臺灣士林地方法院民事判決 104年度重訴字第35號
原 告 游博涵
游喬然
游朝元
張哲嘉
共 同
訴訟代理 人 陳金泉律師
葛百鈴律師
共 同
複 代理 人 黃胤欣律師
被 告 陳漢秋（即陳招治之繼承人）
陳山淋（即陳招治之繼承人）
陳世宗（即陳招治之繼承人
陳雪珠（即陳招治之繼承人）
鄭孟修（即陳招治之繼承人）
鄭孟仁（即陳招治之繼承人）
鄭可妃（即陳招治之繼承人）
鄭姵辰（即陳招治之繼承人）
鄭銘飛（即陳招治之繼承人）
鄭孟昇（即陳招治之繼承人）
共 同
訴訟代理 人 趙培宏律師
邱任晟律師
共 同
複 代理 人
兼上 一 人
訴訟代理 人 林季甫律師
被 告 鄭藍珍（即陳招治之繼承人）
兼訴訟代理人 鄭黎明（即陳招治之繼承人）
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105 年7 月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳漢秋、陳山淋、陳世宗、陳雪珠、鄭孟修、鄭孟仁、鄭可妃、鄭姵辰、鄭銘飛、鄭孟昇、鄭藍珍、鄭黎明應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○地號土地上之如附圖所示編號A1部分，全部拆除，該部分之土地返還予原告乙○○及丙○○暨其餘全體共有人。
被告陳漢秋應給付原告乙○○、丙○○如附表一之被告應給付金額欄所示金額。
被告陳漢秋、陳山淋、陳世宗、陳雪珠、鄭孟修、鄭孟仁、鄭可
妃、鄭姵辰、鄭銘飛、鄭孟昇、鄭藍珍、鄭黎明應將坐落於臺北市○○區○○段○○段○○地號土地上之如附圖所示編號A1-1、A2、B 部分，全部拆除，該部分之土地返還予原告乙○○、丙○○、丁○○及甲○○。
被告陳漢秋、陳世宗應給付原告乙○○、丙○○、丁○○、甲○○各如附表二、附表三之被告應給付金額欄所示金額。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳漢秋、陳山淋、陳世宗、陳雪珠、鄭銘飛、鄭孟修、鄭可妃、鄭孟仁、鄭姵辰、鄭孟昇、鄭藍珍、鄭黎明連帶負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以如附表四之原告應供擔保金額欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行；但被告如以如附表四之被告應供反擔保金額欄所示之金額為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款分別定有明文。 本件原告起訴時原聲明請求：「一、被告陳漢秋、陳山淋、 陳世宗、陳雪珠、鄭孟修、鄭孟仁、鄭可妃、鄭姵辰、鄭銘 飛、鄭孟昇、鄭藍珍、鄭黎明（以下合稱陳漢秋等十二人） 應將坐落於臺北市○○區○○段○○段00地號土地（下稱系 爭85地號土地）上、建物門牌號碼為臺北市○○區○○路○ 段00巷0 號、面積53平方公尺（實際占用面積俟測量結果再 行更正）之建物全部拆除，並將該部分之土地返還予原告乙 ○○及丙○○等二人暨其他共有人全體。二、被告陳漢秋等 十二人另應自起訴狀繕本送達翌日起，迄至返還第一項土地 之日止，按月於每月1 日分別連帶給付原告乙○○及丙○○ 各新臺幣（下同）5,223 元，暨各自應給付之日翌日起，按 週年利率5%計算之利息。三、被告陳漢秋等十二人應將坐落 於臺北市○○區○○段0 ○段00地號土地（下稱系爭86地號 土地）上、建物門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段00巷0 號、面積290 平方公尺（實際占用面積俟測量結果再行更正 ）之建物全部拆除，並將該部分之土地返還予原告乙○○、 丙○○、丁○○及甲○○等四人。四、被告陳漢秋等十二人 另應自起訴狀繕本送達翌日起，迄至返還第三項土地之日止 ，按月於每月1 日連帶給付原告乙○○2 萬3,385 元、丙○ ○2 萬3,385 元、丁○○3 萬3,488 元、甲○○1 萬3,283
