綜合所得稅
最高行政法院(行政),判字,105年度,393號
TPAA,105,判,393,20160728,1

最　高　行　政　法　院　判　決
105年度判字第393號
上 訴 人　鍾智文
訴訟代理人　莊義瑞　會計師
被 上訴 人　財政部臺北國稅局
代　表　人　何瑞芳
上列當事人間綜合所得稅事件，上訴人對於中華民國104年6月11
日臺北高等行政法院103年度訴字第1342號判決，提起上訴，本
院判決如下：
　　主 文
原判決除關於坐落臺北市○○區○○路0號地下樓租賃所得部分暨該部分訴訟費用外均廢棄，發回臺北高等行政法院。其餘上訴駁回。
駁回部分上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
　　理 由
一、緣上訴人民國94年度綜合所得稅結算申報，列報其配偶徐英 珍所有坐落臺北市○○區○○路0號地下樓【房屋稅籍編號 為Z00000000000，出租予統一超商股份有限公司（下稱統一 超商）】、1樓【房屋稅籍編號為Z00000000000，出租予統 一超商、台灣大哥大股份有限公司衡陽分公司（下稱台灣大 哥大）及保誠人壽保險股份有限公司台北分公司（下稱保誠 人壽）】、9樓房屋【房屋稅籍編號為Z00000000000，出租 予聯太國際公關顧問股份有限公司（下稱聯太國際公司）】 、10樓房屋【房屋稅籍編號為Z00000000000，出租予寶德力 資產管理有限公司（下稱寶德力資產管理公司）】、13樓房 屋【房屋稅籍編號為Z00000000000，出租予聲達資訊股份有 限公司（下稱聲達資訊公司）】及14樓房屋【房屋稅籍編號 為Z00000000000，出租予詮鼎資訊股份有限公司（下稱詮鼎 資訊公司）】（下稱衡陽路7號地下樓、1樓、9樓、10樓、1 3樓及14樓）之租賃收入新臺幣（下同）15,130,582元，減 除必要損耗及費用10,179,452元，租賃所得4,951,130元； 被上訴人依據查得資料，核算系爭房屋全年租賃所得為6,93 2,136元，歸課核定94年度綜合所得總額13,510,157元，應 補稅額799,390元。上訴人不服，申請復查，被上訴人以衡 陽路7號地下樓、1樓、10樓及14樓，重行計算租賃標的之租 賃收入減除必要費用後，核計之租賃所得均高於原核定，基 於不利益變更禁止原則，維持原核定；而9樓重行計算租賃 所得為750,563元（計算式：租賃收入1,865,000元－必要費 用1,114,437元），低於原核定所得額893,773元，追減143, 210元，13樓重行計算租賃所得為856,543元（計算式：租賃



收入1,800,000元－必要費用943,457元），亦低於原核定所 得額928,261元，追減71,718元，乃作成103年3月26日財北 國稅法二字第1030012976號復查決定「追減租賃所得．．． 214,928元。」上訴人不服，提起訴願，經決定駁回，遂向 臺北高等行政法院（下稱原審）提起行政訴訟。嗣經原審判 決駁回後，上訴人不服，提起上訴。
二、上訴人起訴主張：㈠利息支出憑證被剔除部分：系爭衡陽路 7號1樓之過戶日期與銀行貸款日期相隔2年餘，其原因係過 戶前屋況出現嚴重瑕疵，故該不動產雖於81年8月4日辦理過 戶，惟經上訴人驗收合格後，上訴人才通知銀行進行尾款之 交付；而以利息支出做為租賃所得之減項，係合理合法節稅 方式，且針對相關利息支出，原核定均有全數承認，但復查 決定反而全數剔除，已違反不利益變更禁止原則。