給付服務費
臺灣新北地方法院(民事),訴字,104年度,2919號
PCDV,104,訴,2919,20160722,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2919號
原　　　告　三多立有限公司
法定代理人　彭月珍
訴訟代理人　楊軒廷律師
被　　　告　寶路建設股份有限公司
兼
法定代理人　何清祥
被　　　告　趙子雲
　　　　　　郭明開
　　　　　　林志佳
　　　　　　寶路營造股份有限公司
　　　　　　寶路開發股份有限公司
兼 上二 人
法定代理人　趙子超
共　　　同
訴訟代理人　江如蓉律師
　　　　　　魏芳瑜律師
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國105 年5 月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告趙子雲應給付原告新臺幣肆佰陸拾伍萬元，及自民國一０四年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告趙子雲負擔七分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣壹佰伍拾伍萬元為被告趙子雲供擔保後，得假執行。但被告趙子雲以新臺幣肆佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限 ，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、3 款分別定有明文。 查原告起訴聲明原為：被告寶路建設股份有限公司（下稱寶 路建設公司）、趙子雲、郭明開、林志佳應給付原告新臺幣 （下同）465 萬元。嗣於104 年10月29日具狀追加何清祥、 寶路營造股份有限公司（下稱寶路營造公司）、寶路開發股 份有限公司（下稱寶路開發公司）為被告，並變更聲明為： 被告應給付原告465 萬元，及自遞狀翌日起至給付日止，按 年息5%計算之利息（見本院卷第32頁、第46頁）。又於105



年5 月19日言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告應連帶給付 原告465 萬元，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至給付 日止，按年息5%計算之利息。經核原告所為上開訴之變更追 加，其請求之基礎事實仍屬同一，並屬擴張應受判決事項之 聲明，揆諸上開法律規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）被告寶路建設公司授權土地開發部承辦即被告林志佳於10 3 年間透過原告三多立有限公司負責人彭月珍約看新北市 樹林區光武段170 、171 、176 、178 、179 等5 筆地號 ，共2236.29 坪（下稱系爭土地）後，被告林志佳即承諾 寶路建設公司負責人被告趙子超口頭授權同意購買系爭土 地並於買賣成交支付1%服務費予原告；事後被告林志佳於 本件系爭土地買賣合意過程乃透過原告仲介完成買地簽約 ，且已由買方寶路集團中之寶路建設公司副總被告郭明開 指示會計部支付100%合約價金並由負責人趙子超指定借名 登記在股東趙子雲名下，今買賣雙方暨已完成簽約與所有 權移轉登記，寶路集團中之被告寶路開發公司代表人趙子 超、被告趙子雲、被告何清祥、被告郭明開、被告林志佳 應當依約並依職權申請支付買賣合約價金之1%服務費465 萬元予原告三多立有限公司。
（二）原告彭月珍與訴外人張正添、陳素蓮等在103 年6 月間約 系爭土地所有人黃阿登予被告林志佳於上開土地見面時， 原告當場即申明「依公司與土地買賣市場習慣為買、賣雙 方各依成交價1%之付服務費」。被告林志佳表見代理寶路 建設公司委託原告代為居間介紹購買系爭土地，即為民法 第566 條視為允與報酬在先，而後原告因受被告委託與地 主黃阿登協議購買價格並於103 年10月6 日完成買賣雙方 合意成交價格，被告即應依約依法給付1%服務費予原告。 此亦有104 年10月7 日被告林志佳：「其實我那天…我跟 副總我們有去找趙董！趙董他的意思是說！…他是願意付 的（服務費400 萬）！…」及103 年7 月28日錄音檔譯文 中，原告：「…到時候地主跟你們認識了！到時候簽約我 們的佣金（服務費）應該不會有問題吧！」、被告林志佳 回覆：「放心不會啦！」之錄音檔譯文可憑。嗣被告郭明 開竟以「紅包」30萬元代替開發票方式事後要求原告收受 ，經原告拒絕，係因收受紅包而不開發票此舉實屬違反不 動產經紀法規故而拒收，並非被告所稱原告已表明毋庸給 付服務費用。
（三）原告係於議價成交前即已多次向被告說明買方要支付1%



