綜合所得稅
最高行政法院(行政),判字,105年度,395號
TPAA,105,判,395,20160728,1

最　高　行　政　法　院　判　決
105年度判字第395號
上 訴 人　鍾智文
訴訟代理人　莊義瑞　會計師
被 上訴 人　財政部臺北國稅局
代　表　人　何瑞芳
送達代收人　蘇芳儀
上列當事人間綜合所得稅事件，上訴人對於中華民國104年12月1
7日臺北高等行政法院103年度訴字第1347號判決，提起上訴，本
院判決如下：
　　主 文
原判決廢棄，發回臺北高等行政法院。
　　理 由
一、緣上訴人民國95年度綜合所得稅結算申報，未列報財產交易 所得，另列報其與配偶徐英珍租賃所得新臺幣（下同）6,27 6,339元（復查決定誤植為6,276,369元），被上訴人依據查 得資料，核定租賃所得為10,324,903元（復查決定誤植為10 ,324,933元）；另併同核定上訴人95年度出售坐落臺北市信 義區忠孝東路6樓及其配偶徐英珍所有坐落新北市泰山區明 志路3段40筆建物之財產交易所得後，歸課核定上訴人95年 度綜合所得總額19,416,759元，應補稅額1,879,498元。上 訴人不服，申請復查，經復查決定准予註銷新北市泰山區40 筆建物之財產交易所得442,680元及追減租賃所得303,140元 。上訴人就租賃所得及臺北市忠孝東路6樓之財產交易所得 部分不服，提起訴願，遭決定駁回，就租賃所得部分仍表不 服，遂向臺北高等行政法院（下稱原審）提起行政訴訟。嗣 經原審判決駁回後，上訴人仍不服，提起上訴。二、上訴人起訴主張：㈠被上訴人剔除修繕費支出2,142,430元 之部分：因修繕費支出金額不大，上訴人均係以現金支付， 並未留下任何資金流程，而被上訴人調查時時序已至102年 度，故95年度相關租約等文件早已不慎遺失，且個人之租賃 所得，並未如營利事業須設置提供帳簿憑證及不設置提供帳 簿憑證之法律效果。相關修繕費憑證，上訴人已請施工單位 在相關說明書上勾選施工樓層，並簽名或蓋章確認，此經被 上訴人調查，且上訴人亦提供統一發票、合約及施工樓層確 認書供被上訴人審核，均未發現有任何不利於上訴人之任何 瑕疵，今被上訴人竟以未提供租約及未提供資金流程等由， 剔除所有修繕費支出憑證，顯已違反依法行政原則。另電梯 、車梯維修費用部分，係經區分所有權人會議同意由上訴人 使用屋突之一部分作為倉庫，相對由上訴人負擔全部之電梯



、車梯維修費用，其間具有對價關係，應屬必要之維護與修 繕費用。㈡被上訴人剔除利息支出憑證之部分：被上訴人將 「過戶日期」與「利息起算日期」期間，自行限縮為1個月 ，明顯違反經驗法則及論理法則。又衡陽路7號地下樓貸款 利息601,495元部分，因貸款審核期間及嗣後更改貸款銀行 ，雖造成時序拖延，惟相關借款性質自始即為「購屋借款性 質」（並非其他性質之借款），其利息支出依法仍為利息收 入之減項。另衡陽路7號1樓貸款利息1,459,919元部分，因 房屋發生嚴重瑕疵，房屋移轉過戶程序約2年後才達成和解 ，並於83年間辦理交屋，故上訴人於83年至95年所為貸款因 此所生之利息，確實為「成本」之一部分，應予認列。㈢衡 陽路7號10樓虛擬所得407,198元之部分：被上訴人採「總數 比總數法」，不符合稅法規定，且被上訴人只取得3個樣本 去推估上訴人之租賃所得，有樣本數太小不足以反映現況、 不符合隨機抽樣精神、調查過程不透明、推計方法明顯違反 統計原則、調查方式可能因疏失而產生偏誤、只抽取對上訴 人不利之樣本等違誤。本件被上訴人先剔除利息支出，使得 租賃所得等於租金收入×57%；若以後修繕費支出有被追認 ，但因支出最多等於租金收入×43%，則完全沒有任何實益 等語，求為判決將訴願決定及復查決定關於租賃所得除追減 部分外均撤銷。
