同條件承買之優先承買權存在， 郭林慧芬等5 人及林聖洲分別應塗銷系爭土地所有權全部於
97年11月14日辦理之所有權移轉登記，蔡朝琴亦應塗銷系爭 土地所有權全部於97年12月18日辦理之所有權移轉登記，林 住利應就系爭土地應有部分7/56與伊訂立書面買賣契約，並 於伊給付價金790 萬8,841 元時，將系爭土地應有部分7/56 移轉登記予伊所有；備位請求確認伊就林住利與郭林慧芬等 5 人及林聖洲間就附表7 、8 所示時間之各該買賣契約，有 以相同條件承買之優先承買權存在，郭林慧芬等5 人及林聖 洲分別應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所 有權移轉登記，蔡朝琴亦應塗銷系爭土地所有權全部於97年 12月18日辦理之所有權移轉登記，以及林住利應就系爭土地 應有部分6/56與伊訂立書面買賣契約，並於伊給付價金684 萬4,140 元時，將系爭土地應有部分6/56移轉登記予伊所有 ，暨林聖洲亦應就系爭土地應有部分1/56與伊訂立書面買賣 契約，並於伊給付價金100 萬7,890 元時，將系爭土地應有 部分1/56移轉登記予伊所有等情。
並聲明：
㈠先位聲明：⒈確認原告就林住利與郭林慧芬等5人及林聖 洲間就附表5、6所示時間之各該買賣契約，有以相同條件 承買之優先購買權存在；⒉郭林慧芬應塗銷系爭土地所有 權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；⒊林展弘 應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所有權 移轉登記；⒋林彥宏應塗銷系爭土地所有權全部於97年11 月14日辦理之所有權移轉登記；⒌吳秀如應塗銷系爭土地 所有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；⒍林 峯正應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所 有權移轉登記；⒎蔡朝琴應塗銷系爭土地所有權全部於97 年12月18日辦理之所有權移轉登記；⒏林聖洲應塗銷系爭 土地所有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記； ⒐林住利就系爭土地應有部分7/56與原告訂立書面買賣契 約，並於原告給付價金790 萬8,841 元時，將系爭土地應 有部分7/56移轉登記予原告所有。
㈡備位聲明：⒈確認原告就林住利與郭林慧芬等5 人及林聖 洲間就附表7 、8 所示時間之各該買賣契約，有以相同條 件承買之優先購買權存在；⒉郭林慧芬應塗銷系爭土地所 有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；⒊林展 弘應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦理之所有 權移轉登記；⒋林彥宏應塗銷系爭土地所有權全部於97年 11月14日辦理之所有權移轉登記；⒌吳秀如應塗銷系爭土 地所有權全部於97年11月14日辦理之所有權移轉登記；⒍ 被告林峯正應塗銷系爭土地所有權全部於97年11月14日辦
理之所有權移轉登記。⒎蔡朝琴應塗銷系爭土地所有權全 部於97年12月18日辦理之所有權移轉登記；⒏林住利就系 爭土地應有部分6/56與原告訂立書面買賣契約，並於原告 給付價金684 萬4,140 元時，將系爭土地應有部分6/56移 轉登記予原告所有；⒐林聖洲就系爭土地應有部分1/56與 原告訂立書面買賣契約，並於原告給付價金100 萬7,890 元時，將系爭土地應有部分1/56移轉登記予原告所有。