臺灣士林地方法院民事判決 103年度士訴字第7號
原 告 荷歡社區管理委員會
法定代理人 王雪芬
訴訟代理人 戴敏璋律師
鍾佩陵律師
許惠峰律師
被 告 王元貞
上列當事人間給付管理費事件，於中華民國105 年6 月15日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文：
被告應自民國一０三年四月起至民國一０五年六月止，按月於次月十日給付原告管理費新台幣伍仟捌佰柒拾玖元，及各自次月十一日起至清償日止，按年息百分之四計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五；餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾伍萬捌仟柒佰叁拾叁為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由：
壹、程序部分：本件原告請求被告給付管理費而提起本訴，被告 住居所在台北市士林區，而依原告所提原告社區規約並未有 相關合意管轄約定，故本案依民事訴訟法第1 條第1 項，本 院就本案有管轄權。另有關原告社區管理委員會起訴本案是 否經合法代理部分，查本案原告社區管理委員會，經本案撤 銷發回前二審（即本院民事庭100 年簡抗字第3 號案件）認 原起訴所列法定代理人及嗣後聲明承受訴訟人，均因該各選 任為管理委員之歷次區分所有權人會議之決議非有權召集之 人所召集，當然無效，經該原二審法院於民國102 年7 月25 日裁定命原告限期補正原告合法之法定代理人，嗣以原告逾 期未補正而判決廢棄原一審（即本院士林簡易庭99年度士簡 字第849 號案件）判決，發回本院士林簡易庭更審，業經原 告於發回一審更審期間即103 年3 月6 日，依原告社區規約 第3 條第1 項，經10位區分所有權人推選劉吉清為召集人而 召開原告社區103 年度區分所有權人會議，並選任劉吉清為 社區之主任委員而補正，嗣於104 年104 年4 月、105 年4 月先後經該社區召開區分所有權人會議後選任管理委員而經 管理委員會改選主任委員為賴建仲、王雪芬在案，並經賴建 仲、王雪芬分別於104 年10月26日、105 年6 月13日以原告 法定代理人向本院具狀承受訴訟，有原告提出原告社區103 年4 月6 日區分所有權人會議紀錄、簽到表、103 年第1 次
管理委員會會議紀錄、104 年第1 次管理委員會會議紀錄、 104 年第1 次區分所有權人會議紀錄、105 年第1 次管理委 員會會議紀錄、台北市政府103 年6 月5 日核備函、104 年 5 月26日核備函等資料在卷，故原告告起訴後，法定代理人 變更，原告聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175 條第1 項 之規定相符，自應予准許。又按本案係原告請求被告給付管 理費之訴訟，原屬民法第427 條第2 項第8 款其他定期給付 而涉訟，原分簡易程序案件進行，然因案情繁雜，經被告於 本案審理期間聲請以民事通常訴訟程序進行（見本案卷第 215 頁），乃由本院依民事訴訟法第427 條第5 項之規定裁 定改以通常訴訟程序案件進行。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）被告所有坐落於台北市○○區○○段0 ○段00地號土地（ 下稱：58地號土地）應有部分74000 分之2658及其上同小 段10944 建號（即門牌號碼○○區○○路000 巷00號建物 ，下稱：系爭建物），為原告社區內之建物，其面積坪數 共計65.32 坪，本應按月向原告繳納建物管理費，惟自94 年10月1 日起，迄未繳納分文，屢經原告催討，均遭被告 拒絕，原告雖曾起訴請求被告給付管理費，然遭鈞院97年 度簡上字第128 號判決以管理費收費標準未經區分所有權 人會議決議，而遭駁回原告之訴確定，為此，原告於前案 確定判決事實審言詞辯論終結後之99年6 月6 日，召開該 社區第五屆第一次區分所有權人大會、102 年8 月22日第 九屆第一次區分所有權人大會、及103 年4 月6 日區分所 有權人會議釐清並確認本社區管理費金額：「(1)94 年10 月起收取管理費每坪新台幣（下同）100 元..(2)94 年9 月25日區分所有權人大會通過修改管理費每坪調降為90元 ，並自95年1 月起生效。」