臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第32號
上 訴 人 周唐照
楊綉雯
上二人共同
訴訟代理人 鐘為盛律師
上 訴 人 蔡岷臻
被 上訴人 祭祀公業江永盛
法定代理人 江福基
訴訟代理人 謝秉錡律師
複 代理人 李秉哲律師
張淳烝
林聖芳律師
受 告知人 江茂開
受 告知人 江福基
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國104年1
0月5日臺灣臺中地方法院第一審判決（103年度訴字第2941號）
提起上訴，本院於105年6月15日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、本件拆屋還地等之訴，其為訴訟標的之法律關係，對於共同 占用特定部分土地之各人必須合一確定，上訴人楊綉雯提起 之上訴，其效力因此依民事訴訟法第56條第1項第1款規定， 及於原審共同被告蔡岷臻，爰併列之為上訴人。貳、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法 律上利害關係之第三人。受訴訟之告知者，得遞行告知。民 事訴訟法第65條定有明文。查本件上訴人主張被上訴人公業 指稱伊等無權占有公業土地之建物，乃伊等分別向訴外人江 茂開、江福基購得，購入標的包括基地之使用權，是訴外人 江茂開、江福基於本件拆屋還地訴訟自有法律上之利害關係 ，爰聲請告知訴訟，令其參加本件訴訟等語，與法規定相符 ，爰將其告知書狀依法為送達。
叁、本件上訴人蔡岷臻經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請， 由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
壹、被上訴人主張：(一)坐落台中市○區○○○○段000000○00 0000地號土地均為伊公業所有，詎上訴人等 3人分別無權占
有系爭土地如原審判決附圖㈠、附圖㈡（下各稱附圖㈠、附 圖㈡）如下述聲明所示部分，用以搭蓋各式構造建物或種植 疏菜，是伊公業自得依民法第 767條規定，請求上訴人拆除 或清除上開無權占有之地上物，並將所占用土地返還伊公業 。又上訴人無權占有系爭土地，受有相當於租金之不法利益 ，是伊公業並得依民法第 179條前段之規定，請求上訴人返 還自本件起訴回溯 5年起、至其等返還土地之日止，按年依 公告現值 10%計算之不當得利予伊公業，即就本件起訴往前 回溯 5年，上訴人周唐照應給付伊公業新台幣（下同）1,15 3,674元本息；自民事訴之變更2狀繕本送達上訴人翌日起至 返還土地之日止，上訴人周唐照、楊綉雯、蔡岷臻依序按月 各給付伊公業19,228元、5115元、5115元。(二)又縱認伊公 業有將土地分配予派下員使用，其間亦係屬無償使用借貸關 係，派下員不得將之讓渡予派下以外之人。是退步言之，若 認上訴人楊綉雯取得之房屋有占有系爭土地之權源，而該權 源係使用借貸契約，然其將土地提供予上訴人蔡岷臻使用， 卻未經伊公業同意，伊公業自得依民法第472條第2款規定終 止該契約，且伊公業已於原審104年8月17日言詞辯論時，當 庭為終止契約之表示，是上訴人楊綉雯、蔡岷臻仍為無權占 有系爭土地。(三)又伊公業否認各房派下員間就公業土地有 分管契約存在：⒈上訴人主張有分管契約存在，應就「全體 共有人」就「共有物之全部範圍」有分劃特定使用範圍之事 實負舉證責任。若僅有部分共有人逕自分劃共有物之使用範 圍，仍屬於未經全體共有人同意之情形，自不能認全體共有 人間存有分管契約。⒉又參照最高法院29年上字第762號判 例意旨：「若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可 認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示」，單純 之沉默，並非屬於默示同意之範疇，是上訴人自不能以伊公 業派下員全體於系爭買賣時未表示反對意見，即認有默示同 意之情形。