臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度訴字第374號
原 告 張建滄
訴訟代理人 陳敬穆律師
劉德弘律師
複 代理人 高大凱律師
被 告 張育文
訴訟代理人 黃憲男律師
上列當事人間給付買賣價金事件，本院於民國105年6月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾陸萬捌仟元，及自民國一０四年四月二十八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹萬參仟伍佰柒拾參元由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆拾貳萬參仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾陸萬捌仟元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴意旨：
㈠、緣兩造於民國97年3月6日簽立買賣契約書（下稱系爭契約） ，雙方約定買賣標的物為位於宜蘭縣羅東鎮○○段00000地 號，以及其上建造執照字號（96）（1）（17）建管建字號 第49號即同段2166建號建物（下合稱系爭房地），並約定買 賣價金總額為新臺幣（下同）1,426萬8,000元，付款期日及 條件為定金100萬元、第二次款200萬元、第三次款1,000萬 元、第四次款100萬元及點交系爭房地時同時交付之尾款26 萬8,000元。而原告已交付系爭房地，經被告點收後，業已 遷入系爭房地在使用居住狀態之中。惟被告於點收系爭房地 之後，僅給付定金、第2次款及第3次款，就第4次款100萬元 與尾款26萬8,000元仍未給付，是以，被告尚積欠原告系爭 房地之買賣價金126萬8,000元。原告於104年4月23日以郵局 存證信函向被告表明依系爭契約，被告應於文到3日內處理 尚積欠款項否則應負擔民事賠償責任等旨，該函並於同月25 日送達被告，因被告逾催告期限均拒不履行，依民法第229 條第3項規定及最高法院96年度台上字第171號判決意旨，被 告應於催告期限屆滿時即104年4月28日起負遲延責任。本件 系爭房屋係在96年1月17日核發建造執照，在兩造於97年3月 6日簽立系爭契約時，系爭房屋已興建1年有餘，故兩造簽立 系爭契約時，房屋主要工程，包括外牆磁磚、內部基本設備 等均已建造安裝完畢，故本件買賣標的並非預售屋甚明。至 被告所提出「建材與設備」表係原告基於善意而提供被告可
調整之相關配件設備，非系爭契約之價金得為調整，倘係在 預售屋買賣契約，勢必列入買賣契約的附表中，成為買賣契 約之一部，以保障雙方權益，與本件之情況顯然不符。縱使 被告欲以標的物有瑕疵主張減少價金，此時也因怠於通知依 民法第356條第2項規定視為承認，且經過民法第365條第1項 之5年除斥期間，不得主張抵銷；退萬步言，縱認渠得減少 價金，被告也應先證明系爭房屋客觀上減少之價值究竟為多 少，否則並無理由主張減少價金。
㈡、系爭契約附表之二次工程屬於系爭契約之一部，並不包含在 訴外人王贏紫與揚垣營造有限公司（下稱揚垣公司）所簽立 的委託施作二次工程契約書（下稱系爭二次工程契約），被 告抗辯系爭買賣契約價金應扣除199萬元，或系爭買賣契約 之二次工程已罹於2年時效云云，查系爭契約是兩造以系爭 房地為標的，在97年3月6日所簽立，系爭買賣契約附表所指 的二次工程，規格明載「屋後空地寬5.8M深約3M」即是指原 證4號附圖中「D棟」房屋樓梯後方最末的一段並未著色之矩 形部分，蓋原證4號附圖中「D棟」房屋的面寬即為5.8M，此 與系爭買賣契約附表中的規格顯然相符。