臺灣高雄地方法院民事判決 104年度訴字第2231號
原 告
即反訴被告 陳田義
訴訟代理人 楊譜諺律師
被 告
即反訴原告 柯賢明
被 告
即反訴原告 蔡清榮
被 告
即反訴原告 張家富
上列當事人間調整租金事件，被告提起反訴，本院民國105年6月
23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告柯賢明、蔡清榮、張家富分別承租原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地如附表一所示土地之租金，自民國一百零四年一月一日起，調整為按土地申報地價總價年息百之五計算之金額。每六個月為一期，於每六個月之最後一日給付。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠、坐落高雄市○○區○○段00地號面積367平方公尺土地（下 稱系爭土地）為原告所有。於民國48年間，原告與位於系爭 土地上現為同段492建號建物（門牌號碼為高雄市○○○路 000號，下稱系爭建物A）所有權人，就系爭土地其中基地面 積27.559坪（即91.10平方公尺，計算式：27.559坪×3.305 8＝91.10㎡，小數點以下二位四捨五入）成立基地租賃契約 ，約定每月租金為新臺幣（下同）10,500元，每年租金為12 6,000元。嗣被告柯賢明於103年4月17日以贈與為原因，取 得系爭建物A所有權，並由其一人受讓該基地租賃契約，就 上開基地租賃契約為不定期租賃契約，於原告提起本訴前被 告柯賢明已繳租至103年12月。
㈡、原告於32年間與位於系爭土地同段402建號建物（門牌號碼 為「高雄市○○○路000號」，下稱系爭建物B）所有權人即 被告蔡清榮之父蔡東海，就系爭土地之其中基地面積31.731 坪（即104.90平方公尺，計算式：31.731坪×3.3058＝ 104.90㎡，小數點以下二位四捨五入）成立基地租賃契約，
約定每月12,692元，每年租金為152,304元。系爭建物B由被 告蔡清榮於49年7月7日辦理建物第一次登記及設定地上權（ 存續期間自49年6月1日至51年5月31日止，現地上權因期限 屆滿當然消滅），並由被告蔡清榮受讓該基地租賃契約，就 上開基地租賃契約為不定期租賃契約，於原告提起本訴前被 告柯賢明已繳租至103年12月。
㈢、原告於40年間與位於系爭土地上同段406建號建物（門牌號 碼為「高雄市○○○路000號」，下稱系爭建物C）之所有權 人，就系爭土地之其中基地面積26.295坪（即86.93平方公 尺，計算式：26.295坪×3.3058＝86.93㎡，小數點以下二 位四捨五入）成立基地租賃契約，月定租為6,500元，每年 租金為78,000元。被告張家富於83年1月10日以買賣為原因 ，取得系爭建物C之所有權，並由被告張家富受讓該基地租 賃契約，就上開基地租賃契約為不定期租賃契約，於原告提 起本訴前被告柯賢明已繳租至103年12月。㈣、系爭土地因自被告等3人前手使用經年迄今，未曾調整租金 ，惟目前收取之租金，已不敷繳納地價及管理費用。原告曾 於104年3月12日分別發函予被告等3人請求提高租金，遭被 告等3人拒絕，經原告向高雄市鹽埕區公所調解委員會聲請 調解，因無法達成共識，調解不成立。
㈤、土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城市地 方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋 並不涵攝在內。而系爭建物A、B及C（下合稱系爭建物）均 坐落於七賢三路上，面臨40米寬之雙向四線道路，生活機能 良好、商業繁榮、交通便利，且系爭建物離捷運鹽埕埔站僅 700公尺，自捷運開通後所帶來的商機已不同於往日，高雄 市政府更自95年接手經營駁二藝術特區，充分活絡當地商業 活動。而被告柯賢明所有之系爭建物A，經登記為勤成實業 有限公司；被告蔡清榮所有之系爭建物B，現已轉租予第三 人經營「峰園越南菜」餐廳使用，足見系爭建物A、B均顯非 「供住宅使用」，自不受土地法第97條之限制，至被告張家 富所有之系爭建物C，係供其自住使用。另土地法第97條及 第105條自35年起施行至今，對於不動產租金之限制並無須 要修正之處，且土地法之相關規定乃限制出租人調整租金之 規定，並非有利原告之法條，原告僅係援引以佐本次請求調 整後之金額未逾越相關規定之限制；縱認兩造間曾就基地租 金約定為以公告地價之一定比率計算，惟於公告地價與市價 差距甚大時，出租人請求依民法第442條調整租金，仍於法 有據。況原告從未與被告有過「以公告地價或申報地價一定 比率計算租金」之約定。
