臺灣基隆地方法院民事判決
104年度重訴字第28號
原 告 王雅嫻
鄭振卿
李麗霞
陳慧菁
劉承璞
黃珮瑜
徐士勤
李章平
鍾明沛
王可芹
王繼遠
姚國祥
黃若綾
黃暐婷
張育倫
陳燈煌
謝玉美
張好主
謝玉娟
張嘉雄
王郁喬
余素真
翁淑娟
陳振榮
張裕華
黃芳瑩
蕭忠漢
蘇立全
莊媁婷
徐穩雄
黃莉芸
江清和
簡淑娟
李國進
鄭木元
詹富荃
陳威豪
江芸榛
陳建村
潘靜茹
林俊宏
吳家華
李繼晶
陳若涵
陳政毅
李宗畯
趙 瑜
張世煜
謝鈞龍
許哲綱
侯偉銘
郭倫榕
王麗珠
杜昱平
游振發
郭純星
羅晴宇
林燕玉
呂麗華
呂奇恩
莊詠善
郭又榳
平齊華
林憶馨
馮嘉昇
游季珠
周秀卿
鄭俊昌
蘇筠婷
林安玲
高婉玲
楊芬萍
劉建宏
彭素珍
劉育成
林志清
張麗玉
陳艾群
王雪莉
唐儷容
高燕萍
王朣絜
温浚亨
吳榮標
呂健達
蕭羽棠
何志軒
胡靜儀
呂青惠
王偉任
何建志
羅安惠
謝瓊增
鄭智凡
鄭淞方
徐天君
蕭鴻隆
許文瑛
周志銘
吳輝龍
黃英峰
詹慧君
陳燕華
張億芬
李淑芬
劉嘉言
陳信文
石益源
梁慶玉
龎維貞
游東曉
陳秀芳
曹玉雲
李宜蓁
劉佳昕
謝蕙璇
蘇秀如
陳怡廷
黃瓊萩
楊自然
周穎駿
留炳坤
顏政賢
郭瑞每
陳汝完
姚雅玲
彭秀佐
高禛霙
張玉承
鍾兆昇
黃玉葉
周伶繁
李建德
馮靖倫
胡瑋
謝淑鈴
吳宏瑋
高梅淑
陳其浩
楊一芯
羅婕云
詹宗霖
蔡惠真
瞿鵲惠
許恩馨（原名許瓊梅)
林學文
楊玉秀
彭國峯
蕭桂英
黃玉欣
高偉傑
蔡杰彣
簡妙琴
周肇斌
鄭如婷
秦裕岷
梁玉華
尹小芳
鄭宏達
劉雅婷
許懷生
黃宜偵
陳慶榮
金亭妤
石香慧
王傳璽
林東裕
黃正賢
鄭坤洪
何 昌
鄭安綸
張憲明
劉玫妏
邱河捷
鄒正雄
陳祖安
鄭詒如
謝明宏
陳許敏齡
王珮宜
江宜錚
蔡榮貴
陳玉書
周芝名
楊裕文
朱蕙芳
林建志
楊金龍
吳威煬
吳秩策
楊月紅
謝涵芝
陳宛伶
周耀棕
黃基堯
鄭如里
呂亞敏
李明服
林素鑾
莊景翔
張達元
涂若禹
符人鳳
鄭立智
李梅鶯
李佳樟
李宜珊
黃玉英
劉耀才
張愛麗
侯國安
龔書嫻
吳金花
柯雅慧
張語恩
侯佳儀
陳元琦
柯維佳
秦壽婗
陳曉瑜
沈珮芬
陳冠穎
林秀鳳
張政民
曾明玲
王麗萍
王珮珊
蔡翔安
李偉傑
徐世中
蔣淑嫻
徐善軒
陳欣薇
李惠萍
吳啟超
蔡傅昌
眭惠玲
劉蓉華
謝茞芃
阮弘毅
陳英君
林皇志
劉婕羚
徐永明
李永勝
楊正堂
何妙善
何寶華
王 薇
賴民倢
顏世錚
劉廷芝
董柏志
魏經華
李嘉芸
謝宗翰
林美津
賴美旭
王鄭鶴
湯千儀
林瑋浩
王靜儀
張萬峰
蔡佩秋
顏宇心
陳宜駿
高珮禛
吳麗鴈
梁郁蓉
王欣儀
劉如玉
林延容
曾俊傑
曾馨儀
賴建名
共 同
訴訟代理人 林宇文律師
複代理人 張漢榮律師
被 告 鵬程建設股份有限公司
法定代理人 于家福
被 告 吳寶田
共 同
訴訟代理人 繆璁律師
高亘瑩律師
上列當事人間減少價金等事件，本院於民國105年6月6日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告聲明請求被告連帶給付原告新台幣（下同）43,195,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行，其主 張略以：