訴外人王羸紫於97 年8月3日就羅東鎮中華段337地號土地及其上同段2164建物 （即原證4號附圖中「A棟」房屋）為標的簽立買賣契約，訴 外人王贏紫並於同日與揚垣公司簽立系爭二次工程契約書， 約定就「A棟」房屋後方梯形著色部分（原證4號）施作二次 工程契約，價金為199萬元。系爭契約與訴外人王贏紫之系 爭二次工程契約簽立時間不同，標的規格也不相符合，故系 爭契約附表之二次工程，本即是包含在買賣標的移轉所有權 的範圍內並無民法第127條第7款短期消滅時效之適用。另系 爭契約第三條約定被告應於二次結構體完成時給付原告100 萬元，僅係約定買方給付價金之付款條件，不能因賣方為合 理分散雙方資金移轉風險為此約定，即遽而認為系爭契約屬 於承攬契約。再觀系爭買賣契約第二條「買賣總價款：1,42 6萬8,000元」規定，第肆次款的100萬元自始即被計算在系 爭買賣契約的總價款中，可知系爭契約即是以被告給付總價 款，原告移轉系爭房地之所有權予被告為契約目的，是以， 系爭契約為一買賣契約，至為顯然，應適用民法第125條15 年消滅時效之規定，本件原告請求被告給付100萬元部分尚 未罹於時效，被告主張時效抗辯，顯無理由。
㈢、再者，訴外人王贏紫於97年8月3日所簽立之系爭二次工程契 約書之第6條付款方式規定，「俟甲方辦理A、D棟銀行貸款 放款同時交付新台幣壹佰玖拾玖萬元正於乙方收訖。」可見 一旦被告與訴外人王贏紫辦理銀行貸款，經銀行放款，即負
有交付委託施作系爭二次工程契約書199萬元價金之義務。 而被告與訴外人王贏紫既已於97年9月10日經由銀行貸款放 款，就系爭二次工程契約書付款方式之規定而言，顯然訴外 人王贏紫已負有給付199萬元二次工程之工程款的義務，是 以伊於98年8月3日給付150萬元部分，即是在清償委託施作 二次工程契約規定的199萬元債務。況原告尚且在98年11月 間傳真系爭房屋的扣款資料表，然而訴外人王贏紫給付150 萬元是在傳送前揭扣款資料表之前的98年8月3日，倘若依被 告所言該150萬元是在清償系爭契約積欠的126萬元價金，那 麼被告之買賣價金已清償完畢，原告何須在之後數個月再傳 真系爭契約的扣款資料給被告，若依被告所言，扣款資料是 在調整系爭買賣契約的相關項目與金額，兩造也應該是在確 認調整內容後，才由被告給付積欠之價金，怎會在系爭契約 扣款資料明細尚待確認時，被告先給付150萬元給原告，顯 見被告主張該150萬元是優先清償系爭契約價金云云，與事 實不符，顯不可採。被告主張票面金額150萬元之支票發票 人是以被告為負責人之世崎弱電工程有限公司（下稱世崎公 司），主張渠等給付150萬元係為清償系爭買賣契約之餘款 126萬元，而非為清償訴外人王贏紫就系爭第二次工程契約 之工程款項，然而，縱使被告所提出之支票為真正，該支票 也絲毫無法證明係用以清償被告於系爭買賣契約之餘款。蓋 世崎公司所給付之金額既未加註給付目的，即不必然是清償 被告之債務，也可能是清償訴外人王贏紫的債務，此理至明 。
㈣、被告確實尚未清償系爭房地買賣價金126萬元，系爭房地之 所有權狀原本，始終保存在代書手中，益可證被告明知自己 尚未付清本件買賣價金，是始終未曾向原告索取系爭房地之 所有權狀原本，復且不在法定期間內向原告表示減少價金， 爰依系爭買賣契約書第2條、第3條，以及民法第345條第1項 後段、第367條規定，原告主張被告負有交付系爭房地買賣 價金之義務等語，並聲明：如主文所示並願供擔保請准為假 執行。
二、被告聲明請求原告之訴及假執行之聲請均駁回；如為不利被 告判決，願供擔保免為假執行。答辯以：
㈠、兩造簽訂系爭契約之時間是97年3月6日，而系爭房屋建築完 成日期為97年7月23日；取得使用執照之時間則是97年7月25 日；第一次所有權登記時間是97年8月21日，顯然於被告向 原告簽約購買系爭房屋時，系爭房屋均尚未建成，被告購買 當時，系爭房屋尚且正在興建中，屬預售屋性質之房屋，原 告另交付被告乙份房屋附件「建材與設備」表，並經雙方用
