最高法院民事判決 一○五年度台上字第一二○一號
上 訴 人 戴慧萍
張有為
邱秀輝
共 同
訴訟代理人 江肇欽律師
劉紀寬律師
被 上訴 人 金億育樂事業有限公司
法定代理人 吳燄明
被 上訴 人 潘俊榮
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○五
年三月二十二日台灣高等法院第二審更審判決（一○四年度重上
更㈢字第七七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求被上訴人自民國九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付新台幣四千四百七十元、被上訴人金億育樂事業有限公司返還原判決附表與附圖所示編號A2、A3、A5、A16、A17、A19、A22、A24、A33至A53、A60、A67、A71、A72、A75、A77、A80地上物坐落土地以外之土地及自九十八年九月二日起至同年十月二十二日止按月給付新台幣二千二百三十五元之訴部分，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由
本件上訴人主張：伊於民國九十五年五月十七日自台灣宜蘭地方法院（下稱宜蘭地院）九十五年度執字第八九三號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序，標得原為訴外人黃秀雄所有坐落宜蘭縣○○鎮○○段七五之一一、七五之一二、七五之一三、七五之三五、七五之三七地號等五筆土地（下稱系爭土地），並於九十六年六月七日領得權利移轉證書。黃秀雄、被上訴人金億育樂事業有限公司（下稱金億公司）於系爭土地上興建如原判決附表、附圖（下稱附表、附圖）所示編號A1至A81未辦理第一次建物登記之地上物（下稱系爭地上物）。黃秀雄於八十五年六月間將其興建之地上物讓與金億公司，金億公司再於九十五年間將系爭地上物讓與訴外人弘輝開發建設股份有限公司（下稱弘輝公司）指定之被上訴人潘俊榮，故潘俊榮為系爭地上物之事實上處分權人，以占有改定方式取得系爭地上物之間接占有，而與金億公司共同占有系爭土地，然無正當權源，致伊受有損害等情，爰依所有物返還請求權及不當得利、侵權行為之法律關係，求為命
金億公司返還系爭土地，及自九十八年九月二日起至返還系爭土地之日（即同年十月二十二日）止按月給付新台幣（下同）二千二百六十七元五角，暨與潘俊榮自九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付四千五百三十五元之判決（原判決關於駁回被上訴人對於第一審判決命金億公司返還如附表、附圖編號A1、A4、A6至A15、A18、A20、A21、A23、A25至A32、A54至A59、A61至A66、A68至A70、A73、A74、A76、A78、A79、A81地上物【以下合稱甲部分地上物】坐落之土地，及自九十八年九月二日起至同年十月二十二日止按月給付三十二元五角；暨被上訴人自九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付六十五元之上訴部分，未據被上訴人聲明不服，業已確定）。嗣於原審主張：倘金億公司始為系爭地上物之事實上處分權人，則伊依第一審判決聲請假執行，因拆除系爭地上物而支付強制執行之拆除費用九十一萬一千九百八十六元（下稱系爭執行費用），金億公司受有免於支付該費用之利益，爰追加備位之訴，依不當得利之法律關係，求為命金億公司如數給付，並加計自九十八年十月二十二日起算法定遲延利息之判決（其餘未繫屬本院者，不予論述）。
被上訴人金億公司以：系爭地上物均為黃秀雄興建，與系爭土地原同屬黃秀雄一人所有，嗣伊因黃秀雄讓與而為系爭地上物之事實上處分權人，系爭土地則於九十六年六月十五日由上訴人拍定取得，依民法第四百二十五條之一法定租賃權規定及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，伊對系爭土地有法定租賃權，非無權占有，自無不當得利或侵權行為可言。潘俊榮則以：系爭土地及系爭地上物原均為黃秀雄所有，嗣輾轉讓與金億公司、潘俊榮，系爭土地則由上訴人拍定取得，依民法第四百二十五條之一規定，應推定伊就系爭土地有法定租賃權存在。又系爭地上物原為上新花園園區之一部分，有整體之經濟價值，不能將非房屋之地上物切割而否定其經濟價值各等語，資為抗辯。金億公司並於原審提起反訴，求為確認金億公司就附表、附圖編號A2、A3、A5、A16、A17、A19、A22、A24、A33至A53、A60、A67、A71、A72、A75、A77、A80所示地上物（以下合稱乙部分地上物）占用系爭土地部分有法定租賃權存在之判決（原判決駁回金億公司就甲部分地上物之反訴部分，未據金億公司聲明不服，業已確定）。原審審理結果，以：上訴人主張系爭土地原為黃秀雄所有，遭債權人聲請以系爭執行事件為強制執行，經其於九十五年五月十七日以一億零一百六十八萬八千八百九十九元拍定，九十六年六月七日領得權利移轉證書，並於同年月十五日完成所有權登記，有系爭土地地籍圖謄本、所有權移轉前後土地登記謄本可稽，並經原審調閱系爭執行事件卷宗查明無訛。而系爭土地有上新花園遊
