臺灣高雄地方法院民事判決 103年度訴字第385號
原 告 蔡黃菊
張婉妮
陳佳聆
共 同
訴訟代理人 吳剛魁律師
複 代理人 陳哲偉律師
被 告 蔡穎睿
蔡穎晟
共 同
訴訟代理人 蔡智勇
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國105 年6 月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表二所示土地，依如附表二方案二暨附圖二所示方法分割。
被告應分別按如附表三所示金額補償原告。
訴訟費用由兩造按如附表一所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有如附表二所示土地（下稱系爭土地）， 應有部分各為如附表一所示，系爭土地並無依其使用目的不 能分割之情形，亦未以契約訂有不分割期限，惟兩造不能協 議決定管理使用方式及分割方法，伊等考量兩造先前分管位 置，認應依如附表二方案一暨附圖一所示方法分割系爭土地 ，爰依民法第823 條第1 項前段及第824 條規定提起本件訴 訟等語，並聲明：系爭土地應依如附表二方案一暨附圖一所 示方法分割。
二、被告則以：伊等同意在符合公平原則之情形下分割系爭土地 ，兩造間之分管位置業經臺灣高等法院高雄分院以103 年度 上易字第348 號判決確定，原告所述之分管位置不實，又考 量相鄰土地之利用長度，及伊等2 人將來另有就分割後之土 地再為分配之需求，故應以如附表二方案二暨附圖二所示方 法分割系爭土地，且此分割方案使原告取得較分管前更有利 之土地位置，無找補原告之必要；至原告所提出之分割方案 ，使其等所分得之土地方整，卻造成伊等分得之土地形成13 個角，原告之分割方案有失公平等語資為抗辯。並聲明：系 爭土地應依如附表二方案二暨附圖二所示方法分割。三、兩造爭執與不爭執事項：
㈠不爭執部分：
⒈系爭土地即坐落高雄市○○區○○○段000 地號土地（改
制前高雄縣岡山鎮○○段00000 地號、權利範圍全部）之 面積為7013.22 平方公尺，使用分區屬一般農業區，使用 地類別乃農牧用地（見院一卷第37頁至第40頁）。 ⒉系爭土地原為訴外人蔡Ｏ保、蔡Ｏ財、蔡Ｏ治共有，即蔡 Ｏ保與蔡Ｏ財以繼承為原因而登記取得應有部分各15／73 ；蔡Ｏ治以買賣為原因而登記取得系爭土地應有部分43／ 73。其後，歷經下列應有部分之異動，目前各該共有人之 應有部分為如附表一所示（分見院一卷第19頁至第22頁、 第41頁至第46頁）：
①蔡Ｏ保於民國85年4 月20日將其應有部分贈與蔡黃菊， 並於同年5 月20日辦畢移轉登記，系爭土地改為蔡Ｏ治 、蔡黃菊、蔡Ｏ財共有。
②蔡Ｏ治於97年10月22日將其應有部分出賣移轉登記予蔡 智勇、蔡穎睿、蔡穎晟。
③蔡Ｏ財之應有部分於98年7 月14日以拍賣為原因，移轉 登記予蔡穎睿。
④蔡智勇於101 年10月30日以贈與為原因，將其應有部分 辦理移轉登記予蔡穎睿、蔡穎晟。
⑤蔡黃菊於102 年2 月8 日以贈與為原因，移轉登記其應 有部分各9／146予張婉妮、陳佳聆。
⒊系爭土地屬於耕地，其分割須依農業發展條例第16條規定 辦理，又依據高雄市政府地政局岡山地政事務所102 年10 月7 日、104 年8 月11日高市地岡測字第00000000000 號 、第00000000000 號函文，系爭土地目前依據農業發展條 例第16條規定，可分割為3 筆土地（分見院一卷第67頁， 院二卷第89頁）。
⒋兩造願將共有系爭土地予以分割，但分割方案無法協議決 定。又於分割後，原告蔡黃菊、張婉妮、陳佳聆願於分割 後，就其等3 人分得土地按應有部分比例4／10、3／10、 3／10 維持共有；被告2 人就其等分得之土地，亦有按應 有部分比例1／2、1／2維持共有之意願。原告與被告間則 則無維持共有之意願。
⒌系爭土地東方為本工六路（四線雙向車道），西方為本洲 三街支道（既成道路）（分見院一卷第62頁至第63頁、第 頁，院二卷第8 頁）。
⒍系爭土地鄰近坐落高雄市○○區○○○段000 地號土地， 被告2 人就該405 地號土地之應有部分各為1／14 （見院 一卷第80頁）。
⒎系爭土地於蔡Ｏ治、蔡Ｏ財、蔡Ｏ保共有前即存有分管協 議，亦即系爭土地於蔡Ｏ治向他人買受應有部分時，共有
人間即已分管，蔡Ｏ治取得應有部分後亦沿續前手佔耕位 置分管，直至其出售應有部分前，共有人間未曾協議變更 分管協議（見院二卷第50頁）。
⒏被告蔡穎睿向王Ｏ松、蔡Ｏ保提起拆屋還地等訴訟，經本 院以102 年度岡訴字第6 號判決駁回其訴，蔡穎睿不服， 提起上訴，經臺灣高等法院高雄分院以103 年度上易字第 348 號廢棄部分原判決，並判決王Ｏ松應將坐落系爭土地 上如原審判決附圖所示406 ⑴部分地上物，面積208.26平 方公尺拆除，將土地返還予蔡穎睿（分見院一卷第98頁至 第101 頁，院二卷第32頁至第40頁）。
㈡爭執部分：