印，然原告並未完全依上開「建材與設備」表施工，98年11 月間，原告尚且還傳真一份扣款資料表（被證五）予被告， 其中與系爭房屋相關之項目及金額共18萬8,175元，但除上 開項目金額外，亦有原告未依約施作者，如系爭房屋一樓， 原告原稱是採用不銹鋼電動鐵捲門並搭配手動子門，但子門 部分並未施作，而施作子門之費用約為4萬元。系爭房屋因 施工不實，致有壁癌、漏水之瑕疵，且原告遲不改善，影響 美觀並居住，導致系爭房屋價值減少，迫不得以，被告乃雇 工以矽酸鈣板遮掩共花費5萬250元，又水管口以塑膠塞頭草 率堵塞，又未旋緊，導致塑膠塞頭於深夜爆開，水管因而漏 水並致一樓地面淹水10多公分，將系爭房屋ㄧ樓地板、及被 告置放於一樓之設備儀器與電腦皆嚴重損害，被告因此受有 損失，此亦為原告所明知。因原告給付不完全，且給付又有 瑕疵，依民法第227條第1、2項規定及民法第359條規定，被 告得請求減少價金，並應由原告負責賠償，原告請求被告給 付126萬8,000元並無理由，被告並於原告請求之範圍內為抵 銷之抗辯。
㈡、系爭房地價金總額為1,426萬8,000元，而系爭契約書附表記 載「本買賣價款含乙方（即原告）應負責加蓋二次工程。（ 屋後空地寬5.8Ｍ深約3Ｍ，每層約5坪共一、二、三層約15 坪，加蓋工程及頂樓側面2.9Ｍ×4.97Ｍ加蓋，另後方加建 鋁制室內空間」。是系爭房地買賣價金1,426萬8,000元即包 含系爭買賣契約書附表記載之加蓋工程工程款；又原告主張 被告之配偶即訴外人王贏紫與原告就系爭房屋訂有系爭二次 工程契約，約定王贏紫應給付原告之報酬為199萬元，依原 告所稱，系爭房屋加蓋之二次工程應既包含於委託施作二次 工程契約範圍內，系爭房屋加蓋之二次工程報酬（工程款） ，自亦係包含於上開系爭二次工程契約之報酬199萬元之範 圍內；且依系爭契約附表之加蓋範圍為15坪，而依系爭二次 工程契約書約定每坪工程造價為6萬5,000元，合計共97萬5, 000元。是依原告所稱並互核系爭二次工程契約，顯然系爭 房屋買賣契約加蓋部分之工程款97萬5,000元，已移轉由訴 外人王贏紫與訴外人揚桓公司分別承擔或受讓。原告請求被 告上開97萬5,000元並無理由。又系爭二次工程契約書雖系 簽訂於系爭買賣契約之後，但被告要求二次加蓋工程不可能 不需費用，且有一般之市場行情，而原告從事工程並房屋買 賣多年，就此不可能不知情，是自可於系爭買賣契約簽約時 ，即已可得預估系爭房屋加蓋工程之費用，此由系爭買賣契 約約定系爭房屋二次結構體完成時給付100萬元，與系爭二 次工程契約書計算系爭房屋買賣契約加蓋部分之工程款97萬
5,000元，二者甚為接近，亦可得知。
㈢、縱前述97萬5,000元之加蓋工程款債權，非由訴外人王贏紫 與揚桓公司分別承擔或受讓，原告亦稱被告有於98年3月1日 再給付150萬元，又原告於準備書狀中再稱上開150萬元係訴 外人王贏紫請被告先代為給付系爭二次工程契約之報酬部分 金額，惟原告上開所稱顯非事實。退步言之，倘被告尚積欠 系爭房地款項126萬8,000元，亦因被告給付150萬元而清償 完畢，原告請求被告給付126萬8,000元亦無理由。被告既已 付150萬元扣除126萬8,000元後，才是用於支付系爭二次工 程契約之報酬。況被告所給付之150萬元，倘以比例平均計 算，亦應有75萬元係包括系爭房屋的附屬二次工程款，應加 以扣除。原告向被告請求126萬8,000元，亦無理由。而扣除 75萬元後之22萬5,000元工程款，依原告系爭契約，增建之 15坪，係於結構體完成時給付，而今結構體完成已逾2年， 亦已罹於承攬報酬之二年請求時效，是依民法第144條第１ 項規定，被告亦得拒絕給付。