臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決 105年度斗簡字第23號
原 告 張智凱
訴訟代理人 張哲旗
張俊敏
被 告 張晉旗
蔡明珠即榮富房屋仲介企業行
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年7月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告張晉旗應給付原告新臺幣壹拾柒萬元，及自民國一百零五年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟貳佰壹拾元，其中新臺幣壹仟柒佰柒拾元由被告張晉旗負擔，其餘新臺幣肆佰肆拾元由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國104年4月8日經由被告蔡明珠即榮富房屋仲介企 業行（下稱被告蔡明珠）居間仲介，與被告張晉旗簽定不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買被告張晉旗所有 門牌號碼彰化縣社頭鄉○○路0段000巷00號房屋（建號為彰 化縣社頭鄉○○段000○號；下稱系爭房屋）及其所坐落之 土地，總買賣價款為新臺幣（下同）3,700,000元。系爭買 賣契約其他約定事項載明「房屋保證半年不漏水及滲水…水 管不滲水漏水及阻塞…」。買賣雙方已於104年5月28日完成 交屋及交付買賣價金完畢，原告並已支付被告蔡明珠居間居 間報酬37,000元。
(二)系爭房屋交付後，原告始發現系爭房屋三樓北側房間、三樓 浴室下方（二樓天花板)有漏水情形。另原告於104年7月16 日後發現系爭房屋有八處位置有漏水情形發生：一樓客廳牆 壁、一樓天花板（二樓浴室下方）、二樓天花板（三樓浴室 下方）、三樓浴室門框、三樓北側房間牆壁、四樓北側房間 地板、二樓往三樓樓梯牆壁、三樓北房間地板。(三)原告於104年7月8日及同年月11日通知被告蔡明珠並請轉知 被告張晉旗處理，並於104年7月16日以存證信函告知被告蔡 明珠。又於104年9月25日寄存證信函告知被告蔡明珠並轉知 被告張晉旗處理。另原告向彰化縣政府消費者服務中心提出 申訴，然被告蔡明珠表示：其已將上情轉知被告張晉旗，被 告張晉旗表示買賣雙方以現況交屋，滲漏水原因乃人為因素 ，不在保固範圍云云。然被告蔡明珠之回覆意見並非事實，
原告主張之房屋漏水處，亦非被告蔡明珠所述之處。因原告 將上情通知被告後均置之不理，原告為解決系爭房屋上開漏 水之問題，不得不先委請訴外人全奈達股份有限公司（下稱 全奈達公司）進行估價，修繕費用需17萬元，有全奈公司開 立之估價單可憑。
(三)依系爭買賣契約約定，被告張晉旗應於交屋後保證半年內不 漏水及滲水，已如前述，且依系爭買賣契約所附標的物現況 說明書第3欄中，關於系爭房屋是否有漏水之情形皆標識為 【否】，然被告張晉旗所交付系爭房屋於半年內竟有上開多 處漏水，可見系爭房屋並未有被告張晉旗所保證之品質，揆 諸前開民法第227條、第360條規定說明。原告自得依不完全 給付損害賠償請求權、物之瑕疵擔保損害賠償請求權等法律 關係，請求被告張晉旗負損害賠償責任。故原告請求被告張 晉旗須賠償修繕費用170,000元之損害。(四)被告蔡明珠為系爭買賣契約之仲介人，原告並已支付被告蔡 明珠居間報酬37,000元，依系爭買賣契約標的物現況說明書 第3欄，關於系爭房屋是否有漏水之情形皆標識為【否】， 然系爭房屋實際上卻有上開多處漏水情形，足認該現狀說明 書核有不實，是被告蔡明珠顯有違背其對委託人即原告之義 務，而為利於委託人之相對人即被告張晉旗之行為，依民法 第571條之規定，居間人即被告蔡明珠即不得向原告請求居 間報酬。是原告自亦得依不當得利返還請求權之法律關係， 請求被告蔡明珠返還仲介費用37,000元。(五)對被告抗辯之陳述：