⒊又就上訴人楊綉雯、蔡岷臻部分，訴外人○○ ○並非伊公業之派下員，則其就系爭土地如何取得分管契約 ？益見其所興建之房屋並無正當權源坐落於系爭土地上等情 ，爰依上開規定，提起本件訴訟，聲明求為：⒈上訴人周唐 照應將坐落系爭393-16地號土地上，如附圖㈠所示編號 B部 分面積 7平方公尺之建物；393-10地號土地上，如附圖㈠所 示編號 C部分50平方公尺之建物拆除，並將前開土地返還予 伊公業；⒉上訴人周唐照應給付伊公業1,153,674元，及自 民事訴之變更2狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%加 計法定遲延利息；且應自民事訴之變更2狀繕本送達翌日起 至返還前開土地之日止，按月給付伊公業19,228元；⒊上訴
人楊綉雯、蔡岷臻應將坐落系爭393-10地號土地上，如附圖 ㈡所示編號(A)部分31平方公尺之牆壁、花圃植栽清除，並 將前開土地返還予伊公業；⒋上訴人楊綉雯、蔡岷臻應自民 事訴之變更2狀繕本送達翌日起至返還前開土地之日止，按 月各給付伊公業5115元之判決（經原審除就上開聲明⒉、⒋ 部分，為上訴人周唐照應給付被上訴人151,460元本息、按 月給付2524元、上訴人楊綉雯、蔡岷臻應按月各給付被上訴 人661元之判決外，其餘均判決如上開聲明所示，被上訴人 就其敗訴部分，並未聲明不服，已告確定）（被上訴人於原 審另因坐落同段393-13地號土地上，如附圖㈠所示E建物， 對原審共同被告江玉森所為拆屋還地、返還不當得利之請求 ；經原審為被上訴人該部分一部勝訴、一部敗訴之判決，未 據被上訴人聲明不服，而原審共同被告江玉森雖曾就其敗訴 部分不服，聲明上訴，然旋因未補繳第二審裁判費，而經原 審於104年12月8日裁定駁回其上訴【參見原審卷第208-1頁 至第213頁】，故此部分亦已告確定）。
貳、上訴人方面
一、上訴人周唐照、楊綉雯則以：⒈系爭土地為（享祀人）江永 盛後裔各房所共有，而參諸下述各情，被上訴人公業之土地 分配於各房派下員各自使用，各房各自占有土地，互不干涉 ，已歷有年所，足認後裔各房間就系爭土地有默示之分管協 議（分管契約）：⑴依證人即被上訴人公業之派下員江茂開 、○○○於原審所為證述。⑵被上訴人公業之派下員江茂開 之父於公業土地上興建建物，由江茂開取得後，出售予上訴 人周唐照之父○○○時，其他派下員均無反對意見。⑶被上 訴人公業之法定代理人江福基向訴外人○○○價購系爭建物 及基地之使用權，嗣又出售予上訴人楊綉雯。⑷被上訴人公 業之派下員○○○○、○○○、○○○及○○○、○○○、 ○○○、○○○分別將分配土地興建之房屋即○區○○街00 0巷0號、0號、○○街00000號、000巷0號、○○○巷00號、 ○○街000巷0號出租予第三人○○○、○○○、○○○、○ ○○、○○○、○○○。⑸上訴人蔡岷臻現居之○○街 000 巷 0號亦係向被上訴人公業之派下員所承租。⑹○區○○○ 路00號、○○街000巷0號等坐落於公業土地之不動產，均係 經被上訴人公業之派下員出售予非派下員。⑺依空照圖（上 證11），系爭土地均由被上訴人公業之派下員各自佔有而興 建房屋，包含被上訴人公業之法定代理人江福基所興建之○ ○○路00號房屋在內。⑻又參照最高法院39年度台上字第36 4號判例意旨，被上訴人公業並非法人，亦非非法人團體， 並非契約之主體，自無締約之權利，從而，自無從與派下員
成立使用借貸契約，是就公業土地長年來由各房各自占有使 用，並非係因被上訴人公業與派下員間成立使用借貸之法律 關係。⒉承上：⑴如附圖㈠所示B、C部分之建物（○○○路 47號，整編前為○○○巷00號），係被上訴人公業之派下員 江茂開之父因分管契約而興建，是自屬有權占有該建物之基 地。嗣江茂開整修該建物後，於89年間連同基地之使用收益 權出售予上訴人周唐照之父○○○，再轉讓予上訴人周唐照 。是上訴人周唐照所有該建物就系爭土地應屬有權占有。⑵ ○○○巷00號房屋（附圖㈡所示編號(A)部分中之牆壁，為 該建物剩餘牆壁），為訴外人○○○於69年間繼承自其父○ ○○後，再於92年間出售予被上訴人公業之現任管理人江福 基，江福基繼而於98年間出售予上訴人楊綉雯。