三、被上訴人則以：㈠上訴人所提示之統一發票，買受人雖載為 其配偶徐英珍，惟未記載施工樓層，雖施工單位嗣後於99年 甫開立說明書勾選施工樓層；然查其中部分品名如「升降梯 材料費」、「電梯保養、維修費」等，依一般社會經驗與常 情，係屬公共設施維護範疇，多由大樓管理委員會自收取之 管理費中支付，並非由各樓層所有權人自行處理；又部分發 票品名如「室內裝潢家飾」、「空調冷氣維修」等各筆費用 發生處所及性質，顯屬承租人基於使用或營業所需要，對租 賃標的所為之裝潢整理、設備保養維護等，上訴人未能提供 租賃契約等具體有關資料，以資佐證該費用確係為出租系爭 房屋所支付之合理必要費用，自難採認。另有關上訴人所稱 屋凸並非系爭房屋之租賃標的，又依據鳳璽大樓管理委員會 會議決議確認書，載明大樓閒置之屋凸部分依現狀（約20坪 ）由上訴人配偶做倉庫使用，上訴人配偶同意負擔電梯及車 梯所有維護與維修費用，並約定收回時，上訴人配偶不再負 擔該費用，故該等修繕費用之支出，非出租房屋所支付之必 要費用，自難核認。㈡上訴人所提示之房屋擔保借款繳息單 ，所有權取得日與貸款起日相距數年，上訴人未提示相關佐 證資料證明系爭貸款係為購置系爭房屋之價金，被上訴人予



以剔除並無不合；縱衡陽路7號1樓貸款金額係用於支付購置 該屋之價金，被上訴人另行計算系爭1樓租賃所得後，仍較 原核定之租賃所得為高，顯見被上訴人原核定租賃所得對上 訴人已屬有利。㈢上訴人配偶取自元大京華之租賃所得，其 租賃地址為臺北市○○區○○路00號地下1樓，被上訴人誤 植為衡陽路7號1樓，嗣經被上訴人重行計算系爭1樓租賃所 得，取自統一超商租賃所得為2,223,122元及台灣大哥大租 賃所得1,393,352元，均高於原核定之所得，基於行政救濟 不利益變更禁止原則而維持原核定租賃所得。㈣上訴人之配 偶徐英珍於95年度將衡陽路7號10樓房屋租予寶德力資產作 營業使用，被上訴人以其約定之租金，顯較當地一般租金為 低，乃參照當地一般租金標準核算租賃收入為1,434,384元 ，即調增租賃所得407,198元，復查時，經實地調查系爭房 屋鄰近租金情形，平均每坪每月租金1,392元，較原核定租 金每坪每月1,203元為高，是被上訴人調增租賃所得407,198 元，並無不合等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人在原審 之訴。
四、原審駁回上訴人在第一審之訴，係以：㈠上訴人95年度申報 本人及其配偶徐英珍之租賃所得計6,276,339元，被上訴人 原依據查得資料，核定租賃所得為10,324,903元如下：⒈取 自統一超商股份有限公司（下稱統一超商）租賃所得893,75 8元（臺北市○○路0號地下樓）；⒉取自統一超商租賃所得 1,336,604元（同上址1樓）、保誠人壽股份有限公司台北分 公司（下稱保誠人壽）租賃所得65,116元【按保誠人壽之租 賃所得其租賃地點應係同上址2樓），被上訴人雖誤認租賃 地點為1樓，惟上訴人申報此部分租賃所得為65,117元，經 被上訴人依財政部95年度財產租賃必要損耗及費用標準43% 核定租賃所得為65,116元，較上訴人申報數少1元，對上訴 人並無不利】、台灣大哥大股份有限公司衡陽分公司（下稱 