臺灣彰化地方法院民事判決 104年度重訴字第26號
原 告 顧玉輝
訴訟代理人 林堡欽律師
複 代理人 張志隆律師
被 告 顧楊柏枝
郭顧玉枝
顧玉山
顧玉雪
顧玉美
顧翠玉
上2人共同
訴訟代理人 陳昭全律師
被 告 顧中和
顧杏梅
陳健雄
陳健全
謝陳幸珠
陳鈴琴
陳絹代
陳玲玉
陳美玉
陳淑華
劉啓安
劉啓全
劉素怜
劉純芬
劉純慈
劉恒嘉
劉恒瑞
黃正宗
黃正義
李成燐
黃美茶
李順堂
李順旭
李玉玲
顧中榮
鐘士凱
顧玲娜
顧珍娜
顧娟娜
顧純巧
黃茂林
黃茂生
陳黃嫦娥
顧中信
顧杏妙
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國105年6月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告黃茂林、黃茂生、陳黃嫦娥應就其被繼承人黃碧雲所遺坐落彰化縣花壇鄉中正段二○五、二○六、二○六之一、二○七、二○八、二一○、二一○之一、二一○之二地號等八筆土地，權利範圍均各公同共有三分之一之土地所有權，辦理繼承登記。原告與被告顧楊柏枝、郭顧玉枝、顧玉山、顧玉雪、顧玉美、顧翠玉、顧中和、顧杏梅、陳健雄、陳健全、謝陳幸珠、陳鈴琴、陳絹代、陳玲玉、陳美玉、陳淑華、劉啓安、劉啓全、劉素怜、劉純芬、劉純慈、劉恒嘉、劉恒瑞、黃正宗、黃正義、李成燐、黃美茶、李順堂、李順旭、李玉玲、顧中榮、鐘士凱、顧玲娜、顧珍娜、顧娟娜、顧純巧、黃茂林、黃茂生、陳黃嫦娥共有，坐落彰化縣花壇鄉中正段二○五、二○六、二○六之一、二○七、二○八、二一○、二一○之一、二一○之二地號等八筆土地，准予合併分割，並均分歸原告取得。
兩造共有坐落彰化縣花壇鄉中正段二○五、二○六、二○六之一、二○七、二○八、二一○、二一○之一地號土地上，如附圖（即彰化縣彰化地政事務所一○四年二月十一日收件彰土測字第四○七號土地複丈成果圖）所示編號Ｂ1至Ｂ5部分之二層樓磚造建物（面積八○點五六平方公尺、門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○○○號）、編號Ｃ1至Ｃ3部分之二層樓磚造建物（面積六九點三六平方公尺、門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○○○號）、編號Ｄ1至Ｄ4部分之二層樓磚造建物（面積五八點八八平方公尺、門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○○○號）及編號Ｆ1至Ｆ5部分之一層樓磚造建物（面積九九點九四平方公尺）准予合併分割，並均分歸原告取得。
原告應依附表一所示金額補償全體被告。
訴訟費用由兩造依附表二所示比例分擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求基礎 事實同一者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其
原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第 255 條第1項第2款、第5 款定有明文。本件原告起訴請求合併分 割彰化縣花壇鄉中正段205、206、206-1、207、208、210、 210-1、210-2地號等8 筆土地（下分別簡稱各地號土地，合 稱系爭8筆土地）。嗣於民國104年10月20日提出書狀，追加 請求分割坐落在系爭8 筆土地上，兩造共有如附圖（即彰化 縣彰化地政事務所104年2月11日收件彰土測字第407號土地 複丈成果圖）所示，編號Ｂ1至Ｂ5部分之2層樓磚造建物（ 面積80.56平方公尺、門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號， 下稱338號房屋）、編號Ｃ1至Ｃ3部分之2層樓磚造建物（面 積69.36平方公尺、門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號，下 稱340號房屋）、編號Ｄ1至Ｄ4部分之2層樓磚造建物（面積 58.88平方公尺、門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號，下稱 342 號房屋），並追加上開建物之共有人顧呂麥、顧中信、 顧杏妙等3人為被告（見本院卷二第121至131頁）。