，被告為原告社區區分所有權 人之一，長期共用停車場、公共設施、社區保全、植栽等 社區服務，被告自應依公寓大廈管理條例第9 條、社區規 約第9 條第1 款第2 目及上開區分所有權人會議所定收費 標準繳納管理費，原告自得依上開決議追認之收費標準， 及公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款、第21條之規定 ，請求被告按月繳納上開期間所定收費標準計算之管理費 ；又按原告社區所收取之管理費，用途係支付規約第10條 第2 款1 至7 目所載委任或僱佣管理人之報酬等項目，上 述費用係維持社區運作或社區所應負公法上義務所需支出 ，而第2 目「共用部分及約定共用部分之管理」、第3 目 「有關共用部分之火災保險費」、第7 目「其他基地及共
用部分等之經常管理費用」等，更為社區共用部分管理及 維護所需支出之必要費用，皆為全體住戶享受社區公同共 有部分所應負擔之義務，被告身為原告社區住戶之一，依 上開法規，社區規約第9 條及區分所有權人大會決議，本 應有繳交管理費用之法律上義務，卻未繳交而享受使用公 同共有利益，致使原告社區上述收入來源減少之損害，而 其所受利益與原告所受損害，兩者間具直接因果關係，原 告亦得依民法第179 條之規定（由鈞院擇一為請求權基礎 ），向被告請求返還其應繳交之管理費。又查被告應繳納 之管理費，依被告所有建物面積65.32 坪計算，①94年10 月起至12月止期間管理費為19,596元（即65 .32坪×100 元×3 月＝19596 ）②95年2 月至99年7 月起訴時期間管 理費323,345 元（即65.32 坪×90元×55月＝323345 ） ，共計342,941 元。
（二）又被告自94年10月起迄今，迭經催告均拒付管理費，將來 陸續屆期之管理費，於本件訴訟提起後，恐仍有不繳納之 虞，為此，爰依民事訴訟法第246 條規定，請求判命被告 應自99年8 月10 日起，至將其所有58地號土地應有部分 7400 0分之2658及系爭建物權利範圍全部之所有權移轉登 記予第三人之日止，或至該社區區分所有權人會議決議變 更如附件所示每月管理費計收標準之日止，按月於次月10 日給付原告管理費5,879 元，及被告如未按期給付時，即 應各給付自次月11日起，至清償日止，按年息百分之4 計 算之利息。
（三）綜上，原告爰依公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款、 第21條、原告社區規約第9 條及民法第179 條之規定，請 求被告給付管理費，並聲明：一、被告應給付342,941 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分 之4 計算之利息。二、被告應自99年8 月10日起，至將其 所有58地號土地應有部分7400 0分之2658及系爭建物權利 範圍全部之所有權移轉登記予第三人之日止，或至該社區 區分所有權人會議決議變更如附件所示每月管理費計收標 準之日止，按月於次月10日給付原告管理費5,879 元，及 被告如未按期給付時，即應各給付自次月11日起，至清償 日止，按年息百分之4 計算之利息。並願供擔保聲請准予 假執行。
（四）對被告答辯之陳述：
(1)被告所有系爭建物為原告社區區分所有建物之一部，被告自 應依法繳交管理費。
1.按民法第799 條: 「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建
築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建 築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分， 指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所 有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外 之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。