臺灣高等法院高雄分院民事判決 104年度上易字第441號
上 訴 人 蔡玉茹
訴訟代理人 謝孟璇律師
被上訴人 許翊淑
訴訟代理人 柯淵波律師
張碧雲律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國10
4 年10月7 日臺灣屏東地方法院103 年度訴字第619 號第一審判
決提起上訴，被上訴人於本院變更其訴，本院於105 年6 月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被上訴人在第二審之訴駁回。
第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按在二審若得他造同意或因情事變更而以他項聲明代最初之 聲明者，當事人得將原訴變更，民事訴訟法第446 條第1 項 、第255 條第1 項第4 款定有明文。被上訴人於起訴時備位 聲明: 上訴人應於被上訴人給付新台幣（下同）462,320 元 同時，將如附圖一坐落屏東縣南州鄉○○段000 ○0 地號土 地（下稱附圖一原799 之1 號土地）所有權應有部分303 分 之11移轉登記與被上訴人（其先位聲明部分，經原審判決其 敗訴，被上訴人未上訴，未繫屬本院，不予論述）。嗣因於 法院審理中，附圖一原799 之1 號土地與同地段799 號土地 合併分割為如附圖二同地段799 、799 之2 至799 之15地號 共15筆土地（15筆土地下合稱附圖二系爭土地），被上訴人 遂於本院變更其聲明為: 上訴人應於被上訴人給付462,320 元同時，將附圖二系爭土地所有權應有部分0000000 分之44 000 移轉登記與被上訴人。被上訴人於本院為上開變更之訴 ，已得上訴人同意，因其變更之聲明已取代原審之聲明，原 審聲明之訴，視為撤回，本院僅就變更聲明之訴為審理，合 先敘明。
二、被上訴人於本院主張：兩造於民國103年5月14日簽訂系爭買 賣契約，約定上訴人以每台分1,500,000 元之價格，將附圖 一原799 之1 地號土地如斜線所示部分出售與被上訴人，被 上訴人並給付定金100,000 元。又如附圖一原799 之1 號土 地斜線所示部分，嗣經兩造會同屏東縣東港地政事務所人員 測量後，約為110 坪，則被上訴人尚積欠價金462,320 元未 給付。其後上訴人於103 年9 月14日取得附圖一原799 之1 號土地所有權應有部分2 分之1 ，因上訴人訂約時未曾提及 有共有人，發生非締約當時，所得預料之情事，依最高法院
判例、民法第227 條之2 第1 項情事變更原則、誠信原則及 就系爭買賣契約為補充解釋，應認兩造締約之真意，被上訴 人得請求上訴人使其取得相當該斜線部分面積之應有部分。 嗣因附圖一原799 之1 號土地與同地段799 號土地合併分割 為附圖二系爭土地，被上訴人所購買斜線部分面積為附圖二 系爭土地合併面積0000000 分之44000 。且系爭買賣契約可 認為就上訴人應有部分之買賣，自不因上訴人未得其他共有 人之同意或共有人主張優先承買，而陷於給付不能。爰依系 爭買賣契約與民法第348 條第1 項之規定，求為命上訴人應 於被上訴人給付462,320 元同時，將附圖二系爭土地所有權 應有部分0000000 分之44000 移轉登記與被上訴人之判決。三、上訴人則以：附圖一原799之1號土地由上訴人與訴外人洪珮 驊各持有應有部分2分之1，經洪珮驊於103年11月5日委由律 師函知兩造表示反對出售土地，而共有物之處分、變更及設 定負擔，應得共有人全體之同意，上訴人將上開共有土地特 定之斜線部分出售與被上訴人，該出售未得洪珮驊之同意， 對於洪珮驊不生效力，故上訴人就系爭買賣契約債務已無法 履行，即無給付之可能。且本件買賣並非就上訴人之應有部 分之買賣，而洪珮驊已表示行使優先承買權，上訴人無法對 被上訴人履行系爭契約等語，資為抗辯。並聲明被上訴人在 第二審之訴駁回。
四、兩造不爭執事項:
㈠兩造簽訂系爭買賣契約，且被上訴人於訂約時已給付定金10 0,000 元，尚積欠價金462,320 元，附圖一原799 之1 號土 地斜線所示部分之面積經測量後約為110 坪，嗣後上訴人為 上開土地之共有人，應有部分為2 分之1 等情，並有系爭買 賣契約書、地籍圖謄本、面額100,000 元之支票及土地登記 謄本等件影本在卷可憑。