衡諸被上訴 人公業之土地早已有分管協議、且江福基身為被上訴人公業 之管理人，仍向○○○價購該建物、且江福基與上訴人楊綉 雯間之「讓渡書」及○○○出具之「優先承購權拋棄書」均 載明讓渡標的包括建物占有土地之使用收益權等情，足認該 建物基地為被上訴人公業之派下員因分管協議而取得，該建 物有權占有其基地。是上訴人楊綉雯所有該建物就系爭土地 亦應屬有權占有。⒊退萬步言，縱不足以認定被上訴人公業 派下員間就系爭土地有默示之分管協議，惟，被上訴人公業 對於派下員使用收益系爭土地之情事，長年以來，均未曾干 涉，顯足以引起伊等信任被上訴人公業不欲行使權利，參照 最高法院105年度台上字第209號判決要旨，自應認此際權利 人即被上訴人所行使之權利即有違誠信原則，不能發生應有 之效果，則被上訴人請求拆屋還地，仍屬無理由。⒋又如附 圖㈠所示B、C部分之建物所坐落之土地既為（享祀人）江永 盛後裔所共有，而系爭建物既為上訴人周唐照之父○○○向 江永盛之後裔江茂開購買，江茂開之父經各共有人同意而興 建系爭建物，則參照最高法院100年台上字第2103號判決： 「次按，土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或 僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關 係，修正後民法第425條之1定有明文，而在上開條文修正前 ，本院48年台上字第1457號判例及73年度第5次民事庭會議 決議亦闡釋『土地及房屋同屬一人』，而將土地及房屋分開 同時或先後出賣，應推斷『土地承買人』默許『房屋承買人 』有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂『土地及房屋 同屬一人』，固可包括『土地及房屋同屬相同之共有人』及 『土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人
』之情形在內；該所謂『房屋承買人』，並應擴及於未經建 物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理 由，倘土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上 興建房屋，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土 地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，上訴人周唐照取 得之系爭建物就所坐落基地亦有民法第425條之1之法定租賃 權，並非無權占有。⒌又上訴人楊綉雯購買○○○巷00號房 屋後，曾於101年6月6日向被上訴人公業申請修繕，經被上 訴人公業之管理人江福基、委員○○○、○○○同意。若上 訴人楊綉雯係無權占有，何以江福基等人會同意？益證上訴 人楊綉雯確實有權占用系爭土地。⒍此外，上訴人楊綉雯將 系爭土地提供予上訴人蔡岷臻，僅係供短期作物使用；且其 與被上訴人公業間並無若提供他人短暫之使用、即得終止租 約之約定，故被上訴人主張終止契約，並無理由。又伊等否 認有拒絕繳納地價稅之情形，伊等之未繳納，係因未獲繳納 通知，並非拒絕繳納等語，資為抗辯。
二、上訴人蔡岷臻則以：上訴人楊綉雯僅係將土地之一部分提供 予伊種菜，為短期性質，伊不清楚上訴人楊綉雯與被上訴人 公業間就系爭土地有何紛爭，伊或伊家人均非被上訴人公業 之派下員，伊與被上訴人公業並無任何關係。此外，伊之上 訴聲明及理由均同上訴人楊綉雯等語，資為抗辯。叁、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果， 認上訴人等人既無合法占有使用系爭土地之權源，則被上訴 人本於所有權之權能，請求上訴人周唐照將上述B、C部分之 建物拆除；及請求上訴人楊綉雯、蔡岷臻將上述 (A)部分之 牆壁、花圃植栽清除，並將土地返還予被上訴人，同時請求 上訴人等人給付相當於不當得利之租金損害，即上訴人周唐 照應給付151,460元本息，並應自民事訴之變更2狀繕本送達 翌日（即104年7月21日）起至返還上開土地之日止，按月給 付2524元、上訴人楊綉雯及蔡岷臻應104年8月18日起按月各 給付 661元，為有理由，應予准許，逾上述範圍之請求，為 無理由，應予駁回（原審共同被告江玉森部分從略）。