1.被告抗辯稱系爭房屋漏水原因乃原告將系爭房屋三樓防水塗 層挖掉，將責任推給原告，事實上水是從系爭房屋結構（牆 壁、外牆）滲漏出來，而原告並未破壞房屋結構。而被告稱 系爭房屋已搭建鐵衣，外牆如何滲漏水，惟：⑴鐵衣只是防 水工程其中一項，鐵衣沒做好或損壞也會造成漏水破壞房屋 結構。⑵鐵衣有包外牆，而頂樓雨水管在房屋結構內破裂， 水還是會滲漏在房屋結構內，造成漏水的原因很多，雨天時 會有雨水流入，倘屋子內水管破裂，也都會造成屋子結構漏 水。故原告只須舉證在系爭契約保證期間內，系爭房屋有八 處嚴重滲漏水之情事，且非原告造成即已盡舉證責任。 2.系爭房屋三樓北側房間牆壁有水泥粉化情形，可知被告張晉 旗知悉房屋漏水，才補上矽利康。另外一樓客廳及四樓牆壁 均有彭共情形。二樓浴室、三樓浴室塗防水塗層、矽利康， 故表示被告張晉旗早已知悉系爭房屋浴室會漏水之事實。 3.104年8月10日前，系爭房屋二樓浴室並未整修，該地板磁磚 及水泥平台均尚未拆除，二樓浴室磁磚接縫塗抹矽利康依然
會漏水。。
4.系爭房屋104年8月30日前二樓往三樓樓梯牆壁還會漏水，當 時二樓浴室還未拆除。
5.被告蔡明珠104年9月29日有來系爭房屋查看，並拍攝漏水畫 面，而當時浴室並未破壞整修。原告是於104年10月間才整 修二樓浴室。
6.全奈達公司10月初有來看漏水情形，當時浴室也尚未整修。 7.原告雖於104年7、8月間才破壞三樓北側房間的防水塗層， 但室內塗層的破壞與房屋主體結構之漏水無關。 8.系爭房屋點交當日確實有下雨。
(六)並聲明：
1.被告張晉旗應給付原告170,000元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.被告蔡明珠應給付原告37,000元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
3.請依職權宣告假執行。
二、被告方面：
(一)被告張晉旗則以：
1.系爭房屋7、8年前有發包防漏水整治工程，且系爭房屋於10 4年5月30日交屋當日下雨，且兩造均在場，亦均未發現漏水 情形。而遲至104年月30日才漏水，故不可歸責於被告。 2.系爭房屋交屋後會漏水原因係原告破壞浴室及三樓北側房間 的防水塗層才導致漏水，且根據水電工的證詞，被告懷疑原 告不只破壞浴缸，且還可能將水管敲破，才導致漏水。 3.本件買賣係以履約保證金方式，需雙方交屋後賣方才能取得 價款，倘有漏水情事，被告無法取得買賣價金。 4.原告所提出之錄影光碟無法證實即為系爭房屋，且是局部拍 攝，另外照片無法判斷是否為系爭房屋之浴室。 5.並聲明：原告之訴駁回。
(二)被告蔡明珠則以：
1.其答辯同被告張晉旗所述，且系爭房屋點交當日及前一天確 實有下雨。
2.被告張晉旗交屋時，有特別交代不可以去破壞防水的相關工 程。
3.並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張之事實，除原告得依不完全給付損害賠償請求權、 物之瑕疵擔保損害賠償請求權等法律關係，請求被告張晉旗 應負損害賠償責任；依不當得利返還請求權之法律關係，請 求被告蔡明珠返還仲介費用外，業據其提出系爭買賣契約書 、買方議價委託書、存證信函、彰化縣政府消費者服務中心
申訴單、被告蔡明珠所出具意見書、全奈達公司估價單、居 間報酬統一發票影本等件為證，且為兩造所不爭執，堪信為 真實。是本件之爭點厥為：原告主張得依不完全給付損害賠 償請求權、物之瑕疵擔保損害賠償請求權等法律關係，請求 被告張晉旗應負損害賠償責任；依不當得利返還請求權之法 律關係，請求被告蔡明珠返還仲介費用，是否有據？詳述如 下。
四、被告張晉旗之部分：
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其 物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買受人應按物之 性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出 賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。不能即知之瑕 疵，至日後發見者，應即通知出賣人。而買賣之物，缺少出 賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金 ，而請求不履行之損害賠償。