㈡修繕費 支出憑證被剔除部分：因修繕費支出金額不大，上訴人均以 現金支付，故未留下任何資金流程，被上訴人於進行調查時 ，時序已推延至102年度，故就94年度相關租約等文件因相 關會計人員交接疏失，早已不慎遺失，不復可得；又相關修 繕費憑證，上訴人已請施工單位在相關說明書上勾選施工樓 層，並簽名或蓋章確認，此經被上訴人函查施工單位無誤， 且上訴人亦提供發票、合約、施工樓層確認書等資料供被上 訴人審核，今被上訴人反稱上訴人未提供，實難令人甘服； 另上訴人負擔「電梯、車梯維護費用」部分，係經區分所有 權人會議同意，被上訴人未予認列，顯有錯誤。㈢上訴人已 提供相關文件及證據證明確有支付相關修繕及利息支出等之 事實，被上訴人如欲強行剔除補稅，其須提出更強而有力之 證據，否則即違反本院102年度判字第816號判決之意旨。㈣ 依原審101年度訴字1150號判決意旨、稅捐稽徵法第44條第1 項規定、司法院釋字第642號解釋意旨，唯有「營利事業」 始有給與或取得憑證等義務，如「非營利事業」，除法另有 規定外，要難課以負有給與或取得或保存憑證等義務等語， 求為判決撤銷訴願決定及原處分（含復查決定）不利於上訴 人部分。
三、被上訴人則以：㈠地下樓及1樓租賃所得核定情形：⒈關於 地下樓：依土地登記異動清冊所載，系爭地下樓所有權人徐 英珍於81年9月29日取得，而依上訴人提示之國泰世華銀行 房屋擔保借款繳息單（繳息金額738,341元），載明貸款起 日係89年12月21日，上訴人無法證明為購買房屋所借之資金 或修繕房屋之資本支出，又地下樓無修繕費，僅有房屋稅12 4,182元、地價稅35,220元、折舊47,000元，縱加上系爭購 屋貸款利息738,341元，共944,743元，亦小於原核定按財政



部頒定費用標準率計算之1,316,373元（3,061,332元×43% ），原核定實屬有利上訴人。⒉關於1樓：上訴人提示系爭1 樓之臺灣新光商業銀行繳息證明繳息金額【1,429,006元（ 含1、2樓）】，載明貸款起日係86年6月30日，而上訴人配 偶徐英珍分別於81年8月4日（第1次登記）及83年2月21日（ 買賣）登記取得該房屋分別共有所有權，其間相距數年，尚 難予核認，惟原核定時已計入1樓統一超商之列舉費用內， 且上訴人申報時運用財政部頒定費用標準率無須單據，將1 樓台灣大哥大、保誠人壽採財政部頒定費用標準，1樓統一 超商採列舉費用，顯有浮報費用，是按財政部頒訂43%費用 率核定租賃所得為3,285,622元，而被上訴人僅核定租賃所 得2,547,332元，實屬有利上訴人；另如以上訴人主張之計 算方式重新計算，均以被上訴人原核定有利於上訴人。㈡依 司法院釋字第537號解釋意旨，當事人須對其主張之事實負 舉證責任，且須盡協力義務。上訴人迄未提示相關資料證明 其主張之事實供核，被上訴人經依職權調查，亦無相關事證 足資審認，則上訴人所稱核不足採，被上訴人否准認列系爭 修繕費支出合計1,824,675元及貸款利息支出2,167,347元， 並無不合等語，資為抗辯，求為判決駁回上訴人在原審之訴 。
四、原審駁回上訴人在第一審之訴，係以：㈠本件經原審整理爭 點，爭議僅為貸款利息與修繕費用（參見原審卷第51頁）。 ㈡關於利息支出部分：就地下樓部分，其移轉登記日期為81 年，而上訴人提出之利息單據為89年；就1樓部分，其移轉 登記日期為83年，而繳息清單為86年，兩者相差甚久，是否 為購買時之購屋貸款利息，已有疑義。上訴人雖稱其最初貸 款日期為83年，過戶日期與銀行貸款日期相隔2年之原因係 因過戶前屋況出現嚴重瑕疵，故系爭不動產雖於81年8月4日 辦理過戶，惟上訴人與賣方合意由賣方進行為期2年左右之 房屋修繕工程，並經上訴人驗收合格後，上訴人才通知銀行 進行尾款交付，此時利息支出才開始起算等語。此部分雖有 83年3月31日上訴人與賣方簽訂之協議書為憑，惟該協議書 僅能證明上訴人與賣方合意延後至83年貸款，上訴人仍應舉 證證明其最初貸款日期為83年。就此，經原審詢問資料何在 ，上訴人訴訟代理人稱已調不到（參見原審卷第285頁）， 則上訴人之86年及89年之繳息清單尚難認定係83年購屋貸款 衍生之利息。㈢縱認上揭繳息清單可認定係83年購屋貸款衍 生之利息，惟基於不利益變更禁止原則，被上訴人最後認列 之費用亦無違誤：⒈關於地下樓利息部分：其租賃所得之申 報，原核定係按43%認定成本費用，復查決定亦依原核定認



