臺灣高等法院高雄分院民事判決 105年度上字第68號
上 訴 人 盧建成
訴訟代理人 陳政宏律師
被上訴人 施正宗
訴訟代理人 陳水聰律師
複代理人 簡汶珊律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國104 年
12月25日臺灣高雄地方法院103 年度重訴字第58號第一審判決提
起上訴，本院於105年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段000 ○00地號土地（ 下稱系爭土地）為伊與訴外人黃○○梅、蔡○模、劉○和、 蔡○絹、蔡○惠、劉○杰所共有。被上訴人所有之門牌號碼 高雄市○○區○○街00號未保存登記建物（下稱系爭房屋） ，無權占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示共計18 6 平方公尺；縱認兩造間就系爭土地有不定期租賃關係存在 ，伊亦為終止之表示。又伊已受讓上開共有人對被上訴人之 不當得利返還請求權。爰依民法第767 、179 條規定，請求 被上訴人拆屋還地，並給付相當於租金之不當利益共計新臺 幣（下同）513,360 元（計算式：占用面積186 平方公尺× 每平方公尺申報地價5,520 元×5 年＝513,360 元）。並聲 明：㈠被上訴人應拆除系爭房屋，並將所占用之土地返還上 訴人及其他共有人。㈡被上訴人應給付上訴人513,360 元。 ㈢願供擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決， 上訴人不服，提起上訴。於本院聲明：原判決廢棄。其餘聲 明與原審相同。
二、被上訴人則以：訴外人即伊祖父施○銘前向訴外人即系爭土 地之原所有權人蔡○財承租系爭土地建築系爭房屋，並按年 繳付租金，故雙方間存有不定期之基地租賃關係。嗣伊因繼 承取得系爭房屋之事實上處分權，上訴人與系爭土地之其他 共有人亦均因繼承關係陸續取得系爭土地之所有權，伊並依 往例持續繳付租金予共有人之一即蔡○財之子蔡○模。是伊 占用系爭土地乃係基於基地租賃關係，並非無權占用。上訴 人請求伊拆屋還地，並交付相當於租金之不當利益云云，並 無依據等語置辯。於本院答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執之事項：
㈠高雄市○○區○○段000 地號土地於民國36年5 月21日總登
記為蔡○財所有，嗣一部分割為同段539 之4 地號土地，53 9 之4 土地再於61年12月1 日一部分割為系爭土地。 ㈡蔡○財於73年11月3 日死亡，蔡○尾、蔡○模、蔡○吉、黃 ○○梅、劉○和、劉○○香及上訴人因繼承而為系爭土地之 共有人。蔡○尾於75年2 月19日將其應有部分以贈與為原因 移轉登記予其子蔡○模。劉○○香於89年1 月7 日死亡，其 應有部分由劉○杰繼承取得。蔡○吉於95年5 月9 日死亡， 其應有部分由蔡○絹、蔡○惠繼承取得。
㈢系爭房屋原為施○銘所有，被上訴人因繼承取得系爭房屋之 事實上處分權。
㈣系爭房屋占用系爭土地如附圖所示面積共計186 平方公尺。 蔡○財生前按年向系爭房屋原始所有權人施○銘收取金錢； 蔡○財過世後，由其子即系爭土地共有人之一蔡○模負責收 取款項。
㈤系爭土地之其他共有人，業將渠等就本件之不當得利請求權 讓與上訴人。
四、本件爭點在於：㈠被上訴人有無合法占用系爭土地之權源？ ㈡上訴人請求被上訴人拆屋還地，並給付相當於租金之不當 得利，有無理由？茲論述如下：
㈠被上訴人有無合法占用系爭土地之權源？
上訴人主張蔡○財、蔡○模向施○銘收取者為系爭土地之地 價稅，並非租金，兩造間為附負擔之使用借貸關係，伊已為 終止契約之表示，故被上訴人已無占用系爭土地之權源云云 ，此為被上訴人所否認。查：
⒈證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證 據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推 理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括在內 。又租賃與使用借貸均係將物交付他人使用，其區別主要在 於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交 付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐， 並非以之為使用土地之代價者，屬無償之使用借貸，即所謂 附負擔之使用借貸，然如有收取對價者，即係租賃而非使用 借貸。
⒉被上訴人祖父施○銘係得系爭土地之原始所有權人蔡○財同 意而在其上建築系爭房屋，蔡○財並按年向施○銘收取金錢 ，蔡○財、施○銘死後，則由蔡○財之子蔡○模向被上訴人 按年收取金錢等情，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出88 年至102 年之收據在卷可憑（原審卷一第37至43頁）。而上 開收據上雖均記載「地價稅」等字樣，然系爭土地於89至97 年間之地價稅分別自3,916 元至7,909 元不等，有高雄市東
