臺灣彰化地方法院民事判決 105年度訴字第447號
原 告 陳啟榮
被 告 陳尚志
陳尚斌
陳尚浦
陳惠玲
兼上四人共同
訴訟代理人 陳尚澤
被 告 陳明得
陳國正
兼上一人
訴訟代理人 陳國漢
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105年6月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
本件被告陳明得、陳國正、陳國漢經合法通知，均未於最後 言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形 ，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告聲明求為判決：被告陳尚志、陳尚斌、陳尚浦、陳尚澤 、陳惠玲應連帶給付原告新台幣（下同）80萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告 陳明得、陳國正、陳國漢應連帶給付原告17萬元，及自起狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；訴訟費 用由被告等負擔。其主張略以：
㈠緣被告陳尚志、陳尚斌、陳尚浦、陳尚澤、陳惠玲之被繼承 人陳正雄前曾於民國71年1月8日與原告簽訂土地買賣契約， 以總價80萬元，將訴外人祭祀公業陳隆順名下坐落彰化縣○000000○鎮○○段00000○000000地號面積約六厘土地（重劃後為 螺陽段30-4地號土地，下稱系爭甲土地），賣予原告，原告 並於簽約時，交付定金10萬元，並依上開買賣契約約定於71 年2月23日給付70萬元價金。緣被告陳國正、陳國漢、陳明 得之被繼承人陳李玉麟前曾於78年9月21日與原告簽訂不動 產買賣契約，以總價17萬元，將訴外人祭祀公業陳隆順名下 坐落彰化縣○○鎮○○段00地號面積約五厘土地（重劃後為 螺陽段79-11地號土地，下稱系爭乙土地），賣予原告，原 告並於簽約時，即依上開買賣契約第二條之約定，同時交付
價金17萬元。然查，系爭甲、乙土地於雙方簽約時雖為出賣 人分管占有，但其所有權屬於訴外人祭祀公業陳隆順所有， 依臺灣彰化地方法院103年重訴字第116號民事判決，原告陳 啟榮應將系爭甲、乙土地返還訴外人祭祀公業陳隆順，臺灣 彰化地方法院民事執行處並於104年3月10日執行完畢，被告 等人自無法移轉系爭甲、乙土地，從而陷於給付不能之狀態 ，原告自得依民法第226條第1項、第256條之規定，以本件 起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，同時並依 民法第259條第1、2款及繼承之法律關係，請求被告等連帶 返還買賣價金。
㈡陳正雄原為公業陳隆順之派下員，陳正雄於101年1月30日死 亡，其繼承人有陳尚志、陳尚斌、陳尚浦、陳尚澤、陳惠玲 。陳違原為公業陳隆順之派下員，陳李玉麟為其配偶，陳李 玉麟死亡，其繼承人為陳明得、陳國正、陳國漢。按請求權 ，因15年間不行使而消滅，民法第125條前段固然定有明文 。然依同法第128條前段之規定，前項消滅時效，應自請求 權可行使時起算。本件買賣標的為訴外人祭祀公業陳隆順所 有之系爭土地，屬於訴外人祭祀公業陳隆順全體派下員公同 共有之財產，於該祭祀公業分割該公同共有之土地前，尚無 從將原告買受之特定範圍土地移轉登記予原告所有，故系爭 買賣契約亦載明「將來如果產權可以登記時，出賣人應無條 件提供應需之證件交與承買人以便變更名義，…」，104年3 月10日法院強制執行前，訴外人祭祀公業陳隆順並未進行共 有物之分割，原告尚無從請求移轉系爭土地，請求權消滅時 效自無從起算，更無罹於時效可言。
㈢被告抗辯當時年幼，完全不知契約內容云云。惟查：原告與 陳李玉麟於78年9月21日與原告簽訂不動產買賣契約。陳國 正、陳國漢於79年3月16日，因係爭土地買賣致發生口角之 誤會，而申請彰化縣北斗鎮調解委員會調解，現在被告推諉 年幼不知，顯無理由。
㈣被告抗辯祭祀公業決議以公告現值另加4成及6年地價稅讓占 有人承購，原告不行使承購權云云。惟查：