專有部分得經其所 有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同 使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分 所有建築物之特定所有人使用。區分所有人就區分所有建築 物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部 分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。專有部分 與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或 設定負擔。」；次按公寓大廈管理條例第三條：「一、公寓 大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界 線，得區分為數部分之建築物及其基地。二、區分所有：指 數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其 應有部分有所有權。」。是以，依我國民法、公寓大廈管理 條例可知，我國公寓大廈管理條例所適用之公寓大廈範圍包 含建築物專有部分所有權、共同部分持分權及基地上之利用 權三者，並不單指區分所有建物之專有部份甚明。又區分所 有建物如何劃分，依建築學說主要有三種建物型態：「建物 區分所有之型態主要有三種，有垂直分割、水平分割及交織 分割等，茲分述如下：1.垂直分割（縱式分割）－分棟所有 ：係指一般連橫式或雙拼式等分間所有建築物，此種型態之 區分所有建築物，其區分所有人間之共用部分極為單純，除 共同壁外，屋頂、樓梯、走廊等幾乎各自獨立，因此，縱橫 式區分所有建築物與獨門獨院之一般單獨所有建築物，殆無 差異。2.水平分割（橫式分割）分層所有空間權說：係指區 分所有建築物上下橫切分層所有建築物，例如一棟三層樓建 築物，一樓部分為甲所有，二樓部分為乙所有，三樓部分為 丙所有。此種型態之區分所有建築物，其區分所有人間之共 同部分，除共同壁外，尚有共同的屋頂、樓梯、走廊等，而 且各區分所有人專有部分係立體堆疊而成，由於其二樓以上 專有部分未與地表（基地地盤）直接接觸，因而其與基地之 關係和前述縱割式區分所有建築物不同。3.交織分割（混式 分割、縱橫式分割）－分間所有（分套所有）：係指建築物 上下橫切、左右縱割分套所有之建築物，一般公寓房屋屬之 。混和式區分所有建築物與基地之關係，大體而言，和前述 橫切式區分所有建築物相同。即在不動產交易實務上係以基 地之共有（所有權）或準共有（共有地上權或租賃權）關係 處理，但在理論上，似有進一步引伸為空間權關係之必要。
」經查，荷歡社區內之建物於使用執照上記載為一幢八棟， 一棟為12層、另六棟為2 層，最後一棟為3 層，戶數共30戶 ，系爭建物共用同一基地，8 棟建物地下層共通，並由同一 建設公司以同一建照起造，建造後整體建物申請同一使用執 照，是以，系爭建物於起造時即係規劃為交織分割式之區分 所有建物，地下層為系爭區分所有建物之共有部份，並有其 他之附屬建物，而地上層以上之建物，別墅與大樓區採垂直 分割，大樓內部再採水平分割，是故，系爭建物一幢八棟為 混合式之區分所有建物甚明。
2. 另參系爭建物之建物登記謄本，被告持有建物之共有部分為 光華段一小段00000-000 建號之建物，持分為83000 分之 989 ，就整幢建物之區分所有比例為4.4/100 。另參其他有 購買地下層停車位住戶之建物謄本，其共有部分持分則為 83000 分之3261，包含地下層車位持分83000 分之2272，顯 見，被告就系爭地下層除停車位之建物部分外，就車道出入 口、地下層內車道、公共配電室等具有所有權。再者，被告 所屬之配電盤、電表、水塔等設施，亦設置於地下層共有部 分，是故，依建物謄本可知，被告所有之專有部分建物為整 幢區分所有建物之ㄧ部無疑，否則自無登記持分83000 分之 989 之可能。
3. 綜上所述，被告王元貞所擁有之建物為系爭整幢區分所有建 物之一部，其所有之專有部分建物與鄰居共用牆面、圍牆及 大門等，地下層及基地更與整幢建物共有共用，無法與其他 區分所有建物分割或具備獨立性，被告並持有共有部分83000 分之989 之產權，被告所有之別墅建物並非一般獨立產權之 建物甚明。被告僅以其一樓以上樓層未與他人共用即謂非區 分所有建物之ㄧ部，忽視區分所有建物亦有垂直分割、混合 分割之建物型態其主張顯屬無據，自無足採。