台灣大哥大）租賃所得577,022元（同上址1樓）及元大京華 證券股份有限公司（下稱元大京華）租賃所得4,394,493元 【按元大京華之租賃所得其租賃地點應係臺北市○○路00號 地下1樓，被上訴人雖誤認租賃地點，惟上訴人申報此部分 租賃所得為4,394,494元，經被上訴人減除43%之必要損耗及 費用，核定租賃所得同為4,394,493元，核屬相同，且上訴 人於原審104年11月3日準備程序時就該租賃所得亦不爭執， 則此部分租賃所得縱因被上訴人誤認地點，對於上訴人並無 不利】；⒊取自翔雁國際股份有限公司（下稱翔雁國際）租 賃所得310,080元（臺北市○○路0號2樓）；⒋取自聯太國 際公關顧問股份有限公司（下稱聯太國際公關）租賃所得1,



028,850元（同上址9樓）；⒌取自寶德力資產管理有限公司 （下稱寶德力資產）租賃所得41,444元及調高租金之租賃所 得407,198元（同上址10樓）；⒍取自聲達資訊股份有限公 司租賃所得995,169元（同上址13樓）；⒎取自詮鼎資訊股 份有限公司租賃所得275,169元（同上址14樓）。復查決定 則追減取自翔雁國際租賃所得107,306元、取自聯太國際公 關租賃所得16,572元、取自聲達資訊租賃所得87,351元、取 自詮鼎資訊租賃所得91,911元，共計追減租賃所得303,140 元。㈡關於列報修繕費支出2,142,430元應予扣除部分：上 訴人所提示之統一發票，買受人雖載為其配偶徐英珍，惟未 記載施工樓層，雖施工之廠商嗣於99年間開立說明書勾選施 工樓層，然關於租賃物之修繕費用，應以該費用與各樓層有 直接關聯性為必要。本件前經被上訴人於101年7月16日函請 上訴人提示租賃契約書、各住戶費用分擔明細等相關資料供 核；復於101年12月22日函請系爭租賃標的之力福鳳璽大樓 管理委員會提供各住戶收取管理費用計算方式、損益表及支 付費用憑證，惟上訴人及該管理委員會均復以無保存資料等 語。雖經被上訴人依職權函查及上訴人於原審提出相關租約 影本，惟經檢視上訴人所提之統一發票，其中95年6月15日 開立、金額16,000元、發票號碼MZ00000000號之統一發票， 並無記載品名，上訴人雖將之歸類於「升降梯材料款」列報 ，然不論是「升降梯材料款」或「電梯保養費」、「電梯修 理工事費」等項，依一般社會經驗與常情，係屬公共設施維 護範疇，多由大樓管理委員會自收取之管理費中支付，並非 由各樓層所有權人自行處理。另品名為「配件」之發票，上 訴人稱係時鐘配件（大樓用），而既係供大樓所用，亦難逕 認應由樓層所有權人負擔。再發票品名為「室內裝潢家飾」 、「配置內線」、「燈具及線路修理」、「空調維修」、「 冷氣維修」等項部分，衡情亦應屬承租人基於使用或營業所 需要，對租賃標的所為之裝潢整理、設備保養維護等所應支 出之費用；至於「玻璃安裝工程含工資」一項，縱經廠商勾 選施工樓層為地下層，惟是否確係為出租系爭房屋所支付之 合理必要費用，亦無從由該發票記載之內容獲得肯認，況施 工廠商源旭玻璃企業社於102年2月25日提出說明書，謂其於 94年至97年間，承作此外牆玻璃工程及矽膠填縫等業務，是 受業主徐英珍委託到該棟大樓指定處承作施工等語；據此， 該項費用實難逕認係上訴人配偶出租系爭房屋所支付之合理 必要費用。另有關上訴人配偶列報大樓屋凸之修繕費支出部 分，該閒置空間並非系爭房屋之租賃標的，又依據鳳璽大樓 管理委員會會議決議確認書，載明大樓閒置之「屋凸」部分