㈡土地登記謄本上登記上訴人及洪珮驊共有之附圖一原799之1 號土地與同地段799號土地合併分割為附圖二系爭土地(二人 之應有部分各2分之1）。
五、本件爭點：
㈠系爭買賣契約可否解釋為就土地應有部分之買賣？ ㈡上訴人是否已陷於給付不能情形（包括洪珮驊不同意出售及 其行使優先承買權之情形）？
六、系爭買賣契約可否解釋為就土地應有部分之買賣: 被上訴人主張: 系爭買賣契約於兩造之間仍屬有效，依最高 法院55年台上字第3267號判例意旨，且適用民法第227 條之 2第1項之情事變更原則、誠信原則及就系爭契約為補充解釋 ，應認為兩造締約之真意，在於被上訴人得請求上訴人使其
取得按斜線部分面積計算之土地應有部分，與他共有人繼續 共有之關係等語。上訴人則謂：系爭買賣契約文字已表示兩 造真意為附圖一原799號土地如斜線所示特定部分之買賣， 不得另曲解為應有部分之買賣等語。經查:
㈠兩造於103 年5 月14日就附圖一原799 號土地訂立系爭買賣 契約，並於契約第8 條末項註明：「分割之面積、位置暫以 后地籍圖所示」，而系爭買賣契約書後附之地籍圖已載明如 附圖一斜線部分位置、大小。而兩造訂約時，上訴人尚未登 記為上開土地之所有權人，上開土地係於103 年9 月4 日經 登記為上訴人與洪珮驊共有，上訴人之應有部分為2 分之1 ，且被上訴人之存證信函明確表示購買斜線所示部分之土地 等情，有系爭買賣契約書影本、地籍圖謄本影本、系爭土地 登記謄本及被上訴人存證信函可稽。又洪珮驊已表示反對上 訴人出售上開土地之特定一部與被上訴人，有上訴人提出之 存證信函影本存卷可憑，並經證人即洪珮驊之母鄭娣螢到庭 證述明確，被上訴人亦未能舉證證明洪珮驊同意上訴人出售 ，足認上訴人抗辯其在尚未經登記為所有權人之前，且事後 未經共有人洪珮驊之同意情形下，以自己名義出賣上開土地 特定之一部即斜線所示部分土地予被上訴人之事實，應為實 在。
㈡被上訴人雖主張上訴人係事後反悔不願履行買賣契約，方與 洪珮驊基於通謀虛偽意思表示，由洪珮驊登記為系爭土地之 共有人等情，惟為上訴人所否認，並提出上訴人與洪珮驊簽 立之共同合資購地協議書影本、給付簽約金協議書影本、合 資購買土地再協議書影本及受款人為洪珮驊之銀行本行支票 影本3 紙等為憑（見一審卷第69至70頁、第74至77頁），又 上開銀行本行支票3 紙，均業經洪珮驊背書轉讓，其中2 紙 支票存入戶名為黃錦雀之帳戶內，另1 紙支票存入戶名為黃 國寶之帳戶內，有合作金庫商業銀行潮州分行104 年8 月13 日合金潮存字第0000000000號函暨所附銀行本行支票影本3 紙、臺灣銀行東港分行104 年8 月25日東港營密字第000000 00000 號函暨所附往來明細及東港區漁會104 年8 月25日東 區漁信字第0000000000號函暨所附交易明細表等存卷足憑（ 見一審卷第132 至135 頁、第141 至145 頁），就上開銀行 本行支票之兌現情形而言，並無何違反交易常規之處。此外 ，被上訴人復未舉證證明上訴人與洪珮驊間合資購買系爭土 地之債權與不動產所有權設定登記行為，確均為通謀虛偽之 意思表示，是被上訴人此部分主張，難以採認。 ㈢按共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意 ，民法第819條第2項定有明文。故共有人將共有物特定之一
部讓與他人，為共有物之處分，其讓與非得共有人全體之同 意，對於其他共有人不生效力。系爭買賣契約係上訴人未得 共有人洪珮驊之同意，將土地特定之斜線所示部分出售予被 上訴人，該契約對洪珮驊不生效力。被上訴人自無法請求上 訴人將特定斜線部分分割出來移轉所有權與被上訴人。 ㈣又系爭買賣契約之債權契約，於兩造之間雖仍屬有效，惟系 爭買賣契約之標的係特定之附圖一原799 號土地斜線部分位 置、大小，已如前㈠所述，且兩造訂約時，上訴人尚未登記 為上開土地之所有權人，就該土地並無應有部分存在，而系 爭買賣契約之文字復已明確表示當事人買賣標的之真意為附 圖一原799 號土地如斜線所示特定部分，即不得反捨明確契 約文字而曲解為就上訴人應有部分之買賣，被上訴人主張就 契約為補充解釋認為係使被上訴人取得上訴人應有部分之買 賣，有悖兩造契約之真意，自無可採。