（2）退萬步言，被告所有之建物縱非區分所有建物之一部，亦 為荷歡社區住戶之ㄧ，仍須依社區規約繳納管理費。 1. 按公寓大廈管理條例第53條：「多數各自獨立使用之建築 物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分 性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」。 次按公寓大廈管理條例施行細則第12條：「本條例第53條 所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地 區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之一宗建 築基地。二、依非都市土地使用管制規則及中華民國九十 二年三月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申 請開發許可範圍內之地區。三、其他經直轄市、縣（市） 主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割
之地區。」。又建築法第11條規定：「本法所稱建築基地 ，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。 建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項 法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其 他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留 設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使 用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主 管建築機關定之。」。
2. 經查，荷歡社區為7 戶別墅與12層樓大樓（共30戶）之混 合型社區( 詳參103 年10月9 日之勘驗筆錄及現場照片) ，而被告所有之建物與荷歡社區其他29戶，均以同一建造 執照起造完成，在合併後之光華段一小段0058地號之基地 上同時興建，該基地依法無法獨立或分割。再者，荷歡社 區內所有建物皆為同一使用執照，被告所有之建物為社區 內別墅區之其中一戶，別墅區與12層樓大樓之地下層為連 通共同使用，整個地下層沒有隔間，無法各自分割、區分 ，此皆有系爭建物、基地登記謄本及勘驗筆錄可稽，別墅 區與公寓大樓屬於整體不可分之一部甚明。是以，依上開 條文規定，被告所有之建物位於荷歡社區內，而荷歡社區 依公寓大廈管理條例第53 條 為具有整體不可分性之集居 地區，其管理與組織皆準用公寓大廈管理條例無疑。是故 ，被告一再辯稱其所有之建物非屬荷歡社區之建物，乃獨 立建物，非荷歡社區區分所有權人，不適用公寓大廈管理 條例等語，自無可採。
3. 再者，被告亦自承其所有之建物後院可通往地下層之水塔 ，其水塔及獨立電錶均設於地下一層等等，顯見，被告實 際使用10950 建號共用部分建物空間，至少已包含其後院 通往地下室樓梯間、受水槽（即個人水塔）、電錶室、台 電受電室、電氣室、發電機室等，且被告所使用之水管、 電線等管線，皆與其他住戶之管線相連通，並經過系爭地 下層，足認荷歡社區別墅區與大廈區就10950 建號共用部 分及其基地之使用與管理，具有整體不可分性無疑，是故 ，依公寓大廈管理條例第53條規定，荷歡社區住戶之權利 義務及相關規範適用該條例甚明。準此，原告自得依公寓 大廈管理條例第18條第1項 第2 款、第21條、荷歡社區規 約第9 條及民法第179 條規定，請求被告按月給付管理費 新台幣5,879 元。
4. 又查，被告另辯稱其所有之建物有獨立大門，不必經由警 衛室出入，且6 樓以上建物才要設置防空避難室兼法定停 車位、機電室及消防幫浦室，系爭建物只有2 層樓，依法
不必設置這些設施云云。惟查，被告所有之建物型態及其 基地、地下層、公用設施、管線等整體建物之利用方式， 於被告購買之時皆已建設完畢，被告亦同意系爭建物之地 下層、基地、部分設施部分屬於全體共有或共用，並由社 區管理委員會維修，經被告同意後購買之，是故，被告臨 訟抗辯部分設施不必設置云云，顯與其購買時買賣契約之 內容不符，自無足採。