依現狀（約20坪）由上訴人配偶做倉庫使用，上訴人配偶同 意負擔電梯及車梯所有維護與維修費用，並約定收回時，上 訴人配偶不再負擔該費用等語，故該等修繕費之支出，亦難 認係出租房屋所支付之必要費用。綜上，被上訴人否准認列 系爭修繕費支出，於法並無不合。㈢關於利息支出部分：⒈ 衡陽路7號地下樓貸款利息601,495元應予扣除部分，依土地 登記異動清冊所載，地下樓所有權人徐英珍於81年9月29日 取得，依上訴人提示之國泰世華銀行房屋擔保借款繳息單， 載明貸款起日係89年12月21日，已相距多年。上訴人雖謂衡 陽路7號地下樓自81年12月30日至89年12月19日之初貸銀行 為上海銀行，而後才改貸國泰世華銀行，且並未增貸云云； 惟不動產他項權利人之變動，與貸款利息之支出是否確為購 置該不動產之用，係屬二事，依上訴人所提資料，尚難確認 該貸款利息支出係因購置系爭房屋之用。⒉衡陽路7號1樓貸 款利息1,459,919元部分，依上訴人提示之新光商業銀行繳 息證明，載明房屋所有權取得日係83年5月3日，貸款起日係 86年6月30日，相距已達3年之久；而上訴人配偶徐英珍分別 於81年8月4日（第1次登記）及83年2月21日（買賣）登記取 得該不動產之應有部分，亦有建物登記第二類謄本及異動索 引查詢資料影本等件可稽，僅依上訴人所提示之上開繳息證 明，尚難逕認係用於購屋所支出之貸款利息。上訴人雖主張 最初貸款日期為83年，過戶日期與銀行貸款日期相隔2年之 原因係因過戶前屋況出現嚴重瑕疵，故系爭不動產雖於81年 8月4日辦理過戶，惟因瑕疵問題，雙方爭議一直延宕，於「 房屋移轉過戶程序」約2年後才達成和解，並於83年間辦理 交屋云云；然該協議書僅能證明上訴人與賣方合意延後交屋 等情，仍難確認該貸款利息支出係為購置系爭房屋之用。從 而，被上訴人否准認列系爭利息支出，並無不合。㈣衡陽路 7號10樓房屋租金調高407,198元部分：上訴人申報取自寶德 力資產之租賃收入720,000元，扣除必要費用及成本後，所 得為0元，被上訴人初查核定該筆所得為41,444元，並以上 訴人之配偶徐英珍於95年度將系爭衡陽路7號10樓房屋租予 寶德力資產作營業使用，約定之租金顯較當地一般租金為低 ，乃參照當地一般租金標準核算租賃收入為1,434,384元； 被上訴人於復查時又實地調查系爭房屋鄰近租金情形，平均 每坪每月租金1,392元，較原核定租金每坪每月1,203元為高 ，是被上訴人原核定租賃收入為1,434,384元，並無不合； 而上開核定租金收入1,434,384元，減除必要耗損及成本計4 64,965元，租賃所得為969,419元（復查決定誤為662,233元 ），高於原核定自行申報數核定之所得額41,444元及調增收



入714,384元依前述財政部頒定費用率43%核定所得額407,19 8元之合計數448,642元，基於不利益變更禁止原則，被上訴 人仍依原核定所得額核課，於法無違等詞，為其判斷之基礎 。
五、本院按：
㈠「行政法院應依職權調查事實關係，不受當事人主張之拘束 。」「行政法院於撤銷訴訟，應依職權調查證據；」行政訴 訟法第125條第1項及第133條前段分別定有明文。查高等行 政法院為事實審，故於撤銷訴訟，應本於職權調查證據，並 依調查證據之結果，斟酌全辯論意旨，認定事實，不受當事 人主張之拘束。