二、被告則以：依原告與林住利2人締結之系爭95年租約，及與 蔡朝琴及郭林慧芬等5人於98年1月1日締結之土地租賃契約 書（下稱系爭98年租約）各第九條約定，租賃契約標的物包 括系爭土地及坐落其上之原有建築物，且原告與歷次租約出 租人亦約定契約終止交還租賃物時，縱其曾出資裝修該建物 ，亦應無條件歸出租人取得，此與優先承買權立法意旨欲使 土地所有與利用合一目的不同；又系爭95年、98租約訂立時 ，原告與出租人均明知系爭土地所在已實施都市計畫，即將 重劃，簽訂上開租約目前僅係為於重劃前短暫使用收益系爭 土地，足見上開租賃約定均非租地建屋之性質；原告從未得 到系爭土地所有權人同意於系爭土地上興建房屋，其委由大 綱剛構工程行建造之鐵皮屋，並無土地使用權，原告於系爭 土地上興建鐵皮屋時又未能提出土地使用權同意書，並未取 得合法使用執照辦理所有權登記，即非合法建物，無從行使 優先購買權。本件原告並無土地法第104條第1項或民法第 426 條之2 第1 項等規定之適用。又系爭148 之4 地號土地 並非系爭95、98年租約約定之租賃範圍，原告無從就該部分 土地主張優先購買權。林住利係因終止借名登記關係返還系 爭土地應有部分予林展弘、林彥宏及林峯正，其等間並非因 買賣關係而為所有權移轉登記，原告就該部分不得主張優先 購買權。縱認系爭95、98年等租約係屬租地建屋約定，因原 告與郭林慧芬等5 人及蔡朝琴間之租約於101 年12月31日即 終止，其與系爭土地所有權人間之租賃關係已不存在，原告 此後使用系爭土地係屬無權占用，其遲至104 年2 月2 日主 張承租人之優先承買權，亦無理由。又原告於98年1 月1 日 與自林住利直接或輾轉受讓系爭土地之郭林慧芬等5 人及蔡 朝琴訂立系爭98年租約，已於97年12月29日經郭林慧芬告知 而知悉系爭土地已出售及出售條件，惟原告於系爭98年租約 及99年初另訂租約，及於台灣高等法院103 年度重上字第 525 號案件訴訟繫屬中，未曾主張其享有優先承買權，已經 默示放棄行使優先承買權。又系爭土地自97年起公告現值飛 漲，原告係見系爭土地重劃價格高漲，認有利可圖，方於 104 年2 月間行使優先承買權利，所為有違誠信，且屬權利
濫用。退步言，如認本件原告得行使優先購買權，因原告係 見系爭土地價格高漲，始行使該項權利，依公平原則，其於 104 年2 月間、104 年7 月分別對於林住利、林聖洲主張優 先承買權，應以系爭土地103 年平均值每坪63萬元為承買價 格，方屬合理等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷㈡第7至8、45、139頁、226頁 反面至227頁反面）：
㈠原告與林住利、李政道2 人於95年11月15日訂立土地租賃契 約書（按即系爭95年租約），約定自96年1 月1 日起至98年 12月31日止，向林住利2 人承租系爭土地，租賃面積約142 坪，租金為每月4 萬2,000 元。該租約第9 條於「本件租賃 物有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設 ，但不得損害原有建築，乙方於交還租賃物時應」等印刷文 字後，以手寫文字記載「無條件歸甲方所有」等內容，並刪 除原印刷之「負責回復原狀」，並由原告及林住利2 人在加 註及刪除等處蓋章。又租約特別約定事項㈠記載「本租賃標 的土地上現有前承租人所遺留之鐵皮建才之建物，由乙方自 行依需要拆除、增建或改建，費用由乙方負擔；乙方增建或 改建之建物若因違反建築法令遭政府罰鍰，應由乙方負責繳 納；若遭政府強制拆除，其損失由乙方自行負擔，不得向甲 方要求任何補償；㈡乙方增建或改建之建物部分，均不得違 反相關建築及消防法令，以免甲方因而連帶負相關法律責任 。若有上開情事，甲方得提前終止租約，乙方不得異議，並 向甲方要求任何補償。甲方如因此受有損害，乙方應負責賠 償。」。
㈡郭林慧芬、林展弘、林彥宏、吳秀如、林峯正、蔡朝琴等人 名義，於98年1 月1 日及99或100 年，就「板橋市○○○段 ○○○○段000 ○00000 地號土地內面積約142 坪」，訂立 之系爭98年租約，其上關於兩造之簽名或印章係真正。 ㈢原告於95年底至96年年初出資聘請呂連嘉興建系爭土地上現 存之鐵皮屋。