⒈原告行使之請求被告等連帶返還買賣價金，與原告是否行 使承購權無因果關係，被告執為抗辯，顯無理由。 ⒉次查，原告占有系爭乙土地，面積234平方公尺，該土地 公告現值每平方公尺為12,300元，祭祀公業決議以公告現 值另加4成承購，其金額為4,029,480元（12300×234×1. 4＝0000000）。原告占有系爭甲土地，面積510平方公尺 ，該土地公告現值每平方公尺為20,459元，祭祀公業決議 以公告現值另加4成承購，其金額為14,607,726元（20459
×510×1.4＝00000000）。合計金額為18,637,206元，金 額龐大，非原告所能負擔。
⒊原告於71年1月8日簽訂土地買賣契約，以總價80萬元，購 買系爭甲土地。原告於78年9月21日簽訂不動產買賣契約 ，以總價17萬元，購買系爭乙土地，合計價金才97萬元。 祭祀公業決議的承購價為18,637,206元，還要加六年的地 價稅，已高達當初原告購買價金的20倍，其金額亦非常不 合理等語。
二、被告聲明求為判決：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。 其答辯略以：
㈠謹就訴外人祭祀公業陳隆順為清理公業土地被占用情形，多 次通知占用人洽商承購事，以促進使用與產權合一完整，該 公業管理委員會會議決議內容如下：
⒈102年6月1日：
⑴會議決議以公告現值另加4成及6年地價稅至過戶移轉完 畢期間所增繳之地價稅合計出售予外來占用戶。 ⑵並依現實際占用範圍分割出售。
⒉102年6月15日：
⑴訂於102年6月30日午2時於武聖宮會議室召開非派下員 及外來占用戶洽購土地說明會。
⑵會中外來占用戶提議內容。
⑶祭祀公業陳隆順管委會會議仍決議以公告現值另加4成 計算出售。
⒊103年2月7日：
祭祀公業陳隆順再以掛號通知占用戶於函到10日內速與公 業洽談承購事宜，否則依法追究責任。
⒋103年4月21日：
祭祀公業陳隆順派下員共同訂立本公業規約，經北斗鎮公 所准予備查；規約第24條第一項第二款規定：實際地上占 用戶為非本公業派下員者，以出售當年公告現值，再加4 成出售。
㈡上述會議之召開，皆請當地西安里里長林義平協助召集。後 依占用範圍分割，亦通知現占用戶現場指界，釐清占用範圍 故會議之召集與現場指界分割事，外來占用戶即原告皆完全 知悉。
㈢訴外人祭祀公業陳隆順為清理土地被占用之事實，並促進使 用者與產權合一與完整，以占用戶占用範圍分割出售，承購 者踴躍參與，說明如下：
⒈當時外來占用戶共計24戶（原告占三戶）。 ⒉完成買賣產權移轉之外來占用戶計13戶。
⒊公業訴請拆屋還地之訴訟計11戶（原告占三戶）。 ⒋訴訟期間雙方和解，願承購者計5戶。
⒌祭祀公業陳隆順勝訴確定，仍出售予原占用戶計訴外人張 福仁1戶。
⒍祭祀公業陳隆順勝訴確定，仍未承購者即原告一人。 ⒎祭祀公業陳隆順勝訴，占用戶現上訴高等法院者計張勝助 一戶。
⒏祭祀公業陳隆順勝訴，占用戶現上訴最高法院者計李元項 一戶。
⒐故現尚未完成買賣僅原告及訴外人張勝助、李元項等三人 。
㈣訴外人祭祀公業陳隆順本其善意，於訴訟期間，如占用戶願 承購者，公業皆同意和解。更甚者，訴外人即占用戶張福仁 敗訴確定，公業本其良善，仍同意由占用戶承購，係念及占 用之事實。
㈤長輩生前出售、讓渡事，被告當時皆年幼，完全不清楚契約 內容及買賣情形，且當時土地為訴外人祭祀公業陳隆順所有 ，非被告長輩所有，原告明知卻執意與無權利人簽立買賣、 讓渡契約事，甚感不解其內心是否隱藏不為人知之企圖。被 告不否認原告之占用事實，且絕對尊重原告有權利向訴外人 祭祀公業陳隆順承購土地，自始至終，從不刁難。惟原告不 行使承購權，且經多次通知、協商皆不予理會，訴外人祭祀 公業陳隆順方提起排除無權占用之訴，亦是原告放棄優先承 購權所造成，而原告單方所陳返還買賣價金事，概與被告無 關聯。甚為不解，原告執意與無權利人簽立買賣契約，所造 成之危險卻要求被告承擔，是否合理？若原告執意訴請返還 買賣價金事，則簽約至今30幾年之占用租金，是否應先行計 算、給付？故本件原告有關訴之聲明請求，依法顯無理由等 語。