原告請求被告給付無理由。且 增建之二次工程，並無所有權移轉登記之問題，再參原告稱 就系爭房屋的附屬二次工程另外訂有系爭二次工程契約，故 原告辯稱增建二次工程，係屬買賣契約非承攬契約性質，並 無理由。末依原告所提系爭契約約定，尾款26萬8,000元是 於系爭房地點交時交付，惟因系爭房屋有瑕疵（壁癌、漏水 ），且遲不改善，是至今原告均尚未與被告辦理點交系爭房 地，是原告請求被告給付尾款26萬8,000元，亦無理由。又 原告雖一再辯稱被告於98年3月間給付之150萬元，係訴外人 王贏紫請被告先代為給付「系爭二次工程契約」之報酬部分 金額，惟就此部分原告並未舉證以實其說。且150萬元之支 票，受款人乃原告，而支票之發票人則是以被告為負責人之 世崎公司，此與系爭二次工程契約之契約當事人，訂作人為 王贏紫，承攬人為揚垣公司均不相同，是150萬元係支付系 爭房地之買賣價金。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張兩造於97年3月6日簽訂系爭契約，原告出售系爭房 地予被告，並於97年9月5日將系爭房地所有權登記為被告名 義，系爭房地買賣價金為1,426萬8,000元，被告已給付定金 100萬元、第二次款200萬元、第三次款1,000萬元，業據原 告提出系爭房地買賣契約書、系爭房地登記謄本（本院卷第 7頁至10頁、第142頁至145頁）等為證，被告對上開文書之 真正不爭執，是原告主張此部分之事實，堪信為真實。而原 告另主張依系爭契約被告尚有買賣價金126萬8,000元未給付 等情，為被告所爭執，並以前述情詞置辯，是本件之爭點為
：原告主張被告尚有系爭買賣契約之第四期款加尾款合計12 6萬8,000元尚未給付而請求清償是否有理由？茲認定如下：㈡、按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買 賣契約即為成立。」，「買受人對於出賣人，有交付約定價 金及受領標的物之義務。」，民法第345條、第367條分別定 有明文。查本件兩造訂立之系爭契約之標的為坐落宜蘭縣羅 東鎮○○段00000地號，以及其上建造執照字號（96）（1） （17）建管建字號第49號即同段2166建號建物，約定買賣價 金為1,426萬8,000元，並已辦畢系爭房地所有權移轉登記， 既為兩造所不爭執，則本件系爭契約之買賣標的物即為系爭 房地。而系爭契約第三條付款日期及條件約定：「97年3月6 日第壹次款定金100萬元、97年5月6日第貳次款200萬元、第 參次款1,000萬元（約定辦理事項：使照取得過戶完成貸款 日同時）、第四次款100萬元（約定辦理事項：賣方協助完 成本不動產二次結構體完成同時）、尾款：予不動產點交同 時甲方（即被告）支付乙方（即原告）新台幣貳拾陸萬捌仟 元。」，而被告已給付第1、2、3次款，計1,300萬元，且不 爭執系爭不動產二次結構體已完成且已居住於系爭房屋之事 實，則顯然原告已完成系爭契約第三條所約定事項，其自得 請求被告給付第4次款100萬元及尾款26萬8,000元。㈢、雖被告抗辯系爭房屋有壁癌、漏水等瑕疵情形，故得請求減 少價金云云。查買受人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以 前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。然查，本件被告主 張系爭房屋具有瑕疵一節並未舉證，已難證明其所主張屬實 ，則自不得以瑕疵擔保責任主張就本件買賣價金行使同時履 行抗辯甚明。況按，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請 求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依民法第356 條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而 消滅，民法第365條第1項定有明文。查系爭房地所有權已於 97年9月5日移轉登記予被告，並交付被告使用，被告並無爭 執，而被告於逾5年後之本件訴訟中始於答辯狀中主張行使 減少價金請求權，顯已逾前述法條規定之除斥期間，其以此 為部分抗辯，自屬無理由。