（3）綜上所述，被告所有之建物為整幢區分所有建物之一部， 且被告享受社區一切之權利，包含社區打掃、清潔、保全 、植栽、消防、共有部分約定專用等諸多社區服務及權利 ，被告亦曾以區分所有權人身分多次參加區分所有權人會 議，並要求社區管委會提供社區相關資料予其瀏覽，原告 管委會亦皆配合提供，自被告之行為觀之( 以區權人身分 參加區分所有權人會議及請求提供資料等行為為例) ，亦 證被告為原告社區區分所有權人之一甚明，退萬步言 ，被告所有之建物非區分所有建物之一部，原告亦得依公 寓大廈管理條例第53條規定準用公寓大廈管理條例規定， 依公寓大廈管理條例第18條第1 項、第21條、荷歡社區規 約第9條及民法第179條為請求權基礎，請求被告將其所有 建物移轉於他人止，按月支付管理費5,879 元，以維社區 全體區分所有權人之權益。
二、被告答辯則以：
（一）原告法定代理人均非合法，報備之人非區分所有權人，或 區分所有權人會議召集人非區分所有權人，法院應依職權 調查原告法定代理人代理權及承受訴訟是否合法，被告認 為本件應要停止訴訟程序。
（二）被告並非原告社區區分所有權人，系爭建物與原告社區各 自獨立，系爭建物有獨立大門，不必經由警衛室出入，伊 後院雖可通往地下一樓之個人水塔，然水塔並未與其他住 戶共用，此外，大廈區與別墅區之電錶雖設在地下一樓， 然係分開設置，不是掛在一起，可見別墅區使用之水、電 都是獨立，而6 樓以上建物才要設置防空避難室兼法定停 車位、機電室及消防幫浦室，系爭建物只有2 層樓，不需 設置，因此地下一樓完全屬於大廈區，被告使用地下一樓 之範圍（即同小段10950 號），僅有懸掛電錶位置，使用 比例幾近零，目前登記應有部分係遭建商不實灌水。（三）公寓大廈管理條例所稱之區分所有權人，係指區分地上所 有建物，地下室只是法定停車位，建商當時說可以買也可 以不買，所以伊沒有買停車位。但當時建商設計圖係以1 棟大樓及7 棟別墅設計規劃，為A 、B 幢，中間有防火巷
，然聲請建築執照僅有一棟大樓，並無7 棟別墅，係將7 棟別墅建物權狀登記在原告大樓12層樓之1 至3 樓，與設 計圖不符，居然也可以核准，也因此被告所有系爭屬別墅 區之單獨建物，才變成原告社區區分所有權人，後來台北 市政府建築管理處才更正現在登記之為1 幢8 棟，本件是 建商走法律漏洞，才造成別墅區之建物所有權人變為原告 大樓區分所有權人。
（四）被告並未看過99年6 月6 日以後之原告社區規約，無從知 悉規約第9 條與99年6 月6 日區分所有權人會議修訂之內 容是否相同，然規約無效，而原告提出社區管理費繳納依 據之99年6 月6 日區分所有權人會議決議，之前根本沒有 這個決議存在，參與這次會議之區分所有權人也不可能出 現在99年6 月6 日之前，自不可能向前溯及適用。三、本院得心證之理由：
（一）原告主張被告所有系爭建物，為原告社區內之建物（登記 權狀面積65.32 坪），依公寓大廈管理條例之規定，為原 告社區區分所有權人，而原告社區103 年4 月6 日區分所 有權人會議決議釐清並確認本社區管理費金額：「(1)94 年10 月起收取管理費每坪新台幣（下同）100 元.. (2)94 年9 月25日區分所有權人大會通過修改管理費每 坪調降為90元，並自95年1 月起生效。」，原告自94年10 月1 日起，即未繳納管理費，故依上開決議追認之收費標 準，請求自94年10月起至本案起訴時即99年7 月止期間之 管理費323,345 元及自99年8 月10日起，至被告將系爭建 物及坐落土地所有權移轉登記予第三人之日止，或至該社 區區分所有權人會議決議變更每月管理費計收標準之日止 ，按月於次月10日給付原告管理費5,879 元等情，被告雖 就其於94年10月起迄本案言詞辯論終結前均未繳納原告社 區管理費一節不爭執，然否認其為原告社區區分所有權人 ，並以前詞置辯，故本案爭點首需釐清者為，被告是否為 原告社區區分所有權人？次為，原告以上開103 年4 月6 日區分所有權人會議決議為管理費收取依據，請求被告給 付上開期間之管理費，是否有據？