㈡再按行為時所得稅法第14條第1項第5類第1款規定：「個人 之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之：第一 類．．．第五類：租賃所得及權利金所得：．．．財產租 賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入 ，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。」同法施行細則 第15條規定：「本法第14條第1項第5類第1款所稱必要損耗 及費用，係指固定資產之折舊、遞耗資產之耗竭、無形資產 之攤折、修理費、保險費及為使租出之財產能供出租取得收 益所支付之合理必要費用。折舊、耗竭及攤折之減除，準用 本法第3章第4節有關條文之規定。必要損耗及費用之減除， 納稅義務人能提具確實證據者，從其申報數；其未能提具確 實證據或證據不實者，稽徵機關得依財政部核定之減除標準 調整之。前項標準，由財政部各地區國稅局擬定，報請財政 部核定之。」另財政部74年10月19日台財稅字第23739號函 釋：「個人向金融機構借款購置房屋所支付之利息，應屬所 得稅法施行細則第15條所稱為使出租之財產能供出租取得利 益所支付之合理必要費用。納稅義務人如非選用必要損耗及 費用之標準減除，且能提供確實證明文件者，於核計房屋之 租賃所得時，核實減除。」
㈢經查，本件除衡陽路7號10樓房屋爭點有租金調高項外，其 爭點在於財產租賃所得應減除之「必要損耗及費用」後之餘 額，而財產租賃所得是以個別租賃物之全年租賃收入減除「 必要損耗及費用後之餘額」，而本件爭執之貸款利息及修繕 費用，均係「必要損耗及費用」，所以應以個別租賃收入論 述各該「必要損耗及費用」之系爭修繕費用或貸款利息，方 能正確得知何者修繕費用或貸款利息係哪一筆租賃收入之減 項，不可只有概括論述相關單據，而置個別租賃收入於不顧 ，否則，即有判決不備理由之違背法令。經查，上訴人95年 度申報本人及其配偶徐英珍之租賃所得計6,276,339元，被



上訴人原依據查得資料，核定租賃所得為10,324,903元，詳 如原判決欄所載，此為原審所認定之事實。則上訴人95年度 列報其配偶徐英珍租賃收入之建物有：衡陽路7號地下樓、1 樓、2樓、9樓、10樓、13樓及14樓共7筆，但臺北市○○路0 號地下樓租予統一超商，同上址1樓租予統一超商及台灣大 哥大，同上址2樓租予翔雁國際公司及保誠人壽，同上址9樓 租予聯太國際公關，同上址10樓租予寶德力資產，同上址13 樓租予聲達資訊，同上址14樓租予詮鼎資訊，則至少有上開 各筆租賃收入，原審自應就各該筆租賃收入，分別減除本件 爭執之貸款利息及修繕費用，方為正辦。詎原審竟僅分貸款 利息及修繕費用兩種（當然同址10樓部分另有調高租金之爭 執），而僅就修繕費用含混概括論述，未就各租賃收入應減 除即爭執之貸款利息及修繕費用數額詳加論述，以致於無法 分辨上訴人所提證據究得否證明減除之要件，甚至原判決審 理範圍項目為何，均無法得知，殊難謂已盡其調查之能事。 就本件之各筆租賃收入，原審至少應將個別租賃收入減除必 要損耗及費用（在本件為貸款利息及修繕費用）列表，依職 權調查證據，命雙方確認爭執項目，分別釐清，並依調查證 據之結果，予雙方當事人辯論，形成心證，但原判決疏未為 之，自有判決不備理由之違法。
