臺灣高等法院臺南分院民事判決 104年度上易字第302號
上 訴 人 林慧怡
訴訟代理人 陳明達
被上訴人 蔡金昆
訴訟代理人 江曉智 律師
上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，上訴人對於
中華民國104年8月11日臺灣雲林地方法院第一審判決（104年度
訴字第137號）提起上訴，本院於105年6月2日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國104年1月14日因拍賣而取得坐落雲林 縣水林鄉○○段000○000地號土地（下稱121、122地號土地 ）所有權，伊對121地號土地有優先購買之權利。被上訴人 雖為坐落雲林縣水林鄉○○段000地號土地（下稱系爭120地 號土地）之所有人，主張為121地號土地之毗鄰耕地現耕所 有權人，行使優先承買權，惟依內政部95年10月30日內授中 辦字第0000000000號函釋：「…毗連耕地之現耕所有權人， 係指與欲出售之土地四周邊界相連，且現仍自己能行耕作之 土地所有權人」，而121地號土地後面相鄰之同段138地號土 地為溝渠，是水利地。另被上訴人年齡已70多歲，已經退休 ，無自己耕種之能力，實際上亦未耕種；且被上訴人所有系 爭120地號土地上，有未保存登記建物，故被上訴人並非121 地號土地之毗鄰耕地現耕所有權人，對121地號土地無優先 購買權，因兩造就被上訴人是否有優先購買權有爭執，伊有 提起確認之訴之必要。
二、被上訴人則以：系爭120地號土地為伊所有，且向來由伊耕 種，伊為121地號土地毗鄰耕地現耕所有權人，對121地號土 地有優先承買權。又按重劃區內耕地出售時，毗連耕地之現 耕所有權人有優先購買權，農地重劃條例第5條第3款定有明 文。本條項之立法目的，乃在擴大農場經營面積，以適應機 械耕作之需要。甲○○既符合毗連地所有權人，且係現耕者 ，並未出租他人或定有三七五租約，亦無與他人設定永佃權 或典權之情事，亦無任其荒廢，或作為非農耕之用之情事， 自係本條項所指現耕所有權人，最高法院著有94年度台抗字 第317號裁定可參照。上訴人認為於民事執行處拍定當時， 伊必須正在耕作，始有優先購買權，顯有誤解。依上開實務 見解，伊縱使自己未親自耕作，委由他人耕作，只要不任其
荒廢，亦符合現耕所有權人之規定。此外，休耕也是一種耕 作模式，且休耕常係農民配合政府政策之結果，不能謂休耕 即非現耕。若依上訴人見解，現耕必須1年365天，1天24小 時不停耕作，民事執行處在拍定之瞬間，必須派員至耕地現 場勘驗四面鄰地是否有人正在其上耕作，顯不合經驗法則。 若果如此，土地毫不休耕持續耕種，反而易使地力枯竭等語 ，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人在原審之訴。上訴人不服提起上訴，上 訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡請求確認被上訴人就121地號土 地之優先購買權不存在。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：
㈠雲林縣水林鄉農會於103年6月27日，聲請拍賣訴外人蔡仁謙 、蔡仁政、蔡仕農、蔡仁楷及蔡仁和共有、坐落雲林縣水林 鄉○○段000○000地號土地，經臺灣雲林地方法院（下稱雲 林地號）以103年度司執字第18917號強制執行事件，於104 年1月14日進行公開拍賣，上訴人以新臺幣（下同）1,214, 401元標得順興段121地號土地，以2,248,401元標得順興段 122地號土地。被上訴人於104年1月19日具狀，以其為121地 號土地之毗連耕地現耕所有權人為由，聲明優先承買順興段 121地號土地（見雲林地院103年度司執字第18917號卷㈡第 22至24、26至27、63至69頁）。
㈡系爭120地號土地為被上訴人所有，於61年9月5日登記為所 有權人（原審卷㈠第45頁）。