(一)被告鵬程建設股份有限公司（下稱被告公司）於基隆市○○ 區○○段0000地號土地上興建暖暖台北大鎮公寓大廈（原名 鵬程彩虹花園廣場，下稱系爭公寓大廈）對外銷售。原告等 分別自98年間至104年間，於如附表1簽約日期欄所示之時間 ，與被告公司及被告即系爭公寓大廈建物坐落基地之原所有 權人吳寶田，簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由 原告等以如附表1買價金欄所示之價格，買受各區分所有建 物及其基地之應有部分（下稱系爭不動產）。原告等購買系 爭房地後陸續遷入居住，而系爭公寓大廈全體區分所有權人 於101年12月16日召開第一次區分所有權人會議，決議訂定 規約並成立管理委員會，系爭公寓大廈管理委員會乃基於上 開會議之決議成立，並經基隆市暖暖區公所於102年1月8日 報備成立，並於102年7月起與被告公司辦理系爭公寓大廈公 共設施（下稱系爭公共設施）點交，經管理委員會委由訴外 人駿坤安全管理顧問有限公司（下稱駿坤公司）協助點交驗 收，並派員與被告公司及駿坤公司會同點收，經過初次勘驗 ，即發現有如駿坤公司所出具之初勘驗報告書（下稱系爭初 勘驗報告書）所列之各項瑕疵，經管理委員會將報告內容通 知被告公司，被告公司承諾將於改善，再行點交予管理委員 會，但經被告公司陸陸續續就瑕疵進行修補後，管理委員會 派員會同被告鵬程公司及駿坤公司於103年6月間再行點交驗 收，但仍然有如第2次勘驗（即複勘驗）報告（下稱系爭複 勘驗報告書）所載之各項瑕疵。對於上開瑕疵，被告公司即 不再修繕。
(二)系爭公寓大廈公共設施及區分所有建物於複勘驗時發現之缺 失，仍有下列瑕疵未經被告公司修復：
1.附表2消防系統部分：
附表2項次1至29、32，該等緊急照明設備，因被告公司移交 前未定期充放電，導致於102年7月移交時，所有照明設備均 故障無法使用，此自屬滅失通常效用之瑕疵。附表2項次30 、31、38至74，均屬消防設備之功能，但因被告公司移交時 均已失去其功能，導致發生火警之際，無法發揮其正常之作 用，而未有警示之效能，自屬瑕疵。
2.附表3排煙通風系統設備：
被告辦理點交時，風管、避震器、排煙機等設備均已嚴重鏽 蝕無法作動，甚至有一台排煙機倒塌，五處風管倒塌，固定 支架不牢固位移，可見被告公司於代管期間未善盡保養維修 之責任。又附表3項次1排風機安裝不良無法發揮常之排風功 用，故有減少通常效用之瑕疵。附表2項次2至35、40，均為 排煙機鏽蝕，原告等所購買之系爭不動產所在之系爭公寓大 廈係屬各類場所安全消防設備設置標準第28條規定應設置之 排煙設備之場所，被告公司興建之時，雖然有設置排煙機， 但排煙機於102年7月間與管理委員會辦理點交之前，即已經 出現嚴重鏽蝕而無法發揮排煙功能，且基隆市消防局104年 亦以系爭公寓大廈之排煙設備、排風設備損壞之事實，對管 理委員會開立限期改善通知單，此部分除係違反消防法第6 條之規定外，且被告公司所設置之排煙設備產生鏽蝕之狀況 ，而不堪使用，須全部汰新改善，此自屬減失排煙通常效用 之瑕疵。因被告公司對此置之不理，管理委員會為全體住戶 安全之考量與正德防火工業股份有限公司簽訂合約書進行改 善。另附表3項次36至39、41，均係排煙匣門故障，且均係 在102年7月份點交時即有此故障情形存在，無法發揮排煙功 能，被告公司雖有設置，但因故障而無法作用係屬滅失通常 效用之瑕疵。