又於104 年10月22日具狀請求追加分割，如附圖所示編號Ｆ1至Ｆ5部 分之1層樓磚造建物（面積99.94平方公尺，無門牌號碼，下 稱編號F 房屋）（見本院卷二第141至147頁）。另因原共有 人顧呂麥於104年8月11日起訴前即已死亡，其繼承人為被告 顧中榮、顧中信及顧杏妙等3 人，有原告所提顧呂麥之戶籍 謄本、繼承系統表、上開3 名被告之戶籍謄本、臺灣臺北地 方法院函文各1 份（見本院卷三第32至36、44頁）在卷可稽 ，故原告於105年1月8日具狀撤回對顧呂麥之起訴。經核原 告上開所為訴訟標的之追加，係基於請求分割兩造共有物之 同一基礎事實，先前提出訴訟資料及證據可部分延用，宜於 同一訴訟程序解決，並因訴訟標的對於數人必須合一確定， 而追加原非當事人之人顧中信及顧杏妙為被告，揆諸首揭規 定，均應予准許。
二、本件被告顧楊柏枝、郭顧玉枝、顧玉山、顧玉雪、顧中和、 顧杏梅、陳健雄、陳健全、謝陳幸珠、陳鈴琴、陳絹代、陳 玲玉、陳美玉、陳淑華、劉啓安、劉啓全、劉素怜、劉純芬 、劉純慈、劉恒嘉、劉恒瑞、黃正宗、黃正義、李成燐、黃 美茶、李順堂、李順旭、李玉玲、顧中榮、鐘士凱、顧玲娜 、顧珍娜、顧娟娜、顧純巧、黃茂林、黃茂生、陳黃嫦娥、 顧中信、顧杏妙均經合法通知，無正當理由，未於最後言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰 依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：系爭8 筆土地為原告及被告顧楊柏枝、郭顧玉枝 、顧玉山、顧玉雪、顧玉美、顧翠玉、顧中和、顧杏梅、陳
健雄、陳健全、謝陳幸珠、陳鈴琴、陳絹代、陳玲玉、陳美 玉、陳淑華、劉啓安、劉啓全、劉素怜、劉純芬、劉純慈、 劉恒嘉、劉恒瑞、黃正宗、黃正義、李成燐、黃美茶、李順 堂、李順旭、李玉玲、顧中榮、鐘士凱、顧玲娜、顧珍娜、 顧娟娜、顧純巧、黃茂林、黃茂生、陳黃嫦娥、顧中信等39 人（下稱被告等39 人）所共有。原告就系爭8筆土地之應有 部分均為3分之2，其餘則由被告等39 人公同共有應有部分3 分之1。系爭8筆土地之共有人均相同，依民法第824條第5款 規定，自得予以合併分割。又坐落系爭8筆土地上之338、34 0、342 號及編號Ｆ房屋等4棟未辦理保存登記建物（下合稱 系爭4 筆建物），乃由原告之曾祖父即訴外人顧龍於日據時 代（民國前1 年）所興建，由原告之祖父即訴外人顧合因繼 承而單獨取得，再由原告之父親即訴外人顧秀士、叔父即訴 外人顧文貴、訴外人顧健弘（原名：顧錦繡）因繼承，各取 得3分之1持分。嗣原告向顧健弘購買其就上開建物3分之1持 分，顧秀士則將其3分之1持分贈與原告，原告因而單獨取得 系爭4筆建物3分之2事實上處分權。另顧文貴於81年12月3日 死亡，其3分之1 持分現由兩造因繼承而公同共有，故系爭4 筆建物之共有人均相同，亦得合併分割。原告多年在338 號 房屋及相鄰之坐落208、210、210-1 地號土地上、原告單獨 所有門牌號碼彰化縣○○鄉○○路000號房屋（下稱336號房 屋），經營愛仁牙醫診所，且340號房屋、342號房屋及編號 F房屋現均由原告居住使用。系爭4棟房屋自日據時代興建後 保存至今，建物內部建築結構及外觀皆保存維持良好，具有 歷史意義及文化價值，原告並自行付費維修，將來欲申請為 文化資產遺址，予以保留並供人參觀。而上開土地及建物並 無不能分割之情事，兩造亦未訂有不分割契約，惟就分割方 法未能達成協議，為此爰依民法第823條第1項、第824條第2 項、第3項、第5項等規定，請求准予裁判分割共有物。又為 避免系爭8 筆土地割裂劃分細碎，且為發揮地上物之利用效 率及經濟使用價值，故請求將系爭8筆土地及系爭4筆建物全 部分歸原告所有，由原告以金錢補償未受分配之其他共有人 。另系爭8筆土地之原共有人黃碧雲於100年1月8日死亡，其 繼承人即被告黃茂林、黃茂生、陳黃嫦娥並未就黃碧雲公同 共有之土地辦理繼承登記，併依民法第759 條規定，請求判 命其等辦理繼承登記等語。