元，暨各自應給付之日翌日起，按週年利率5%計算之利息。 五、前四項請求，原告願以現金供擔保，請准宣告假執行」 。嗣於本件訴訟進行中，經本院勘驗並囑託地政事務所測量 後變更聲明為請求：「一、被告陳漢秋等十二人應將如附圖 （即臺北市松山地政事務所民國105 年2 月26日土地複丈成 果圖）所示編號A1之建物全部拆除，並將該部分之土地返還 予原告乙○○及丙○○等二人暨其他共有人全體。二、被告 陳漢秋應自起訴狀繕本送達翌日起迄至返還第一項土地之日 止，按月於每月1 日給付原告乙○○及丙○○各4,730 元， 暨各自應給付之日翌日起，按週年利率5%計算之利息。三、 被告陳漢秋等十二人應將如附圖所示編號A1-1、A2、B 之建 物全部拆除，並將該部分之土地返還予原告乙○○、丙○○ 、丁○○及甲○○等四人。四、被告陳漢秋、陳世宗另應自 起訴狀繕本送達翌日起，迄至返還第三項土地之日止，按月 於每月1 日分別給付原告乙○○、丙○○、丁○○及甲○○ 等四人6,612 元、6,612 元、9,469 元、3,756 元（以上為 被告陳漢秋應按月給付之金額），及給付原告乙○○、丙○ ○、丁○○及甲○○等四人1 萬1,854 元、1 萬1,854 元、 1 萬6,975 元、6,733 元（以上為被告陳世宗應按月給付之 金額），暨各自應給付之日翌日起，按週年利率5%計算之利 息。五、前四項請求，原告願以現金供擔保，請准宣告假執 行。」等語（見本院卷㈡第271 頁至第278 頁）。經核原告 訴之聲明變更前、後，均係基於主張系爭85、86地號土地（ 以下合稱系爭土地）遭被告陳漢秋等十二人有事實上處分權 之建物無權占有之同一基礎事實，及係減縮應受判決事項之 聲明，揆諸前開規定，應予准許。
貳、被告鄭藍珍、鄭黎明經合法通知，無正當理由未於最後言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰 依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、原告之起訴要旨：
一、原告乙○○、丙○○於103 年5 月8 日向訴外人購買系爭85 、86地號部分土地，於同月20日辦妥所有權移轉登記，又原 告丁○○、甲○○於103 年9 月18日向訴外人購買系爭86地 號部分土地，於同月25日辦妥所有權移轉登記，是原告乙○ ○、丙○○現與中華民國（管理者為財政部國有財產署）同 為系爭85地號土地之所有權人，原告乙○○、丙○○之應有 部分各為4 分之1 ；原告乙○○、丙○○、丁○○、甲○○ 同為系爭86地號土地之所有權人，應有部分各為4 分之1 、 4 分之1 、214800/600000 、85200/600000。詎訴外人陳招
治（即被告陳漢秋等十二人之被繼承人）未經原告同意，亦 無合法權源，其所有建物（建物門牌號碼為臺北市○○區○ ○路○段00巷0 號，未辦理建物保存登記，下稱系爭建物） 竟無權占用原告四人各自所有之系爭85、86地號二筆土地， 系爭建物無權占用原告所有土地之情形，已致原告土地所有 權之權利受有侵害，故原告乙○○及丙○○就系爭85地號土 地依民法第821 條、第767 條規定，原告乙○○、丙○○、 丁○○及甲○○就系爭86地號土地依民法第767 條規定，請 求被告拆屋還地，如聲明第一、三項所示，於法自屬有據。二、被告無權占有原告之土地，可獲得相當於租金之利益，此為 通常之觀念，又無權占有他人之土地，係侵害土地所有人之 所有權，應構成侵權行為，被害人對於侵權行為人得請求賠 償相當於租金之損害，而被告陳漢秋自承現為系爭85、86地 號土地上之鐵皮屋（即如附圖所示編號A1、A1-1部分）之使 用人，被告陳世宗自承現為系爭86地號土地上之鐵皮屋及磚 造屋（即如附圖所示編號A2、B 部分）之使用人，是原告依 民法第179 條、第184 條、185 條等規定，以其等各自占用 系爭85、86地號土地之面積，計算被告陳漢秋及陳世宗二人 各自所應負相當於租金之不當得利之損害金（計算式詳如原 告105 年3 月16日民事變更訴之聲明狀之附件三、四所示， 見本院卷㈡第276 至278 頁），如聲明第二、四項所示，洵 屬有據。