服務費，且被告同意下，原告始依被告要求代買方向賣方 議價成交，亦即買方即被告已事前對居間支付1%服務費已 合意；被告答辯四狀所陳皆是於103 年10月6 日在原告居 間議價成交以後，原告再次向被告確認買方要支付1%服務 費時，被告故意另提新的居間服務費要約建議，原告並未 曾同意。
（四）本件承買意願書文稿係原告所提供，且原告於103 年10月 2 日拜訪被告後，當日經被告副總郭明開親筆寫之價格46 4,681,900 原稿正本交原告存留為憑，當日並由被告林志 佳於承買意願書簽名交由原告向賣方提示出價，原告再次 受委託並於當日交付地主回簽並回報買方。原告本著受委 託之責且受居間仲介規範須於24小時內需將買方出價提示 給賣方回簽後再回報買方，且買方103 年10月2 日簽立承 買意願書正本仍保留於原告處，此乃事實居間委託行為， 兩造當然成立居間契約，被告口頭承諾支付1%服務費亦屬 契約。
（五）證人黃阿登證稱，被告確係於103 年10月6 日經原告居間 仲介才成交，之後被告一再提議以紅包方式支付1%服務費 給原告，原告未曾同意。又證人黃阿登針對「林志佳是否 曾經表示如果買到的價格較低他也願意提供1%以上的服務 費？…」，其答「我是代表地主在談，我跟彭月珍說如果 賣的價格較高，我願意提高服務費」，原告稱「…但他當 時應該有聽到我跟林志佳有開玩笑時，林志佳所說的話」 ，原告所指「開玩笑時林志佳所說的話」，是指「林志佳 表示如果買到的價格較低他也願意提供1%以上的服務費」 ，因為此句話是被告林志佳看地當時聽到黃阿登先說「如 果賣的價格較高，我願意提高服務費」，被告林志佳便學 著說「如果買的價格較低，我願意提高服務費」，原告了 解此非被告林志佳真正意思表示，當時即向買賣雙方表示 此話「提高服務費」係玩笑話，原告並再次向買賣雙方聲 明「服務費是買賣雙方各給付成交總金額的百分之1 」， 故並非被告所辯稱原告指給付1%服務費係玩笑話。復依 103 年10月17日原告彭月珍與被告林志佳Line對話紀錄中 ，被告林志佳稱「不要再要求服務費了」，可見原告自始 至終未曾同意不要服務費。
（六）依被告於答辯五狀所引相關判決，其真意乃為「有約定即 依約定，無約定則依習慣」，非被告所說「不動產買賣交 易並無原告所稱買賣雙方各支付買賣價金1%之習慣」。（七）綜上，爰依民法請求給付服務費、不當得利法律關係及依 民事訴訟法第255 條規定，請求被告連帶給付465 萬元之



服務費用等語。
（八）聲明：
1.被告應連帶給付原告465 萬元，及自起訴狀繕本送達最 後送達之被告翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）本件系爭土地買受人為被告趙子雲，其餘被告寶路建設公 司、寶路營造公司、寶路開發公司、郭明開、林志佳、何 清祥、趙子超均非系爭交易之買方，自無庸給付原告服務 費用，且主張連帶賠償責任亦與民法第271 條規定不符。 復依本院卷一第116 至122 頁原告與被告林志佳LINE對話 紀錄，被告郭明開未曾同意給付總價金1%之居間報酬予原 告，且兩造業已約定被告毋庸給付原告服務費用，此由被 告林志佳：「副總那時他是說可以談他沒有說答應會付1% …就照那天說的順利簽約就好啦」、「而且你也答應副總 了說你這邊都不拿了，這樣就不要再節外生枝了，讓合約 順利進行…至少黃大哥那邊會付你們仲介費，也很可觀了 啦」、原告：「我已經定一個10吋蛋糕，下午4:30送到」 「恭賀圓滿成功」等對話可佐。且買賣雙方既於103 年12 月2 日順利簽約，原告亦自承出席簽約場合，且於同年月 29日完成系爭土地點交，原告遲至104 年4 月間始請求被 告給付服務費，顯見原告確已於簽約前同意被告毋庸給付 服務費。倘兩造確曾合意被告應給付服務費予原告，何 以原告於買賣契約簽署當日僅與賣方黃阿登等10人簽署本 院卷一第125 頁之服務報酬確認單，卻未要求被告簽署系 爭文件？原告所執臺灣臺北地方法院104 年度訴字第3323 號卷（下稱北院卷）第21至22頁之錄音譯文，對話所稱「 1%服務費」應係指約定由賣方所給付之總價金1%服務費。 復對照本院卷一第126 頁之103 年10月1 日承買意願書與 臺灣臺北地方法院104 年度訴字第3323號卷（下稱北院卷 ）第10頁之103 年10月1 日承買意願書，其上本係無「仲 介人：三多立有限公司、彭月珍」、「經紀人‧簡淑媛」 等字句，顯係原告嗣後變造。
（二）原告所提103 年10月1 日、2 日之錄音檔譯文，買賣雙方 於同年月2 日尚未如原告所稱已就買賣價金達成合意。且 依103 年10月5 日、6 日之Line對話紀錄「…彭月珍：… 所以要麻煩你10:00 確認服務費沒問題時，就請董事長 11:00 出面簽，合約可以事先準備好嗎？合約我打好帶過 來」等語可知，買賣雙方早於103 年10月6 日即已約定買