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其分別於71年1月8日及78年9月21日，與被告陳尚 志、陳尚斌、陳尚浦、陳尚澤、陳惠玲之被繼承人陳正雄及 被告陳國正、陳國漢、陳明得之被繼承人陳李玉麟，就訴外 人祭祀公業陳隆順所有系爭甲、乙土地，簽立買賣契約，並 各交付價金80萬元及17萬元與陳正雄及陳李玉麟，而陳正雄 及陳李玉麟亦將系爭甲、乙土地交付原告占有使用等情，為 被告所不爭執，復有原告提出之杜賣契字、不動產買賣契約 書（下稱系爭契約，見本院卷第4至10頁）在卷可證，應堪 信為真實。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句。民法第98條定有明文。另按契約應以當事人立約當時 之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據 資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年 上字第453號判例要旨參照）。
㈢系爭契約雖名為「杜賣契字」、「不動產買賣契約書」，且 其等內容分別載明：「立杜賣契字人將其所有後開之不動產 。情愿出賣之。…」（見本院卷第4頁）、「第三條：本件 買賣不動產係乙方（即李陳玉麟）所有物…」（見本院卷第 7頁）等文字，惟查，依據原告當庭陳稱：「（法官問：目 前系爭土地上之建築物是何人所建？）是我蓋的，我當時是 買土地使用權，因為土地的所有權是祭祀公業所有，我是買 了以後出賣人就將土地交付給我，我再在土地上蓋建物。」 、「（法官問：土地的所有權屬祭祀公業所有，是否買的當 時就知悉？）是的，我當時就知道土地無法過戶。」等語（ 見本院105年6月16日言詞辯論筆錄第2頁），原告簽約當時 已知悉系爭甲、乙土地之所有權屬訴外人祭祀公業陳隆順所 有，且其僅係購買系爭甲、乙土地之使用權，揆諸前揭判例 要旨，是系爭契約之買賣標的，自應解釋為系爭甲、乙土地 之使用權，始符合締約雙方之真意。至於原告辯稱本件賣標 的為訴外人祭祀公業陳隆順所有之系爭土地，屬於訴外人祭 祀公業陳隆順全體派下員公同共有之財產，於該祭祀公業分 割該公同共有之土地前，尚無從將原告買受之特定範圍土地 移轉登記予原告所有，故系爭杜賣契字約定：「特約條件： 將來如果產權可以登記時，出賣人應無條件提供應需之證件 交與承買人以便變更名義，不得借故刁難或有任何不法之要 求。」云云，亦足證原告知悉系爭甲土地當時無法登記之情 形。
㈣綜上所述，系爭契約之買賣標的，既為系爭甲、乙土地之使 用權，原告簽約當時已知悉系爭土地之所有權屬訴外人祭祀 公業陳隆順所有，原告於購買系爭土地使用權時，自應瞭解 將來可能面臨所有權人訴請拆屋還地之風險，此不利因素， 當然亦反映在價金上，使原告以較低之價格，取得使用期限 ，處於不明確狀況之使用權，則系爭土地所有權人，訴請本 件原告拆屋還地勝訴後，本件原告轉而向本件被告等人以無 法移轉系爭甲、乙土地，從而本件陷於給付不能之狀態，依 民法第226條第1項、第256條之規定，以本件起訴狀繕本送 達為解除系爭買賣契約之意思表示，同時並依民法第259條 第1、2款及繼承之法律關係，請求被告等連帶返還買賣價金 等語，於法自有未合。是原告請求被告陳尚志、陳尚斌、陳 尚浦、陳尚澤、陳惠玲應連帶給付原告80萬元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；被告陳 明得、陳國正、陳國漢應連帶給付原告17萬元，及自起狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由 ，應予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 經斟酌後對於判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明 。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 7 月 14 日
民事第三庭 法 官 蕭文學
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
書記官 于淑真