定；然由於上訴人所提出之其他費用憑證總數僅206,402元 ，縱加上利息支出738,341元，亦低於43%，因此原核定及復 查決定依43%認列，對上訴人已屬有利，故此部分利息之爭 議應不影響地下一樓租賃所得之結論。就此，上訴人於原審 並無爭執（參見原審卷第329頁），是就地下樓部分，原處 分並無違誤。⒉關於1樓利息部分：上訴人申報利息為1,429 ,006元，而租賃收入共5,764,250元，其中統一超商部分上 訴人申報採列舉式，台灣大哥大部分係採固定43%，保誠人 壽部分亦採固定43%，原核定就統一超商部分已准認列利息 1,429,006元，合計所有費用為1,994,454元，租賃所得為92 6,856元，復查決定雖將利息全數剔除，費用也有部分剔除 ，但依不利益變更禁止原則，就統一超商部分仍按原核定92 6,856元認定其租賃所得，因此實質上利息1,429,006元等於 已認列；至於台灣大哥大及保誠人壽部分由於係按固定43% 認列，與利息無關。就此，上訴人於原審雖有爭執（參見原 審卷第301頁），惟縱然加上該修繕費730,600元，由於利息 1,429,006元仍應予扣除，因此於扣除後，其1樓之租賃所得 應為3,140,348元，仍高於原核定之2,547,332元，對上訴人 仍屬有利，故就1樓利息支出部分，原處分亦無違誤。㈣關 於修繕費用部分：上訴人所提示之統一發票，買受人雖載為 其配偶徐英珍，惟未記載施工樓層，雖施工單位嗣後於99年 甫開立說明書勾選施工樓層，然其中部分品名如系爭1樓之 「外牆玻璃工程」、「更換水塔」；9樓之「升降機材料款 」、「清除化糞池污物」、「外牆維修」、「外牆玻璃工程 」；10樓之「20P乾粉滅火器換藥」、「升降機材料款」等 ，依一般社會經驗與常情，係屬公共設施維護範疇，多由大 樓管理委員會自收取之管理費中支付，並非由各樓層所有權 人自行處理。被上訴人曾於101年7月16日函請上訴人提示租 賃契約書、各住戶費用分擔明細等相關資料供核，復於101 年12月22日函請系爭租賃標的之力福鳳璽大樓管理委員會提 供各住戶收取管理費用計算方式、損益表及支付費用憑證， 惟上訴人及該管理委員會均復以無保存資料，致被上訴人無 從審認。另上訴人提示之部分發票品名如系爭1樓之「室內 裝潢及櫥櫃工程」、9樓之「室內家飾用品」、「室內裝修 工程」、「空調冷氣維修」等各筆費用發生處所及性質，顯 屬承租人基於使用或營業所需要，對租賃標的所為之裝潢整 理、設備保養維護等，上訴人未能提供租賃契約等具體有關 資料，以資佐證該費用確係為出租系爭房屋所支付之合理必 要費用，自難以採認。再參照最高法院82年度台上字第15號 及84年度台上字第333號判決意旨，民法第429條所規定出租



人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益， 此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客 觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，因之，須租賃物在 使用上有修繕之必要，出租人始負擔其必要費用；惟審諸上 訴人提示之發票品名如「室內裝潢及櫥櫃工程」、「室內家 飾用品」、「室內裝修工程」、「空調冷氣維修」等各筆費 用費用發生處所及性質，顯屬承租人基於使用或營業所需要 ，對租賃標的所為之裝潢整理、設備保養維護等，上訴人既 未提供租賃契約等具體相關資料，以資佐證該費用確係出租 系爭房屋所支付之合理必要費用，亦難採認。從而，被上訴 人未准認列系爭修繕費支出1,824,675元，並無違誤等詞， 為其判斷之基礎。
