臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上易字第65號
上 訴 人 盧建成
訴訟代理人 陳政宏律師
被上訴人 蘇榮華
李玲君
共 同
訴訟代理人 陳水聰律師
複代理人 簡汶珊律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104 年12
月25日臺灣高雄地方法院103 年度訴字第1009號第一審判決提起
上訴，本院於105 年6 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落高雄市○○區○○段000○0地號土地 （下稱系爭土地）為伊與訴外人蔡昌模、黃蔡清梅、劉奇和 、劉貞德、蔡淑絹、蔡淑惠分別共有。被上訴人蘇榮華、李 玲君未經同意，分別以門牌號碼高雄市○○區○○街00巷0 號、1 號未保存登記建物（下分稱系爭9 號、1 號房屋）， 無權占用系爭土地如附圖編號Ｊ、Ｇ所示面積18平方公尺、 87平方公尺部分，屢經請求，拒不返還。爰依民法第767 條 規定，請求被上訴人應分別將系爭土地上如附圖編號Ｊ、Ｇ 所示部分上之建物拆除後，將該部分土地返還上訴人及其他 共有人。原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，聲 明：原判決廢棄，餘如原審訴之聲明。
二、被上訴人蘇榮華則以：系爭土地與同段539地號土地（下稱5 39號土地）相鄰，該2筆土地原均為訴外人蔡有財所有，伊 前因系爭9號房屋占用該2筆土地，按年繳納地租予蔡有財， 蔡有財死亡後則由訴外人即蔡有財之子蔡昌模向伊收租金， 上訴人既係因繼承而為系爭土地之共有人之一，自應承受該 不定期租賃關係，伊占用系爭土地係有合法權源等語，資為 抗辯。
被上訴人李玲君則以：系爭1 號房屋原為訴外人胡進雄所有 ，因占用系爭土地，胡進雄按年繳納地租予系爭土地原所有 權人蔡有財，蔡有財死亡後則由蔡有財之子蔡昌模收取租金 ；伊於民國95年2月間向胡進雄購得系爭1號房屋，蔡昌模並 代表系爭土地全體共有人繼續出租系爭土地予伊，兩造間就 系爭9 號房屋占用系爭土地部分，有不定期租賃關係存在等 語置辯。
並均於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠539 號土地於36年5 月21日辦理總登記為訴外人蔡有財所有 ，嗣於69年3 月18日分割出系爭土地。
㈡蔡有財於73年11月3 日死亡，訴外人蔡林尾、蔡昌模、蔡春 吉、黃蔡清梅、劉奇和、劉蔡麗香、上訴人因繼承而為系爭 土地之分別共有人。蔡林尾於75年2 月19日將其應有部分以 贈與為原因移轉所有權登記予蔡昌模。劉蔡麗香於89年1 月 7 日死亡，其應有部分由訴外人劉貞德繼承取得。蔡春吉於 95年5 月9 日死亡，其應有部分由蔡淑絹、蔡淑惠繼承取得 。
㈢系爭9 號房屋占用系爭土地如附圖編號Ｊ所示面積18平方公 尺部分；蘇榮華為該房屋之事實上處分權人。
㈣系爭1 號房屋占用系爭土地如附圖編號Ｇ所示面積87平方公 尺部分。該房屋由訴外人胡莊連振於29年間申設稅籍，62年 間變更納稅義務人為訴外人胡進雄。李玲君於95年5 月間向 胡進雄購得系爭1 號房屋，現為該房屋之事實上處分權人。 ㈤蔡有財在世時就系爭9號、1號房屋按年向事實上處分權人收 取金錢；蔡有財死亡後續由其子蔡昌模即系爭土地共有人之 一收取。
四、兩造就系爭9號、1號房屋占用系爭土地如附圖編號Ｊ、Ｇ所 示部分，有無不定期租賃關係存在？上訴人依民法第767 條 規定，請求被上訴人分別拆除系爭9 號、1 號房屋，並返還 前述兩部分土地與全體共有人，有無理由？