㈥、系爭土地之公告地價雖有逐年下降之情行，然依高雄市政府 地政局查詢之資料顯示，系爭土地最早一筆（即76年7月期 ）公告土地現值及公告地價均為每平方公尺47,900元元，最 新一筆（即104年1月期）公告土地現值及公告地價分別為每 平方公尺91,842元、42,658元，可知公告土地現值調漲幅度 已高達91.74%【計算式：（91,842－47,900）/47,900×100 %＝91.74%）】，而公告地價之調降幅度僅10.94%：計算式 ：（47,900－42,658）/47,900×100%＝10.94%】，公告地 價之調降幅度與公告土地現值之調漲幅度相比，並未過大。 且系爭土地之「公告土地現值」近年連連調漲，顯見系爭土 地價值之昇漲，非訂約當時即32年、40年或48年間所得預料 ，如仍以60年前之標準計算系爭土地租金，即有顯失公平， 原告自得聲請法院調高租金如下所示：
⑴原告所有之系爭土地上，另有訴外人薛博文所有坐落於系爭 土地其中34.14平方公尺之高雄市○○區○○段000○號建物 （門牌號碼為「高雄市○○○路000號」，下稱標的建物） 。原告曾於103年12月向本院聲請就調整基地租金事件為調 解，並於104年2月16日與薛博文成立調解筆錄，租金調整為 每月6,000元，即每平方公尺租金為176元【計算式：6,0 00 （元）÷34.14㎡＝176（元），小數點以下四捨五入】，經 換算後，相當於以申報地價6.2%計算之租金。 ⑵系爭建物B 與標的建物同位於系爭土地上，如以此基準計算 本件應調整之租金金額，被告蔡清榮所有之系爭建物2 基地 租金應為每月18,462元，每6個月為一期為110,772元。 ⑶系爭建物C 與標的建物同位於系爭土地上，如以此基準計算 本件應調整之租金金額，被告張家富所有之系爭建物3 基地 租金應為每月15,300元，每6個月為一期為91,800元。㈦、經原告綜合考量地段因素租金調整之幅度後，爰請求被告等 3人應給付租金自104年1月1日起，以每6個月為一期計算， 於每6個月之月底給付予原告，則被告柯賢明部分應調高為 每月16,034元，每期96,204元；被告蔡清榮部分應調高為每 月18,462元，每期110,722元；被告張家富部分應調高為每 月15,300元，每期91,800元，為此，爰依民法第442條、第 227之2第1項規定聲明求為判令：⒈原告與被告柯賢明間之 基地租賃契約（即原告所有系爭土地之其中面積27.559坪） ，其中租金自104年1月1日起，調高為每月16,034元，每六 個月為一期，每期96,204元，於每6個月之月底給付原告】 。⒉原告與被告蔡清榮間之基地租賃契約（即系爭土地之其 中面積31.731坪），其租金自104年1月1日起，調高為每月 18,462元，每六個月為一期，每期110,722元，於每六個月
之月底給付予原告。⒊原告與被告張家富間之基地租賃契約 （即系爭土地之其中面積26.295坪），其租金自104年1月1 日起，調高為每月15,300元，每6個月為一期，每期91,800 元，於每6個月之月底給付予原告。
二、被告部分：被告即反訴原告，抗辯理由同反訴原告之主張。 並聲明：駁回原告之訴。
貳、反訴部分
一、反訴原告部分：
㈠、反訴原告張家富主張：為反映鹽埕區現況及系爭土地公告地 價、申報地價稅調降之事實，伊主張租金應由現在之4.23% 調降為3%，即每月月租金自原本10,453元調降為7,416元。 若以3%計算，則系爭土地年租金收入為361,305元，減去地 價稅172,516元後，仍有餘額188,789元，不可謂無獲利或不 敷繳納地價稅及管理費用，反訴被告不可將其他土地稅額之 累進，以增加租金之方式，轉嫁於伊。又反訴被告於104年2 月11日將系爭土地共同擔保設定抵押權予第三人，致系爭土 地其他承租戶受權利瑕疵之影響，與當初不定期租賃成立時 之狀態不同，則反訴被告應對其他承租戶負權利瑕疵擔保責 任，爰依民法第442條、第227條之2第1項、第436條規定， 請求租金調降至3%，並聲明：年租金為當期租賃土地申報地 價年息3%即年租金為88,997元，月租金則為7,416元並自104 年1月起算，半年一期，於每半年之月底給付44,496元。㈡、反訴原告柯賢明、蔡清榮主張：