㈣依我國行政訴訟法第4條第1項明文規定：「人民因中央或地 方機關之違法行政處分，認為損害其權利或法律上之利益， 經依訴願法提起訴願而不服其決定，或……者，得向行政法 院提起撤銷訴訟。」應認為對課稅處分撤銷訴訟之訴訟標的 係該處分違法性以及人民主張的侵害權利。基於課稅基礎之 可分性，稅務行政訴訟因採「爭點主義」特定訴訟標的範圍 ，是納稅義務人對可分之成為課稅處分要件要素之「稅捐主 體」、「稅捐客體」、「稅基」、「稅率」、「稅捐減免」 之各種項目，於復查及訴願程序有所爭執者，即係主張課稅 處分違法性以及原告之權利受侵害，而屬於行政法院之審理 範圍，是以在所得稅申報上，依列舉方式主張減除之項目， 即係主張課稅處分該項目違法性且原告之權利受侵害，自屬 行政法院審理之對象，不得因稅捐稽徵機關依財政部標準費 用率計算減除額，高於該列舉減除項目加上其他未列入爭點 之減除項目總額，即不予審究。特別是人民申報列舉減除總 額高於稅捐稽徵機關依財政部標準費用率計算減除額者，從 申報數額而言，人民主張應減除數顯然較課稅處分為高者， 該課稅處分顯係對人民不利，而損害原告之權利，自仍應就 人民主張之項目為審理，不應僅比較課稅處分之減除總額與 該列舉減除項目加上其他未列入爭點之減除項目總額，而置



原告主張其權利受侵害之列舉項目於不顧。
㈤另按行政救濟程序中之所謂不利益變更禁止原則係指：處分 相對人於對處分不服而提起包括訴願程序、行政訴訟等行政 救濟程序，該行政救濟機關作成訴願決定書或判決時，不得 使該請求救濟者受較原處分更不利益之結果，我國分別於訴 願法第81條第1項但書及行政訴訟法第195條第2項明定之。 此一規定係對行政救濟機關作成訴願決定書或判決時，所為 之拘束，並非在限制人民之訴訟權或訴願權。不利益變更禁 止雖稱之為原則，但從不利益變更禁止條文及立法經過可知 ，係屬立法政策。不利益變更禁止原則在復查程序並無明文 ，實務上主要係依據改制前之行政法院62年判字第298號判 例而肯定之：「依行政救濟之法理，除原處分適用法律錯誤 外，申請復查之結果，不得為更不利於行政救濟人之決定。 」上開判例開創訴願前置程序之復查程序亦有不利益變更禁 止原則之適用，既然係在保護人民之程序上利益，殊不得以 實務超越法律規定所創之復查程序中不利益變更禁止原則， 做為阻礙人民行政救濟之手段。是以若復查決定縱比原核定 不利，而依原核定之課稅金額作成復查決定，但人民對於復 查決定之數額仍有爭執者，行政法院仍應予以審究，殊不可 借復查程序之不利益變更禁止原則為由，不就當事人主張事 項予以調查審究。換言之，行政法院是否應調查審理者，應 就原核定或復查決定之數額與當事人所主張之數額相較，若 有不利當事人者，即係當事人權利受損害，而非比較原核定 與復查決定之數額，然後以不利益變更禁止原則為藉口，限 制人民在行政救濟程序中對其不利事項爭執之權利。再者， 上開行政法院62年判字第298號判例，除闡釋不利益變更禁 止意旨外，重點在於「除原處分適用法律錯誤外」，所以適 用法律錯誤，並不在復查決定適用不利益變更禁止原則範圍 內，因事實認定錯誤，致適用法律錯誤，亦屬之。而且，只 要人民主張之原核定之數額項目有誤，即係合於「除原處分 適用法律錯誤外」之例外，行政救濟機關即應予以審究，否 則即屬違法。原判決關於不利益變更禁止原則之論述，一再 比較復查決定與原核定之數額差異，而就應調查所主張其權 利受侵害部分，亦即原申報數額與原核定或復查決定調整之 差異部分卻未深究，自有未合。原判決就同址10樓部分，即 係率予論述不利益變更禁止原則，而就上訴人所主張：於95 年出租予寶德力資產及東昇資產管理股份有限公司，被上訴 人卻予調高租金之爭點，反疏而未論，自有未合。 ㈥玆以下分就上訴人主張本件租賃收入應減除之項目為區別論 述之：




