臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上字第9號
上 訴 人 黃水豐
何欽祥
何振宗
黃劉琴英
許朝華
許朝喜
何文想
黃經
黃平士
共 同
訴訟代理人 黃文照
上 訴 人 曾合強
黃松學
陳國正
洪楊惜仔
田登榮
陳相濟
劉錦雲
陳萬得
劉秋仁
田文賓
黃志弘
上十一人
共 同
訴訟代理人 陳世明律師
複代理人 王定崗律師
被上訴人 台灣糖業股份有限公司
法定代理人 陳昭義
訴訟代理人 邱芬凌律師
複代理人 廖椿堅律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國104 年9
月11日臺灣屏東地方法院104 年度訴字第55號第一審判決提起上
訴，經本院於105 年5 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，
但請求之基礎事實同一者，不在此限，為民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款所明定。本件上訴人曾合 強、黃松學、陳國正、洪楊惜仔、田登榮、陳相濟、劉錦雲 、陳萬得、劉秋仁、田文賓、黃志弘（下稱曾合強等11人） 原起訴請求將兩造所簽訂之租約租金，自本判決確定之日起 ，均調降為以申報地價乘以3%計算。嗣於上訴本院後，主張 因兩造於民國98年、99年所簽訂之租賃契約（下稱新約）有 顯失公平之處，被上訴人自行將租金調整為7%，不生效力， 依兩造間原未定期限之約定租金應為3%，故為訴之變更，請 求確認曾合強等11人與被上訴人間如附表所示之租約，租金 係如附表所示各租約土地之申報地價乘承租面積再乘以百分 之3 計算。被上訴人雖陳稱不同意變更，然曾合強等11人為 訴之變更後之請求內容及目的與原訴相同，均主張新約對上 訴人顯失公平，故租金應為3%，僅原訴之論據為新約對上訴 人顯失公平，被上訴人不應調漲，而變更之訴之論據則為新 約顯失公平，調漲租金不生效力。是原訴與變更之訴請求之 原因事實，均為新約之簽訂是否有顯失公平之處，在爭點及 訴訟目的上均具有共同性，應認其請求之基礎事實同一，且 兩造原所主張之證據資料亦均得援引利用，則依上條款規定 ，此部分訴之變更應可准許，且本院就此部分亦僅就變更後 之新訴為審理。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：如附表所示坐落屏東縣內埔鄉○○段000 地號 等多筆土地（下稱系爭土地）均為被上訴人所有，伊分別向 被上訴人承租如附表所示之土地。而系爭土地每年之租金， 原係以該土地之申報地價乘以3%計算，詎被上訴人卻以稅務 機關課徵地價稅為由，將租金調漲為以申報地價乘以7%計算 ，惟依兩造所訂立之土地租賃契約第7 條約定，土地之地價 稅本應由被上訴人負擔，被上訴人自不應據此為調漲租金之 理由。另依被上訴人之土地出租及提供設定地上權要點規定 ，土地之租金亦應以申報地價乘以3%計算。又伊承租之系爭 土地雖均屬建地，惟係位於偏僻之農村，公共設施並未完竣 ，伊均為農民，實無法負擔調漲後之租金。再者，兩造訂立 之土地租賃契約屬定型化契約，被上訴人未與上訴人協議即 將租金調漲以7%計算，對上訴人顯失公平，爰提起本訴。聲 明：自本判決確定之日起，如附表所示之租金，均調降為以 申報地價乘以3%計算。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不 服，提起上訴。黃水豐、何欽祥、何振宗、黃劉琴英、許朝 華、許朝喜、何文想、黃經、黃平士（下稱黃水豐等9 人） 聲明：㈠原判決不利黃水豐等9 人部分廢棄。㈡被上訴人應
依「土地出租及提供設定地上權要點」辦理土地出租並出具 土地使用同意書，其租金應依政府公告地價80% 為申報地價 乘租率3%計算。另曾合強等11人聲明：㈠原判決不利上訴人 部分廢棄。㈡上開廢棄部分，確認曾合強等11人與被上訴人 間如附表所示之租約，租金係如附表所示各租約土地之申報 地價乘承租面積再乘以百分之3 計算。
二、被上訴人則以：上訴人承租之系爭土地均為建地，經屏東縣 政府稅務局潮洲分局每年向伊課徵以申報地價之5.45% 計算 之地價稅，則伊以7%向上訴人收取租金，僅獲利1.55% ，且 伊尚有諸多營運成本及開銷，其租金已屬偏低。若依上訴人 要求以3%計算，則豈非要伊賠錢。又兩造簽訂之土地租賃契 約均依據法令，並未與民爭利，對於上訴人並無不公平之處 。上訴人請求將租金調降以3%計算，並無理由等語置辯。並 於本院聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為被上訴人所有，上訴人分別向被上訴人承租如附 表所示之土地。後系爭土地每年之租金係以該土地之申報地 價乘以7％計算。
㈡屏東縣政府稅務局潮洲分局就系爭土地，每年向被上訴人課 徵以申報地價之5.45％計算之地價稅。
四、本院茲就「被上訴人與上訴人簽訂系爭土地之租賃契約，有 無顯失公平」之爭點，判斷如下：
㈠上訴人主張系爭土地於91年間之租金本以3%計算，被上訴人 未經協議於96年間將租金調整為7%，嗣於99年間又將租約變 動為定期租約，顯失公平，應屬無效等語，惟此為被上訴人 所否認，經查：
⒈按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約 ，約定使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者，按其 情形顯失公平者，該部分約定無效，民法第247條之1第3 款定有明文。又上開所謂「按其情形顯失公平者」，係指 依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合 判斷有顯失公平之情形而言。
⒉上訴人前於98、99年間分別與被上訴人簽訂土地租賃契約 ，此有該契約書在卷可參（見本院卷第190 頁至第229 頁 ）。而觀諸系爭土地租賃契約，除租賃土地標示不同外， 其餘約定條款內容均相同，顯均係由被上訴人單方所擬， 上訴人除得選擇承租標的物及是否承租外，就租金高低及 其他條款，應無協議更改之餘地，是應屬定型化契約無疑 。上訴人主張被上訴人於要求簽訂上開租賃契約時，因告 知上訴人若不簽訂契約，將拒收租金、會遭到拆屋還地，