1.土地公告現值係用以作為土地所有權時，審核土地移轉現值 之標準，而兩造並無土地所有權移轉，僅係基地租賃，當以 土地申報地價為土地價值標準（土地申報地價為公告地價8 折）。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚需 斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟 價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定。 而系爭土地申報地價已逐年調降，自86年每平方公尺39,866 元逐年調降至104年每平方公尺34,126.4 元，反應的是系爭 土地逐年蕭條，渠等自得請求調降系爭土地租金。 2.渠等主張比照國有財產署計收基地租金方式，該方式考量法 源依據，經濟現況，承租人負荷等因素，是較公平合理。該 方式乃以年租金為當期土地申報地價總額5%，若為承租人自 用住宅，再6 折計算，故為申報地價年息3%，反訴原告主張 依年息3%計收租賃土地租金。又七賢三路有許多擬出租之房 屋，出租困難，房租也十餘年逐年調降，房屋與坐落基地是 為一體，房租降，地租理當適用調降。
3.反訴原告蔡清榮所有系爭建物B，出租予峰園越南菜20餘年
，近年來因建物週遭商機逐漸蕭條，房租逐漸調降至現在每 月22,000元，扣除財政部核准之修繕費用為房租47%計算， 每月房租淨收入為11,660元【計算式：22,000×53%＝11,66 0】，低於目前地租每月12,692元，實在負擔沉重，故以土 地申報地價總額3%計算，較為合理。
4.反訴原告柯賢明所承租基地，一向是年息3%支付，例如86年 基地年租金119,712元（半年付租一次）【計算式：59,856 ×2＝119,712】。而86年申報地價為每平方公尺39,866元， 地租為年息率3.3%【計算式：119,712÷（39,866/平方公尺 ×91.10平方公尺×0.01）＝3.3%，小數點以下一位四捨五 入】。係因申報地價調降，地價年息率方由3%略增為3.3%， 租金年息率3%已是長久以來的慣例。
5.如以土地申報地價總額3%計算，反訴被告出租系爭土地年地 租收入為93,266元（反訴原告柯賢明）＋107,394 元（反訴 原告蔡清榮）＋88,997元（反訴原告張家富）＋72,000元（ 薛博文）＝361,657元。而系爭土地地價稅為172,513元【計 算式：（367 平方公尺×34,126元/平方公尺）×15/1000－ 15,350＝172,513 元】，故反訴被告於系爭土地以地租年息 率3%計算之年淨收入為189,144元【計算式：361,657－172, 513＝189,144】。繳納地價稅後，尚有盈利。爰依民法第 442條、第219條、第161條規定聲明求為判令：自104年1月1 日起，反訴原告柯家賢、蔡清榮反訴原告蔡清榮向反訴被告 租賃之部分系爭土地，其租金自104年1月1日起，以租賃土 地申報地價總額百分之3計算，收租方式同意反訴被告之主 張。
二、反訴被告則以：
㈠、反訴原告等主張應比照國有財產署計收基地租金方式調降租 金，惟查伊並非公家機關、系爭土地亦非國有非公用不動產 ，情形不同，無法比附援引。又反訴原告柯賢明、蔡清榮另 提出104年5月19日自由時報「11宗國有地設定地上權6/22開 標」之報導，上載「地租年息率3.5%」、「高雄市國有地未 於鼎山商圈附近，公共設施完善，生活機能便利，未公告即 有多人洽詢」等語，惟依據上開等語可知，該件情形係設定 地上權，與本件為基地不定期租賃契約並不相同，該件國有 地位於鼎山商圈附近，與本件系爭土地位於鹽埕區相差甚遠 ，無法比擬。
㈡、反訴原告蔡清榮另主張其建物出租予峰園越南菜20餘年，租 金已調降至每月22,000元，現行之基地租金過高使其負擔沉 重，基地租金應予調降較為公平合理云云。惟反訴原告蔡清 榮承租系爭土地後欲如何使用獲利，與伊無涉，反訴原告蔡
清榮自應發揮承租系爭土地後之最大效益，而非將其無效使 用之不利益轉嫁至伊負擔，進而要求伊調降租金。㈢、伊與反訴原告間並無任何年息3%或3.3%之慣例存在，蓋伊與 承租戶間之基地租金計算，均係以每月每平方公尺為計算， 並非約定以系爭土地之申報地價比例計算。反訴原告柯賢明 稱86年間之基地租金因申報地價調降始由3%略增為3.3%，惟 其邏輯嚴重謬誤。因86年間之申報地價為39,866元、反訴原 告柯賢明承租91.10平方公尺，如以申報地價3.3%計算，年 租金應為119,489元【計算式：39,866×91.10×3.3%＝119, 489】，與86年收取119,712元之金額不同，亦可證明伊與反 訴原告柯賢明甚至是其他承租戶間，均未曾以申報地價比例 計算基地租金。反訴原告柯賢明僅係以基地租金之結果與系 爭土地之申報地價相比，得出3%或3.3%之數據，顯係倒果為 因，不足為採，況系爭土地係基地不定期租賃情形，條件優 於地上權設定，如以國有地設定地上權即可達申報地價年息 之3.77%，伊並無以出租系爭土地，並僅以其申報地價年息 3%約定之理。另反訴原告提出之104年5月19日自由時報之「 11宗國有地設定地上權6/22開標」之報載計算，亦可證明伊 絕無可能與反訴原告間有何3%慣例存在。