㈣林住利於97年11月14日，以買賣為登記原因，將系爭土地各 應有部分56分之2移轉所有權登記予郭林慧芬（原因發生日 期記載為97年10月22日）；林住利另於同日，亦以買賣為登 記原因，將上開地號土地各56分之1，分別移轉登記予林聖 洲、林展弘、林彥宏、吳秀如及林峯正等人（原因發生日期 記載為97年10月22日，上開情節並詳如附表5 、6 ）。林聖 洲於97年12月18日，以買賣為登記原因，將其名下系爭土地 應有部分各56分之1 ，所有權移轉登記予蔡朝琴（原因發生
日期記載為97年12月9 日，上開情節並詳如附表7 、8 ）。 其中林住利與郭林慧芬、吳秀如等間，以及蔡朝琴與林聖洲 等間之買賣關係確實存在（其餘林住利與林聖洲、林展弘、 林彥宏及林峯正間之買賣關係是否確實存在，兩造有爭執） 。
㈤郭林慧芬等5人及林聖洲於辦理系爭土地移轉登記時，出具 予新北市板橋地政事務所之「土地登記申請書」下方記載「 本宗買賣土地確無出租他人無訛」。
㈥林住利、林宏潔與郭林慧芬訂立之不動產買賣契約書，及以 林序庭名義與吳秀如訂立之不動產買賣契約書，日期均在97 年10月1日，其買賣標的包括地號148、148-4等土地各應有 部分56分之2（郭林慧芬部分）、56分之1（吳秀如部分）， 上開不動產買賣契約書附註欄分別載有「本土地原係農地， 乙方原承購時依法應有自耕農身份，乙方林宏潔之應有部分 借用林住利之名義辦理登記，甲方同意由林住利之名義辦理 移轉登記各無異議」（郭林慧芬部分）、「本土地原係農地 ，乙方原承購時依法應有自耕農身份，乙方應有部分借用林 住利之名義辦理登記，甲方同意由林住利之名義辦理移轉登 記各無異議」（吳秀如部分）。
㈦被告於系爭土地辦理所有權移轉登記之際，未以書面告知原 告土地移轉之事實及買賣條件。
㈧原告於104年2月2日寄發存證信函，向林住利為行使優先購 買系爭土地部分應有部分之表示，該件存證信函並於同年月 3日送達林住利。原告另於104年7月15日寄發存證信函予林 聖洲，亦向林聖洲為購買系爭土地應有部分之表示，該件存 證信函，亦於同年月16日送達林聖洲。
㈨系爭土地現仍由原告占有使用中。系爭土地上之現有建物， 原告為事實上處分權人。
㈩林住利、林宏潔與林獅角（即林展弘、郭林慧芬之父親，以 及吳秀如之公公）、林三佳（即林聖洲之父親）、林五平（ 即林峯正之父親）、林佑澤（即林彥宏之父親）、林序庭等 人為兄弟。
新北市○○區○○○段○○○○段00000地號土地係於101年 7月4日自同小段148地號土地分割而來，林住利就原148地號 土地所有權，於本件移轉登記情節前，具應有部分1/8。四、本件原告主張其與林住利2人，及與郭林慧芬等5人等人分別 訂立之系爭95年、98年租約，為就系爭土地締結之租地建屋 契約，林住利嗣將系爭土地應有部分分別出售，林聖洲復將 買受系爭土地應有部分出售予蔡朝琴，其等買賣情節詳如附 表5至8，均未以書面通知其買賣價格及條件，致其無從行使
優先購買權等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件首 要爭點，即為原告與歷次出租人締結之系爭95、98年租約， 是否為租地建屋契約？經查：
㈠依原告與林住利2人於95年11月15日訂立系爭95年租約第九 條，雙方於「本件租賃物有改裝設施之必要時，乙方取得甲 方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還 租賃物時，應」等約定內容後，刪除原有印刷文字「負責回 復原狀」等字樣，而特別以手寫方式書明「無條件歸甲方所 有」，並經締約全體當事人一同用印確認（見本院卷㈠第12 頁），次依原告提出與蔡朝琴、郭林慧芬等5人於98年1月1 日締結之系爭98年租約第九條內容，除將上開95年租約原手 寫內容「無條件歸甲方所有」更易以印刷字體記載外，並新 增「乙方不得異議」等印刷文字（見本院卷㈠第38至40頁） ，參以林務局88年6月11日航照圖所示，系爭土地上，於88 年間，亦即於原告與林住利2人締結系爭95年租約之前，已 有地上物存在（見本院卷㈠第159頁），足見原告與林住利2 人締結系爭95年租約，及與自林政利等人處取得系爭土地所 有權之郭林慧芬等5人、蔡朝琴締結系爭98年租約之際，均 已合意其承租標的除土地外，尚包括其上之原有建築，原告 於承租期間雖得進行改裝設施但不得有損害，且於租約屆期 或因其他原因消滅時，原告需將該等原有建築連同原告出資 裝修部分，應無條件歸出租人取得。