二、被告之答辯：
(一)被告顧玉美、顧翠玉均辯以：系爭8 筆土地為兩造長輩所遺 留祖產，具有紀念性，故不同意分割。若准予裁判分割，主 張採變價分割，以利共有人獲得合理價格補償。又系爭4 筆
建物係兩造所共有，具有文化意義，為文化資產，應由兩造 繼續維持共有等語。
(二)被告鐘士凱、黃正宗均稱：不希望分配取得土地，同意原告 所主張分割方案，並依土地鑑定價格，接受金錢補償等語。(三)被告陳淑華陳稱：其同意分割系爭8 筆土地，然認土地以原 物分割後過於細分，不利於土地利用，故希望不分配土地， 而依市場價格或土地鑑定價格，接受金錢補償等語。(四)被告顧楊柏枝、郭顧玉枝、顧玉山、顧玉雪、顧中和、顧杏 梅、陳健雄、陳健全、謝陳幸珠、陳鈴琴、陳絹代、陳玲玉 、陳美玉、劉啓安、劉啓全、劉素怜、劉純芬、劉純慈、劉 恒嘉、劉恒瑞、黃正義、李成燐、黃美茶、李順堂、李順旭 、李玉玲、顧中榮、顧玲娜、顧珍娜、顧娟娜、顧純巧、黃 茂林、黃茂生、陳黃嫦娥、顧中信、顧杏妙均未曾於言詞辯 論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。三、得心證之理由：
(一)因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為 ，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物 權，民法第759 條定有明文。又共有物之分割在使共有關係 變更為單獨所有，其性質為共有人間應有部分之交換，自屬 處分行為，須以共有人之處分權存在為前提，是以共有人就 共有物如無處分權可資行使，共有人無從以協議方式為分割 ，法院亦不能依共有人之請求為裁判分割，故共有之不動產 之共有人中一人死亡，他共有人請求分割共有物時，為求訴 訟之經濟起見，可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴 合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承 登記，並請求該繼承人於辦理繼承登記後與原告及其餘共有 人分割共有之不動產（最高法院69年台上字第1134號判例、 70年第2次民事庭會議決議【二】意旨參照）。查系爭8筆土 地之原共有人黃碧雲於100年1月8 日死亡，其繼承人為被告 黃茂林、黃茂生、陳黃嫦娥等3人，尚未就該8筆土地辦理繼 承登記等情，業據原告提出系爭8 筆土地之土地登記第二類 謄本、黃碧雲之除戶戶籍謄本、繼承系統表、上開3 名被告 之戶籍謄本等件為證（見本院卷一第11至18、53至142 頁） ，是原告請求被告黃茂林、黃茂生、陳黃嫦娥等3 人應就其 被繼承人黃碧雲所共有系爭8 筆土地、權利範圍均為公同共 有3分之1，辦理繼承登記，核無不合，應予准許。(二)各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在 此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人 得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項分別定
有明文。
1.自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登 記，亦不在民法第758 條所謂非經登記不生效力之列（最高 法院41年台上字第1039號判例意旨參照）。又民法第759 條 固規定，因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登 記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。