㈣、伊固於104年2月間與郭修淮就系爭土地設定擔保債權總金額 為200萬元之普通抵押權，惟現今並無任何第三人就系爭土 地主張權利並致被告張家富無法為自住使用情事，反訴原告 張家富自不得依民法第436條權利瑕疵請求減少租金；縱認 系爭土地有實現抵押權情事，反訴原告張家富仍得主張土地 法第104條、第426條之2之優先承買權，是反訴原告之請求 為無理由等語置辯，並聲明：反訴原告之反訴駁回。參、兩造間就本訴及反訴之爭執及不爭執事項
一、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地為原告即反訴被告所有。兩造間就系爭土地有不定 期租賃關係存在。
㈡、張家富於83年承租系爭土地，坪數為16.350坪，斯時月租金 為新臺幣（下同）5,919元，於89年即由原先5,919元漲為6, 500元。並自102年1月起租用建物後方之建物基地16.350坪 ，合計26.295坪計算租金，且由原告即反訴被告於102年2月 21日交付租金計算式予張家富知悉。又於101年末、102年初 再次調漲租金，後來租用之建物基地16.350坪，租金原先為 2,667元，調漲為3,954元。現已繳納租金至103年12月。 ㈢、柯賢明父親於日據時代昭和15年承租系爭土地為建物基地至 今。47年原告即反訴被告父親陳啟安同意柯賢明父親拆除重 建成現今之地上建物，兩造間就租賃關係並無書面約定。兩
造間存有不定期租賃契約存在，租用面積為91.10平方公尺 ，現已繳納租金至103年12月。柯賢明所有之地上建物，雖曾 有「勤成實業有限公司」設立登記，該公司已無營業數十年 ，柯賢明已於104年8月7日向高雄市經濟發展局辦理廢止公 司登記，現為柯賢明自用。
㈣、蔡清榮租用系爭土地面積為104.90平方公尺，現已繳納租金 至103年12月，蔡清榮所有系爭土地上之建物出租予峰園越 南菜餐廳為商業使用迄今已28年。
二、兩造間爭執之事項：
㈠、原告得否請求調漲被告租用系爭土地之租金？如可，調漲後 金額各為何？
㈡、反訴原告得否請求調降租用系爭土地之租金？如可，調降後 金額各為何？
肆、本院得心證之理由
㈠、被告即反訴原告柯賢明、張家富、蔡清榮與原告即反訴被告 間就系爭土地有基地不定期租賃契約存在，張家富租用面積 26.295坪，計86.93平方公尺（計算式26.295÷0.3025＝ 86.93，小數點以下第三位四捨五入）為自己使用，未作商 業使用。柯賢明租用面積為91.10平方公尺，柯賢明所有之 地上建物，雖曾有「勤成實業有限公司」設立登記，該公司 已無營業數十年，經原告提出，柯賢明已於104年8月7日向 高雄市經濟發展局辦理廢止公司登記，現為柯賢明自用，未 作商業使用。蔡清榮租用系爭土地面積為104.90平方公尺， 蔡清榮所有系爭土地上之建物出租予峰園越南菜餐廳為商業 使用迄今已28年，系爭土地申報地價102年至104年為每平方 公尺34,126.4元之事實，為兩造所不爭執。有土地登記簿謄 本在卷可稽（審訴字卷第66頁），兩造就系爭土地繁榮程度 ，亦分別提出平日、假日、白日、夜晚之照片供本院審酌， 有照片附卷可稽（見本院卷第99頁至第100頁；第187頁至第 196頁；第155頁至第162頁；第171頁至第184頁；第209頁至 第210頁），且有本院履勘現場筆錄及照片附卷可稽。依上 開照片所示系爭土地位於商業區，可作商業使用，雖非人潮 擁擠之處，惟為商業繁榮地區，應堪認定。
㈡、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；契約成立後 ，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者 ，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果， 民法第442條、第227條之2第1項分別定有明文。又基地租金 之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置 ，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益