依上開約定情節，原告 承租系爭土地及其上坐落之原有建築後，既僅得於不損害原 有建築之情形下，取得出租人之同意後進行改裝設施，甚至 與出租人合意日後交還租賃物時，坐落系爭土地上之建築， 包括改裝設施等部分，仍歸出租人所有，似此情事，即與單 純承租基地建築房屋，其房屋所有權終局係屬承租人乙情不 同，因此被告辯稱：本件並無土地法第104條第1項與民法第 426條之2等規定之適用等語，可以憑採。
㈡原告主張其向林住利2人承租系爭土地所訂立之租約，名稱 為「土地租賃契約」，第2條租賃範圍約定為江子翠大埔尾 小段148及148之4地號土地，「特別約定事項」㈠亦載明「 本租賃標的土地上現有前承租人所遺留之鐵皮建材之建物， 由乙方自行依需要拆除、增建或改建，費用由乙方負擔」， 可證其與林住利2人於95年間係就系爭土地訂定租地建物契 約，不包括坐落其上之建築云云。惟查，解釋當事人所立書 據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標 準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意 （最高法院19年上字第28號民事判例要旨可以參考）。茲合 併系爭95、98年租約各第二條及特定約定事項㈠之內容，系
爭土地上有前承租人遺留之原鐵皮建材建物，原告雖得經原 告同意改裝裝修，依需要拆除、增建或改建，惟增建或改建 之建物如因違反建築法令遭政府罰鍰或拆除，應由原告自行 負擔不利益，又原告於交還租賃物時，所應返還之標的除系 爭土地外，亦應無條件返還系爭土地上經原告改裝裝設設施 後之地上原有建築物，堪認依原告與系爭95年租約或98年租 約之出租人約定之真意，租賃標的物並非僅有系爭土地，尚 包括締約前即已坐落其上之建物，僅原告可就該等建物進行 改裝、增建甚或拆除等行為甚明。參以證人林宏潔亦證實系 爭地上物原即有鐵皮屋存在，曾經租給他人，並由原告繼續 承租等情（見本院卷㈠第339頁反面），因此原告徒以上開 租約第九條均指水電等設施之返還，根據系爭95、98年租約 名稱為「土地租賃契約」，以及其依前述上開租約特別約定 事項㈠約定得拆除地上原有建物等情，即指上述租約均為其 與地主間之租地建屋約定，難以採取。
㈢原告雖主張其於締結95年租約後，即於同年至96年間委請大 綱鋼構工程行（負責人呂連嘉）於系爭土地上興建房屋一幢 供經營傢俱店之用，另請金城水電材料行施作室內包括照明 、通風、浴廁、排水及空調在內等工程，與向訴外人蔡江興 購買木材等材料，並提出其給付大綱鋼構工程行工程款之支 票、金城水電材料行因購買電纜線等器材開立之請款單及出 貨單，及蔡江興出具之請款單及收據等件（見本院卷㈠第15 至21頁），以及呂連嘉於臺灣高等法院103年度重上字第525 號返還租賃物事件（下稱高院另案事件）之陳述為證（見本 院卷㈠第279至281頁）。依原告所述及上開事證，系爭土地 上之現存建物，包括內部設施，係其於96年間即雇工完成， 惟郭林慧芬於高院另案事件辯稱其不知98年1月1日簽署系爭 98年租約時，系爭土地上之房屋為何人所建造，而證人呂連 嘉亦稱上開事件審理中證稱原告並無告知已得地主同意建造 房屋（該事件筆錄見本院卷㈠第280至281、351頁反面）， 證人林宏潔亦證實原告於翻修時，其曾告以切勿弄壞樑柱， 惟原告還是全部拿掉等情（見本院卷㈠第339頁反面、第340 頁），堪認被告辯稱系爭地上物原即有鐵皮屋存在，曾經租 給他人，嗣由原告繼續承租，被告等人並不知情原告於95、 96年間，已將原有鐵皮建築進行改建或新建乙情，可以採信 ；又原告於98年1 月1 日，明知其依特別事項約定㈠，於系 爭土地上雇工改建或新建完成之地上物已然建造完成，即系 爭95年租約第九條之原有建築已不存在，仍與蔡朝琴及郭林 慧芬等5 人訂立系爭98年租約時，除保留系爭95年租約原第 九條之規範，亦即要求承租人即原告於交還租賃物時應無條
