臺灣士林地方法院民事簡易判決 105年度士簡字第417號
原 告 林娟
被 告 藍志成
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國105 年6 月2 日
言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應將門牌號碼新北市淡水區新市○路○段○○號三樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣玖萬玖仟壹佰肆拾玖元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟玖佰陸拾元，其中新臺幣肆仟柒佰壹拾參元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之 法院管轄。民事訴訟法第10條定有明文。本件原告依租賃之 法律關係起訴，請求被告遷讓返還坐落本院轄區之門牌號碼 新北市淡水區新市○路0 段00號3 樓房屋（下稱系爭房屋） ，依民事訴訟法第10條第2 項之規定，本院自有管轄權。又 被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴聲明請求「㈠被告 應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告4 萬1, 000 元，並自民國105 年4 月1 日起至遷讓返還前項房屋之 日止，按月給付原告2 萬6,000 元」。嗣於審理中就其第2 項聲明更改請求「被告應給付原告12萬1,808 元」，核屬單 純減縮應受判決事項之聲明，尚無不合，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：被告於民國104 年4 月1 日與原告簽訂房租租賃 契約書（下稱系爭租約），約定由原告將系爭房屋出租予被 告，租期1 年，自104 年4 月1 日起至105 年3 月31日止， 每月租金新臺幣（下同）1 萬3,000 元，於每月5 日前繳納 ，水、電、瓦斯及管理等費用，均由原告自行負擔。詎料被 告僅交付10個月租金及押租金2 萬6,000 元，其餘各期之房
租均未支付，迄105 年4 月7 日止，被告遲付租金已達2 個 月（未付月份為105 年2 月、3 月），共計2 萬6,000 元。 被告另未繳105 年3 月至105 年5 月之水費562 元；105 年 4 月至105 年5 月電費449 元；104 年12月至105 年2 月之 瓦斯費1,136 元；104 年11月至105 年5 月之管理費1 萬4, 288 元，存證信函郵寄費用1,292 元，影印費36元，印章費 45元。原告已以存證信函催討並於租期屆滿後終止租約，均 置之不理。又被告於租約終止後仍繼續占用系爭房屋，每月 可獲相當於租金之利益，致原告受有損害，應依系爭租約第 8 條規定給付租金2 倍之懲罰性違約金共7 萬8,000 元（計 105 年4 月、5 月、6 月）予原告。乃依租賃之法律關係， 提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告騰空遷讓返還系爭 房屋予原告，並給付原告12萬1,808 元，且均以供擔保為條 件宣告假執行。
二、本件原告主張之事實，業據提出與所述相符之房屋租賃契約 書、存證信函、天然氣費繳費通知單、用水設備各種異動服 務申請書、變更用電登記單、購買票品證明單、管理費通知 函、掛號函件執據及統一發票等件為證，而被告經合法通知 既未到場，復無提出書狀作何聲明或陳述，堪信為真。據此 ，原告本於租賃之法律關係，於系爭房屋租賃關係終止後， 請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付租賃關係終止 前積欠之租金、欠款、違約金及其他費用，固屬有據。三、惟查，原告主張被告應給付之金額，其中管理費部分，依原 告所提出之管理費通知函之記載，104 年11月1 日至105 年 4 月30日應繳之前期管理費1 萬716 元，加上105 年5 月份 管理費1,786 元，合計1 萬2,502 元（見本院卷第50頁）， 原告於此部分重複計算105 年5 月份之管理費，應予扣除； 又其中關於存證信函費用1,292 元、影印費36元、印章費45 元，合計1,373 元部分，此乃原告為依法催告給付租金及終 止契約之意思表示所致，係保障權利所為必要之支出，尚與 被告之違約行為間無相當因果關係存在，是原告此部分主張 之費用，難以採認；再按約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額，民法第252 條著有明文。違約金之酌減是否 相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權 人所受利益減少其數額。又約定之違約金苟有過高情事，法 院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求 給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦 得由債務人訴請法院核減（最高法院49年台上字第807 號、 79年台上字第1915號、79年台上字第1612號等判例參照）。
本院審酌系爭租約之原租賃期間為1 年，每月租金為1 萬3, 000 元，被告於租約終止後未履行遷讓返還系爭房屋之義務 ，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金 轉投資之收益，目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告 所受損害難謂重大等情，認原告請求按月以租金2 倍計算之 違約金尚屬過高，應予酌減為按月以租金1.5 倍計算，即按 月為1 萬9,500 元為適當（計算式：13,0001.5 ＝19,500 ）。綜合上述，本件原告所得請求被告給付之金額應為9 萬 9,149 元（計算式：12,502＋562 ＋449 ＋1,136 ＋13,000 2 ＋19,5003 ＝99,149），其超過部分之請求，尚非有 據。
四、從而，原告依租賃之法律關係，訴請被告遷讓返還系爭房屋 及給付9 萬9,149 元部分，為有理由，應予准許；其逾此範 圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款 訴訟適用簡易程式所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第 1 項第3 款之規定，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分 ，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回。本院並依職權確定 訴訟費用為4,960 元（第一審裁判費），其中4,713 元應由 被告負擔，其餘應由原告負擔。
中 華 民 國 105 年 7 月 1 日
士林簡易庭法 官 李冠宜
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 105 年 7 月 1 日
書記官 蘇彥宇