三、對被告抗辯所為之陳述：原告否認被告主張原告有與前土地 所有權人通謀虛偽意思表示購買系爭土地之情事，前地主設 定抵押權予原告確有原因；原告否認被告所提出之土地買賣 豫約證、領取證、土地絕賣契字等私文書之形式上真正，且 其內容亦有可疑之處而不足採信；證人陳周茶之證詞無法證 明陳阿川有出售系爭土地予陳招治之情事；縱被告有繳納地 價稅之事實，不能證明有權占用土地，繳納地價稅與是否有 權占用土地乃二事，又縱地主對於被告占有系爭土地多年未 表示異議，亦僅屬單純之沈默，並非默示同意被告有權占有 系爭土地；退萬步言，縱使買賣契約為真，但此部分僅屬被 告與陳阿川及陳金占之繼承人間之買賣契約，依債之相對性 效力，均不得對抗原告，並無被告主張債權物權化之效力； 另本件亦無類推適用民法第425 條之1 規定，或適用土地法 第104 條及第425 條規定之餘地；被告既係無權占有系爭土 地，原告本於物上請求權，提起本件訴訟，自無違反誠信及 權利濫用禁止原則等語。
四、聲明：
㈠、被告陳漢秋等十二人應將如附圖所示編號A1之建物全部拆除
，並將該部分之土地返還予原告乙○○及丙○○等二人暨其 他共有人全體。
㈡、被告陳漢秋應自起訴狀繕本送達翌日起迄至返還第一項土地 之日止，按月於每月1 日給付原告乙○○及丙○○各4,730 元，暨各自應給付之日翌日起，按週年利率5%計算之利息。㈢、被告陳漢秋等十二人應將如附圖所示編號A1-1、A2、B 之建 物全部拆除，並將該部分之土地返還予原告乙○○、丙○○ 、丁○○及甲○○等四人。
㈣、被告陳漢秋、陳世宗另應自起訴狀繕本送達翌日起，迄至返 還第三項土地之日止，按月於每月1 日分別給付原告乙○○ 、丙○○、丁○○及甲○○等四人各6,612 元、6,612 元、 9,469 元、3,756 元（以上為被告陳漢秋應按月給付之金額 ），及給付原告乙○○、丙○○、丁○○及甲○○等四人各 1 萬1,854 元、1 萬1,854 元、1 萬6,975 元、6,733 元（ 以上為被告陳世宗應按月給付之金額），暨各自應給付之日 翌日起，按週年利率5%計算之利息。
㈤、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告之答辯要旨：
一、被告陳漢秋、陳山淋、陳世宗、陳雪珠、鄭孟修、鄭孟仁、 鄭可妃、鄭姵辰、鄭銘飛、鄭孟昇辯以：
㈠、原告與其前手，就系爭土地之買賣係通謀虛偽意思表示，而 屬無效，原告不得基於系爭土地所有權人之地位，請求被告 返還系爭土地：原告明知系爭土地被系爭建物長期占用，且 其占用乃源自被告所主張之買賣契約所賦予的權源之情事下 ，竟未要求其前手事先處理系爭建物，以利系爭土地占有之 交付，反而取得系爭土地形式上登記名義人之地位後，再繳 納高額之裁判費，自行提起本件訴訟，原告及其前手顯係以 假買賣之形式而行脫免原告之前手容忍被告占有義務之實； 又原告與其前手就系爭土地買賣過程之抵押權設定，形式上 觀之，皆有設定之文義與原告主張不相符合之情事，且除約 定由賣方支付價金有違常理外，亦與原告聲稱擔保系爭土地 過戶不符。
㈡、本件並非無權占有，原告之請求，於法不合：１、被告之被繼承人陳招治與出賣人陳阿川及陳金占等就系爭土 地確實成立買賣關係，且買方陳招治業於38年4 月履行價金 給付義務，系爭土地亦同時移轉占有、交付予陳招治使用， 惟未辦理所有權移轉登記。系爭土地交付後，其地價稅及房 屋稅皆由買受人及其繼承人即被告繳納，且出賣人、土地所 有人及其繼承人從未曾爭執買受人或被告占有土地之合法性 ，足證被告就系爭土地有合法之占有權源，並非無權占有。