各樓層之各租賃收入應各別減除之修繕費用（上訴意旨雖僅 指出地下1樓、1樓，但上訴聲明係就原判決全部，是應由原 審再查明究係何租賃收入之修繕費用）：
①原判決以：經檢視上訴人所提之統一發票，其中95年6月15 日開立、金額16,000元、發票號碼MZ00000000號之統一發票 ，並無記載品名，上訴人雖將之歸類於「升降梯材料款」列 報，然不論是「升降梯材料款」或「電梯保養費」、「電梯 修理工事費」等項，依一般社會經驗與常情，係屬公共設施 維護範疇，多由大樓管理委員會自收取之管理費中支付，並 非由各樓層所有權人自行處理云云。惟查，上述費用是否由 大樓管理委員會自收取之管理費中支付？或由各樓層所有權 人自行處理？攸關是否屬各樓層應各自分擔之費用，與認定 是否必要修繕費用有關，應可經由傳訊管理委員會負責人調 查而得，殊不得因被上訴人曾函詢未果，行政法院即不予調 查。
②原判決另以：發票品名為「室內裝潢家飾」、「配置內線」 、「燈具及線路修理」、「空調維修」、「冷氣維修」等項 部分，應屬承租人基於使用或營業所需要，對租賃標的所為 之裝潢整理、設備保養維護等所應支出之費用，而不認係修 繕費用；惟查，上訴人已請施工單位在相關說明書上勾選施 工樓層，上訴人亦提供廠商之統一發票、上訴人與廠商所簽 訂之合約、施工樓層確認書等資料，上開統一發票、合約甚 至確認書（即證明書）均載有營業人及其營業所，若認上開 證物與待證事項尚有未明，自應依職權傳訊相關修繕廠商及 大樓管委會委員出庭作證，以釐清真相。
③再按民法第429條雖課與出租人負擔修繕義務，惟基於私法 自治，契約自由原則，該條明定，如契約另有規定，則尊重 當事人租賃契約之約定；又該條所規定出租人之修繕義務， 在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，此所謂合於所約 定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使 用、收益之狀態為已足，因之，須租賃物在使用上有修繕之 必要，出租人始負擔其必要費用(參最高法院82年度台上字 第15號及84年度台上字第333號判決意旨）。租賃物並不以 不動產為限，尚應查明租賃物是否包括生財器具，若包含生 財器具，則所提之「室內裝潢及櫥櫃工程」、「室內家飾用 品」、「室內裝修工程」、「空調冷氣維修」等各筆費用， 自應從各樓層租約一一審究，不可概括各筆費用發生處所及 性質，僅屬承租人基於使用或營業所需要云云為由，即率予 剔除。衡陽路7號地下樓及1樓之貨款利息部分： ⒈衡陽路7號地下樓貸款利息部分：




原判決係以：地下一樓部分，其移轉登記日期為81年，而上 訴人提出之利息單據為89年，兩者相差甚久，而不認為購買 時之購屋貸款利息云云。惟查，證據調查，係屬行政法院之 職權，殊不容因當事人之陳述而受影響，仍盡其調查之能事 ，再者當事人就應詢事項對銀行或相關單位之查詢能力，究 難與法院或行政機關之函查相提並論，此就本案地下一樓之 貸款利息，被上訴人既列出89年起之查詢清單，顯並非不可 能調查之事項，殊不得因當事人陳稱無法調查，而怠予調查 。上訴人於原審已主張：衡陽路7號地下樓自81年12月30日 至89年12月19日之初貸銀行為「上海商業儲蓄銀行」，而後 才改貸「國泰世華銀行」，且2家銀行之借款金額均為 30,000,000元（並未增貸），是否借新還舊，則其借款性質 仍為「購屋借款」，原審自應從抵押權設定登記事項以及向 相關銀行函詢，予以查明。若因資料久遠而無法調查，致事 實陷於不明，行政法院應依自由心證，判斷事實真偽，則依 據建物登記謄本所載，若抵押權未曾塗銷，是否可證明借款 性質屬購買該建物之貸款，而予認列貸款利息？原審亦應斟 酌。