系爭土地應以如附表二方案一暨附圖一或方案二暨附圖二所 示方法予以分割，較為適當？又系爭土地之分割方案，是否 應受到分管契約之拘束？
四、本院得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 民法第823 條第1 項前段定有明文。本件原告主張系爭土地 目前由兩造按如附表一所示應有部分比例共有，兩造間就系 爭土地並無分管協議或不能分割之協議，亦未以契約訂有不 分割期限，系爭土地復無依法令或因使用目的無法分割之情 形，但兩造不能協議決定分割方法等節，為被告所不爭執， 是原告請求裁判分割系爭土地，即屬有據。
㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⒈ 以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困 難者，得將原物分配於部分共有人；⒉原物分配顯有困難時 ，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部 分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共 有物之一部分仍維持共有，民法第824 條第1 項、第2 項、 第4 項分別定有明文。又分割共有物以消滅共有關係為目的 ，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用 目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關 係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有 關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有，最高法院著有 69年台上字第1831號判例可參。經查：
⒈系爭土地位在高雄市岡山區新本洲段、地目旱、使用分區 為一般農業區、使用地類別乃農牧用地，且屬農業發展條 例第3 條所稱耕地，面積7,013.22平方公尺，此為兩造所
不爭執，又其整體地形略屬長形矩狀，呈東北、西南走向 ，其東北側因受同段404 地號土地之限制致地幅較為窄狹 ，再其東、西方分別接鄰本工六路、本洲三街支道，可資 通行，復於本院履勘現場時，系爭土地大多供人種植作物 ，原坐落其上之地上物現已拆除等情，未據兩造所爭執， 並有地籍圖謄本、土地登記第二類謄本在卷可參（分見岡 調卷第6 頁至第8 頁，院二卷第122 頁，院三卷第89頁） ，上述諸節復經本院會同兩造及地政人員勘驗屬實，有勘 驗筆錄、現場照片、電子地圖及高雄市政府地政局岡山地 政事務所104 年4 月24日高市地岡測字第00000000000 號 函文暨隨函檢附之複丈成果圖附卷可佐（見院二卷第7 頁 至第24頁），是此部分事實，堪信為真實。
⒉茲審酌系爭土地屬耕地，實際上現供人種植使用，俱如前 述，是本件分割方案宜參酌兩造日後就系爭土地從事相關 農業發展利用所宜地幅；兼以兩造各於系爭土地分割後， 有與同造當事人維持共有之意願，又衡以系爭土地如依附 表二之方案二暨附圖二方法予以分割，原告、被告所分得 暫編地號406⑵、406土地之地形均為方整，有助於維持或 提升整體土地客觀經濟利益，至被告所分得暫編地號406 ⑴土地雖較不方整，惟此筆分割後之土地東臨本工六路， 該道路屬四線雙向車道，日後通行往來便利，其坐落位置 暨客觀經濟利用價值應優於其餘2 筆分割後之土地，對被 告尚無不利，且此方案並無形成袋地之虞，應屬公允。復 共有物之分割在於謀取共有人間利益衡平及分割後之土地 價值效益最大化，應考量土地具有永續經營利用之公共目 的，倘採附表二方案一暨附圖一之分割方法，則被告所分 得土地僅為單筆，且土地面積不足0.5 公頃，日後恐受農 業發展條例所限，被告2 人無法再行分割處理，且被告所 分得之土地整體將呈凸字形，致兩側臨路部分皆較為狹窄 ，腹地突出，相對於方案二暨附圖二之分割方法以言，較 非方整，恐有礙於其將來交易價值或土地進以利用之方式 ，難謂有利於土地永續發展或得維持、提升其經濟發展， 對被告尚非公平，是如附表二方案一暨附圖一所示之分割 方法，應非妥適。
⒊此外，內政部雖於105 年4 月27日以台內營字第00000000 000 號函文表示有關已興建農舍之農業用地辦理分割及解 除套繪管制事宜，應依農業發展條例及相關規定辦理，以 落實農業發展條例避免農業用地細分之立法政策等語。惟 本院前向主管機關函詢系爭土地有無套繪管制暨相關分割 限制，經高雄市政府工務局函覆系爭土地並無申辦建築執
照紀錄乙情；高雄市政府地政局岡山地政事務所則函覆略 以：依內政部前於103 年1 月2 日、同年4 月29日所作成 之函釋，已興建農舍之農業用地經法院判決分割共有物確 定，申請人得於解除套繪前，檢附法院確定判決書申辦分 割；另已依辦理農業用地興建農舍辦法規定辦理註記登記 之耕地，如有依農業發展條例第16條規定辦理分割登記時 ，應注意將該註記保留於分割後之各筆土地地號等節（分 見院二卷第113 頁、第89頁、第91頁、第92頁），佐以系 爭土地其上所坐落之地上物現已拆除，亦如上述，是系爭 土地之分割，應無農地套繪管制問題，縱受有相關管制， 上揭內政部最新函文當無溯及既往適用於本件訴訟之效力 ，併此指明。