然 未辦理保存登記建物，由原始起造人取得所有權，其繼承人 仍得依繼承之規定，取得建物所有權，僅因未辦理保存登記 建物無從辦理繼承登記，而不得就建物所有權為分割之處分 權行為。然繼承人因繼承所取得未辦理保存登記建物之事實 上處分權，係所有權能之集合，得為讓與之標的，並具財產 權之性質，屬民法第831 條規定之「所有權以外之財產權由 數人共有或公同共有」情形，而得成為法院裁判分割之客體 （臺灣高等法院暨所屬法院103年法律座談會民事類提案第5 號審查意見可資參考）。換言之，未辦保存登記建物雖因未 合法辦理所有權第一次登記，以致無法為所有權移轉登記， 然此等建物之移轉讓與交易，乃我國社會既存且常見之交易 行為，因此學界發展出「事實上處分權」之財產概念，實務 上亦肯認未辦保存登記建物得為交易讓與之標的，僅所讓與 者為事實上處分權，而非所有權。依此，未辦保存登記建物 之事實上處分權，因非法定不動產物權之一，應無民法第75 9 條所定應經登記始得處分之適用。倘若未辦保存登記建物 之事實上處分權（財產權）係由數人共有，得依民法第 831 條準用民法第823條第1項、第824條第1項規定，訴請法院裁 判分割共有物，以使共有關係趨於單純化，俾利於全體共有 人之權益，是系爭4 筆建物雖均為未辦理保存登記之建物， 仍得為裁判分割之標的，先予敘明。又被告顧玉美、顧翠玉 雖辯稱系爭4 筆建物係文化資產，應由兩造繼續維持共有云 云，然其等並未提出上開建物經縣政府文化局認定為文化資 產之證明，本院復查無系爭4 筆建物有依法令不得分割之情 形，是其等上開所辯，不足憑採。
2.原告主張系爭8筆土地均為原告與被告等39 人所共有，原告 就上開土地持分均為3分之2，被告等39人則公同共有3分之1 持分；又系爭4 筆建物係原告之曾祖父顧龍於日據時期所興 建，由其祖父顧合因繼承而單獨取得，再由其父親顧秀士、 叔父顧文貴、顧健弘因繼承，各取得3分之1持分。又兩造均 為顧文貴之繼承人，系爭4 筆建物現為兩造所共有，乃共有 人均相同之數不動產，而兩造間並無不得分割之約定，亦無 因物之使用目的不能分割情形等事實，業據原告提出系爭8 筆土地之土地登記第二類謄本、顧合（含顧秀士、顧文貴、
顧健弘）之繼承系統表、各繼承人之最新戶籍謄本各1 份、 彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書2 份等件為憑（見本院卷 一第56至142頁，本院卷二第139至140頁，本院卷三第63 至 85、95至138頁），且為被告等41 人（即全體被告）所不爭 執，然其等就分割方案未能達成一致，則原告依首開規定， 請求裁判合併分割共有物，自屬有據。
3.查系爭4 筆建物係顧龍所興建，由顧合因繼承而單獨取得所 有權，再由顧秀士、顧文貴、顧健弘因繼承各取得3分之1持 分等事實，已如前述。惟原告主張其向顧健弘購買系爭4 筆 建物3分之1持分，嗣顧秀士將3分之1持分贈與原告，因而單 獨取得系爭4筆建物3分之2 事實上處分權等事實，則為被告 顧玉美、顧翠玉所否認，自應由原告就此部分有利於己之事 實，負舉證責任。原告主張其因買賣及贈與之原因，而取得 系爭4筆建物3分之2 事實上處分權乙節，固據提出彰化縣地 方稅務局房屋稅籍證明書2 份（分別記載原告之持分比率為 66666/100000、公同共有33334/100000）、顧文貴及顧秀士 之遺產稅逾核課期間同意案件移轉證明書、財政部中區國稅 局遺產稅免稅證明書各1份等件為證（見本院卷二第139至14 0 頁，本院卷三第89至90、150至151頁）。惟房屋稅納稅義 務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為 房屋所有權之證明（最高法院70年台上字第3760號判例參照 ）。又參酌遺產及贈與稅法施行細則第22條第1 項但書、遺 產及贈與稅第8條第1項前段、土地登記規則第119條、第120 條等規定，辦理遺產稅申報及不動產繼承登記為公同共有者 ，於繼承人有2人以上者，均得由繼承人1人或數人辦理，無 須由全體繼承人均提出申請始得辦理，是可知房屋稅、遺產 稅之繳納，可由當事人或繼承人中1 人自行向稅捐機關申請 辦理，無庸經由全體共有人同意，自不得僅憑此為認定不動 產所有權歸屬之證明。