賣價金約為4 億6 仟500 萬元，且當下買方並未承諾將給 付服務費用。而最後簽約價格亦與103 年10月6 日合意之 價格相同。又原告所提103 年10月7 日錄音檔譯文內容與 錄音檔嚴重不符，揆之完整內容應為被告林志佳已清楚表 達被告林志佳與被告郭明開一同詢問被告即買方趙子雲願 意給付原告多少服務費，被告趙子雲表示伊委託授權被告 郭明開決定「是否給付報酬」、「給付多少報酬」嗣被告 郭明開代理被告趙子雲向原告提出「報酬30萬元」之要約 等語，但經原告表明買方無庸給付服務費用。又依對話「 林志佳：如果…沒有付到這些錢，你們就不要賣、就不要 賣了，就不要賣……反正你們這服務費我絕對幫你們守住 啦，我盡力幫你們爭取…」，顯見被告林志佳已明確表達 買方並不同意給付買賣價金1%服務費，但被告林志佳願意 代原告「爭取」服務費，且被告林志佳明確建議原告如果 買方不同意買賣價金1%服務費，原告就不要賣了等語，益 徵買方與原告確實自始未曾合意應給付買賣價金1%服務費 。況原告業已於105 年3 月24日言詞辯論期日當庭自認與 被告林志佳討論服務費事宜係「開玩笑」等語，是兩造間 未曾明確約定被告應給付服務費用，並非民法第565 條所 稱居間契約。
（三）原告所提承買意願書（見北院卷第7 至8 頁）並不足以證 明兩造間曾有服務費用約定，且兩造已於103 年10月間明 確約定被告毋庸給付任何服務費用。又關於兩造就居間報 酬達成合意時點，原告或主張係於看地時，或主張與被告 林志佳初次洽談買地事宜時，或主張原告帶被告林志佳看 地後，始承諾給付價金1%服務費。且原告或主張係由被告 林志佳代表買方承諾給付服務費，惟參本院卷一第118 頁 Line對話紀錄，復主張係由被告副總郭明開代表買方承諾 給付，原告所述前後矛盾。
（四）賣方與原告業簽署服務報酬確認單，賣方並已據此給付原 告高達4,656,700 元之服務費用，因此原告並非無償磋商 成立本件買賣契約。況本件原告僅與賣方簽署服務費用之 書面約定，並約定賣方支付之服務費用自價金履約保證專 戶中撥款，可知兩造間確無民法第566 條第1 項規定適用 。
（五）參照相關實務見解，本件系爭土地交易價格高達4 億6 仟 567 萬餘元，故有無居間報酬、居間報酬之成數等理應形 諸文字，始符交易常情。又依臺灣高等法院臺中分院96年 度上字第265 號民事確定判決亦可知，不動產買賣交易並 無原告所稱買賣雙方各支付買賣價金1%之習慣。