等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地 價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年台上字第3071號 判例參照）。民法第442條規定乃同法第227條之2所揭櫫之 情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情 事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公 平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基 地租賃，倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度， 承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非 當時所得預料，而租金依原約定顯失公平者，出租人自得依 民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法 院93年台上字第2446號判例意參照旨）。故依上說明，足見 租賃權之租金調整須符合下列情事變更之各項要件：(1)須 有情事變更之事實；即法律行為成立當時客觀基礎環境之事 實有變更；惟若屬當事人於主觀上已認識其事實之存在，或 明示該事實之存在或繼續為其法律行為生效之要件，則應屬 條件之問題，而非情事變更。(2)必須發生於法律行為成立 ，法律效果消滅前；按不能預料之事，非當事人於為法律行 為當時所知或可得而預見者；若為法律行為當時可以預見等 ，於當事人間即無不公平情事，無庸適用情事變更原則。( 3)必須情事變更係因不可歸責於當事人之事由所致；因情事 變更之目的乃在排除不公平之結果，且必須在法律上別無救 濟方法時，始有其適用，故如係可歸責於當事人，依法得向 第三人請求損害賠償，別無情事變更原則之適用。(4)情事 變更依其原有效果必須顯失公平；及在客觀交易秩序上，認 原有法律效果發生，將有背於誠信與衡平觀念之謂。(5)土 地等不動產之價值須有昇降，即租賃物本身價值之漲落，即 交易價值為準，並應以土地繁榮程度、鄰地租金比較等為準 。(6)須為不定期限之租賃，若定有期限，即可認為期限內 有不變更租金之意思，即與情事變更原則不符，不能聲請調 整租金。準此，租金調整之前提，應具備前述要件，缺一不 可。原告雖曾於102年間就被告等人租用之系爭土地調漲租 金，系爭土地之公告地價也有逐年下降之情行，惟系爭土地 公告土地現值已有調漲之情形（第102頁至第108頁；第113 頁；第124頁至第125頁；第134頁），又此係物價波動之結 果，肇於社經發展所致，並無可歸責於兩造之事由存在，則 原告即反訴被告起訴要求調整租金，依上開說明，自屬合於 法律規定之要件，應認可取。
㈢、又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋準用 之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。再土地法
第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價 額年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須 照申報地價額年息10％計算，尚須斟酌基地之位置，工商業 繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項， 並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院46年台上字第 855號判例、68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭 土地位於商業區，可作商業使用，被告蔡清榮租用系爭土地 即轉租他人為商業使用乙節，有本院勘驗筆錄及現場照片、 及兩造提出之照片及地圖在卷可稽（見本院卷第99頁至第 100頁；第187頁至第196頁；第155頁至第162頁；第171頁至 第184頁；第209頁至第210頁、），且所展現之生活機能尚 屬良善及便利，本院核定前揭土地之租金租率，自不應低於 非商業區土地之最低租金行情，自屬無疑。