又原告就取得上開建物事實上處分權 之過程，先陳稱係由顧秀士向顧健弘購買後，連同自己持分 一併贈與原告（見本院卷三第61頁）；嗣又改稱係原告向顧 玉輝購買持分，顧秀士又贈與持分與原告等語（見本院卷三 第144 頁），其前後所述已有相異，況原告就其買賣及贈與 之時間、具體金額均未能說明，復未提出任何證據證明有向 顧健弘買受建物持分，或獲得顧秀士贈與之事實，且兩造間 均具有親屬關係，竟無一人知悉原告有購買或獲贈建物持分 之情形，實與常情有違，則原告主張其取得系爭4筆建物3分 之2事實上處分權云云，尚難採認。
4.查顧文貴於81年12月3日死亡，兩造均為顧文貴之繼承人（ 繼承情況詳見本院卷三第63頁原告所提繼承系統表），尚未
就顧文貴之遺產辦理分割；又顧秀士於82年1月31 日死亡， 其繼承人為其配偶顧許錦雲（嗣於99年8月6日死亡）、其子 女即原告、被告顧玉山、被告顧玉雪、被告顧玉美、被告顧 翠玉；顧健弘於102年3月31日死亡，其繼承人為其子女即被 告顧玲娜、被告顧珍娜、被告顧娟娜、被告顧巧純等事實， 有原告所提顧合（含顧秀士、顧文貴、顧健宏）之繼承系統 表、除戶謄本、各繼承人之最新戶籍謄本各1份等件（見本 院卷三第63至138頁）附卷足參，且為被告等41 人所不爭執 ，此部分事實堪以認定，是依民法第1144條之規定，原告因 繼承顧秀士之遺產，而取得系爭4 筆建物之事實上處分權持 分應為15分之1（計算式：1/3÷5＝1/15），而被告等41 人 之持分則詳如附表一所示。
(三)共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能 協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履 行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、 以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困 難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配時，如共 有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金 錢補償之，民法第823條第1項前段、第824條第1項、第2 項 第1款、第3項分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割 或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主 張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟 效用及全體共有人利益等為公平裁量，必於原物分配有困難 者，始予變賣，以價金分配於各共有人。
1.經查，205地號土地之面積為73.39平方公尺、206 地號土地 之面積為188.98平方公尺、206-1地號土地之面積為15.58平 方公尺、207地號土地之面積為17.27平方公尺、208 地號土 地之面積為49.4平方公尺、210地號土地之面積為63.1 平方 公尺、210-1地號土地之面積為79.66平方公尺、210-2 地號 土地之面積0.01 平方公尺，地目均為建。又系爭8筆土地均 相鄰，略呈不規則長條形，南北向較東西向為長等情，有原 告提出系爭8筆土地之土地登記第二類謄本、地籍圖謄本各1 份（見本院卷一第56至142頁，本院卷二第8頁）等件可參。 2.再者，系爭8筆土地除208地號土地之南側鄰彰化縣花壇鄉中 正路，暨210、210-2地號土地東側與中正路334 巷相鄰外， 其餘土地均未臨路。又207、208、210、210-1地號上坐落有 336號房屋（為3 樓層加強磚造建物，占用210-1地號土地如 附圖所示編號Ａ2部分面積7.57平方公尺、占用207地號土地 如附圖所示編號Ａ3部分面積0.4平方公尺、占用208 地號土 地如附圖所示編號Ａ4部分面積0.08平方公尺、占用210地號