民法第354條第1項前段、第2 項、第356條第1項、第3項前段、第360條前段定有明文。(二)查原告於104年4月8日經由被告蔡明珠居間仲介，與被告張 晉旗簽定系爭買賣契約，購買被告張晉旗所有系爭房屋及其 所坐落之土地，且系爭買賣契約其他約定事項載明「房屋保 證半年不漏水及滲水…水管不滲水漏水及阻塞，交屋時定著 物現況交屋」。原告及被告張晉旗已於104年5月28日完成交 屋及交付買賣價金完畢，原告並已支付被告蔡明珠居間報酬 37,000元等情，有系爭買賣契約、買方議價委託書、居間報 酬統一發票影本為證，且為兩造所不爭執，堪信為真實。又 原告主張系爭房屋分別於一樓客廳牆壁、一樓天花板（二樓 浴室下方）、二樓天花板（三樓浴室下方）、三樓浴室門框 、三樓北側房間牆壁、四樓北側房間地板、二樓往三樓樓梯 牆壁、三樓北房間地板於104年8月30日前有漏水情事，業據 原告提出現場照片、錄影光碟為證，復經本院當庭勘驗錄影 光碟結果，合屬相符(此有本院105年4月12日、105年7月5日 言詞辯論期日之勘驗筆錄在卷可佐)，洵堪採認。雖被告張 晉旗復辯稱：原告所提出之錄影光碟無法證實即為系爭房屋 ，且是局部拍攝，另外照片無法判斷是否為系爭房屋之浴室 云云，惟原告所提現場照片及錄影光碟內容，均經本院當庭 勘驗無誤，亦與本院於105年1月19日前往系爭房屋現場勘驗 結果相符(此有105年1月19日勘驗筆錄及照片可參)，是被告 張晉旗此部分之抗辯，顯屬無據，洵不足採。
(三)又被告復均辯稱：系爭房屋7、8年前有發包防漏水整治工程
，且系爭房屋於104年5月30日交屋當日下雨，且兩造均在場 ，亦均未發現有漏水情形。而遲至104年8月30日才漏水，故 不可歸責於被告云云。雖系爭房屋於104年5月30日交屋當日 下雨，且兩造均在場，亦均未發現漏水情形等情，為兩造所 不爭執。惟房屋漏水之發生，與氣候、風向、雨勢之大小均 有所關聯，非長期持續觀察，勢必難以發現有漏水情事者， 為一般社會交易經驗所周知，縱使系爭房屋於104年5月30日 交屋當日下雨而未發現有漏水情事，然此為不能即知之瑕疵 ，原告於發現系爭房屋上開漏水情事後，遂即分別於104年7 月16日、104年9月25日以存證信函通知被告蔡明珠系爭房屋 上開漏水瑕疵之存在，並委由被告蔡明珠通知被告張晉旗系 爭房屋上開漏水瑕疵存在，而被告蔡明珠亦以電話通知被告 張晉旗系爭房屋上開漏水瑕疵存在乙節，此有原告所提出之 存證信函、被告蔡明珠所出具意見書影本為證，足認原告已 依法盡其通知瑕疵之義務，是被告此部分之抗辯，難謂有據 ，洵不足採。
(四)被告另辯稱：系爭房屋交屋後會漏水原因係原告破壞浴室及 三樓北側房間的防水層才導致漏水，且根據水電工的證詞， 被告懷疑原告不只破壞浴缸，且還可能將水管敲破，才導致 漏水；系爭買賣契約係以履約保證金方式，需雙方交屋後賣 方才能取得價款，倘有漏水情事，被告張晉旗無法取得買賣 價金云云。惟依本院當庭勘驗原告所提出錄影光碟勘驗結果 ：㈠光碟(A光碟。檔名：2樓往三樓樓梯牆壁漏水(02)…2樓 往3樓樓梯牆壁下雨天會漏水)15秒處車站影幕顯示時間為10 4年8月30日9時44分，在3分11秒處二樓之浴室門檻為白色， 浴室內之白色浴缸尚存在、㈡光碟A之檔案均建立在2015年8 月30日以前、㈢光碟B之檔案均建立在2015年8月9日之前乙 節，有本院105年7月5日勘驗筆錄可佐。是以系爭房屋於104 年8月30日二樓浴室門檻為白色，浴室內之白色浴缸尚存在 乙節，對照原告所提出二樓浴室整修後照片，二樓浴室整修 後門檻為咖啡色，且內部已無白色浴缸等情，足認系爭房屋 二樓浴室下之漏水與二樓浴室之整修無關，被告辯稱係原告 破壞二樓浴室致系爭房屋二樓以下漏水云云，自難謂為可採 。又三樓北側房間的防水層為房屋內部塗層，其雖有防水功 能存在，然以該防水塗層之位置與範圍僅有三樓北側房間之 角落(此有原告所提現場照片為證)，核與三樓北側房間整體 壁癌狀況，及漏水位置除三樓北側房間角落地板外，尚有一 樓客廳牆壁、一樓天花板（二樓浴室下方）、二樓天花板（ 三樓浴室下方）、三樓浴室門框、三樓北側房間牆壁、四樓 北側房間地板、二樓往三樓樓梯牆壁，足認系爭房屋之漏水