五、本院按：
㈠「行政法院應依職權調查事實關係，不受當事人主張之拘束 。」「行政法院於撤銷訴訟，應依職權調查證據；」行政訴 訟法第125條第1項及第133條前段分別定有明文。查高等行 政法院為事實審，故於撤銷訴訟，應本於職權調查證據，並 依調查證據之結果，斟酌全辯論意旨，認定事實，不受當事 人主張之拘束。
㈡再按行為時所得稅法第14條第1項第5類第1款規定：「個人 之綜合所得總額，以其全年左列各類所得合併計算之：第一 類．．．第五類：租賃所得及權利金所得：．．．財產租 賃所得及權利金所得之計算，以全年租賃收入或權利金收入 ，減除必要損耗及費用後之餘額為所得額。」同法施行細則 第15條規定：「本法第14條第1項第5類第1款所稱必要損耗 及費用，係指固定資產之折舊、遞耗資產之耗竭、無形資產 之攤折、修理費、保險費及為使租出之財產能供出租取得收 益所支付之合理必要費用。折舊、耗竭及攤折之減除，準用 本法第3章第4節有關條文之規定。必要損耗及費用之減除， 納稅義務人能提具確實證據者，從其申報數；其未能提具確 實證據或證據不實者，稽徵機關得依財政部核定之減除標準 調整之。前項標準，由財政部各地區國稅局擬定，報請財政 部核定之。」另財政部74年10月19日台財稅字第23739號函 釋：「個人向金融機構借款購置房屋所支付之利息，應屬所 得稅法施行細則第15條所稱為使出租之財產能供出租取得利 益所支付之合理必要費用。納稅義務人如非選用必要損耗及 費用之標準減除，且能提供確實證明文件者，於核計房屋之 租賃所得時，核實減除。」
㈢經查，本件經原審整理爭點為：(1)系爭貸款利息得否作為 租賃所得之減項？(2)上訴人主張其所提出之修繕憑證已經



施工單位勾選施工樓層，應准予認列，有無理由？亦即本件 之爭點在於財產租賃所得應減除之「必要損耗及費用」後之 餘額，而財產租賃所得是以個別租賃物之全年租賃收入減除 「必要損耗及費用後之餘額」，而本件爭執之貸款利息及修 繕費用，均係「必要損耗及費用」，所以應以個別租賃收入 論述各該「必要損耗及費用」之系爭修繕費用或貸款利息， 方能正確得知何者修繕費用或貸款利息係哪一筆租賃收入之 減項，不可只有概括論述相關單據，而置個別租賃收入於不 顧，否則，即有判決不備理由之違背法令。經查，上訴人94 年度綜合所得稅結算申報，列報其配偶徐英珍所有坐落臺北 市○○區○○路0號地下樓（房屋稅籍編號為Z00000000000 ，出租予統一超商）、1樓（房屋稅籍編號為Z00000000000 ，出租予統一超商、台灣大哥大及保誠人壽）、9樓房屋（ 房屋稅籍編號為Z00000000000，出租予聯太國際公司）、10 樓房屋（房屋稅籍編號為Z00000000000，出租予寶德力資產 管理公司）、13樓房屋（房屋稅籍編號為Z00000000000，出 租予聲達資訊公司）及14樓房屋（房屋稅籍編號為Z0000000 0000，出租予詮鼎資訊公司）之租賃收入15,130,582元，此 為原審所認定之事實，則上訴人94年度列報其配偶徐英珍之 租賃收入有：衡陽路7號地下樓、1樓、9樓、10樓、13樓及 14樓共6筆，但其中1樓分租予統一超商、台灣大哥大及保誠 人壽，則至少有8筆租賃收入，原審自應就各該8筆租賃收入 ，分別減除本件爭執之貸款利息及修繕費用（當然相同情形 之減除事項可一併論述之），詎原審竟僅分貸款利息及修繕 費用兩種，而就修繕費用率予概括論述，未就各租賃收入應 減除即爭執之貸款利息及修繕費用數額詳加論述，殊難謂已 盡其調查之能事。