3.附表4防火填塞部分：
被告公司未於貫穿防火區劃與樓地板間之風管，未設置防火 填塞，不符建築技術規則建築設計施工篇第85條之規定，而 有偷工減料之情事。依建築技術規則建築設計施工篇第85條 、第85-1條規定，貫穿防火區劃牆壁或樓地板之風管，應在 貫穿部位任一側之風管內裝設防火閘門或閘板，其與貫穿部 位合成之構造，並應具有一小時以上之防火時效。貫穿防火 區劃牆壁或樓地板之電力管線、通訊管線及給排水管線或管 線匣，與貫穿部位合成之構造，應具有一小時以上之防火時 效；各種電氣、給排水、消防、空調等設備開關控制箱設置
於防火區劃牆壁時，應以不破壞牆壁防火時效性能之方式施 作。前項設備開關控制箱嵌裝於防火區劃牆壁者，該牆壁仍 應具有一小時以上防火時效。故，針對各類機械及電力電信 管路穿越防火區劃牆之部位，需以防火填塞填補其管路貫穿 部位，以達到牆面最佳防火效果並保持防火牆既有法定時效 ，以維持建築物完整之防火區劃。但被告公司於附表4所列 之區域有穿牆管均未設置消防填塞，社區僅有中華電信股份 有限公司施工區域之電信線及網路線依法規施作防火填塞， 此部分之瑕疵項目高達385項。
4.附表5防火門部分：
附表5項次1至5均係在防火區劃位未施作防火門，依建築技 術規則建築設計施工篇第79條第1項之規定，防火構造建築 物總樓地板面積在1,500平方公尺以上者，應按每1,500平方 公尺，以具有一小時以上防火時效之牆壁、防火門窗等防火 設備與該處防火構造之樓地板區劃分隔。防火設備並應具有 一小時以上之阻熱性。原告等所購買之系爭不動產所在之系 爭公寓大廈係屬防火構造建築物，依前開規定應在防火區劃 設置防火門，以達火災發生時有效阻隔火勢、濃煙、熱氣侵 入，被告公司未依法設置，自有瑕疵。附表5項次6至30，均 屬被告公司雖有設置防火門，但所設置之防火門於102年7月 間點交予管委會時，即已產生嚴重鏽蝕、變形，造成無法關 閉之狀況，而失去防火門之功用，而有滅失防火門通常效用 之瑕疵。
5.附表6電氣照明系統部分：
(1)附表6項次2、9，乃係被告公司所設置之車道口電動鐵捲門 之線路盤；及婚宴廣場配置LED燈時之配管，未作好防水之 措施，以致一遭逢雨天即產生滲水而造成電線短路之現象， 鐵捲門即無法以電動遙控方式開關；LED燈即短路不亮，此 乃係被告公司於設置之初，即未作好防水之措施，減少該電 動鐵捲門及LED燈之通常效用。
(2)附表6項次3，乃係被告公司在設置緊急發電機耐火電線之配 管，僅於前後兩端金屬管路包護，中間一大段則使用PVC塑 膠管，而不符設計圖說。蓋依被告公司提供予原告之電氣竣 工圖，有關該部分係圖號E19，依該圖說可知應配置之管路 為EMT管即金屬管，而由原告所提出之照片200、201、202卻 均為PVC管，可知被告公司之施工與圖說不符，而配置EMT管 之目的即在於耐熱達30分鐘，以保障意外發生時此30分鐘供 電無虞，但PVC管並無耐熱之效果，一經火勢烘烤，即為溶 化，當無法保障住戶之安全，被告公司未依圖施工，自有瑕 疵。