情事，與原告是否破壞三樓北側房間的防水層無涉，是被告 此部分之抗辯亦不足採。
(五)綜上所述，系爭房屋既有上開漏水瑕疵存在，而對照原告所 提系爭房屋現場照片之壁癌及水漬狀況，亦足認該漏水瑕疵 非應已發生許久，被告張晉旗復未盡告知義務，可歸責於被 告張晉旗，原告為此受有修復系爭房屋費用170,000元之損 害等情，亦據原告提出全奈達公司估價單為證，是原告主張 被告張晉旗應負物之瑕疵擔保損害賠償責任，於法有據，堪 以採認。
五、被告蔡明珠之部分：
按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對 人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者， 不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第571條定有明文 。原告主張被告蔡明珠為系爭買賣契約之仲介人，原告並已 支付被告蔡明珠居間報酬37,000元，依系爭買賣契約標的物 現況說明書第3欄，關於系爭房屋是否有漏水之情形皆標識 為【否】，然系爭房屋實際上卻有上開多處漏水情形，足認 該現狀說明書核有不實，是被告蔡明珠顯有違背其對委託人 即原告之義務，而為利於委託人之相對人即被告張晉旗之行 為，依民法第571條之規定，居間人即被告蔡明珠即不得向 原告請求居間報酬。是原告自亦得依不當得利返還請求權之 法律關係，請求被告蔡明珠返還仲介費用37,000元云云。惟 查，系爭房屋於104年5月30日交屋當日下雨，且兩造均在場 ，亦均未發現有漏水等情，堪信為真實，已如前述，是於縱 使有下雨，系爭房屋亦非當然可發現有漏水情事，而被告蔡 明珠雖為居間人負有調查之義務，然被告蔡明珠既非於系爭 房屋長住久居之人，縱使其前往系爭房屋調查，是否確實能 發現系爭房屋之漏水情事，顯有疑義，是自難僅憑事後系爭 房屋確實有漏水情事，遽論被告蔡明珠違反其對於原告之義 務，而原告復未提出具體事證，證明被告蔡明珠有其他違反 其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或 違反誠實及信用方法，由相對人收受利益之行為，是原告主 張無庸給付被告蔡明珠居間報酬，並請求被告蔡明珠應負返 還不當得利之責云云，俱屬無據，洵不足採。
六、從而，原告依物之瑕疵擔保損害賠償請求權之法律關係，請 求判決被告張晉旗應給付原告170,000元及自起訴狀繕本送 達被告張晉旗翌日(即105年1月20日)起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；原告依不當得 利返還請求權之法律關係，請求判決被告蔡明珠應給付原告 37,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告以單一 之聲明，主張數項訴訟標的，並未請求法院選擇其中之一裁 判，亦未定有先後之順序，而係請求法院就各該訴訟標的同 時為裁判者，此為訴之重疊之合併。是本件原告主張依不完 全給付損害賠償請求權、物之瑕疵擔保損害賠償請求權等法 律關係，請求被告張晉旗應負損害賠償責任，為請求權之競 合，亦屬訴之重疊合併，本院既已就原告主張物之瑕疵擔保 損害賠償請求權部分，為有理由之論斷，自無庸就不完全給 付損害賠償請求權部分為審判，併此敘明。
七、本判決原告勝訴部分，合於民事訴訟法第389條第1項第3款 規定，爰依職權宣告假執行。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，於判 決結果不生影響，爰不再贅詞論列。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 陳明照
以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
書記官 陳瑶芳
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