樂區即系爭地上物坐落其上，占用位置、面積如附表、附圖所示，亦經第一審法院會同地政人員至現場勘測明確，有勘驗筆錄、現場照片、宜蘭縣宜蘭地政事務所函檢送之土地建物面積計算清冊、土地複丈成果圖可憑，堪信為真實。然上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，請求金億公司返還系爭土地及被上訴人給付不當得利、損害賠償等情，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查證人黃秀雄先後於宜蘭地院九十五年度重訴字第三二號潘俊榮與上訴人間請求確認優先承買權存在事件、原審九十九年度重上更㈠字第一三八號拆屋還地等事件證稱：伊為經營上新花園，自七十三年間起，陸續興建系爭地上物，因做生意有開發票之需求，始設立金億公司，從未以金億公司名義興建系爭地上物等語。則依黃秀雄於七十五年設立金億公司，並擔任法定代理人至九十年間，對其資產由來應知之甚明；且七十七、七十八年間部分系爭地上物申報房屋稅籍登記所提承諾書，載明系爭地上物確係黃秀雄興建完成以觀，足認系爭地上物均為黃秀雄出資建造。又金億公司所辯受讓系爭地上物全部權利，業提出黃秀雄於八十五年六月三日出具移轉系爭地上物予金億公司之承諾切結書為證，審酌上開申報房屋稅籍登記所附之承諾書、宜蘭縣政府地方稅務局函送之房屋稅籍通報表、金億公司營利事業所得稅申報資料，暨黃秀雄先後於九十年九月四日、九十八年一月八日宜蘭地院九十年度執字第三二八八號、九十七年度執字第一四九二五號強制執行事件查封時所陳：「系爭土地經營上新花園遊樂區，地上建物屬金億公司所有」、「伊原為起造人，後轉手他人，目前金億公司所有」等語，可見系爭地上物之事實上處分權至遲於八十五年六月間，即全數讓與金億公司。再金億公司係於九十五年間與弘輝公司簽訂買賣契約，將系爭地上物之事實上處分權讓與弘輝公司指定之潘俊榮，並以占有改定之方式使潘俊榮取得系爭地上物之間接占有，且與潘俊榮共同占有系爭土地等情，有買賣契約書、補充買賣契約書、補充買賣契約書㈡、買賣訂金支票可稽，復為潘俊榮、金億公司於第一審九十八年三月十一日言詞辯論期日所自認，堪認雙方於協議解除買賣契約並辦理稅籍登記變更時，已有潘俊榮將系爭地上物及系爭土地之占有返還予金億公司之意思合致，即潘俊榮於九十八年九月一日將系爭地上物之事實上處分權及系爭土地之占有返還金億公司。復按民法第四百二十五條之一第一項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，雖僅就「所有權讓與」為規定，但就未辦理所有權登記之建物，其讓與事實上處分權者，與所有權讓與情形無異，解釋上
應包括在內。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默示房屋承買人繼續使用土地，推定有租賃關係（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例參照）。另法定租賃權之成立，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。已成立法定租賃關係之房屋縱因法院為假執行而拆除，倘該房屋於拆除時尚得使用，而假執行之宣告嗣又失其效力者，應認該法定租賃關係不當然消滅。系爭土地地目為林，屬山坡地保育區之農牧用地，乃農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地，黃秀雄於其上興建之系爭地上物，固無法辦理所有權移轉登記，然其事實上處分權由黃秀雄輾轉讓與金億公司，系爭土地則因拍賣而由上訴人取得所有權，則系爭地上物、系爭土地有先後出賣情事，與房屋所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，並無不同，難謂因系爭土地係耕地，其上具有相當經濟價值之地上物即無保護必要。況系爭執行事件之拍賣公告載明「標的於查封時，為上新花園園區，上有建物設施、設備等定著物及作物，均非屬債務人（即黃秀雄）所有，且占有使用權屬不明」、「應買人自行注意並承擔該定著物等坐落土地權源不明之風險」等語，堪認上訴人於拍定取得系爭土地前，即知系爭土地上設置系爭地上物供上新花園經營多年。又張有為先後聲請宜蘭地院以九十五年度執字第六四二四號、九十七年度執字第四六八三、一四九二五號強制執行事件拍賣部分系爭地上物，該執行事件鑑價拍賣之地上物均為十八筆，項目皆相同，面積除極少數有些許差距，亦大致相同，且各次拍賣價格最低仍有一千四百三十二萬五千元，但經宜蘭地院九十八年度司執字第六八四四號強制執行事件強制執行拆除，致未繼續減價拍賣等節，業經調卷查明，並有各執行事件建物測量成果圖、建物登記謄本、拍賣公告、羅志鑑建築師事務所鑑定報告、高源不動產估價師事務所鑑定報告可稽。經比對上開測量成果圖、拍賣公告與附表、附圖所示系爭地上物，可知乙部分地上物或為房屋、或為鋼鐵造遊樂場、烤肉場等地上物，應認有相當之經濟價值，得供遊樂場使用，尚未達不堪使用程度，是於其得使用期限內，應有法定租賃關係存在；至甲部分地上物或為指示牌、假山、洗手台、木造遊樂設施、吊橋、流籠、雞舍、看台、望遠鏡、木椅、滑水道、鐵橋、水塔、水池等物（坐落土地面積合計為一千五百三十九點七七平方公尺），均非房屋，且未經鑑價拍賣，被上訴人復未舉證證明具有相當經濟價值，難認其有法定租賃關係存在，上訴人請求金億公司返還該部分坐落