⒉衡陽路7號1樓貸款利息部分：
①經查，衡陽路7號1樓雖於81年8月4日即辦理移轉過戶，惟 上訴人在交屋前，即已發現公設部分之二次施工、大台北 瓦斯系統尚未裝設、大電力系統（即營業用之高乘載電表 ）未設置及地板施工不佳，且有嚴重漏水現象等嚴重瑕疵 ，上訴人遂主張拒絕受領，惟建商強橫拒絕承認瑕疵，遑 論修繕？雙方爭議一直延宕，才於「房屋移轉過戶程序」 約2年後才達成和解，並於83年間辦理交屋，上訴人才辦理 交屋款之銀行貸款，此有83年3月31日協議書可憑，並為原 審所認定之事實。
②雖被上訴人質疑衡陽路7號1樓第2次持分移轉日為83年2月 21日與繳息清單起息日86年6月30日相距很久部分，上訴人 於原審已主張：原貸款銀行為台北三信，而台北三信併入 誠泰商業銀行股份有限公司（下稱誠泰銀行）後，又併入 臺灣新光商業銀行股份有限公司。因台北三信為消滅銀行 ，故相關貸款文件，至今已無法向該行提出申請等情，是 否屬實？自有函查存續銀行查明之必要。若如上訴人主張 ，因誠泰銀行為中間存續銀行，其所發出之利息收據係以 該行自身之電腦系統為準，並未包括台北三信之貸款期間 ，則認定86年6月30日為初貸日即屬有誤。此外，亦可從上 開衡陽路7號1樓建物謄本之抵押權之記載，若上訴人之抵 押權登記至今仍存在，並未有塗銷紀錄，即抵押權銀行自



始至今均實質為同一家銀行，並未轉貸，上訴人之貸款利 息自始即為「購屋借款性質」，並非「其他性質」之貸款 ，是否屬實，自有依職權調查之必要；若上訴人提供建物 謄本之資料不全，亦可函所轄地政事務所查明：抵押權是 否從初貸即無塗銷，並於調查結果予雙方當事人辯論，以 形成心證，是此部分，自屬無可維持，應予廢棄發回。至 於原判決就1樓所論述之不利益變更禁止原則，因貸款利息 及修繕費用（如上述）均不明，且均為上訴人所爭執，自 無從採酌，自應再為調查認定。
衡陽路7號10樓調高虛擬所得租金407,198元部分：此部分 上訴人在原審已主張：於95年出租予寶德力資產及東昇資 產管理股份有限公司；惟上訴人昧於此事實，竟將租金所 得虛擬增加調整等語，但原判決卻誤用不利益變更禁止原 則，徒以比較原核定與復查決定之數額，反未予審酌上開 爭點，自有未合。
㈦從而，原判決既有如上所述之違法，並將影響判決結論，故 上訴意旨指摘原判決違法，求予廢棄，即有理由。又因本件 事實尚有由原審再為調查之必要，本院尚無從自為判決，爰 將原判決廢棄，發回原審法院再為調查後，另為適法之裁判 。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項 、第260條第1項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　105　 年　　7　　 月　　28　　日 最高行政法院第五庭
審判長法官　林　茂　權
法官　帥 嘉 寶
法官　汪 漢 卿
法官　吳 東 都
法官　劉　介　中

以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中　　華　　民　　國　　105　 年　　7　　 月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張　雅　琴