件返還土地上之「原有建築」外，並新增原告對於該等約定 內容「不得異議」之約定，足見被告抗辯原告於訂立系爭95 、98年租約時，於租約屆期或終止時，其應負返還之租賃標 的物，並非僅有系爭土地，尚包括坐落其上之建築物乙節， 可以憑採。因此原告徒憑上開改建或新建建築物費用支出， 主張本件為租地建屋約定，難以採取。原告又主張台電公司 於96年2 月13日係准許其以空地用電用途於系爭土地申請裝 表供電，並提出台電公司102 年6 月18日北南費核證字第 10200084號函為證（見本院卷㈠第196 頁），惟依前述系爭 95年租約第九條及特別約定事項㈠之約定情節，原告於承租 系爭土地上之原有建築後，如經出租人同意，得進行改建甚 或拆除等改裝舉措，已如前述，原告亦自承其係在拆除系爭 土地上原有建物後，以空地用電資格向台電公司申請供電（ 見本院卷㈠第88至89頁），是以上開證據，亦無從資為原告 主張租地建物情節存在之依據，附此說明。
㈣又查，林住利與郭林慧芬等5人及林聖洲間，以及林聖洲與 蔡朝琴分別於97年11月14日、97年12月18日辦理系爭土地應 有部分所有權移轉登記之土地登記申請書上，均蓋有「本宗 買賣土地確無出租他人無訛」之相同印章印文，以及林住利 與郭林慧芬等5人及林聖洲間之上開土地買賣所有權移轉契 約書另載有「地號無地上建物」之印章印文（見本院卷㈠第 112、121、123頁），證人即承辦系爭土地上開登記過戶事 宜之代書朱孟松雖稱上開印章印文係其與各該出賣人確認後 ，經其等切結沒有出租，始經其代書事務所為上開註記並蓋 用出賣人之印鑑章等語（見本院卷㈡第79頁反面、80頁反面 ），惟證人自承系爭95年租約內容為其擬定，依第九條約定 ，系爭土地上確有違章建築（見本院卷㈡第80頁正反面）， 足見朱孟松有關上開土地登記申請書上所蓋用之「本宗買賣 土地確無出租他人無訛」印章印文係經伊與各該買賣契約之 出賣人確認後始登載云云，顯與真實不符，難以採信。至朱 孟松既證稱林住利與郭林慧芬等5人及林聖洲間之上開土地 買賣所有權移轉契約書所載「地號無地上建物」之印章印文 係承辦之地政事務所人員查無土地上有建築物的資料而蓋用 （見本院卷㈡第79頁反面），原告對於其委由呂連嘉經營之 大綱鋼構工程行於系爭土地上建造之建物並未辦理所有權登 記乙節亦無爭執，足見證人所述此部分用印情節，無論是否 真正，即與兩造無涉。是以，原告依據上開土地登記申請書 及買賣契約書之前述印章印文內容，指摘林住利隱瞞系爭土 地上之租賃狀況逕行出售土地，亦屬無稽，難以憑採。 ㈤綜前，被告抗辯原告與系爭95年租約、98年租約之出租人間
，就系爭土地並未成立租地建屋之契約關係，縱系爭95年租 約之出租人將系爭土地出售予附表5、6所示之郭林慧芬等5 人及林聖洲，以及林聖洲再將其對系爭土地之應有部分出售 予蔡朝琴如附表7、8各編號1所示，亦無因此使原告得適用 土地法第104條第1項及第426條之1規定，而得對於附表5至8 之土地行使優先購買權等語，堪予採信。又原告既不得依系 爭95年、98年租約約定，對於林住利、林聖洲主張系爭土地 之優先購買權，則其進而請求塗銷買受人郭林慧芬等5人及 林聖洲於97年11月14日辦理之所有權移轉登記，以及蔡朝琴 於97年12月18日辦理之所有權移轉登記；與先位請求林住利 就系爭土地應有部分7/56與原告訂立書面買賣契約，並於原 告給付價金790萬8,841元時，將系爭土地應有部分7/56移轉 登記予原告所有，備位請求林住利就系爭土地應有部分6/56 與原告訂立書面買賣契約，並於原告給付價金684萬4,140元 時，將系爭土地應有部分6/56移轉登記予原告所有，及林聖 洲就系爭土地應有部分1/56與原告訂立書面買賣契約，並於 原告給付價金100萬7,890元時，將系爭土地應有部分1/56移 轉登記予原告所有，均無理由，同樣不應准許。五、綜上所述，原告既不得依系爭95年、98年租約約定主張為租 地建屋之承租人，是其依土地法第104條第1項及第426條之1