之系爭土地，及被上訴人返還不當得利，自屬有據。乙部分地上物對系爭土地既有法定租賃關係存在，上訴人請求金億公司返還該部分坐落之系爭土地，及被上訴人返還不當得利、賠償侵權行為之損害，即非可取。末查上訴人自承系爭執行費用為潘俊榮所支付，是其既未將該費用返還潘俊榮，亦未舉證證明受有何種損害，自不得依不當得利法律關係請求金億公司給付系爭執行費用本息。從而，上訴人依上開法律關係，請求金億公司返還甲部分地上物坐落之土地，及自九十八年九月二日起至同年十月二十二日止按月給付三十二元五角，暨被上訴人自九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付六十五元；金億公司請求確認其與上訴人就乙部分地上物坐落土地部分之法定租賃關係存在，均為有理由，應予准許；上訴人逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回，為其心證之所由得。因而將第一審判決（除確定部分外）關於命金億公司返還超過甲部分地上物坐落之土地，及自九十八年九月二日起至同年十月二十二日止按月給付超過三十二元五角，暨被上訴人自九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付超過六十五元部分之判決，予以廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴，其餘部分判予維持，駁回上訴人在原審追加之訴，並確認金億公司就乙部分地上物占用系爭土地部分之法定租賃權存在。
廢棄發回部分（即原判決關於駁回上訴人請求金億公司返還甲、乙部分地上物坐落土地以外之系爭土地，及自九十八年九月二日起至同年十月二十二日止按月給付二千二百三十五元，暨被上訴人自九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付四千四百七十元之訴部分）：
查系爭土地為上訴人所共有，甲部分地上物不具經濟價值，坐落土地面積合計為一千五百三十九點七七平方公尺，為原審所確定。依附表及卷附土地登記謄本計算，系爭土地總面積似為十萬六千七百十七平方公尺，乙部分地上物坐落土地面積合計似為五千零八十一點二三平方公尺，則甲、乙部分除外之系爭土地（下稱丙部分土地）面積為十萬零九十六平方公尺。而第一審判決係命金億公司返還系爭土地全部，及自九十八年九月二日起至同年十月二十二日止按月給付二千二百六十七元五角，暨與潘俊榮自九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付四千五百三十五元。原判決諭知第一審判決關於命金億公司返還逾甲部分地上物坐落土地，及命被上訴人返還該部分土地不當得利部分廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴，惟就丙部分土地，並未說明其駁回上訴人請求金億公司返還土地及被上訴人返還該部分土地不當得利或損害金之理由，自有理由不備之違法。又原審認上訴人不得請求乙部分地上物坐落土地之不當得利、損害金，固
非無見，但就乙、丙部分土地之不當得利或損害金數額若干，並未認定，本院無從逕為判斷。上訴論旨，執以指摘原判決關此部分為不當，求予廢棄，非無理由。
駁回上訴部分（即原判決關於駁回上訴人請求金億公司返還乙部分地上物坐落土地之訴及追加之訴，暨確認金億公司與上訴人就乙部分地上物坐落土地部分之法定租賃關係存在部分）：原審以上開理由，認定系爭土地原為黃秀雄所有，且乙部分地上物亦為其出資建造，即同屬黃秀雄所有，惟至遲於八十五年六月間，將該地上物之事實上處分權讓與金億公司，嗣上訴人因拍賣取得系爭土地所有權，乙部分地上物對其坐落部分之系爭土地即有法定租賃關係存在，上訴人不得請求金億公司返還該部分系爭土地，且上訴人未證明其就系爭執行費用本息受有何損害，自不得請求金億公司返還，而為上訴人不利之判斷，經核於法並無違誤。又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，此觀民法第四百二十五條之一第一項規定即明。所謂房屋得使用期限，原則上應以該房屋之通常使用判斷之。乙部分地上物於法院為假執行拆除時，既具相當之經濟價值而尚得使用，則原判決認定該地上物坐落土地部分之法定租賃關係存在，自不違背法令。至原判決贅引與本件無涉之本院五十一年台上字第二九八七號判例意旨，與判決結果尚不生影響。上訴論旨仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決該部分為不當，聲明廢棄，難認有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 一○五 年 七 月 十四 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 李 文 賢
法官 陳 駿 璧
法官 鍾 任 賜
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 一○五 年 七 月 二十五 日
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