(3)附表6項次5、8，均屬被告公司管線配管之材質未依法使用E 管，而使用PVC管之A管，與經濟部商標檢驗局公告之硬質聚 氯乙烯電線導管材質標準，保護電線及電纜線所用之導管應 以E管或ES-1管，而不符中華民國國家標準。 (4)附表6項次7，係游泳池機房之馬達鏽蝕，於102年7月間點交 予管委會時即故障而無法運作，空有馬達之設置卻無其功能 而欠缺通常之效用。
(5)附表6項次19、20均係戶外燈具，被告公司雖有設置但均未 作好防水措施，致在移交時均已鏽蝕而不堪使用。 6.附表7給污排水系統部分：
(1)附表7項次2至3，被告公司所設置之給水管，均未依建築圖 說而設置，蓋依法應設置W管，但卻均以E管代替，按被告公 司係採用PVC管之E管進行配管，PVC管E管係使用於保護電線 及電纜線所用，自來水部分應用PVC管之W管使符合國家標準 ，故依經濟部商標檢驗局公告之自來水硬質聚氯乙烯電線導 管材質國家標準，係將自來水使用之PVC管線單獨列為一項 國家標準進行檢驗，其理即在將電線使用之硬質聚氯乙烯電 線導管與自來水用之硬質聚氯乙烯電線導管之管材加以區別 ，簡單言之，電線用之導管可以含有塑化劑，但自來水管不 得有塑化劑，以免溶出而有害物質。
(2)附表7項次4乃係被告公司設置不良，以致於無法達到排水之 效果而有減少其通常效用。
7.附表8建築、景觀、植栽空調系統部分：
附表8各項次均係被告公司所出售予原告等系爭房地等公共 設施部分產生漏水之情形，上開瑕疵，已減損原告等所買受 系爭房地之價值，故為減少價值之瑕疵。又精英會館分離式 冷氣機之室外機多台，安裝位置不當（靠山側高約三樓高） ，未做維修平台，人員無法靠近，無法保養維修施工不良。 8.附表9弱電系統部分：
附表9各項次，均屬公共設施之監視畫面、或對講機、或紅 外線有異常之現象，且均於102年7月點交予管委會時即已存 在，造成上開電信干擾之原因，乃係因被告公司所興建之台 北大鎮社區有關電信管線之配置，不符「用戶建築屋屋內外 電線設計規範」（已於92年3月18日廢止）第11條第1項規定 ：「電信管線與其他管線之安全間隔規定：（一）電信管線 電信管線與低壓電力線相隔15㎝以上，與高壓電力線相隔50 ㎝以上。但如電力線係收容於接地金屬管或PVC管內則得放 寬上述規定」。用戶建築屋屋內外電線設計規範雖已廢除， 但交通部電信總局另制訂「建築物屋內外電信工程技術規範 」取代，依該條10.2.4宅內配管設計仍有「電信配管與低壓
電力線應相隔15cm以上，與高壓線應相隔50cm以上」規定之 適用，而系爭公寓大廈之弱電管線與高壓電力管線乃係上下 重疊方式而設置，並未依上開用戶建築屋屋內外電線設計規 範之保持安全間隔之距離，導致弱電系統之管線，如監視器 、對講機等系統螢幕受到嚴重之干擾，此項配線不符上開規 定，造成監視器畫面、紅外線及對講機之干擾而異常，致有 欠缺通常使用之瑕疵。