土地如附圖所示編號Ａ5部分面積23.73平方公尺，其餘部分 建物則坐落在同地段211地號土地、同地段209地號土地）； 206、206-1、207、208、210-1地號土地上，坐落有338號房 屋（為2樓層磚造建物，面積共計80.65平方公尺，占用210 -1 地號土地如附圖所示編號Ｂ1部分面積43.4平方公尺、占 用206-1地號土地如附圖所示編號Ｂ2部分面積5.52平方公尺 、占用206地號土地如附圖所示編號Ｂ3部分面積12.01 平方 公尺、占用207地號土地如附圖所示編號Ｂ4部分面積5.62平 方公尺、占用208地號土地如附圖所示編號Ｂ5部分面積14.1 平方公尺）；206、207、208地號土地上，坐落有340號房屋 （為2樓層磚造建物，面積共計69.36平方公尺，占用206 地 號土地如附圖所示編號Ｃ1 部分面積48.22 平方公尺、占用 207地號土地如附圖所示編號Ｃ2部分面積5.93平方公尺、占 用208地號土地如附圖所示編號Ｃ3部分面積15.21 平方公尺 ）；205、206、207、208地號上，坐落有342號房屋（為2樓 層磚造建物，面積共計58.88平方公尺，占用206地號土地如 附圖所示編號Ｄ1部分面積18.55 平方公尺、占用205地號土 地如附圖所示編號Ｄ2部分面積21.41 平方公尺、占用207地 號土地如附圖所示編號Ｄ3部分面積5.32平方公尺、占用208 地號土地如附圖所示編號Ｄ4 部分13.6 平方公尺）；205、 206、206-1、210、210-1地號土地上，坐落有編號F建物（ 為1樓層磚造建物，面積共計99.94 平方公尺，占用210地號 土地，如附圖所示編號Ｆ1部分面積8.27平方公尺、占用210 -1地號土地如附圖所示編號Ｆ2部分面積21.03平方公尺、占 用206-1地號土地如附圖所示編號Ｆ3部分面積6.72平方公尺 、占用206地號土地如附圖所示編號Ｆ4部分面積48.81 平方 公尺、占用205地號土地如附圖所示編號Ｆ5部分面積 15.11 平方公尺）；又205、206地號土地上，興建有廁所1 間（占 用206地號土地如附圖所示編號Ｅ1部分面積3.61平方公尺、 占用205地號土地如附圖所示編號Ｅ2部分12.13 平方公尺） ，上開建物均為未辦理保存登記之建物，現供原告居住或使 用等情，有原告所提彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書2 份 在卷可查（見本院卷二第139至140頁），復經本院會同彰化 縣彰化地政事務所測量人員，至現場履勘測量屬實，有本院 勘驗測量筆錄、現場簡圖、彰化縣彰化地政事務所104年2月 11日彰土測字第407號土地複丈成果圖（即本判決附圖）各1 份在卷可查（見本院卷二第6至8、25頁），復為兩造所不爭 執，自足認定。
3.本院考量除原告以外，並無共有人表示有意願分配取得系爭 8筆土地或系爭4筆建物。且被告鐘士凱、黃正宗、陳淑華均
表明，不願分配取得土地，希望接受價金補償；而被告顧玉 美、顧翠玉亦均表示，希望將共有物變價分割，以獲得合理 市價補償等情（見本院卷一第204頁，本院卷二第30、37頁 ）。又系爭8筆土地面積共計487.39平方公尺（計算式：73. 39＋188.98＋15.58＋17.27＋49.4＋63.1＋79.66＋0.01＝ 487.39），原告就土地之持分均為3分之2，其餘共有人即被 告等39人則公同共有3分之1。倘將系爭8 筆土地依各共有人 之持分進行原物分割，則被告等39人僅得共同取得面積162. 46平方公尺之土地（計算式：487.39×1/3＝162.46 平方公 尺，小數點二位數以下四捨五入），若其等日後欲再進行分 割，以單獨取得土地，則各共有人所分得土地將有面積過小 ，且地形零碎之情形，不利於土地開發利用，而與社會經濟 效益不符，堪認本件各共有人均受原物之分配顯有困難。又 系爭8筆土地上坐落有系爭4筆建物，該建物現均由原告居住 或使用，其中338 號建物供原告經營牙醫診所等事實，已如 前述，故系爭8筆土地及系爭4筆建物如均分歸原告取得，而 以金錢補償未受分配之共有人，不僅符合多數共有人之意願 ，亦可避免土地日後再予分割，而面臨利用困難之情形，且 符合建物使用現狀，並維護建物占用基地之正當性，避免日 後可能受第三人拆屋還地之勞力費用支出，有利於共有物利 用及社會經濟，則此分割方式自較變價分割方式為佳，是原 告主張系爭8筆土地及系爭4筆建物均分歸原告取得，而以金 錢補償其他共有人之分割方案，即屬可採。