就本件之個別8筆租賃收入，原審至少應 依被上訴人於原審答辯狀附之明細表所列之個別租賃收入減 除必要損耗及費用（在本件為貸款利息及修繕費用），依職 權調查證據，並依調查證據之結果，予雙方當事人辯論，形 成心證，但原判決疏未為之，自有判決不備理由之違法。 ㈣依我國行政訴訟法第4條第1項明文規定：「人民因中央或地 方機關之違法行政處分，認為損害其權利或法律上之利益， 經依訴願法提起訴願而不服其決定，或……者，得向行政法 院提起撤銷訴訟。」應認為對課稅處分撤銷訴訟之訴訟標的 係該處分違法性以及人民主張的侵害權利。基於課稅基礎之 可分性，稅務行政訴訟因採「爭點主義」特定訴訟標的範圍 ，是納稅義務人對可分之成為課稅處分要件要素之「稅捐主 體」、「稅捐客體」、「稅基」、「稅率」、「稅捐減免」 之各種項目，於復查及訴願程序有所爭執者，即係主張課稅



處分違法性以及原告之權利受侵害，而屬於行政法院之審理 範圍，是以在所得稅申報上，依列舉方式主張減除之項目， 即係主張課稅處分該項目違法性且原告之權利受侵害，自屬 行政法院審理之對象，不得因稅捐稽徵機關依財政部標準費 用率計算減除額，高於該列舉減除項目加上其他未列入爭點 之減除項目總額，即不予審究。特別是人民申報列舉減除總 額高於稅捐稽徵機關依財政部標準費用率計算減除額者，從 申報數額而言，人民主張應減除數顯然較課稅處分為高者， 該課稅處分顯係對人民不利，而損害原告之權利，自仍應就 人民主張之項目為審理，不應僅比較課稅處分之減除總額與 該列舉減除項目加上其他未列入爭點之減除項目總額，而置 原告主張其權利受侵害之列舉項目於不顧。
㈤另按行政救濟程序中之所謂不利益變更禁止原則係指：處分 相對人於對處分不服而提起包括訴願程序、行政訴訟等行政 救濟程序，該行政救濟機關作成訴願決定書或判決時，不得 使該請求救濟者受較原處分更不利益之結果，我國分別於訴 願法第81條第1項但書及行政訴訟法第195條第2項明定之。 此一規定係對行政救濟機關作成訴願決定書或判決時，所為 之拘束，並非在限制人民之訴訟權或訴願權。不利益變更禁 止雖稱之為原則，但從不利益變更禁止條文及立法經過可知 ，係屬立法政策。不利益變更禁止原則在復查程序並無明文 ，實務上主要係依據改制前之行政法院62年判字第298號判 例而肯定之：「依行政救濟之法理，除原處分適用法律錯誤 外，申請復查之結果，不得為更不利於行政救濟人之決定。 」上開判例開創訴願前置程序之復查程序亦有不利益變更禁 止原則之適用，既然係在保護人民之程序上利益，殊不得以 實務超越法律規定所創之復查程序中不利益變更禁止原則， 做為阻礙人民行政救濟之手段。是以若復查決定縱比原核定 不利，而依原核定之課稅金額作成復查決定，但人民對於復 查決定之數額仍有爭執者，行政法院仍應予以審究，殊不可 借復查程序之不利益變更禁止原則為由，不就當事人主張事 項予以調查審究。換言之，行政法院是否應調查審理者，應 就原核定或復查決定之數額與當事人所主張之數額相較，若 有不利當事人者，即係當事人權利受損害，而非比較原核定 與復查決定之數額，然後以不利益變更禁止原則為藉口，限 制人民在行政救濟程序中對其不利事項爭執之權利。再者， 上開行政法院62年判字第298號判例，除闡釋不利益變更禁 止意旨外，重點在於「除原處分適用法律錯誤外」，所以適 用法律錯誤，並不在復查決定適用不利益變更禁止原則範圍 內，因事實認定錯誤，致適用法律錯誤，亦屬之。而且，只



要人民主張之原核定之數額項目有誤，即係合於「除原處分 適用法律錯誤外」之例外，行政救濟機關即應予以審究，否 則即屬違法。原判決關於不利益變更禁止原則之論述，一再 比較復查決定與原核定之數額差異，而就應調查所主張其權 利受侵害部分，亦即原申報數額與原核定或復查決定調整之 差異部分卻未深究，自有未合。