㈢系爭120地號土地與121地號土地，均屬於農地重劃條例所定 重劃區內之耕地。依地籍圖所示，系爭120地號土地與121地 號土地有邊界相連，為毗連耕地（見原審卷㈡第77頁)。 ㈣原審法院於104年5月13日至現場勘驗，情形如原審卷㈠第10 3至109頁所示，測量系爭120地號土地，結果如雲林縣北港 地政事務所104年6月11日北地四字第0000000000號函檢送之 土地複丈成果圖及104年6月15日電詢測量員之公務電話紀錄 ，即原審卷㈠第160頁之土地複丈成果圖所示，①編號A部分 ，為未辦理保存登記磚造平房1棟 ②編號B部分，為水泥空 地廣場③編號C部分，種植花生④其餘部分種植水稻（見原 審卷㈠第103至121、333至337頁）。五、兩造爭執事項：
被上訴人是否為順興段121地號土地之毗連耕地現耕所有權 人？
六、得心證之理由：
㈠按農地重劃條例第5條第3款規定，重劃區內耕地出售時，毗 連耕地之現耕所有權人，有優先承購權，其立法意旨，乃在
擴大農場經營面積，以適合機械耕作之需要，俾發揮耕地之 效能（最高法院81年度台上字第2553號判決參照）。又按有 鑑於現今之農業經營已走向分工、專業之企業化經營模式， 家庭農場為擴大經營規模，農業經營者無法就農耕業務事事 躬親，必須以委託代耕或其他方式經營之，以提升農業經營 效率，故「毗連耕地之現耕所有權人」並不侷限於親自下田 耕作者，亦據內政部96年5月11日內授中辦地字第000000000 0號函闡釋甚詳。準此，農地重劃條例第5條第3款所規定之 「毗連耕地之現耕所有權人」，並不以親自下田耕作者為限 ，為擴大家庭農場之經營規模，而採委託代耕或其他方式經 營者，仍不失為「毗連耕地之現耕所有權人」。另按農業用 地，係指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依 法供下列使用之土地：⒈供農作、森林、養殖、畜牧及保育 使用者。⒉供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設 備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。 ⒊農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（ 藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場 等用地；所謂耕地，係指依區域計畫法劃定為特定農業區、 一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；農業用地 實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者，其依規定辦 理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使用者，亦得 認定為作農業使用，農業發展條例第3條第10款、第11款及 農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4條第1款亦有明 定。
㈡經查121地號土地為重劃區內特定農業區之農牧用地，為農 業發展條例所規定之耕地，有土地登記謄本在卷可憑（見原 審卷㈡第71頁），依農地重劃條例第5條第3款規定，該土地 出售時，其毗連耕地之現耕所有權人，有優先購買權。又系 爭120地號土地為被上訴人所有，且與121地號土地相毗鄰， 有土地登記謄本、地籍圖謄本在卷可稽（見原審卷㈠第45頁 ，卷㈡第77頁），是被上訴人為121地號之毗連耕地所有權 人，應堪認定。
㈢兩造爭執要點在於被上訴人是否為121地號之毗連耕地之現 耕所有權人，上訴人主張被上訴人年齡已70多歲，已退休， 無自己耕種之能力，且系爭土地上有未保存登記建物，上訴 人於104年2月1日至系爭120地號土地拍照時，該土地上長滿 雜草，並無耕種稻米，被上訴人非121地號土地之毗連耕地 現耕所有權人云云，被上訴人則抗辯其為121地號之毗連耕 地之現耕所有權人。查：
⒈原審於104年5月13日履勘現場時，系爭土地靠北邊處有平房
1棟及水泥空地，其餘土地種植水稻及花生等情，有勘驗測 量筆錄、現場圖、現場照片及雲林縣北港地政事務所於104 年6月11日以北地四字第0000000000號函檢送之土地複丈成 果圖在卷可憑（見原審卷㈠第103至121、333至335頁）。又 參以：