上訴人情急之下始簽訂契約等語。惟為被上訴人所否認， 並陳稱：若上訴人未違約，而遭被上訴人強迫簽約才有不 合理，現係因上訴人已違約，被上訴人為保護利益，才會 訂定型化契約，無不合理等語。查兩造所簽訂之租賃契約 ，其租賃期間均屬定期，而有關究竟欲簽訂定期或未定期 限之租賃契約，本即各有利弊，非簽訂定期租賃契約即有 顯失公平之處。況若上訴人認未定期限租賃契約較能保障 上訴人之權益，而上訴人又認兩造間之租賃本即屬未定期 限之租賃，在無違約之前提下，本可無庸再與被上訴人簽 訂新約，即可保障其權益，反面言之，若當下上訴人已有 違約，則被上訴人在保障己身之權益下，在所有條件均未 更改之情況下，僅係將未定期改為定期租約，且經上訴人 審閱並考量利弊得失後，同意與被上訴人簽訂上開租賃契 約，該條款實難謂有何顯失公平之處。
⒊上訴人又主張被上訴人將租金調整為7%，有失公平等語， 惟亦為被上訴人所否認，並稱：系爭土地每年均需繳納以 系爭土地申報地價之5.45% 計算之地價稅，則伊以7%向上 訴人收取租金，僅獲利1.55% ，且伊尚有諸多營運成本及 開銷，其租金已屬偏低等語。而查，有關系爭土地租賃契 約書第8 條即明訂系爭出租土地之地價稅由被上訴人負擔 。而系爭土地每年應繳納之地價稅，亦確係按系爭土地申 報地價之5.45% 計算，此亦有屏東縣政府稅務局104 年地 價稅課稅明細表在卷可參（見本院卷第169 頁至第185 頁 ）。則在地價稅係由被上訴人負擔之情形，以7%計算之租 金扣除地價稅5.45% 後，被上訴人僅獲利1.55% ，堪認並 無獲利甚豐之情事。且如依上訴人主張將租金調降為以3% 計算，則被上訴人所收取之租金尚不足以繳納地價稅，更 遑論尚須支付其他開銷。是被上訴人稱其以7%計算租金， 已屬偏低，並無不公情事等語，並非無據。則上訴人主張 被上訴人調整租金為7%，有失公平等語，即無可採。 ㈡另上訴人主張所承租之土地非都市土地，被上訴人竟以都市 建地之租率7%出租，有違台灣糖業公司土地出租及提供設定 地上權要點（見原審卷一第20頁至第24頁）。而查，上開要 點係被上訴人為加強土地有效利用，增進營運效益所制定， 屬內部各單位於出租土地時應遵循之規範。至該要點附表編 號3 固有規定就都市出租建地，其租率標準按當期申報地價 7%計收，非都市出租建地則按當期申報地價3%計收（自92年 1 月起新辦出租案件改依申報地價5.5%計收）。惟亦規定出 租之核定係授權由各經管土地單位核定，是兩造之土地租賃 契約，既已由被上訴人之簽約代理人即被上訴人公司之屏東
區處，於審酌系爭土地屬建地、應繳納之地價稅等因素後， 在增進營運效益之前提下，以7%計收租金，尚難認有違反上 揭要點規定之處。
五、綜上所述，兩造就系爭土地租金之約定既未有何顯失公平之 處，則上訴人分別請求被上訴人應以租金為依申報地價乘租 率3%計算出租土地或確認附表所示之租約，租金係如附表所 示各租約土地之申報地價乘承租面積再乘以百分之3 計算， 均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合 。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 駁回上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。中 華 民 國 105 年 6 月 1 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真
法 官 郭宜芳
法 官 楊國祥
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 1 日
書 記 官 郭蘭蕙
附表：
┌─┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┬───┐
│ │承租人│地段 │地號 │面積 │申報地│利率 │現繳租│調降為│調降後│租賃契│備註 │
│ │ │ │ │ │價 │ │金（新│3%租金│租金合│約期間│ │
│ │ │ │ │ │ │ │台幣）│（新台│計（新│ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │幣） │台幣）│ │ │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│1 │黃水豐│中林 │664 │13.14 │640 │7% │589 │252 │5,205 │98.11.│未再簽│
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │1-102.│訂書面│
│ │ │中林 │666 │12.24 │640 │7% │548 │235 │ │12.31 │契約 │
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │
│ │ │中林 │667 │122.48│640 │7% │5,487 │2,352 │ │ │ │
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │
│ │ │中林 │671 │123.24│640 │7% │5,521 │2,366 │ │ │ │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│2 │何欽祥│中林 │659 │514.54│640 │7% │23,051│9,879 │10,597│98.1.1│未再簽│
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-102. │訂書面│