（二）有關被告是否為原告社區區分所有權人一節：按「公寓 大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明 確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」、「區 分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就 其共用部分按其應有部分有所有權。」、「專有部分： 指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分 所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分
以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使 用者。」公寓大廈管理條例第3 條第1 款至第4 款訂有 明文。經查：
（1）被告所有系爭建物，依該建物登記謄本登載內容，門牌台 北市○○區○○路000 巷00號，坐落地號台北市士林區光 華段一小段0000-0000 ，二層建物，總面積141.96平方公 尺、附屬建物（陽台、屋頂突出物、雨遮）面積共計57.13 平方公尺，共有部分建號台北市○○區○○段○○段 000000000 ○號（面積1437.76 平方公尺）權利範圍 989/83000 等情，有卷附台北市士林地政事務所103 年8 月4 日函檢送資料1 在卷可稽，又查，原告社區建物原起 造人為宏盛建設股份有限公司（下稱宏盛公司），建造執 照號碼台北市政府工務局核發之建造執照90建字第180 號 （下爭原告社區建物建照），經台北市政府工務局於93年 12 月30 日核發93年使字第417 號使用執照（下稱原告社 區使用執照）在案，又查，上開原告社區建照及使用執照 核發之初雖登載構造概要為「RC地上12層、地下1 層、1 棟30 戶 」，然嗣經台北市政府都市發展局建築管理處於 98年6 月17日調閱原卷執照圖說後，更正為「1 幢8 棟（1 棟為12層（編號A1、A2戶）、6 棟為2 層（編號：B1至B6 戶
）、1 棟為3 層（B7），戶數30戶」，其餘內容不變等情 ，有本院向台北市建築管理工程處借調之原告社區建物執 照檔案核閱無誤。
（2）又參以原告提出宏盛公司銷售原告社區建物之制式房地預 定買賣契約書及附件（包含本大樓各樓層用途暨共同使用 部分面積之計算方式及項目明細表、地下室停車空間位置 圖、停車位面積分攤方式、基地持分比例計算方式明細表 、一樓空地、地下層及露台分管區劃範圍示意圖）等資料 ，可知宏盛公司起造及銷售原告社區建物，全區劃分為A 棟（12樓建物，另分A1棟1 樓至12樓、A2棟2 樓至12樓） 及V 1 棟、V2棟、V3棟、V4棟、V5棟、V6棟、V7棟、V8棟 ，及地下一層（防空避難室兼停車場），全區共同使用包 含A 棟1 樓電梯間及其出入口雨遮、汽車道及其外沿雨遮 、B1全部面積（不含A 棟專用受水池），全區共同使用部 分總面積共計434.34坪，但應扣除停車位（附件四）總持 分面積、V8棟專用停車場面積（不含停車位持分面積）V1 至V7棟地下層專用樓梯、受水池面積，其餘作為全區共同 分攤面積。（1 ）停車位總持分面積333.88坪（2 ）V8棟 專用停車場面積為18.34 坪、（3 ）V1至V7棟地下層專用
樓梯及受水池面積為12.36 坪。而各該戶全區共同使用部 分面積，依該戶主建物面積（購買V 棟者另加價當戶屋突 不含雨遮面積）除以本區主建物總面積加上V 棟屋突總面 積不含雨遮之計算比例分攤等情，可知原告社區建物起造 時，係以A 棟及V1～V8棟及地下1 層，作為起造原告社區 建物全區之規劃，地下1 層建物，包含停車位、V1～V8棟 專用樓梯及受水池外，另有全區建物機電、消防等共同使 用設施，並兼全區建物避難室使用，A 棟及V1～V8棟均有 通往地下1 層之樓梯或電梯。復經本院於103 年10月9 日 至原告社區現場履勘，被告系爭建物即上開買賣契約之主 建物V2棟，而地下室有梯間與地下一樓相通，下設置有被 告建物所用水槽1 個，前方劃設有編號27、28停車格，其 餘地下一樓層現況使用如本院卷第227 頁平面圖所載，設 有30個停車格，另有排風室、雜物儲藏室、社區配電盤、 消防栓、發電機室、消防幫浦室、垃圾間及懸掛各戶電錶 等情，其餘空間則為車道與出入口等情，有本院勘驗筆錄 、現場圖及現場照片數張在卷可參，經核原告社區地下1 樓現使用狀況，與上開買賣契約所劃設平面圖及區劃範圍 表等情大致相符，又比對被告系爭建物之建物登記謄本登 載「共有部分光華段一小段00000-000 建號權利範圍 989/83000 ，..