⑴證人即大山村村長吳慈帆於原審到庭具結證稱：被告（按 即被上訴人，下同）是村裡的村民，我嫁到這裡快30年了 ，嫁過來就認識被告，被告自己有農田，從事農作，卷㈠ 第52頁（按指右上角頁碼第52頁，對照中間頁碼為第109 頁）照片所示的地方是被告的農地，是他以前的舊家，現 在都是放一些耕作所需的工具，他在斜對面還有一間樓房 ，水泥空地南邊的土地上平常都有種植農作物，所種的農 作物一期一期不同，這一期應該是種水稻，印象中該塊土 地沒有休耕過，因為他那塊地很容易淹水，他常常來向我 反應水溝不通等語（見原審卷㈠第342至344頁）。 ⑵證人即121地號土地原共有人蔡仁和於原審到庭具結證稱 ：從我懂事以來，我就認識被告，大約有60多年了，被告 從國小畢業後就在種田，現在他還自己灑農藥、開耕耘機 。被告住在離卷㈠第52頁（按指右上角頁碼第52頁，對照 中間頁碼為第109頁）照片約150公尺的地方，系爭土地上 的平房是被告的豬舍，他都放農藥、耕耘機，以前他有養 豬，現在沒有了，耕作及收稻的工具都放在那裡。水泥空 地南邊的土地平常都有種植農作物，一期是種稻，二期都 是轉作，農曆12月中旬左右如果天氣不錯就開始播種，大 概4、5月收割，如果正月播種的話，就5、6月收割，轉作 要向政府申請，我的土地被拍賣時，系爭土地是種綠肥， 政府叫他要翻土的時候，距離種稻這中間會有一段時間， 所以會長雜草等語（見原審卷㈠第345至347頁）。 ⑶證人即被告兄長蔡慶順於原審到庭具結證稱：被告目前是 在種自己的田，他住在樓房，卷㈠第52頁（按指右上角頁 碼第52頁，對照中間頁碼為第109頁）照片所示的田是被 告的農田，上面的房子是被告放耕耘機、肥料等雜物，照 片上的田地平常都種稻，上半期種水稻，下半期都是轉作 ，轉作可以種豆子或田青，稻子4、5月收割之後就轉作， 因為是老人，所以轉作比較不會那麼辛苦等語（見原審卷 ㈠第348至350頁）。
經審酌證人蔡仁和雖是雲林地院103年度司執字第18917號強 制執行事件之債務人，而證人蔡慶順為被上訴人之兄長，惟 互核證人吳慈帆、蔡仁和、蔡慶順就系爭120地號土地及土 地上未保存登記建物之使用情形，所述情節大致相符，且其
等均已依法具結，應無甘冒觸犯偽證罪嫌而為虛偽陳述之必 要，是其等證詞應堪憑信。由證人吳慈帆、蔡仁和、蔡慶順 之證述可知，系爭120地號土地於每年上半期種植水稻，下 半期則是轉作其他農作物，該土地上之未保存登記建物是放 置被上訴人耕種所需之工具、農藥等物品，可見系爭120地 號土地確供農作使用。
⒉至於證人即警員吳炳漢於本院證稱：「（上訴人訴訟代理人 問：證人在103年11月、12月及104年1月是否有見過蔡金昆 ？）沒有見過。」（見本院卷第153至154頁），上訴人據此 主張警員吳炳漢巡邏時未見到被上訴人，證明被上訴人未在 雲林耕作云云，惟查證人吳炳漢於本院已明確證稱其不知系 爭120地號土地所在位置，亦不清楚該土地在103年11月、12 月及104年1月種植作物情形（見本院卷第153頁），自難以 證人吳炳漢證稱其在103年11月、12月及104年1月沒有見過 被上訴人，逕推認被上訴人未在系爭120地號土地上耕作， 上訴人此部分主張顯不可採。
⒊證人即雲林縣水林鄉農會稻穀主辦紀承宏於原審到庭具結證 稱：水林鄉民的農地要申請轉作或休耕，每一年有分為兩期 作的申報，公所及農會共同派1至2人聯合受理申報，我們辦 理這個業務，有一個電腦系統叫全國糧政跨區即時申報服務 作業平台，我有帶相關資料過來，資料上記載期別一二就是 一年分為兩期作，1月到6月是第一期作，7月到12月是第二 期作，從100年開始轉作或休耕是從1月初開始申報，100年 以前是3月申報，轉作及休耕的作業由公所處理，我們是負 責稻穀的業務，第二期作也可以申報稻穀，轉作及休耕公所 會全面勘查，稻穀則是抽查1%等語，並提出系爭土地耕作紀 錄為證（見原審卷㈡第12至13、19頁）。另證人即雲林縣水 林鄉公所市場管理員鄭嘉雄於原審到庭具結證稱：水林鄉農 民申請轉作、休耕，是我們跟水林鄉農會一起受理申報，被 告所有之系爭土地有申請轉作、休耕，一期作是3月1日至6 月30日，共4個月，二期作的期間是7月15日到11月15日，也 是4個月，系爭土地從85年就開始有申報一期作及二期作， 農民申請轉作或休耕，水林鄉公所都會逐一派人檢查是否確 實有轉作或休耕，被告有申請轉作或休耕的部分是由公所負 責勘查，被告有申請轉作或休耕期間，確實都有轉作或休耕 ，因為有合格並領到經費的才會登錄在平台上面等語，並提 出全國糧政跨區即時申辦服務作業平台、雲林縣水林鄉102 年2期稻田輪作休耕勘查清冊及雲林縣水林鄉103年第2期轉 （契）作或休耕勘查結果清冊為證（見原審卷㈡第179至181 、192至202頁）。本院審酌證人紀承宏、鄭嘉雄與兩造並無