⒋從而，本院經綜合考量系爭土地之永續經營，兼以系爭土 地之地形、地目、地勢走向、使用地類別、使用分區、法 規命令之限制、使用現況、道路聯絡情形、分割後各該土 地格局之方整性、各共有人維持共有之意願、共有人間利 益平衡及共有物之經濟效用得於分割後達效益最大化等節 ，認應依如附表二之方案二暨附圖二所示方法分割系爭土 地，較為公平合理，俾利兩造。
㈢按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及 其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三 分之二者，其人數不予計算，民法第820 條第1 項定有明文 。所謂管理者，其方法不一，各共有人依其應有部分各佔有 部分特定共有物而為使用收者，固屬之，即依其應有部分各 按年輪流佔有全部共有物而為使用收益者，亦屬之，惟不論 以何方法管理，均應由共有人以契約訂定之，此與共有物之 分割不同，不能訴由法院判決命為如何管理（參照最高法院 72年度台上字第4711號判決意旨）。分管契約，係共有人就 共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，而共有人請 求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，是系爭土地 之分管契約，已因原告提起本件分割共有物訴訟，而當然終 止，且分管契約與協議分割契約不同，前者以共有關係繼續 存在為前提，後者以消滅共有關係為目的，故裁判上分割共 有土地時，並非必須完全依分管契約以為分割，而應斟酌土 地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於 使用，是系爭土地縱有分管契約，亦僅係供法院審酌使用現 狀之參考，法院依職權酌定分割方法時，並非當然絕對受分 管契約之拘束（最高法院85年度台上字第53號、104 年度台 上字第1497號判決意旨可參）。查兩造固均主張系爭土地存 有分管協議，惟兩造所主張之分管內容有所歧異，然縱存該
分管約定，亦已因原告提起本件分割共有物訴訟而當然終止 ，法院非必受該分管約定之拘束，遑論原告主張其所有坐落 在系爭土地上之地上物現已拆除，為兩造所不爭，是於分割 後，將來就此應無衍生拆除地上物暨返還土地之虞，故兩造 執此作為本件分割方案之考量因素，均無足採。 ㈣按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項規 範明確。是法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害 關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有 人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其 價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之，最高法院著有 57年台上字第2117號判例可參。經查：
⒈系爭土地位在高雄市岡山區、屬耕地、公告現值每平方公 尺新臺幣（下同）2,826 元，此為兩造所不爭，又系爭土 地於分割後，因地形及所臨接道路之出入位置暨面積不同 ，分割後土地價值隨之變更，而經本院送請大地不動產估 價師事務所進行鑑價，經其作成不動產估價報告書（下稱 系爭鑑價報告），其依比較法、直接資本化法，就系爭土 地依如附表二之方案二暨附圖二進行分割後，兩造於分割 前、後之土地價值差異，評估認定被告各應補償原告如附 表三所示金額。茲審酌系爭鑑價報告業已考量系爭土地之 屬性，針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個 別因素、不動產市場現況及系爭土地依最有效使用情況， 評估系爭土地於現行不動產市場條件下合理價值，相關評 估內容俱已詳載在系爭鑑價報告內，且其估價內容依循內 政部所定之不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規 範，並無何等違反技術法規或與經驗法則相悖之處，堪認 系爭鑑價報告足資採憑。再佐以補償金額各227,550 元應 不致造成被告沈重經濟負擔或有顯失公平之情，揆諸上揭 說明，被告應分別對原告為如主文第二項所示之金錢補償 。