區稅捐稽徵處旗山分處103 年8 月12日旗稅密分土字第0000 000000號函文檢附之課稅明細表在卷可憑（原審卷一第225 至228 頁），惟被上訴人給付之金額除86年為25,000元、10 2 年為26,000元外，其餘各年度給付金額均為28,000元，顯 然遠高於系爭土地歷年地價稅之額度，是上訴人所謂收取之 款項係系爭土地之地價稅云云，已乏依據。又蔡○模證稱： 被上訴人的房屋靠路面，金額是3 萬元，後來他有說要減價 就變成28,000元，後來又變成26,000元。靠路面會收比較多 錢，比較裡面就收比較少錢，計算方式是從伊父親那時候就 留下來，伊就照樣計算，也有住戶要跟伊殺價等語（原審卷 一第270 頁、原審卷二第89-4頁）；又蔡○模收費方式係依 照蔡○財之計算方式收取，亦經蔡○模之子蔡峰榮證述明確 （原審卷二89-8頁）。而地價稅之課徵基礎係按土地所有權 人所有土地之地價總額計算課徵，土地地價則係按該地號土 地之公告地價或申報地價為計算基準，均有一明確固定之計 算標準，然依蔡○模、蔡峰榮所述，其等依蔡○財之計算方 式收取所謂之「地價稅」並非以遭占用之土地地號當年度之 申報或公告地價為計算基準，而係將同一筆土地區分是否臨 路等經濟價值作為收費基準，向各屋主收取不同之費用，甚 有殺價空間，足見被上訴人按年給付之款項顯係依系爭房屋 占用系爭土地所受之經濟上利益而計算之對價，自屬租金性 質，並非地價稅。
⒊又上訴人提出蔡○財於69至73年間收取地價稅之收據（本院 卷第12-15 頁），指稱該收據記載申報地價等字，並非土地 市價，足見應係收取地價稅云云。然觀上開收據記載之標的 均為旗山段539-4 地號，而系爭土地早於61年12月1 日即已 自539-4 地號土地分割出為獨立之建地，有土地登記謄本在 卷可憑（原審卷二第84頁），是上開收據可否憑為系爭土地 收費標準之認定依據，已有可議。況地價稅基本稅率為千分 之15，超過累進起點地價在百分之500 以上者，除超過部分 加徵千分之5 外，就其超過百分之500 部分，以每超過百分 之500 為一級距，每一級距內各就其超過部分，逐級加徵千 分之10，以加至最高稅率千分之70為止，為78年10月30日修 正公布前之土地稅法第16條所明文規定。蔡○財擁有為數不 少之土地，對地價稅之計算方式應非陌生，其如欲計算系爭 土地之地價稅自應以千分比之比例計算，然上開收據記載「 68年度申報公定價格2,904 元、應收每坪租金算法2904×5 100 ＝145 元」等字樣（本院卷第12頁），乃以百分比之 方式計算，與地價稅之計價難認有何關連性，且依其明載「 租金」等字，顯見係按基地申報地價之固定比率計算租金之
意，而此種計算租金之方式於國有財產之出租及民間均非少 見，自不能僅以其記載「申報公定價格」等字樣，即遽認係 屬地價稅之計算方式。再者，上開收據所載之金額均為8,70 0 元，而系爭土地之公告現值於68年9 月時為每平方公尺96 0 元，70年7 月漲至每平方公尺2,400 元（本院卷第50頁） ，在土地公告現值漲價2.5 倍，地價稅勢必因此調漲之情況 下，蔡○財如僅係代收代付地價稅，地價稅漲價之不利益應 由土地使用人吸收，其何以未曾調漲額度而仍以相同之標準 計收，所為反與一般出租人係依經濟繁榮度而較不考慮公告 地價之變動而變更租金額度之常情相仿，益證蔡○財所收取 者應為租金而非地價稅。上訴人雖另辯稱上開字句字跡與收 款部分字跡不同，且無蔡○財之用印及簽名，應為旁人為方 便蔡○財計算而記載於上，「租金」二字應為誤寫云云，惟 上開字句乃一氣呵成並無塗改或另行補填情況，且以該收據 所載之建地面積60坪，並依該上開計算式計算，總價恰為收 據簽收之金額即8,700 元（計算式：145 ×60＝8700），足 見上開字句即為收據計價方式之記載。上訴人斷章取義指稱 收據記載申報地價等字即為地價稅云云，並無可採。至上訴 人復提出證人劉海倫於另案之證詞，主張其並未曾取得蔡○ 模收取之金錢云云（本院卷第62頁），然此係上訴人等共有 人是否向蔡○模請求交付款項之問題，與系爭房屋占用系爭 土地之法律性質並無關連。
⒋綜上，系爭房屋之原始所有權人施○銘係得系爭土地原所有 權人蔡○財同意建築系爭房屋，施○銘並按年給付使用系爭 土地之對價即租金予蔡○財，因其等並未簽立字據，而成立 不定期基地租賃關係，兩造分別繼承施○銘、蔡○財間之法 律關係，則被上訴人主張系爭房屋就系爭土地有不定期租賃 關係存在等語，即堪採信。上訴人否認兩造間存有不定期基 地租賃關係，辯稱為附負擔之使用借貸關係云云，要無可採 。
㈡上訴人請求被上訴人拆屋還地，並給付相當於租金之不當得 利，有無理由？
⒈按租用建築房屋之基地，非因：1.契約年限屆滿時。2.承租 人以基地供違反法令之使用時。3.承租人轉租基地於他人時 。4.承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上 時。5.承租人違反租賃契約時，出租人不得收回，土地法第 103 條定有明文。又民法第450 條第2 項固規定租賃未定期 限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法 ，自應優先適用土地法之相關規定，是租用建築房屋之基地 ，非有土地法第103 條所列各款情形之一者，出租人不得收
回。
⒉查兩造間有不定期基地租賃關係存在，而非附負擔之使用借 貸關係，已如前述，而上訴人並未舉證證明被上訴人有何上 開土地法第103 條規定之得終止租賃契約之法定事由，則其 主張因欲自用土地而終止契約云云（原審卷一第177 頁、本 院卷第59頁），要屬無據。從而，被上訴人占用系爭土地有 合法之權源，上訴人請求被上訴人拆屋還地，並給付相當於 租金之不當得利，並無理由。
五、綜上所述，被上訴人有合法占用系爭土地之權源，上訴人依 民法第767 、179 條規定，請求被上訴人拆屋還地，並給付 相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。原審判決駁 回上訴人之訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 22 日
民事第二庭
審判長法官 陳真真
法 官 楊國祥
法 官 郭宜芳
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 22 日
書 記 官 賴梅琴
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。