㈣、被告主張其配偶即訴外人王贏紫與原告就系爭房屋訂有系爭 二次工程契約，約定應給付原告之工程報酬為199萬元，而 系爭契約附表所約定系爭房屋加蓋之二次工程應包含於委託 施作二次工程契約範圍，雖被告尚積欠系爭房地買賣價金 126萬8,000元，亦因被告已給付150萬元而清償完畢等語。 查兩造所簽訂系爭契約之買賣標的為D棟即羅東鎮中華段216
6建號建物（門牌號碼為宜蘭縣羅東鎮○○路00號），而原 告與訴外人王贏紫所另訂有買賣契約書之買賣標的為A棟即 中華段2164建號建物（門牌號碼為宜蘭縣羅東鎮○○路00巷 0號），此有A棟買賣契約書、2164建號建物登記謄本（本院 卷第117頁至120頁、第146頁至149頁）可證。而系爭契約附 表關於D棟建物加蓋二次工程之約定為「屋後空地寬5.8M， 深約3M，每層約5坪共一二三層約15坪，加蓋工程及頂樓側 面2.9M×4.97M加蓋，另後方加建鋁制二室內空間」，與系 爭二次工程契約內容約定：「1.本施作工程總面積為30.55 坪。2.甲方（即訴外人王贏紫）應支付每坪6.5萬施工費用 予乙方（即揚垣公司）。…4、A棟4增建(i)地面為60"X60" 拋光石英磚…」二相比對，可證後者之施工標的係指A棟房 屋，並非為D棟之系爭房地至明。至被告主張於98年3月1日 給付150萬元，故已清償被告尚積欠之系爭房地買賣價金126 萬8,000元云云。查系爭房地被告僅餘126萬8,000元買賣價 金未為支付，依常理自不可能以150萬元為給付；再者，系 爭二次工程契約係關於A棟之二次施工工程，已如前述，查A 棟買賣契約書第二條約定：「買賣總價款：柒佰陸拾陸萬元 」、第三條約定：「97年9月10日貸款轉入合庫1,746萬其中 146萬元、97年9月10日貸款轉入合庫1,746萬其中600萬元」 及系爭二次工程契約書於第6條付款方式約定：「俟甲方辦 理A、D棟銀行貸款放款同時交付新台幣壹佰玖拾玖萬元正於 乙方收訖。」等語，是原告主張縱扣除被告所交付150萬元 於支付A棟系爭二次工程之工程款後，仍有本件系爭第4期款 及尾款尚未獲償，應認可採。
四、綜上所述，原告依據買賣契約之法律關係，請求被告給付系 爭第4期款及尾款合計126萬8,000元，及自其以原證3催告函 催告期滿後至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准 許。
五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，均核無 不合，爰均酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法舉證，經本院審 酌後認均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 7 月 6 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 張軒豪
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 7 月 7 日
書記官 林秀麗
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