│ │ │中林 │660 │37.37 │640 │7% │1,674 │718 │ │12.31 │契約 │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│3 │曾合强│昭勝 │1159 │385 │640 │7% │17,248│7,392 │7,392 │99.1.1│未再簽│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │-103. │訂書面│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │12.31 │契約 │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│4 │何振宗│中勝 │413 │355.76│800 │7% │19,923│8,538 │8,538 │99.1.1│未再簽│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │-103. │訂書面│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ 12.31│契約 │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│5 │黃劉琴│中林 │663 │12.2 │640 │7% │547 │234 │4,813 │95.9.1│未再簽│
│ │英（原├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-99.12│訂書面│
│ │承租人│中林 │673 │187.84│640 │7% │8,415 │3,607 │ │ .31 │契約 │
│ │黃新乎├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │
│ │） │中林 │675 │28.93 │1120 │7% │2,268 │972 │ │ │ │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│6 │許朝華│中林 │728 │37.6 │640 │7% │1,684 │722 │5,542 │99.1.1│未再簽│
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-103. │訂書面│
│ │ │中林 │729 │26.79 │640 │7% │1,200 │514 │ │12.31 │契約 │
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │
│ │ │中林 │730 │224.28│640 │7% │10,048│4,306 │ │ │ │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│7 │許朝喜│中林 │728 │75.2 │640 │7% │3,369 │1,444 │11,115│99.1.1│未再簽│
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-103. │訂書面│
│ │ │中林 │729 │53.58 │640 │7% │2,400 │1,029 │ │12.31 │契約 │
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │
│ │ │中林 │730 │448.57│640 │7% │20,096│8,613 │ │ │ │
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │
│ │ │中林 │730-1 │1.53 │640 │7% │69 │29 │ │ │ │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│8 │黃松學│中林 │690 │368.92│640 │7% │16,528│7,083 │9,883 │99.1.1│未再簽│
│ │（原承├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-103. │訂書面│
│ │租人黃│中林 │690-1 │83.34 │1120 │7% │6,534 │2,800 │ │12.31 │契約 │
│ │清樹）│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│9 │陳國正│中林 │711 │139.39│640 │7% │6,245 │2,676 │5,324 │99.1.1│未再簽│
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-103. │訂書面│
│ │ │中林 │711-1 │2.4 │640 │7% │108 │46 │ │12.31 │契約 │
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │
│ │ │中林 │711-2 │14.89 │640 │7% │667 │286 │ │ │ │
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │
│ │ │中林 │718 │20.05 │1840 │7% │2,582 │1,107 │ │ │ │
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │
│ │ │中林 │719 │50.94 │791 │7% │2,821 │1,209 │ │ │ │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│10│洪楊惜│昭勝 │1147 │787.6 │640 │7% │35,284│15,122│15,122│99.1.1│未再簽│
│ │仔 │ │ │ │ │ │ │ │ │-103. │訂書面│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │12.31 │契約 │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│11│何文想│中林 │706 │118.42│1120 │7% │9,284 │3,979 │18,445│99.1.1│未再簽│
│ │（原承├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-103. │訂書面│
│ │租人何│中林 │707 │0.21 │1120 │7% │16 │7 │ │12.31 │契約 │