２、被告所提出之土地賣買豫約證、領取證及土地絕賣契字等書 證，內容運筆字跡可辨識係出自同一人即代書人林傳旺所書 寫，立書人雖未親自簽名，然比對土地賣買豫約證及領取證 上「陳阿川」的印文，兩者相同；而賣渡豫約人「陳阿川」 之姓名，於訂正前代書人林傳旺雖誤寫成「陳阿村」或「陳 村」，惟「村」與「川」之發音，僅韻母不同，又「阿」為 口語稱謂時之習慣開頭語，故代書人誤寫或將之省略，並非 反常；再上開買賣契約當事人於36年4 月4 日簽訂土地賣買 豫約證與領取證後，時隔兩年才於38年4 月簽訂土地絕賣契 字，故代書人就「陳阿川」之姓名再度誤寫，亦合乎常情。３、上開買賣契約載明陳金占相續人為陳世玄（24年11月27日出 生），於立書時（38年4 月）屬限制行為能力人，依當時社 會風情，陳金占既歿，配偶陳玉鳳亦無繼承權，且祖母陳氏 菊係家中最大長輩，故由其代理、陪同陳世玄立書，合乎當 時情理，且可合理推論簽約時亦已取得陳世玄之母事先同意 ；縱未得其母事先同意或事後承認，陳世玄於成年後，從未 向買受人陳招治表示反對出賣之意，亦未請求返還土地或提 起任何訴訟，顯已默示承認其所訂之土地絕賣契字。又其他 公同共有人於系爭土地交付後，亦已默示承認陳世玄就系爭 土地之買賣行為，陳世玄就系爭土地之買賣行為即屬有效。４、系爭土地已依上開買賣契約交付予買受人占有使用，且買受 人及其繼承人長期占有的事實亦為原告所明知，顯已具備使 第三人知悉該狀態之公示作用，依最高法院97年度台上字第 1729號判決要旨，該買賣契約已發生債權物權化效力，原告 應受該買賣契約之拘束，被告得對其主張有合法占有權源。㈢、原告明知被告占有系爭土地係依上開買賣契約而有合法占有 權源，竟行使物上請求權，已構成民法第148 條誠信原則及 權利濫用禁止規定之違反：系爭土地之原所有權人即出賣人 陳阿川、陳金占之繼承人與買受人陳招治簽訂買賣契約後， 買受人陳招治業已履行價金給付義務，出賣人雖早已點交系 爭土地於買受人使用，惟迄未辦理不動產所有權移轉登記， 履行使買受人取得系爭土地所有權之義務；而原告向其前手 購買系爭土地，依經驗法則，必然事先探勘基地之現況，且 系爭建物亦非登記為原告之前手所有，是原告於購買前顯已 明知系爭建物之存在，亦明瞭系爭建物並非原告之前手（即 系爭土地所有權登記名義人）所有，則衡諸常理，原告勢必 會向其前手探究系爭土地占有人之占有來龍去脈，故原告在 購買系爭土地前，即已明瞭系爭土地被占用乃源自上開買賣 契約所賦予的權源，原告惡意受讓系爭土地，係為使被告無 從基於該買賣契約為抗辯，脫免原告之前手容忍被告占有之
義務，故原告取得所有權之目的，顯在妨害被告之占有，原 告行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的。㈣、縱認被告主張之買賣契約不成立且原告與其前手就系爭土地 之買賣關係為真正，基於民法第425 條之1 第1 項調和土地 與建物利用關係之法律規範目的，系爭建物與系爭土地間應 類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，成立租賃法律關係 ，而有土地法第104 條優先購買權、民法第425 條買賣不破 租賃規定之適用。
㈤、原告請求被告賠償相當於租金之損害，並無理由：１、承前所述，原告應繼受上開買賣契約拘束，故被告對原告得 主張有合法占有權源，並無不當得利，亦不構成侵權行為。２、如原告主張受有損害（被告仍否認），而請求被告給付相當 於租金之損害，關於土地價額之計算基礎，應依系爭85、86 地號土地之申報地價為準，而非原告主張之公告地價為依據 。又系爭土地接臨南港路一段之道路外側，對面有高壓電變 電所等對身體、健康及安全性具有威脅性之嫌惡設施，故原 告依系爭土地申報價額年息計算之最高比率即10% 計算相當 於租金之損害，亦無理由。
㈥、聲明：
１、原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。二、被告鄭藍珍、鄭黎明辯以：
㈠、系爭土地之原所有權人陳阿川、陳金占等，於38年4 月已出 賣系爭土地予被告之被繼承人陳招治，被告並非無權占有。㈡、原告明知被告占有系爭土地有合法之權源，竟以所有權人之 地位行使物上請求權，有違民法第148 條誠信原則及權利濫 用之規定，其請求自不合法。
㈢、聲明：
１、原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