㈤最高法院55年台上字第3267號判例意旨雖以：「共有人將共 有物特定之一部讓與他人....，受讓人得對於締約之共有人 ，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於 不履行之締約人，....亦得請求使其取得按該一部計算之應 有部分，與他共有人繼續共有之關係」。惟該判例之案情係 買受人主張土地共有人之一將其應有部分若干坪數及在土地 營建房屋權利出售，並交付土地與買受人占有，因而請求出 賣人移轉其應有部分所有權，但該案二審法院認係就特定部 分買賣，對其他共有人不生效力，而為買受人敗訴之判決， 經買受人上訴，最高法院以上開意旨廢棄二審判決發回更審 。是以，上開判例案情之出賣人在訂立契約時，本為土地之 共有人，有其應有部分，且交付土地予買受人占有，買受人 認其契約係買受該出賣人應有部分等情，但本件兩造於訂立 系爭買賣契約時，上訴人尚未取得該土地之所有權或為共有 人，並無其應有部分存在，且迄上訴人於103 年9月4日登記 為該土地之共有人取得應有部分2分之1後，亦無交付土地予 被上訴人占有之情事，再者，系爭買賣契約之標的係特定之 附圖一斜線部分位置、大小，已如前㈠所述，即兩造契約之 真意明確為特定附圖一斜線部分土地買賣等情，與上開判例 案情之契約約定、出賣人所有權應有部分、占有使用現況均 明顯不同，自無從比附援用上開判例。被上訴人援用上開判 例，主張上訴人應將其所出售應有部分移轉登記為被上訴人 云云，並無可採。
㈥系爭買賣契約第9條約定:「雙方除不可抗力之事由外，賣方 若屆時未能依約履行，除退還向買方所收之價款外，應再支 付所收到之價款相等金額壹倍之違約金予買方」，是以因洪
珮驊反對出售，上訴人不能履行系爭買賣契約，被上訴人仍 可依約定或依法向上訴人請求返還訂金、違約金或損害賠償 ，以之為救濟，則兩造契約之真意解釋為特定部分之買賣， 並無所謂違反誠信原則之情形。另兩造訂約時，上訴人尚非 土地所有權人，此亦為被上訴人所明知，則上訴人當時就土 地之物權，尚難認已有處分權，而契約又已訂立如上訴人無 法履約應負之責任，則綜合兩造前述訂約之真意、契約之內 容及目的，可認事後上訴人無法移轉土地特定部分所有權與 被上訴人之風險，應在被上訴人於訂約時所能預料範圍，自 與民法第227 條之2 第1 項所規定之情事變更原則情形不同 ，被上訴人援引誠信原則、情事變更原則及就系爭契約為補 充解釋，認兩造締約之真意為上訴人應使被上訴人取得上訴 人之土地應有部分云云，尚無可取。
七、上訴人是否已陷於給付不能情形（包括洪珮驊不同意出售及 其行使優先承買權之情形）？
如前述系爭買賣契約係上訴人未得共有人洪珮驊之同意，將 附圖一原799 號土地特定之斜線所示部分出售予被上訴人， 因該契約對洪珮驊不生效力，上訴人自無法履行移轉特定斜 線位置土地與被上訴人之義務。又系爭買賣並非就上訴人所 有應有部分之買賣，故依系爭買賣契約，上訴人並不負將其 原所有附圖一原799號土地應有部分303分之11移轉登記與被 上訴人或將合併分割如附圖二系爭土地應有部分0000000 分 之44000 移轉登記與被上訴人之義務。被上訴人請求上訴人 移轉附圖二系爭土地應有部分，於法無據。兩造就洪珮驊行 使優先承買權之攻擊或防禦方法及所用之證據，不足以影響 本判決之結果，爰無庸論述。
八、綜上所述，被上訴人主張依最高法院55年台上字第3267號判 例意旨、適用民法第227條之2第1 項之情事變更原則、誠信 原則及就系爭契約為補充解釋，應認兩造締約之真意，上訴 人負移轉系爭土地應有部分與被上訴人之義務，並無可採。 上訴人抗辯系爭契約係特定部分土地之買賣，無履行移轉應 有部分之義務，應為可取。從而，被上訴人依系爭買賣契約 及民法第348條第1項之規定，請求上訴人應於被上訴人給付 462,320元同時，將附圖二系爭土地所有權應有部分0000000 分之44000移轉登記與被上訴人，為無理由，不應准許。九、據上論結，被上訴人之訴為無理由，依民事訴訟法78條，判 決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 28 日
民事第五庭
審判長法官 簡色嬌
法 官 林紀元
法 官 黃國川
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 28 日
書 記 官 陳金卿