而為 被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決。並依兩造之陳明分別 酌定相當之擔保金額，為准予假執行及免為假執行之宣告。 上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：(一)原判決不利於 上訴人部分廢棄。(二)上開廢棄部分，關於命⒈上訴人周唐 照應將坐落系爭393-16地號土地上，如附圖㈠所示編號 B面 積 7平方公尺之建物；及393-10地號土地上，如附圖㈠所示 編號 C面積50平方公尺之建物拆除，將土地返還予被上訴人 。⒉上訴人周唐照應給付被上訴人 151,460元，及自104年7
月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自104年7月 21日起至返還前開土地之日止，按月給付被上訴人2524元。 ⒊上訴人楊綉雯、蔡岷臻應將坐落系爭393-10地號土地上， 如附圖㈡所示編號(A) 面積31平方公尺之牆壁、花圃植栽清 除，將土地返還予被上訴人。⒋上訴人楊綉雯、蔡岷臻應自 104年8月18日起至返還前開土地之日止，按月各給付被上訴 人 661元等及假執行之宣告均駁回。(三)訴訟費用由被上訴 人負擔。(四)如受不利之判決，願供擔保，請准予免為假執 行。被上訴人則答辯聲明求為判決：(一)上訴駁回。(二)訴 訟費用由上訴人負擔。
肆、兩造於原審經承審法官協同行爭點整理，確認不爭執事項如 下（按原第⒋點係關於原審共同被告江玉森，而江玉森部分 已經原審判決確定，故酌予省略）：
一、系爭000-00、000-00、000-00地號土地為被上訴人公業所有 。
二、如附圖㈠編號B、C所示房屋（○○○路00號－整編前為○○ ○巷00號），原係訴外人江茂開之父出資興建之未辦保存登 記之建築，嗣由江茂開整修後，於89年2月27日以新台幣（ 下同）110萬元，出售予上訴人周唐照之父○○○，○○○ 再轉讓予上訴人周唐照。上訴人周唐照對該房屋有事實上之 處分權。
三、江茂開於89年2月27日與○○○簽訂讓渡書時，為被上訴人 公業之派下員。
四、○○○巷00號房屋，係訴外人○○○出資興建，嗣後轉讓予 訴外人○○○，再轉讓予訴外人江福基（即被上訴人公業現 任管理人）。江福基於98年8月10日與上訴人楊綉雯簽訂讓 渡書，將系爭房屋及坐落土地之使用收益權，以27萬元轉讓 與楊綉雯。上開讓渡書係由上訴人周唐照代上訴人楊綉雯出 面與江福基協議。
五、上訴人楊綉雯於101年6月6日向被上訴人公業申請修繕上開 房屋，江福基曾在申請書之「主任委員」欄簽名按指印；另 訴外人○○○、○○○則在申請書之「委員」欄簽名按指印 。江福基、○○○、○○○斯時均為被上訴人公業之派下員 。當時被上訴人公業之主任委員已經在101年3月18日之派下 大會改選為江福基。
六、○○○巷00號房屋現已拆除，目前僅餘部分圍牆；空地部分 則由上訴人楊綉雯無償提供予上訴人蔡岷臻種植蔬菜及植栽 。圍牆及植栽範圍如附圖㈡編號(A)部分所示。七、原審共同被告江玉森及訴外人○○○均非被上訴人公業之派 下員。
伍、本院之判斷