㈥玆以下分就租賃收入為區別論述之：
⒈衡陽路7號地下樓部分：
經查，就地下一樓之租賃所得申報，原核定係按43%認定成 本費用，復查決定也依原核定認定，此為原審所認定之事實 ，並無不合。上訴人雖嗣後主張其地下一樓之利息738,341 元，應列入成本費用，然由於其所提出之其他費用憑證總數 僅206,402元（上訴人本年度地下一樓並無修繕費用減除額 ），縱加上利息支出738,341元，亦低於43%，因此原核定及 復查決定依43%認列，對上訴人已屬有利。玆原審於104年4 月13日準備程序詢以：「關於地下一樓部分，上訴人有爭執 嗎?」上訴人訴訟代理人答稱：「沒有」(參原審卷第329頁 筆錄)，並經被上訴人於104年6月2日言詞辯論意旨狀中予以 確認，上訴人於嗣後言詞辯論狀亦未將地下一樓部分再予記 載，顯已就地下一樓租賃所得（包括租賃收入及減除額貸款 利息、修繕費用）不再爭執，自不得於上訴審再予爭執。此 部分上訴為無理由，應予駁回。
⒉衡陽路7號1樓3筆租賃收入部分：此部分包括貸款利息及修 繕費用二部分：但此一樓部分又因有出租予統一超商、台灣 大哥大及保誠人壽3筆租賃收入，其修繕費用自應就其租賃 物在使用上是否有修繕之必要，而予調查認列（詳如後述） ，玆先就貸款利息部分論述之：
①衡陽路7號1樓貸款利息1,459,919元部分：衡陽路7號1樓雖 於81年8月4日即辦理移轉過戶，惟上訴人在交屋前，即已 發現公設部分之二次施工、大台北瓦斯系統尚未裝設、大 電力系統（即營業用之高乘載電表）未設置及地板施工不 佳，且有嚴重漏水現象等嚴重瑕疵，上訴人遂主張拒絕受 領，惟建商強橫拒絕承認瑕疵，遑論修繕？雙方爭議一直 延宕，才於「房屋移轉過戶程序」約2年後才達成和解，並 於83年間辦理交屋，上訴人才辦理交屋款之銀行貸款，此 有83年3月31日協議書可憑，並為原審所認定之事實。 ②雖被上訴人質疑衡陽路7號1樓第2次持分移轉日為83年2月 21日與繳息清單起息日86年6月30日相距很久部分，上訴人 於原審已主張：原貸款銀行為台北三信，而台北三信併入 誠泰商業銀行股份有限公司（下稱誠泰銀行）後，又併入



臺灣新光商業銀行股份有限公司。因台北三信為消滅銀行 ，故相關貸款文件，至今已無法向該行提出申請等情，是 否屬實？自有函查存續銀行查明之必要。若如上訴人主張 ，因誠泰銀行為中間存續銀行，其所發出之利息收據係以 該行自身之電腦系統為準，並未包括台北三信之貸款期間 ，則認定86年6月30日為初貸日即屬有誤。此外，亦可從上 開衡陽路7號1樓建物謄本之抵押權之記載，若上訴人之抵 押權登記至今仍存在，並未有塗銷紀錄，即抵押權銀行自 始至今均實質為同一家銀行，並未轉貸，上訴人之貸款利 息自始即為「購屋借款性質」，並非「其他性質」之貸款 ，是否屬實，自有依職權調查之必要；若上訴人提供建物 謄本之資料不全，亦可函所轄地政事務所查明：抵押權是 否從初貸即無塗銷，並於調查結果予雙方當事人辯論，以 形成心證，是此部分，自屬無可維持，應予廢棄發回。至 於原判決就1樓所論述之不利益變更禁止原則，因貸款利息 及修繕費用（如下述）均不明，且均為上訴人所爭執，無 從採酌，自應再為調查認定。
③另查，原審雖曾詢以：「上訴人主張最初貸款日期為83年 ，資料在何處？」上訴人訴訟代理人答稱：「我們有向相 關單位查，因為時間太久了，資料都已調不到。」(參原審 卷第285頁筆錄)等情。惟查，證據調查，係屬行政法院之 職權，殊不容因當事人之陳述而受影響，仍盡其調查之能 事，再當事人就應詢事項對銀行或相關單位之查詢能力， 究難與法院或行政機關之函查相提並論，原審應不受當事 人陳述，依職權詳為調查。