２、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。參、兩造不爭執之事項：
一、系爭臺北市○○區○○段○○段00地號土地，於重測前為南 港三重埔段44-2地號，陳阿川、陳金占（後改名為東山金生 ；歿於民國33年7 月1 日）分別於昭和2 年（即民國16年） 、昭和14年（即民國28年）各登記取得應有部分2 分之1 。 嗣陳金占之應有部分2 分之1 ，於54年6 月18日登記為中華 民國（管理者為財政部國有財產署）所有；陳阿川之應有部 分2 分之1 ，於102 年8 月13日以繼承為原因登記為陳德貴 所有，後於103 年5 月20日以買賣為原因（原因發生日期為 103 年5 月8 日）登記為原告乙○○、丙○○所有，二人之
應有部分各為4 分之1 ；
二、系爭臺北市○○區○○段○○段00地號土地，於重測前為南 港三重埔段43地號，陳阿川、陳金占（後改名為東山金生； 歿於民國33年7 月1 日）分別於昭和2 年（即民國16年）、 昭和14年（即民國28年）各登記取得應有部分2 分之1 。嗣 陳阿川之應有部分2 分之1 ，於102 年8 月13日以繼承為原 因登記為陳德貴所有，後於103 年5 月20日以買賣為原因（ 原因發生日期為103 年5 月8 日）登記為原告乙○○、丙○ ○所有，二人之應有部分各為4 分之1 ；陳金占之應有部分 2 分之1 ，於103 年9 月10日以繼承為原因登記為其後代陳 張芙蓉（按係陳金占之長子陳世玄《歿於53年9 月1 日》之 配偶）等十四人所有，後於103 年9 月25日以買賣為原因（ 原因發生日期為103 年9 月18日）登記為原告丁○○、甲○ ○所有，二人之應有部分各為214800/600000 、85200/6000 00；
三、系爭門牌號碼臺北市○○區○○路○段00巷0 號建物，於門 牌整編前為臺北縣南港鎮○○里0 鄰○○路000 ○0 號，乃 未辦保存登記建物，為陳招治（歿於97年6 月25日）於系爭 土地上所興建，並為課稅義務人；陳招治之繼承人為被告陳 漢秋等十二人；
四、系爭建物包括如附圖所示之編號A1、A1-1、A2鐵皮屋，及編 號B 磚造屋，編號A1部分占有系爭85地號土地48平方公尺、 編號A1-1、A2、B 部分各占有系爭86地號土地82、35、112 平方公尺；系爭建物之事實上處分權人為陳招治之繼承人即 被告陳漢秋等十二人，編號A1、A1-1部分之實際占用人為被 告陳漢秋、編號A2、B 部分之實際占用人為被告陳世宗；五、上情並有系爭土地之登記簿及登記謄本、異動索引、過戶登 記申請案卷（見本院卷㈠第16至23、58至77、188 至211 、 251 至264 、302 至308 頁，卷㈡第12至55、177 至205 頁 ），及系爭建物之房屋稅籍資料（見本院卷㈠第79至84頁） ，及陳招治、陳金占、陳世玄之（除戶）戶籍謄本（見本院 卷㈠第92、143 至146 、147 頁），暨本院105 年2 月22日 勘驗筆錄及現場相片（見本院卷㈡第221 至227 、238 至24 4 頁）、臺北市松山地政事務所105 年3 月1 日函檢送之10 5 年2 月22日複丈成果圖（即本判決附圖）（見本院卷㈡第 24至32頁）等件附卷可稽。
肆、兩造之爭點：
一、原告主張依民法第821 、767 條等規定，請求系爭建物之事 實上處分權人被告陳漢秋等十二人拆屋還地，有無理由？㈠、原告是否因與前手間就系爭土地之買賣係通謀虛偽意思表示
，而不得基於所有權人之地位為請求？
㈡、被告是否有權占有系爭土地？
㈢、原告請求拆屋還地是否違反誠信原則及為權利濫用？二、原告主張依民法第179 、184 、185 條等規定，請求系爭建 物之實際占用人被告陳漢秋及陳世宗返還相當於租金數額之 占用利益，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、關於原告主張依民法第821 、767 條等規定，請求被告陳漢 秋等十二人拆屋還地，有無理由：