4.經本院依聲請囑託華聲科技不動產估價師事務所（下稱華聲 事務所）進行鑑定之結果，於鑑定系爭8 筆土地時，因建物 係屬未辦保存登記建物，故評估勘估過程中並未考慮地上物 對地價之影響，係以土地獨立估價方式對土地進行評估。經 估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別 因素、不動產市場現況、最有效使用分析以及估價師專業意 見分析後，採用比較法及土地開發分析法等估價方法進行評 估後，而估定205、206、206-1、207、208、210、210-1地 號等7筆土地（下稱系爭7筆土地）之單價為每坪新臺幣（下 同）174,000元（每平方公尺52,635元）。又210-2地號土地 編定為人行步道用地，係規劃供行人徒步使用之道路用地， 於政府未徵收前屬公共設施保留地。因勘估區域內無同性質 買賣實例，故依據估價技術規則第97條規定，比較其與毗鄰 土地使用分區、使用強度差異及土地減損情況，並斟酌毗鄰 土地平均價格為基礎推算之，核算評估210-2地號土地之單 價為每坪100,000元（每平方公尺30,255元），應屬合理可 採。
5.雖系爭8 筆土地前經送卓越不動產估價師事務所（下稱卓越 事務所）鑑定結果，估定系爭7筆土地價格為每坪294,000元 ；210-2地號土地之單價為每坪77,686 元。然該事務所依比 較分析法，採用之比較標的1係雙面臨路（40米寬之中山路2 段及12米寬之中正路）之土地，且其上興建有總樓層5 樓之 鋼筋混凝土造建物，與系爭7 筆土地單面臨中正路之地理條 件、開發程度顯然差距甚大，應難供系爭7 筆土地估價之參 考標準。又卓越事務所採用之比較標的2土地與系爭7筆土地 位置相近，且均單面臨路，然其上坐落有木石磚造建物，惟 卓越事務所於估定該地素地價額時，並未說明如何認定建物 價格及土地開發利潤率，僅依建物及土地之交易總價，推估 素地價額為267,686元（見卓越事務所估價報告書第32 頁及 附件二勘估標的及比較標的相對區域位置圖、附件八）。相 較華聲事務所依比較法估價，雖亦參考上開比較標的2 土地 之交易價格，然其依房地結合效益修正率，認為比較標的2 之案例交易價格包含未辦保存登記建物，需扣除土地與建物 合併之開發效益（超額利潤），以求取素地價額，並考量當 地不動產市場狀況、景氣變化趨勢、銀行利率及物價水準等 因素，推估調整不動產開發利潤為40％，從而估定比較標的 2之土地單價每坪為178,760元（見華聲事務所估價報告書第 39頁），然卓越事務所未將上開未辦保存登記建物對土地之 影響納入評估範圍，所為估定價值應非妥適，難為估價之比 較標準。再者，系爭8筆土地位於花壇市中心，屬火車站前 商業區，為早期發展區域，近年來都市發展有逐漸往花壇國 小西移的現象（見華聲估價師事務所估價報告書第63頁）， 是此區域土地之價格應有下降，然卓越事務所鑑定結果亦未 將上述因素列為評估條件。參以鄰近系爭7筆土地之區域， 位處花壇火車站東側之花壇街241至270號房地，於103年3月 之交易價格約每坪174,000元；中正路327巷1弄1至30號房地 ，於104年4月之交易價格約每坪104,000元；中正段391之42 0地號土地，於103年12月之交易價格約每坪111,000元；中 正段61至90地號土地，於103年7月之交易價格約每坪184,00 0 元；中正段211至240地號土地，於105年3月之交易價格約 每坪185,000元；南口段1231至1260地號土地，於104年12月 之交易價格約每坪72,000元；長沙段成功街181至210號房地 ，於104年11月之交易價格約每坪13,7000元等節，有原告提 出及本院依職權查詢之內政部不動產交易實價查詢服務網查 詢資料7紙（見本院卷二第93至95、97、190至192 頁）附卷 可參；佐以原告於105年3月間，以每平方公尺56,000元（每 坪約185,125元）之價格，向花壇鄉公所購買同地段212地號