其他登記事項停車位共30個」內容，與原 告社區其餘A 棟及V 棟主建物所有權登記謄本各登載共有 部分建物建號同，僅其他棟建物各共有部分權利範圍，尚 有包含各購買之車位持分權利範圍，與上開賣賣契約所約 定全區建物買受人就地下一樓層共有建物之面積分擔計算 方式相符，故被告辯稱其未購買地下一層停車位及使用， 建物謄本所載共有部分權利範圍遭灌水等情，難認有據。（3）綜上，依被告系爭建物登記謄本、宏盛公司制式買賣契約 書及現場履勘之現狀，足認宏盛公司所起造原告社區之建 物，本係以上開建築基地為全區設計一幢（即有共同使用 之地下一樓層）8 棟（1 棟12層樓，6 棟2 層、1 棟3 層 ）之社區住宅，被告向宏盛公司所購之所有系爭建物，與 被告社區其他建物，係在同一基地，建物整體包含專有2層 及與其他棟建物所有人所共有之地下一層建物，自屬公寓 大廈管理條例第3 條第1 條第2 款之原告社區區分所有權 人甚明。況查，原告社區建物起造人宏盛公司於94年7 月 24日召集並召開原告社區第1 屆區分所有權人會議，並制 訂原告社區住戶管理規約，於會議出列席人員簽名表單， 亦將被告列為序號25、區分所有權比例4.41％之區分所有 權人之一並通知被告，被告亦以原告社區區分所有權人之
身分參與該次會議並簽名在案，有卷附台北市政府建築管 理工程處102 年3 月12日函覆原告社區報備資料1 份在卷 可稽，可見被告於原告社區開立第1 屆區分所有權人會議 時，亦自認其為原告社區區分所有權人而參與社區規約之 制訂之事實，故被告辯以其所有系爭建物係獨立建物，非 屬原告社區區分所有權人一節，難認可採。
（三）有關原告請求被告給付自94年10月起至本案起訴時即99年 7 月止期間之管理費323,345 元及自99年8 月10日起，至 被告將系爭建物及坐落土地所有權移轉登記予第三人之日 止，或至該社區區分所有權人會議決議變更每月管理費計 收標準之日止，按月於次月10日給付原告管理費5,879 元 與按年息百分之4 計算之遲延利息，是否有據？經查：（1）原告主張依公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款、第21 條、原告社區規約第9 條及原告社區103 年4 月6 日區分 所有權人會議決議請求部分：
1. 按按公寓大廈應設置公共基金，來源之一為區分所有權人 依區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第18條 第1 項第2 款定有明文。查原告起訴請求被告給付管理費 之依據所提出之系爭規約，係於94年7 月24日經荷歡社區 之區分所有權人會議決議通過之規約內容，有該次區分所 有權人會議記錄在卷可稽。惟查，觀諸系爭規約有關公共 基金、管理費繳納之約定為：「為充裕共用部分在管理上 必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議 之規定，向管理委員會繳交公共基金、管理費」；「管理 費依起造人房地預定買賣契約書之約定，由各區分所有權 人分擔之。但區分所有人會議得予以變更調整之，變更調 整時應考量區分所有權比例及受益程度‧‧‧」；「各項 費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定」，系爭規 約第9 條第1 項至第3 項約定至明。是就荷歡社區公共基 金、管理費之繳納應依區分所有權人會議決議定之，於區 分所有權人會議決議前，得依起造人房地預定買賣契約書 之約定。至系爭規約第9 條第3 項僅就費用之「收繳、支 付方法」授權管理委員會訂定，依其文字內容，並與系爭 規約第9 條第1 項、第2 項對照以觀，應僅授權管理委員 會訂定收取、支付管理費之方法，即訂定何時、以何方式 收繳、支付管理費之辦法。至管理費應以如何之標準收取 ，非在授權管理委員會之列，故仍應由區分所有權人會議 之決議定之。
2.原告雖於本案起訴，經本院民事庭廢棄原判發回本庭更審 期間，另提出原告社區103 年4 月6 日區分所有權人會議