㈠、原告是否因與前手間就系爭土地之買賣係通謀虛偽意思表示 ，而不得基於所有權人之地位為請求？
１、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；又各共有人對於第三人，得就共有物之 全部為本於所有權之請求但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條分別定 有明文。復按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有 此權利，民法第759 條之1 第1 項定有明文，此項登記之推 定力，觀其立法意旨，乃為登記名義人除不得援以對抗其直 接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之，「該直接 前手之真正權利人以外之人，須依法定程序塗銷登記名義人 之登記，始得推翻其登記之推定力」，如直接前手為真正權 利人，於第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正權利人 非不得對登記名義人主張登記原因之無效或撤銷（最高法院 102 年度台上字第1577號裁判意旨參照）；又土地登記（含 建築改良物登記）有絕對效力，系爭樓房既經登記為被上訴 人所有，而此登記又未經依法塗銷，所謂買賣係出於通謀虛 偽云云，殊不足以動搖被上訴人就系爭樓房之所有權存在（ 最高法院69年度台上字第2733號裁判意旨參照）。２、被告雖主張原告與其前手間就系爭土地之買賣係通謀虛偽意 思表示，而不得基於所有權人之地位請求返還系爭土地云云 ，惟查，原告為系爭土地登記之所有權人，有系爭土地之登 記謄本可稽（見本院卷㈠第16至23頁），而被告陳漢秋等十 二人均非原告登記為所有權人之直接前手，依前揭說明，須 依法定程序塗銷登記名義人之登記，始得推翻登記之推定力 ，本件原告之所有權登記迄今既無經依法塗銷之情事，則原 告自得基於所有權人之地位行使物上請求權。被告於本件訴 訟中主張原告與其前手間就系爭土地之買賣係通謀虛偽意思 表示乙節，尚無法動搖原告對於系爭土地之所有權存在，則 被告復請求原告提出與其前手間之買賣契約及價金交付證明
、及調取原告於102 、103 年度之財產及所得申報資料等以 證明該情，自核無必要，併為敘明。
㈡、被告是否有權占有系爭土地？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文，被告主張其等有事實上 處分權之系爭建物係合法占有系爭土地，應由被告就此有利 於己之事實，盡舉證之責。
２、本件被告陳漢秋等十二人主張其等之被繼承人陳招治，與系 爭土地之原所有權人陳阿川、陳金占（後改名為東山金生； 歿於33年7 月1 日）之繼承人陳世玄，於36年間成立買賣， 且陳招治業已於38年4 月履行價金給付義務完畢，系爭土地 亦同時移轉占有、交付予陳招治使用，而系爭土地交付後， 地價稅及房屋稅皆由買受人陳招治及繼承人即被告繳納，且 出賣人、土地所有人及其繼承人未曾向買受人或被告爭執占 有系爭土地之合法性，依契約履行之事實，足以推定買賣契 約關係之存在；又系爭土地業依上開買賣契約交付予買受人 占有使用，且買受人及繼承人長期占有的事實亦為原告明知 ，已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，而發生債權物權 化效力，原告自應受上開買賣契約之拘束，被告得對原告主 張有合法占有系爭土地之權源云云。經查：