（六）證人黃阿登結稱伊並未聽到原告與被告林志佳洽談服務費 事宜，原告顯未舉證證明兩造曾約定被告應給付買賣價金 1%之服務費用。反觀證人陳素蓮與本件訴訟結果利害攸關 ，針對當天詢問積極「搶答」，反應異常積極主動，其證 詞顯有不當偏頗原告之虞，且所述亦與證物不符，倘依證 人陳素蓮主張，103 年6 月看地時，被告林志佳即以當場 同意買方願支付買賣價金1%服務費云云，則原告彭月珍何 須於買賣雙方於103 年10月6 日談攏成交價時，請被告林 志佳代為向買方即被告趙子雲詢問請示服務費用金額，是 證人陳素蓮所述並不足採。
（七）答辯聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。三、不爭執事項：
103 年6 月間經訴外人張正添電洽訴外人即系爭土地所有 人黃阿登至新北市樹林區光武段107 、171 、176 、178 、179 地號等系爭土地所在現場，黃阿登並透過原告彭月 珍介紹認識被告即寶路建設公司土地開發部林志佳，被告 林志佳經寶路建設公司授權，與黃阿登洽談本件系爭土地 買賣，並達成系爭土地之買賣合意，於103 年12月2 日以 總價款465,675,740 元簽訂不動產買賣契約書，並於103 年12月26日完成系爭土地所有權之移轉登記至被告趙子雲 名下。
四、爭執事項：
（一）兩造間有無居間契約之法律關係？
（二）如兩造間有居間契約之法律關係，則原告所得收取之居間 報酬數額若干？所得請求之對象為何？
（三）原告得否請求被告負連帶給付責任？
五、得心證之理由：
（一）前揭不爭執事項，除為兩造不爭執外，並有不動產買賣契 約書、陽信商業銀行不動產交易安全信託契約書、新北市 ○○區○○段000 地號土地之登記謄本可稽（見北院卷第 7 至9 頁、本院卷一第150 至158 頁），自堪信為真實。（二）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定 有明文。又如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒 介者，視為允與報酬，同法第566 條第1 項亦有明定。考 民法第566 條立法理由為：「謹按居間之報酬，依前條之 規定，固以約定為原則，然有時雖未約定，而依其情形，



有非報酬即不為報告訂約機會或媒介者，應視委託人為默 認給與報酬，以保護居間人之利益。此第一項所由設也」 。
（三）被告雖辯稱：於林志佳與彭月珍互動過程，顯見兩造間確 有被告無庸給付任何服務費予原告之約定云云。然依被告 所提出林志佳與彭月珍間103 年10月17日之LINE對話紀錄 記載：「
林志佳：而且你也答應副總了，說你這邊都不拿了，這樣 就不要再節外生枝了，讓合約順利進行，我們都 很辛苦。
彭月珍：張正添和其他人心理都很生氣。
林志佳：沒關係啦，至少黃大哥那邊會付你們仲介費，也 很可觀了啦。
彭月珍：地主黃先生氣到不行。」等語（見本院卷一第12 0 頁），觀諸上開對話紀錄，僅林志佳片面稱彭月珍曾表 示答應不收取居間報酬，未見彭月珍有何承諾，故尚難認 彭月珍曾答應原告不向系爭買賣之買方收取居間報酬。況 依被告所提出林志佳與彭月珍間103 年10月13日之LINE對 話紀錄記載：「彭月珍：如果副總堅持不給1%服務費，我 告訴他地主和張正添會要求每坪21萬才賣，對你會不會不 好交代。我明天請張正添陪我一起找副總。」等語（見本 院卷一第117 頁），以及103 年10月17日之LINE對話紀錄 記載：「
彭月珍：我有寫一封給董事長的信，要求照當出（按：應 為「初」之誤載）副總說會給1%，要成交才毀約 不給…。
林志佳：副總那時他是說可以談，他沒有說答應會副（按 ：應為「付」之誤載）1%。董事長應該不會理會 這種信件，就照那天說的順利簽約就好了啦。」 等語（見本院卷一第118 、119 頁），彭月珍一再提及1% 之服務費，且證人陳素蓮於本院證稱：103 年6 月間，張 正添曾電請地主黃阿登到系爭買賣土地處所，伊也有至現 場，伊一開始先問，就是買賣雙方都各1%，這樣伊才願意 介紹等語（見本院卷一第233 頁），與證人黃阿登證稱： 伊有聽到彭月珍告知買賣雙方各給付成交總價額1%之服務 費等語（見本院卷一第230 頁背面），大致相符。堪認原 告明示非受報酬即不為媒介之意，故依民法第566 條第1 項，視為買方允與報酬。又系爭買賣契約之買方為被告趙 子雲，且兩造就原告為買方從事系爭買賣訂約之媒介一事 不爭執，是以，系爭買賣之買方即被告趙子雲依法即視為