一、本件原審法院以上訴人無權占有被上訴人公業所有之上開土 地，判命上訴人應拆除地上房屋及清除殘餘牆壁、花圃、植 栽，並給付相當於租金之不當得利，上訴人不服，提起上訴 ，主要之理由為：㈠伊等占有使用之上揭土地，係受讓自由 被上訴人公業分配予其派下員使用，並經派下員默示分管協 議同意其使用該土地之派下員，伊依此自屬有占有使用之權 源：㈠又系爭房屋既係系爭土地全體共有人依默示分管協議 之同意而建築，其後受分配使用土地之共有人將之出售予伊 ，依最高法院100年台上字第2103號判決意旨，伊對系爭土 地自有法定租賃權存在，自亦有合法占有使用之權源；㈢如 被上訴人公業全體派下員對系爭土地無默示分管之協議存在 ，惟被上訴人公業長期放任其派下員占有土地蓋屋出售，均 足使第三人者以為其不行使權利而予買受，基此，被上訴人 復行使本件所有權人之權利，乃有違誠信原則云云，被上訴 人則以上情置辯，是本件於上訴審應審究之爭點，厥為：上 訴人所主張之上揭占有使用權源是否合法存在及被上訴人之 行使本件所有權人之權利有無違背誠信原則二端。二、按共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特 定之部分而為管理（分管）者，固為法之所許。且共有物之 分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之 （分管）意思表示，亦包括在內，固據最高法院著有86年台 上字第1382號、87年台上字第1359號、100年台上字第2103 號裁判要旨闡釋在案。惟共有人對共有物之特定部分占用收 益，須徵得其他共有人全體之同意，乃不變之法則（上揭最 高法院86年台上字第1382號判決意旨參照）。從而，共有物 之有無默示分管之協議存在，自應自全體共有人有無此默示 之意思存在斷之，此由上訴人所引據之最高法院100年台上 字第2103號判決之事實部分，亦迭據該院以103年台上字第 331號、105年台上字第209號判決一再發回重新為調查該事 實乙節，尤為明瞭。查被上訴人公業確曾分配部分土地予其 部分派下員無償使用之事實，固據證人江茂開、○○○於原 審法院到庭供證明確，且上訴人所指臺中市○○街000巷0號 、0號、00000號、000巷0號、○○○巷00號等房屋，亦確係 被上訴人之派下員在公業土地上所興建再為出售或出租之事 實，亦為被上訴人所不爭執，惟被上訴人辯稱：上開土地只 是分配予部分派下員無償借用，並非分管，派下全員間並無 任何分管協議存在，且無償借用土地之派下員亦無權轉讓土 地之使用權，上訴人所指之○○街等房屋受讓人，其後均繳 納使用對價予公業，所以同意其繼續使用，惟獨上訴人不願
繳納，故對之提起本件訴訟等語，經受告知訴訟之證人江茂 開、江福基二人在本院準備程序中到庭，供述公業派下員間 確無分管土地之協議存在，且就無償借用之土地亦不能轉讓 與他人等語甚詳在卷（見本院卷第124-126頁），江茂開並 委律師提出伊出售系爭房屋時，已表明（告知）並無擔保該 房屋有占有公業土地之權源，而為法院所肯認之台灣台中地 方法院103年訴字第2876號確定判決影本乙件為證（見本院 卷第134-140頁），是上訴人所舉，要只能證明被上訴人公 業之上開土地有部分由部分派下員無償借用而已，所舉各該 占用之派下員並非派下員全體，不能據此即認其全體共有人 間有分管之協議存在。又系爭房屋，既非被上訴人公業所有 ，出讓該房屋之派下員江茂開、江福基亦無權轉讓土地之使 用權利，已經其二人證實如前，是上訴人主張其因受讓房屋 而對系爭土地有法定租賃權存在，亦無所據；另被上訴人縱 曾同意上訴人修繕房屋，要只權宜之計，兩造既未因此另有 使用土地之合意（契約），均難認上訴人已依上述二項事實 取得合法使用土地之權源。再者，上訴人所舉○○街各該由 被上訴人派下員出售或出租之房屋，其受讓人乃皆另與被上 訴人簽約支付報酬始獲被上訴人同意繼續占有使用，本件上 訴人占有之土地，其派下員之借貸關係已經被上訴人終止， 上訴人復不願支付任何報酬，被上訴人因而行使所有權人之 權利，為本件訴求，依法有據，難認有何違背誠信之可言。 從而，原審法院為上訴人敗訴之判決，依法並無不合，上訴 意旨仍執陳詞，指摘原判決上開部分為不當，求予廢棄改判 ，均無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 許秀芬
法 官 朱 樑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 金珍華
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日