利害關係，應無虛偽證言之動機，自無甘冒觸犯偽證罪嫌之 必要，且其二人業已依法具結，並提出上開文件為證，且與 本院向雲林縣水林鄉公所、雲林縣水林鄉○○○○○○000 地號土地是否申請轉作或休耕之情形，亦相符合，此有雲林 縣水林鄉公所105年2月22日雲林鄉農字第0000000000號函檢 附102年2期、103年2期勘查清冊、土地耕作錄（見本院卷第 138至143頁）、雲林縣水林鄉農會105年2月25日水農供字第 0000000000號函檢附全國糧政跨區即時申辦服務平台水林鄉 順興段120號土地之耕作錄（見本院卷第144至145頁），證 人紀承宏、鄭嘉雄之證詞應堪採信。由證人紀承宏、鄭嘉雄 所提出及雲林縣水林鄉公所、雲林縣水林鄉農會檢附之上開 資料顯示（見原審卷㈡第19、192至202頁、本院卷第138至 143、144至145頁），系爭土地從85年起至103年止，只有86 年未申報種稻、轉作或休耕，90年起至103年止，第一期大 都種植水稻，第二期則皆轉作甘薯、青皮豆、田菁、太陽麻 等農作物，由此亦足證系爭土地確係供耕作使用。上訴人空 言主張上開證人所證不實及雲林縣水林鄉公所、雲林縣水林 鄉農會檢附之上開資料是偽造不實云云，自不可採。 ⒋另由上訴人所提之照片顯示（見原審卷㈠第125、127頁，本 院卷第162頁），上訴人於104年2月1日至現場拍照時，系爭 120地號土地上靠近南邊處，亦有種植農作物，並非荒蕪廢 耕。另系爭120地號土地上之未保存登記建物並非被上訴人 之住所，被上訴人並未居住在該建物內，復有上訴人提出之 照片足資佐證（見原審卷㈡第32頁），與證人吳慈帆、蔡仁 和、蔡慶順證述之情形相符，亦證系爭120地號土地上之平 房及水泥空地係供與農業經營不可分離之農舍及曬穀場，故 系爭120地號土地係供農業使用，足堪認定。 ㈣另按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉 證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不 動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。查上訴人 雖另主張：伊於104年1月14日因拍賣而取得121、122地號土 地所有權，故伊對121地號土地有優先購買之權利云云，惟 查雲林地院103年度司執字第18917號強制執行事件於104年1 月14日，公開拍賣121、122地號土地，上訴人雖是得標拍定 之人，惟於拍定當日（104年1月14日），上訴人仍非122地 號土地之所有權人，待其繳清全部價金，雲林地院於104年2 月3日發給122地號土地之不動產權利移轉證書之日（見雲林 地院103年度司執字第18917號卷㈡第169至170頁），依強制 執行法第98條第1項規定，上訴人於該日始取得122地號土地 之所有權，故於104年1月14日，上訴人尚非122地號土地之
所有權人，對121地號土地自無優先購買權可言，上訴人主 張其對121地號土地有優先購買之權利云云，即不可採。七、綜上所述，被上訴人為系爭120地號土地之現耕所有權人， 為121地號土地之毗連耕地現耕所有權人，依農地重劃條例 第5條第3款規定，被上訴人對121地號土地有優先購買權， 復已具狀表明優先承買(見雲林地院103年度司執字第18917 號卷㈡第63頁）。從而，上訴人請求確認被上訴人就121地 號土地之優先購買權不存在，為無理由。原審為上訴人敗訴 之判決，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 16 日
民事第六庭 審判長法 官 蘇清恭
法 官 羅心芳
法 官 翁金緞
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 16 日
書記官 廖文靜