⒊衡陽路7號9樓、10樓、13樓及14樓其他4筆部分：此部分僅 就修繕費用（上開地下一樓及1樓修繕費用理由亦同），其 中13樓及14樓部分，被上訴人於104年4月10日答辯狀及言詞 辯論狀中雖稱無修繕費用，但未經辯論，原判決理由亦未載 明，事實未明，故仍應就各租賃收入分別減除之。 ①雖然原判決有就其中部分品名如系爭1樓之「外牆玻璃工程 」、「更換水塔」；9樓之「升降機材料款」、「清除化糞 池污物」、「外牆維修」、「外牆玻璃工程」；10樓之「20 P乾粉滅火器換藥」、「升降機材料款」等，認為：「依一 般社會經驗與常情，係屬公共設施維護範疇，多由大樓管理 委員會自收取之管理費中支付，並非由各樓層所有權人自行 處理。」惟查，究上開費用是否由大樓管理委員會自收取之 管理費中支付？或由各樓層所有權人自行處理？係屬可經由 傳訊管理委員會負責人調查所得，殊不得因被上訴人曾函詢 未果，行政法院即不予調查。




②另上訴人提示之部分發票品名如系爭1樓之「室內裝潢及櫥 櫃工程」、9樓之「室內家飾用品」、「室內裝修工程」、 「空調冷氣維修」等各筆費用，上訴人已請施工單位在相關 說明書上勾選施工樓層，上訴人亦提供廠商之統一發票、上 訴人與廠商所簽訂之合約、施工樓層確認書等資料，上開統 一發票、合約甚至確認書（即證明書）均載有營業人及其營 業所，若認上開證物與待證事項尚有未明，自應依職權傳訊 相關修繕廠商及大樓管委會委員出庭作證，以釐清真相。 ③再按民法第429條雖課與出租人負擔修繕義務，惟基於私法 自治，契約自由原則，該條明定，如契約另有規定，則尊重 當事人租賃契約之約定；又該條所規定出租人之修繕義務， 在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，此所謂合於所約 定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使 用、收益之狀態為已足，因之，須租賃物在使用上有修繕之 必要，出租人始負擔其必要費用(參最高法院82年度台上字 第15號及84年度台上字第333號判決意旨)。租賃物並不以不 動產為限，尚應查明租賃物是否包括生財器具，若包含生財 器具，則所提之「室內裝潢及櫥櫃工程」、「室內家飾用品 」、「室內裝修工程」、「空調冷氣維修」等各筆費用，自 應從各樓層租約一一審究，不可概括各筆費用發生處所及性 質，僅屬承租人基於使用或營業所需要云云為由，即率予剔 除。
㈦從而，原判決關於地下一樓租賃所得部分，已經上訴人於原 審中陳明不爭執在案，上訴人再予上訴求予廢棄，於法無據 ，應予駁回，其餘部分，則有上述之違法，且其違法將影響 判決結論，上訴人主張原判決此部分違法，求予廢棄，即有 理由。又因本件事實尚有由原審再為調查之必要，本院尚無 從自為判決，爰將原判決違法部分廢棄，發回原審再為調查 後，另為適法之裁判。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依行政訴 訟法第255條第1項、第256條第1項、第260條第1項、第98條 第1項前段，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　105　 年　　7　　 月　　28　　日 最高行政法院第五庭
審判長法官　林　茂　權
法官　帥 嘉 寶
法官　汪 漢 卿
法官　吳 東 都
法官　劉　介　中





以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中　　華　　民　　國　　105　 年　　7　　 月　　30　　日　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張　雅　琴