⑴、被告陳漢秋等十二人雖提出36年4 月4 日「土地買賣豫約證 」及「領取證」、38年4 月「土地絕賣契字」等件（署名出 賣人為「陳阿川」、「（陳金占相續人）陳世玄（未成年人 行使親權者「陳氏菊」）」，中人為「顏氏緣」，代書人為 「林傳旺」；見本院卷㈠第181 至187 、265 至268 頁）（ 下稱系爭文書），以為主張其等之被繼承人陳招治與系爭土 地之原所有人陳阿川、陳金占之繼承人陳世玄，於36年4 月 間成立買賣及於38年4 月間付清價金之證明，並自陳系爭文 書出賣人之簽名部分均係代書林傳旺所書寫，而印文部分則 確為署名出賣人之「陳阿川」、「陳世玄」（未成年人行使 親權者「陳氏菊」）之真正印文等情。惟按私文書應由舉證 人證其真正，民事訴訟法第357 條定有明文，又當事人提出 之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內 容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力（最 高法院22年上字第2536號判例意旨參照），查被告所提出之 系爭文書業經原告否認其形式真正，而被告就所主張其上印 文確屬真正乙節，雖聲請本院調取陳阿川、陳世玄、陳氏菊 之印鑑登記資料以為比對、鑑定，然均無法調得上開人等之 任何印鑑登記資料等情，有臺北市萬華區戶政事務所105 年 1 月27日北市○○○○○00000000000 號函、基隆市仁愛區
戶政事務所105 年1 月28日基仁戶字第0000000000號函、臺 北市大同區戶政事務所105 年1 月29日北市○○○○○0000 0000000 號函、新北市汐止區戶政事務所105 年1 月29日新 北汐戶字第0000000000號函、新北市汐止區戶政事務所105 年1 月29日新北汐戶字第0000000000號函、雲林縣北港戶政 事務所105 年1 月29日雲北戶字第0000000000號函、臺北市 萬華區戶政事務所105 年4 月22日北市○○○○○00000000 000 號函、臺北市南港區戶政事務所105 年4 月21日北市○ ○○○○00000000000 號函在卷可按（見本院卷㈡第171 至 173 、210 至212 頁，卷㈢第6 至7 頁），並無任何得為比 對資料之真實印文俾送鑑定；而被告亦未聲請任何曾親自見 聞系爭文書作成過程之證人為證，矧被告聲請傳訊之證人即 住居於附近之鄰居兼親屬陳周茶於審理中證稱：陳招治的父 親和伊公公是兄弟，伊約於民國42年搬來這裡，陳招治一家 人比伊早住在這裡，跟伊相差沒幾年，伊沒有看過有人來向 陳招治一家人討土地；伊知道陳招治是買地建屋，伊是聽人 說的，伊記得陳招治本人有說，其他人伊不記得，伊沒有參 與買賣過程，沒有看過系爭文書，沒有看過陳招治交付買賣 價金，伊不認識陳阿川、陳金占、陳世玄、陳氏菊，不知道 林傳旺、顏氏緣等語（見本院卷㈢第25至32頁），該證人關 於陳招治買地建屋乙節之證述乃聽聞而來，並未參與買賣過 程，無由據此認系爭文書為真；是被告未能證明系爭文書之 形式上真正，系爭文書尚不得作為本案認定之依據。⑵、被告陳漢秋等十二人雖主張本件有契約履行之事實，而足以 推定契約關係之存在。惟按主張契約關係之存在者，雖不能 證明其契約締結之事實，但依契約履行之事實，足以推定其 契約關係之存在時，不容契約當事人無端否認（最高法院21 年上字第3046號判例意旨參照），次按稱買賣者，謂當事人 約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，又物之 出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義 務，民法第345 條、第348 條第1 項分別定有明文，但查， 被告主張其等之被繼承人陳招治已於38年4 月間履行買賣價 金給付義務完畢乙情，為原告所否認，被告就此亦未能舉證 以實其說；又系爭土地由陳招治興建系爭建物占有數十年、 前未見有人爭執請求返還土地乙情，固據前揭證人陳周茶證 述在案，並有台北市稅捐稽徵處南港分處104 年2 月4 日函 檢送之系爭建物之房屋稅籍資料（顯示系爭建物於104 年間 課稅時之折舊年數為59年，即興建完成於民國45年之前）（ 見本院卷㈠第78至84頁）、系爭建物如附圖所示編號B 部分 磚造屋之門牌上釘有老舊之房屋稅籍號碼鐵牌相片（見本院