9.附表10各項次乃係原告等專有部分之瑕疵。但有關項次1至5 、10、12、18、21、23、29至33，乃係對講機畫面之干擾， 此對講機雖係設置於原告等之專有部分，但實際上係聯絡大 門、服務中心等公共設施，造成干擾之原因亦如同前段所說 明，係高壓電管線與弱電系統未保持安全間格而產生之干擾 。項次13及14之廣播部分，雖亦為專有設備，但此為公寓大 廈廣播主機之附屬設備，非純為專有部分之瑕疵。項次8至 11、15至17、19、20、27、31等項目則為探測器故障，此為 防火之必要設備，倘若探測器無法發揮作用，而火警發生時 將無法警示，嚴重影響住戶生命之安全。項次6、7、22、26 、28、37、40、43、44、45、46等係滲水或受潮等瑕疵。(三)被告公司所出售予原告等系爭房地之公共設施既有如附表2 至9之瑕疵，則自應依民法第354條第1項負物之瑕疵擔保責 任，原告等援依民法第359條及第360條之規定，請求減少價 金及損害賠償；同時被告公司所給付之公共設施，既然存有 如附表2至9之瑕疵，甚至有未依建築技術規則建築技術施工 篇第85條、第85-1條及第79條之規定而施工，及未依建築圖 說配置管線，自屬可歸責於被告鵬程公司，而有不完全給付 之情事，且被告公司業已拒絕改善，原告等另依民法第227 條第1項之規定，準用給付不能之規定行使權利。至於附表 10部分之瑕疵乃係專有部分，被告公司並已於104年8月17日 答辯狀中被證一所示之交屋日期點交予原告等，而本件起訴 之時點為104年6月18日已逾越6個月之除斥期間，惟縱然如 此，因附表10之各項瑕疵乃係可歸責於被告公司於興建台北 大鎮社區時，未依用戶建築屋屋內外電線設計規範（92年3 月18日廢止，但另頒佈建築物屋內外電信工程技術規範）而 設置電信管線而造成，自屬可歸責於被告公司，故被告公司 仍應依民法第227條第1項之規定，負不完全給付之責任。又 不動產因瑕疵而減損其價值，如果僅以修復原則估計價值減 損，並無法完整的補償所有權人的損失。因為這些受損害的 不動產即使修復，仍可能持續受到價值無法回復之影響，是 原告等所受之損害，非僅修復成本，尚有系爭不動產整體價 值減損。
(五)對被告抗辯所為之陳述：
1.被告主張「原告等就暖暖台北大鎮公寓大廈之公共設施部分 請求減少價金乙節，於程序上並無所據」，實有違誤： (1)本件原告等係本於買賣契約而請求不完全給付之債務不履行 、及減少價金，契約之當事人為原告等與被告2人，故本於 契約而請求何有違誤。
(2)其次，雖然原告等所主張被告之不完全給付或瑕疵，大部分 係屬「公共設施」，但該「公共設施」亦為原告等與被告所 訂立之買賣契約之標的物，「公共設施」之瑕疵，當屬買賣 之瑕疵，並無區分「公共設施」或專有部分之餘地，因買賣 標的物中，除專有部分外，並包含集合住宅之「公共設施」 ，往往亦因「公共設施」之良窳，而決定買受人之購買意願 ，及價金之高低，若「公共設施」有瑕疵，當減損「整個」 買賣契約之價值。
2.原告賴建名為系爭建案之建物、基地應有部分之買受人即契 約當事人：
依基隆市○○街000號13樓不動產之買賣契約，買方乃係湯 千儀、賴建名2人，賴建名部分並無表明代理之意旨，是以 賴建名係以契約當事人之身分而簽訂買賣契約，其自為契約 之當事人。