系爭9號、1號房屋占用上訴人與他人所共有系爭土地如附圖 編號Ｊ、Ｇ所示部分，為兩造所不爭。按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條 前段定有明文。上訴人以無權占有為原因提起本訴請求被上 訴人返還系爭土地前揭部分，被上訴人就系爭土地為上訴人 所有且為伊等占有之事實不爭執，而以伊等非無權占有為抗 辯，固應就伊等占有係有正當權源之事實證明之。惟上訴人 就被上訴人所辯蔡有財父子逐年向系爭9號、1號房屋事實上 處分權人收取金錢之情既不爭執（見不爭事項㈤），自應由 上訴人就該金錢純為已付地價稅之補償而非租金，負舉證之 責。經查：
㈠核閱被上訴人所提出署名蔡有財、蔡昌模之收款單據（蘇榮 華提出者收款時間為89年至102年，見原審卷一第42-45頁； 李玲君所提出者收款時間為69年至102年，部分單據記載繳 款人為胡進雄，見原審卷一第102-124頁），其內固記載「 茲收到『地價稅』」或「地基稅」等文詞。惟收款單據所載
款項名稱，未必與當事人約定之真意相符，仍需參酌雙方權 利義務有無對價性、實際履約內容等相關情事綜合判斷。而 李玲君向胡進雄買受系爭1 號房屋之際，蔡昌模曾出具94年 11月10日同意書、95年2 月聲明書，言明放棄優先購買權（ 按依民法第426 條之2 第1 項規定，租地建屋之承租人出賣 房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權）、同意改 換承租人，有上開文書2 件在卷可稽（原審卷二第27-28 、 111-112 頁）。且證人蔡昌模證實：伊父蔡有財過世後，由 伊兄蔡春吉收款，遺產分家後，是由伊妻蔡黃梅貞（100 年 間過世）幫伊收取，上開同意書及聲明書係蔡黃梅貞幫伊簽 的等語（原審卷二第90、92頁；本院卷第6 頁）。準此，以 蔡黃梅貞生前長年代蔡昌模處理系爭土地收款事宜，於系爭 1 號房屋出賣時，代蔡昌模簽署放棄基地出租人始享有之優 先承買權、同意改換承租人等之前揭文書，而未否認蔡昌模 與胡進雄就該房屋坐落之基地存有租賃關係。是自難認蔡有 財、蔡昌模向被上訴人或其前手收取者，係為上開收款單據 所載之地價（基）稅。
㈡其次，上訴人又援引蔡有財所簽立前揭單據中之1 紙，內載 「68年3 月16日納68年度地基稅新台幣（下同）8,700 元正 。明細如下539-4 建地（即系爭土地）60坪，145 ，價金8, 700 元…68年度申報公定價格2,904 元，應收每坪租金算法 2904×5 ÷100=145 元」等詞（原審卷一第89、103 頁；本 院卷第10頁），主張「2,904 元」為土地申報地價，「5 ÷ 100 」為地價稅率，可見蔡有財係收取地價稅云云。然系爭 土地於68年之公告現值為每平方公尺960 元（當年度無公告 地價），有公告土地現值/ 公告地價查詢單存卷可考（本院 卷第65頁）。另依當時施行之土地稅法（66年7 月14日公布 ）第16條規定，地價稅基本稅率為千分之15，累進課稅之最 高稅率為千分之70。職是，以前揭單據內所載之2,904 元與 系爭土地68年度之公告現值每平方公尺300 元相對照，至多 得出2,904 元約為面積9.68公尺（2,904 元÷300 元）依該 公告現值計算之價額，無從看出此2,904 元之價額與該單據 內所載60坪或系爭9 號、1 號房屋（使用系爭土地之面積分 別為18平方公尺、87平方公尺）有何關連。而該單據內所列 「5 ÷100 」之計算式，與地價稅之課徵稅率係以「千分」 為單位，明顯有間；且上訴人亦未能說明或舉證系爭土地於 當年度係適用累進稅率千分之50（換算為百分之5 ）核課地 價稅。故上訴人援引前揭單據主張依其內所載價格或計算式 得以佐證蔡有財所收取者係地價稅云云，當屬穿鑿附會，不 足為採。