│ │子德）├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │
│ │ │中林 │708 │582.59│640 │7% │26,100│11,186│ │ │ │
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │
│ │ │中林 │709 │1.91 │640 │7% │86 │37 │ │ │ │
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │
│ │ │中林 │710 │96.32 │1120 │7% │7,551 │3,236 │ │ │ │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│12│田登榮│中林 │580 │65.86 │960 │7% │4,426 │1,897 │1,897 │99.1.1│未再簽│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │-103. │訂書面│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │12.31 │契約 │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│13│陳相濟│中林 │711 │154.28│640 │7% │6,912 │2,962 │3,008 │99.1.1│未再簽│
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-103. │訂書面│
│ │ │中林 │711-1 │2.41 │640 │7% │108 │46 │ │12.31 │契約 │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│14│劉錦雲│中林 │529 │238.59│640 │7% │10,689│4,581 │4,581 │99.1.1│未再簽│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │-103. │訂書面│
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │12.31 │契約 │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│15│黃平士│中林 │653 │67.09 │640 │7% │3,006 │1,288 │2,828 │98.1.1│未再簽│
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-102. │訂書面│
│ │ │中林 │654 │80.23 │640 │7% │3,594 │1,540 │ │12.31 │契約 │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│16│黃經 │中林 │655 │11.65 │640 │7% │522 │224 │2,825 │98.1.1│未再簽│
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-102. │訂書面│
│ │ │中林 │656 │128.45│640 │7% │5,755 │2,466 │ │12.31 │契約 │
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │ │ │
│ │ │中林 │657 │4.03 │1120 │7% │316 │135 │ │ │ │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│17│陳萬得│中勝 │847 │92.52 │2400 │7% │15,543│6,661 │7,769 │98.1.1│未再簽│
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-102. │訂書面│
│ │ │中勝 │848 │15.39 │2400 │7% │2,586 │1,108 │ │12.31 │契約 │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│18│劉秋仁│中林 │684 │40.04 │640 │7% │1,794 │769 │7,962 │98.1.1│未簽訂│
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-102. │書面契│
│ │ │中林 │685 │374.63│640 │7% │16,783│7,193 │ │12.31 │約 │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│19│黃志弘│中林 │539 │247.49│640 │7% │11,088│4,752 │5,299 │99.1.1│未再簽│
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-103. │訂書面│
│ │ │中林 │540 │28.47 │640 │7% │1,275 │547 │ │12.31 │契約 │
├─┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤
│20│田文賓│中林 │582 │75.19 │960 │7% │5,053 │2,165 │2,268 │99.1.1│未再簽│
│ │ ├───┼───┼───┼───┼───┼───┼───┤ │-103. │訂書面│
│ │ │中林 │584 │5.37 │640 │7% │241 │103 │ │12.31 │契約 │
└─┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┴───┘
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