⒉至被告雖辯以：系爭鑑定結果漏未考量共有人間是否找補 ，應以原分管位置、分割後所得土地之價值進行比較，原 告就系爭土地所分管之位置原屬袋地，較諸如方案二暨附 圖二暫編地號406 ⑵所示分割後之土地更為不利，伊等自 無庸補償金錢予原告等語。惟共有人間之分管協議內容， 僅屬各共有人間本於情誼關係或其他考量，而於分割前就 渠等管理、使用土地之位置暨範圍所為契約約定，非可逕 予認定各共有人全體同意分割土地亦應按此約定內容為之 ，是自無從執此為據，進以論斷各共有人間應否找補尚須
考量渠等原分管位置，被告此部分主張應有誤會。再者， 本院送請鑑價時，業已囑託鑑價機關應就分管位置是否影 響鑑價結果併予斟酌，而系爭鑑價報告亦載明分管僅係遷 就共有土地使用狀態之權宜措施，共有物管理不同於共有 物處分、變更及設定負擔乙節（分見院三卷第3 頁反面， 系爭鑑價報告第6 頁），是系爭鑑價報告已敘明共有物之 分管與分割係屬二事，鑑價找補金額與原分管位置尚無何 等關涉乙情，系爭鑑價報告並未疏於考量上情，故被告此 部分抗辯，難謂可採。
五、綜上所述，原告請求裁判分割兩造共有之系爭土地，應屬有 據，分割方法應以如附表二之方案二暨附圖二所示原物分割 並金錢補償為適當。又本件乃分割共有物事件，爰酌量兩造 利害關係及應有部分比例情形，由兩造依如附表一所示比例 負擔訴訟費用，較為公平合理，併予指明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與判決結果無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1 ，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
民事第五庭 審判長法 官 張維君
法 官 鄭子文
法 官 林幸頎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
書記官 吳和卿
附表一
┌─┬─────┬────┬────┐
│編│ 共有人 │原應有部│訴訟費用│
│號│ │分比例 │分擔比例│
├─┼─────┼────┼────┤
│1 │原告蔡黃菊│12／146 │12／146 │
├─┼─────┼────┼────┤
│2 │原告張婉妮│ 9／146 │ 9／146 │
├─┼─────┼────┼────┤
│3 │原告陳佳聆│ 9／146 │ 9／146 │
├─┼─────┼────┼────┤
│4 │被告蔡穎睿│29／73 │29／73 │
├─┼─────┼────┼────┤
│5 │被告蔡穎晟│29／73 │29／73 │
└─┴─────┴────┴────┘
附表二
┌────────┬────────────┬────────────┐
│ 分割方案│方案一（原告所提方案） │方案二（被告所提方案） │
│ │ │ │
│共有土地 │ │ │
├────────┼────────────┼────────────┤
│坐落高雄市岡山區│附圖一暫編地號406 部分面│附圖二暫編地號406 ⑵部分│
│新本洲段0000-000│積1441.08 平方公尺，分歸│面積1441.08 平方公尺，分│
│0 地號、地目旱、│原告蔡黃菊、張婉妮、陳佳│歸原告蔡黃菊、張婉妮、陳│
│面積7,013.22平方│聆依次按應有部分比例十分│佳聆依次按應有部分比例十│
│公尺土地 │之四、十分之三、十分之三│分之四、十分之三、十分之│
│ │維持共有；附圖一暫編地號│三維持共有；附圖二暫編地│
│ │406 ⑴部分面積5572.14 平│號406 部分面積3305.14 平│
│ │方公尺，分歸被告蔡穎睿、│方公尺，分歸被告蔡穎睿、│
│ │蔡穎晟按應有部分比例各二│蔡穎晟按應有部分比例各二│
│ │分之一維持共有。 │分之一維持共有；附圖二暫│
│ │ │編地號406⑴ 部分面積2267│
│ │ │平方公尺，分歸被告蔡穎睿│
│ │ │、蔡穎晟按應有部分比例各│
│ │ │二分之一維持共有。 │
└────────┴────────────┴────────────┘
附表三：找補表（單位：新臺幣／元）
┌───────────┬────┬────┬────┬────┐
│ 受補償人暨│蔡黃菊 │陳佳聆 │張婉妮 │（應補償│
│ 受補償金額│ │ │ │ 總額）│
│ │ │ │ │ │
│補償義務人 │ │ │ │ │
│暨應補償金額 │ │ │ │ │
├───────────┼────┼────┼────┼────┤
│蔡穎睿 │ 91,020 │ 68,265 │ 68,265 │227,550 │
│----------------------│--------│--------│--------│--------│
│蔡穎晟 │ 91,020 │ 68,265 │ 68,265 │227,550 │
├───────────┼────┼────┼────┼────┤
│（受補償總額） │182,040 │136,530 │136,530 │ │
└───────────┴────┴────┴────┴────┘