㈢至證人即蔡昌模之子蔡榮峰雖於另案（原審法院103 年度重 訴字第58號拆屋還地事件）審理中證稱：伊祖父蔡有財留有 好幾筆土地，土地上有別人的建物，蔡有財在世時是蔡有財 向屋主收錢；系爭土地的地價稅是每年11月報，都是由伊父 親蔡昌模幫所有共有人繳，繳完以後，再按照房屋占用土地 的坪數計算稅費，在過年前會跟屋主收等語（外放另案影卷 第273 、274 頁）。惟系爭土地自95至102 年間之歷年地價 稅為18,890元至23,527元不等，有高雄市東區稅捐稽徵處旗 山分處103 年10月15日旗稅密分土字第0000000000號函文檢 附之課稅明細表在卷可憑（原審卷一第237 至242 頁）。又 系爭土地之面積共720 平方公尺，有土地登記謄本在卷足稽 （原審卷二第35頁），系爭1 號房屋占用系爭土地之面積為 87平方公尺，相當於百分之12（87÷720=0.12，小數點第3 位以下四捨五入）。然李玲君歷年繳付予蔡昌模名為「地價 稅」之金額為15,600元（原審卷一第122-124 頁），約為系 爭土地歷年地價稅額之百分66至83（15,600元÷23,527元=0 .66 ；15,600元÷18,890元=82.58，小數點第3 位以下四捨 五入），其繳交之金額顯高於其依占用面積比例所應負擔之 地價稅。準此，證人蔡榮峰所證述蔡昌模繳納地價稅後，會 按房屋占用土地之坪數計算稅費再向各屋主收取云云，顯與 客觀事實不符，自無從遽認蔡昌模向各占用人所收取者僅為 已付地價稅之補償。
㈣反之，證人蔡昌模證稱：（你們收取地價稅如何計算？）靠 路面會收比較多錢，比較裡面就收比較少錢，計算方式是從 我爸爸那時候就留下來，我就照樣計算等語（見原審卷二第 91頁）。鑑此，以蔡昌模收款係將各占用部分有無鄰路、經 濟及利用價值等納入考量，與通常租賃決定租金額所衡酌之 土地坐落及價值等因素相仿；與地價稅係由稽徵機關依各筆 土地之面積、公告地價及稅率依法核課，就同一筆土地並無 再依坐落位置細分稅額，則無類同之處。故可認蔡昌模之計 收方式較具收取租金之意涵。甚者，蔡昌模既稱其計算方式 係沿襲蔡有財所遺留者，然其向李玲君收取之金額，係超逾 按李玲君使用面積比例核算之地價稅分攤額，已如前述，故 足認蔡有財、蔡昌模所收取者，俱屬與使用部分之價值相關 、具對價性質之租金，而非所謂地價稅。
㈤據上，上訴人所舉證據並不足證明蔡有財、蔡昌模向被上訴 人前手所收取之金錢，僅為其等已繳地價稅之補償，而非租 金。被上訴人主張其等或前手係按年繳納租金予系爭土地所 有人，堪予憑採。承此，蔡有財生前即向系爭9號、1號房屋 之事實上處分權人蘇榮華、胡進雄收取房屋坐落部分土地之
租金，而上訴人未能舉證證明蔡有財生前有與蘇、胡兩人約 定租期，則蔡有財與其兩人間自屬成立不定期租賃關係。蔡 有財死亡後，系爭土地由上訴人與蔡昌模等人共同繼承，依 民法第1148條規定，上訴人等自應承受蔡有財就系爭土地所 存不定期租賃關係之權利、義務。而蔡昌模實際亦本於所有 人之一之地位，繼續向蘇、胡兩人收取租金，且於95年5 月 間胡進雄讓與系爭1 號房屋之事實上處分權予李玲君時，亦 由其配偶蔡黃梅貞代理逕簽其名表示同意由李玲君受讓胡進 雄之承租權利，業敘如前。又證人即539 號土地現今共有人 之一劉海倫證稱：539 號土地係伊母親於外公蔡有財死亡後 繼承之遺產，伊母親於89年1 月間過世後，由伊及父親、手 足等5 人繼承，伊過年回旗山時遇到蔡黃梅貞，蔡黃梅貞有 知會伊向539 號土地上房屋所有人收錢乙事，多年來蔡黃梅 貞沒有向伊等索討過地價稅，伊等也未分到錢，都是蔡黃梅 貞全權處理等語（本院卷第51頁背面至第53頁）。職是，可 佐上訴人就蔡黃梅貞代蔡昌模先後向被上訴人、胡進雄收取 系爭土地之租金，亦應知情且無異議。另上訴人並未說明、 舉證有其他共有人就蔡昌模同意李玲君受讓胡進雄之承租權 並續向其收取租金曾不予追認或同意。綜合前述，被上訴人 主張兩造就系爭9 號、1 號房屋所坐落如附圖編號Ｊ、Ｇ所 示部分土地有不定期租賃關係存在，堪予採信；被上訴人主 張被上訴人無權占有系爭土地該等部分，求為拆屋還地，自 無可取。
五、從而，上訴人依民法第767 條規定，請求被上訴人分別拆除 系爭土地如附圖編號Ｊ、Ｇ所示部分上之建物，並返還該等 土地予上訴人及其他共有人，為無理由，不應准許。原審為 上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真
法 官 楊國祥
法 官 甯 馨
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
書 記 官 廖素珍