決議作為本案請求管理費依據，然查，依該次會議決議有 關社區管理費金額部分：「二、提案：本社區管理費金額 釐清並確認。說明：（一）94年10月起收取管理費每坪100 元，汽車每車位600 元。（二）94年9 月25日修改管理費 每坪調降為90元，汽車每車位600 元，並自95年1 月起生 效。（三）95年1 月起大樓住戶預繳水塔清潔費，每月共 預繳263 元入管理費帳戶，另95年8 月起收取機車每車位 管理費200 元。（四）97年1 月大樓住戶每戶收取3,000 元電梯保養基金，另97年3 月起大樓住戶每月收取電梯保 養基金500 元入管理費帳戶。（五）自94年起若有溢收管 理費全數充當公共基金由管委會管理。決議：22票舉手通 過」等內容。惟查，其中就該次決議確認原告社區先前自 94 年10 月起至決議前之管理費收費標準部分，核其性質 係追認原告本案起訴後另提出相關原告社區94年9 月25日 區分所有權人會議紀錄、99年6 月6 日區分所有權人會議 紀錄及102 年8 月22日第九屆第一次區分所有權人會議紀 錄中決議管理費收費標準；惟原告社區曾於95年11月16 日 向本院對被告起訴請求94年10月起至95年11月止期間之管 理費民事事件，業經本院97年度簡上字第12號判決駁回原 告之訴在案，原告於該案中係提出原告社區第1 屆管理委 員會94年8 月27日之管理委員會會議紀錄作為請求管理費 之依據，然經確定判決理由認定「被上訴人（即本案原告 ）雖提出94年8 月27日荷歡社區第一屆管理委員會會議記 錄，其中雖載明別墅區之收費標準為每坪95元，然該收費 標準並非區分所有權人會議之決議。揆諸上開說明，被上 訴人既未能證明該收費標準嗣業經區分所有權人會議決議 通過，復未能提出起造人房地預定買賣契約附件11之管理 費收取標準，自難逕依上開管理委員會之決議，即認上訴 人有依該決議之收費標準繳交管理費之義務。」而認原告 請求無據判決原告敗訴，有本院調閱上開案卷核無誤，並 有該判決1 份在卷，可知於上開案件98年7 月23日辯論終 結前，原告社區自94年10月起至95年11月止期間，均無提 出向被告請求給付管理費權利之合法依據，被告無給付原 告管理費義務等事實，業為上開案件既判力效力所及。至 原告於本案起訴後，另提出有關原告社區區分所有權人會 議曾決議管理費收費標準之上開94年9 月25日、99年6 月6 日及102 年8 月22日等次會議紀錄，主張為原告103 年4 月6 日區分所有權人會議決議所確認而為請求被告給付管 理費依據，惟查：
① 原告社區除第一屆之管理委員外，迄本案經本院民事庭99
年度簡上字第198 號判決於103 年2 月14日撤銷發回更審 前，均未有合法選出第二屆以下之管理委員組成管理委員 會。按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人 會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序 或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第 1 條第2 項規定，固應適用民法第56條第1 項撤銷總會決 議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會 議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集 而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關， 自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會 議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力（76年07 月09日（76）廳民一字第2491號函及最高法院92年台上字 第2517號判決參照）。
②原告社區經起造人宏盛公司於94年7 月24日召開第一次之 區分所有權人會議，訂立規約及選任管理委員成立管理組 織，並由當選為管理委員之人，推舉訴外人范忠昭為第一 屆管理委員會主任委員，然范忠昭係於98年10月5 日始登 記為被上訴人管理之荷歡社區區分所有建物之所有權人， 范忠昭擔任原告該屆管理委員會主任委員期間（任期1年 ），並未具備區分所有權人身分而僅有住戶身分，其係受
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