卷㈡第221 至227 頁勘驗筆錄及第283 頁之現場相片）可佐 ，然關於系爭土地遭占有之初始原因，是否係出於原所有權 人之交付，或係因原所有權人疏於管理土地等其他原因，尚 屬未明；至被告主張系爭土地之地價稅及系爭建物之房屋稅 由陳招治及其繼承人即被告繳納乙節，固提出系爭土地自45 年起之地價稅、自42年起之房屋稅之繳納單據多紙為憑（見 本院卷㈠第212 至214 、269 至270 、277 至279 頁，卷㈡ 第58至60、94至99、285 至286 頁；上開稅捐單據部分經原 告爭執形式真正，但考諸其上蓋有公務機關印文，且與系爭 土地之登記資料、系爭建物之稅籍資料，顯示系爭土地於36 年7 月1 日起即經土地總登記、系爭建物於45年之前即興建 完成而有繳納相關稅捐之義務等情相符，形式上真正應無疑 義），然按房屋稅條例第4 條規定，房屋稅本即向房屋所有 人徵收之，與土地部分全然無涉，而陳招治或其繼承人即被 告縱有繳納地價稅之事實，惟觀諸被告所提出之地價稅繳納 單據上記載之業戶地址均為系爭建物地址，即臺北市○○路 ○段00巷0 號、或門牌整編前之南港路291 之1 號，不能排 除系爭土地原所有權人因未收到繳費單且疏於管理土地致未 繳納稅捐之可能，是亦難據此認定有被告所主張之買賣契約 履行之事實。
⑶、準此，被告主張其等之被繼承人陳招治與系爭土地之原所有 權人間於36年間成立買賣關係云云，所舉證據不足證明有所 主張之買賣債權契約之存在，則被告進而主張該買賣債權契 約已發生債權物權化之效力，而得對原告主張合法占有系爭 土地，自屬無據。
３、本件被告陳漢秋等十二人復主張縱認無上開買賣關係，基於 民法第425 條之1 第1 項調和土地與建物利用關係之法律規 範目的，系爭建物與系爭土地間應類推適用民法第425 條之 1 第1 項規定，成立租賃關係，而有土地法第104 條優先購 買權、民法第425 條買賣不破租賃規定之適用云云。經查：⑴、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1 第1 項定有明文；又按民法第425 條之1 規定雖以「所有權 讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記 ，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分 權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨 ，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登
記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高 法院99年度台上字第1723號裁判意旨參照）。準此，民法第 425 條之1 規定之推定租賃關係，固不排除於未辦保存登記 建物之事實上處分權與其基地之所有權分別讓與之情形下適 用，惟以「土地及其上建物同屬一人」為構成要件。查本件 系爭建物如前述為被告陳漢秋等十二人之被繼承人陳招治興 建而取得事實上處分權，系爭土地則陳招治及其繼承人即被 告始終未曾為所有權人，並無「土地及其上建物同屬一人」 之情形，自無民法第425 條之1 規定之適用，洵無疑義。⑵、被告雖主張基於民法第425 條之1 第1 項調和土地與建物利 用關係之法律規範目的，應類推適用民法第425 條之1 第1 項規定，而認有推定租賃關係。然按民法第425 條之1 規定 之本旨，係側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現， 並基於「房屋既得使用權」保護原則之考量，進一步肯認「 土地使用權」不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和 土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求（最高法院98 年度台上字第1339號裁判意旨參照），是自應限於房屋興建 時即有坐落土地之正當權源，始有保護之必要，否則如房屋 興建時並無坐落土地之正當權源，嗣後因土地及房屋分別為 不同人所有，反有推定租賃關係作為房屋占有土地之正當權