允與報酬，故原告與趙子雲間有同法第565 條之居間關係 ，堪以認定。
（四）原告雖提出103 年10月1 日、同年月2 日林志佳所簽訂之 承買意願書2 份、不動產買賣契約書、陽信商業銀行不動 產交易安全信託契約書，惟文件均未為任何關於原告與被 告間居間報酬之記載，有該承買意願書、不動產買賣契約 書、陽信商業銀行不動產交易安全信託契約書可稽（見北 院卷第7 、8 頁、本院卷一第150 至158 頁）；且證人黃 阿登證稱：伊有表示同意支付成交價1%服務費，但伊沒聽 到林志佳有同意給付1%服務費給原告，亦未聽到林志佳說 至少要提供多少服務費。伊是代表地主在談，伊跟彭月珍 說如果賣的價格較高，伊願意提高服務費，至於買方林志 佳怎麼談，曾否表示如果買到價格較低，願意提供1%以上 服務費，伊不清楚等語（見本院卷一第231 頁背面、第 232 頁），已難認原告與系爭買賣之買方就居間報酬之數 額有明確約定。又證人陳素蓮雖先證稱：林志佳當場說要 給付至少1%之服務費云云（見本院卷一第233 頁正背面） ，隨即改證稱：林志佳在張正添、黃阿登、伊、彭月珍大 家一起站在原地時，講要給付1%服務費云云（見本院卷一 第233 頁正背面），就林志佳表示要給付服務費之數額究 係1%或至少1%，證述不一，是亦難認林志佳已代理買方同 意支付1%之居間報酬。故難認系爭買賣買方即趙子雲與原 告就居間之報酬額已有明確約定。
（五）按未定報酬額者，按照價目表所定給付之；無價目表者， 按照習慣給付，民法第566 條第2 項定有明文。又給付報 酬之數額，契約有訂定者，自應從其所定，若契約並未訂 定，應按照公定價目表所定給付之，無價目表者，應按照 習慣上通行之價目給付之，以昭公允（民法第566 條第2 項立法理由參照）。經查，依原告所張貼之三多立有限公 司不動產仲介服務報酬標準及收費方式記載：「買方不動 產實際成交價金之1%」（見本院卷一第206 頁），且依原 告所提信義房屋仲介服務費給付標準記載「委託購屋服務 費：成交價之1%」（見本院卷二第9 頁）、永慶房屋不動 產仲介服務報酬標準及收費方式記載「買方不動產實際成 交價金的百分之一」（見本院卷二第10頁）、有巢氏房屋 不動產仲介服務- 報酬標準及收費方式記載「買方不動產 實際成交價金的百分之二」（見本院卷二第11頁）、摩恩 不動產服務報酬收取方式及標準記載「向買方收取成交總 價百分之二的服務報酬」（見本院卷二第12頁），堪認原 告所張貼買方支付實際成交價金1%服務費之價目表，與市



場行情相當。是以，系爭買賣之買方及被告趙子雲，即應 給付實際成交價額465,675,740 元之1%服務費與原告。原 告請求被告趙子雲給付465 萬元之居間報酬，未逾原告得 請求趙子雲給付之範圍（計算式：465,675,740 ×1%≒4, 656,757 ），應屬有據。
（六）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民法第277 條前段定有明文。原告雖主張其依居間契約 請求被告給付服務費，以及不當得利之法律關係請求被告 給付云云。然查，依原告所張貼之三多立有限公司不動產 仲介服務報酬標準及收費方式記載：「買方不動產實際成 交價金之1%」（見本院卷一第206 頁），又系爭買賣之買 方為被告趙子雲，有不動產買賣契約書可稽（見本院卷一 第145 至158 頁），是以，其餘被告既非系爭買賣交易之 買方，依原告所張貼之價目表，本無給付居間報酬之義務 。且原告亦未舉證證明除趙子雲以外之其餘被告，受有何 不當得利。又數人負同一債務，明示對於債權人各負全部 給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務 之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。 查原告未主張，亦未舉證證明被告就趙子雲對原告所負債 務，明示負連帶給付責任，亦未陳明係依何法律規定被告 應連帶負給付責任。此部分經本院闡明後，原告仍堅稱因 被告寶路建設公司、寶路營造公司係關係企業，依民事訴 訟法第255 條規定主張被告就趙子雲對原告所負債務，負 連帶給付責任。是難認原告此部分之主張為有理由。（七）綜上所述，原告依居間契約之法律關係，請求被告趙子雲 給付465 萬元，及自起訴狀繕本送達最後被告之翌日（即 104 年11月10日，見本院卷一第73、74頁），按年息5%計 算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請 求，為無理由，應予駁回。
六、原告與被告趙子雲均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為 假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相 當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回， 則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 審酌後，認與判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要 ，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 105 年 7 月 22 日
民事第四庭 法 官 毛彥程
以上正本係照原本作成。




如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 王元佑
中 華 民 國 105 年 7 月 29 日