土地，有原告所提彰化縣花壇鄉鄉有土地產權移轉證明書、 土地所有權狀各1份（見本院卷三第155至156頁）在卷足稽 ，可認卓越事務所估定系爭7筆土地價格為每坪294,000元， 應屬過高。又卓越事務所僅謂210-2 地號土地屬人行步道用 地（公共設施用地），故以公告土地現值即每坪77,686元估 定現值，並未說明估定價格之依據及理由，其所為上開土地 價值之估定，亦難採認。是以，華聲事務所考量以市場比較 法、土地開發分析法之資料信賴程度、不動產種類以及價格 形成因素之接近程度等因素，採加權平均法，而評估系爭7 筆土地之價格為每坪174,000元，210-2地號土地之價格為每 坪100,000元，應較為卓越事務所之估價報告為客觀，並更 接近實際市場交易價格。
6.經華聲事務所鑑定系爭4筆建物價值之結果略謂：因系爭4筆 建物均未辦保存登記，故僅以成本法作計算。依據事務所派 員至勘估標的現場進行現況之勘查及建物之基本資料，就同 一供需圈之近鄰地區或類似地區一般之重置成本，及參考估 價師公會發佈之「營造或施工費標準表」、「建物經濟耐用 年數表」及「建物殘餘折舊率表」，根據殘值率修正推估建 物價格。而系爭4筆建物屋齡約105年，已超過規定之經濟耐 用年數（第四號公報規定磚構造為25年），建物殘餘價格率 依規定為零，惟現況部分空間仍能供店鋪及住宅使用，故依 據估價技術公報相關規定，視建物實際狀況及社會習慣將殘 餘價格評定為5％，而推估系爭4筆建物之總價共計180,999 元，是其鑑定結果應屬客觀可採。依此，原告應上開土地及 建物之估價結果，按附表一所示金額補償被告等41人。四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項、第5 項等規定，請求合併分割系爭8筆土地及系爭4筆建物，係屬 有據。且本院審酌共有人意願、利益均衡、建物坐落位置、 共有物之利用及社會經濟，認將上開土地及建物以原物分配 之方式，分歸原告取得，並由原告依附表一所示金額補償其 餘共有人，應為妥適公平之分割方法。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後認與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。六、分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位， 由任一共有人起訴請求分割，均無不可；本件原告起訴雖於 法有據，但如由被告等41人負擔全部費用，顯有失公平，是 本院酌量兩造持有土地、建物應有部分之價值，認訴訟費用 宜由兩造按附表二所示訴訟費用負擔之比例負擔，較為公允 ，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第2項規定，判決如主 文第5項所示。
中 華 民 國 105 年 7 月 7 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 7 月 15 日
書記官 謝志鑫
附表一：原告應補償共有人之金額（新臺幣）
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│編號│共 有 人│原告應補償系爭8筆土地之 │ 備 註 │
│ │ │金額 │ │
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│1 │顧楊柏枝│8456,169元 │被告等39人公同共有系爭8筆 │
│ │郭顧玉枝│ │土地3分之1應有部分，應共同│
│ │顧玉山 │ │領取補償金。 │
│ │顧玉雪 │ │ │
│ │顧玉美 │ │ │
│ │顧翠玉 │ │ │
│ │顧中和 │ │ │
│ │顧杏梅 │ │ │