㈣、又再者鑑於土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求 ，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設 本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之 ，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法 政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵， 現代福利國家應滿足人民居住之需求，以保護經濟上弱者之 承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題。 如前所論，被告既基於生存權之需求，而承租原告所有系爭 土地除被告蔡清榮外乃供住宅自己使用，則該等土地之租金 租率依法不得超過土地申報總價年息5％，俾符法規限制。㈤、至被告即反訴原告主張反訴被告於104年2月11日將系爭土地 共同擔保設定抵押權予第三人，致系爭土地其他承租戶受權 利瑕疵之影響，及系爭土地逐年蕭條，及國有土地出租之租 金計算方式，及反訴原告蔡清榮所有系爭建物B，出租予峰 園越南菜20餘年，房租逐漸調降至現在每月22,000元，扣除 財政部核准之修繕費用為房租47%計算，每月房租淨收入為 11,660元【計算式：22,000×53%＝11,660】，低於目前地 租每月12,692元云云，考量反訴原告即被告租用系爭基地位 於商業區，將土地及建物出租他人使用之租金收入乃反訴原 告與他人之合意所致，及地上物修繕所需費用，及原告即反 訴被告與第三人就土地之地押權，均非原告使用租用之系爭 土地之對價等情，反訴原告請求調降租金，即屬無據。㈥、原告即反訴被告變更請求給付租金之方式為每6個月為一期 ，於每6個月之最後一日給付（本院卷第241頁至第242頁） ，被告即反訴之原告同意變更，故依兩造之合意判決如主文 所示。
伍、綜上所述，原告本於租賃關係存續中，援引民法第442條前
段調高租金法律關係，請求判決如主文第一項所示，為有理 由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 反訴原告請求調降租金為無理由，應予駁回。
陸、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料 之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明 。
柒、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴 原告之訴為無理由，依民事訴訟法第79條、第78條，判決如 主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
民事第二庭法 官 朱慧真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
書記官 李宗諺
附表：
┌─┬────┬──────┬──────┬──────┬──────┐
│編│租用人 │租用面積 │申報地價：每│每月租金 │每期租金 │
│號│ │單位：平方公│平方公尺單位│單位：新臺幣│單位：新臺幣│
│ │ │尺 │：新臺幣元 │元以下四捨五│元以下四捨五│
│ │ │ │ │入 │入 │
├─┼────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│1 │柯賢明 │91.10 │34126 │12954 │77724 │
├─┼────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│2 │蔡清榮 │104.90 │34126 │14916 │89496 │
├─┼────┼──────┼──────┼──────┼──────┤
│3 │張家富 │ 86.93 │34126 │12361 │74166 │
└─┴────┴──────┴──────┴──────┴──────┘
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