臺灣高等法院民事判決 105年度重上字第96號
上 訴 人
即被上訴人 李孟賢
訴訟代理人 李良杰
賴淑玲律師
上 一 人
複 代理人 蔡宜庭律師
被 上訴人
即 上訴人 李繼旺
李繼全
李丹月
李丹貴
楊月美
李文斌
共 同
訴訟代理人 林啟瑩律師
複 代理人 魏憶秀律師
上列當事人間請求行使優先承購權事件，兩造對於中華民國104
年12月9日臺灣新北地方法院103年度訴字第1565號第一審判決各
自提起上訴，本院於105年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第一項及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人即被上訴人李孟賢在第一審之訴駁回。上訴人即被上訴人李孟賢之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人即被上訴人李孟賢負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明 文。而「所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之 存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態 存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言， 若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認 有受確認判決之法律上利益」（最高法院52年台上字第1240 號判例要旨參照）。本件上訴人即被上訴人李孟賢（下稱上 訴人）主張其對被上訴人即上訴人李繼旺、李繼全、李丹月 、李丹貴、楊月美、李文斌（以下合稱被上訴人，分稱其名 ）所出賣坐落新北市○○區○○段000地號、805地號、809 地號土地（以下合稱上開3筆土地，分則逕稱其地號）如附 表一編號二至七所示應有部分（以下合稱系爭土地）有優先
承購權，惟為被上訴人所否認，則上訴人就系爭土地有無優 先承購權之法律關係不明確，其主觀上認有法律上地位不安 之狀態存在，而此種不安之狀態得以確認判決予以排除，應 認上訴人提起本件確認之訴有確認之利益，合先敘明。二、次按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立 為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事 訴訟法第182條第1項固定有明文。惟「所謂訴訟全部或一部 之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟 之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言，若他訴 訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴 訟程序即毋庸中止」（最高法院18年抗字第56號判例意旨參 照）。本件上訴人以其已對被上訴人及訴外人池輝水提起確 認就系爭土地之買賣契約無效及請求塗銷所有權移轉登記之 訴訟，刻由臺灣新北地方法院104年度重訴字第698號審理中 （下稱系爭另案），本件於系爭另案訴訟終結前，應裁定停 止訴訟程序云云（本院卷第109頁），惟查，系爭另案之訴 訟結果，並非本件訴訟之先決問題，不符民事訴訟法第182 條第1項之規定，本件訴訟程序即毋庸停止，亦予敘明。貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：兩造均為上開3筆土地之共有人，應有部 分如附表一所示。被上訴人於民國102年7月25日，將系爭土 地出賣予訴外人陳瓊宜，惟未依土地法第34條之1第4項規定 ，將買受人、買賣價格及買賣成立日期等通知上訴人，亦未 徵詢上訴人是否行使優先承購權，即於出賣人之「切結書」 及「土地登記申請書」備註欄填載「優先承買權人已放棄優 先承買權屬實。如有不實，出賣人願負法律賠償責任」等字 ，表示優先承購權人已放棄優先承購權，並向新北市三重地 政事務所申請辦理移轉登記。上訴人於102年9月13日寄發律 師函，向被上訴人表示願依同一條件優先承購，同時向新北 市三重地政事務所提出異議，經新北市三重地政事務所駁回 被上訴人之移轉登記申請。上訴人為上開3筆土地之共有人 ，依土地法第34條之1第4項規定，就被上訴人出賣之系爭土 地享有優先承購權，此優先承購權為形成權，承購權人一經 表示以同一條件優先承購，則該共有土地之買賣契約即當然 於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，上訴人得請求 被上訴人按與陳瓊宜間買賣契約之同一條件，與上訴人簽訂 系爭土地之買賣契約。詎被上訴人於本件審理中，竟於104 年5月4日將805地號土地及809地號土地如附表一編號二至七 所示之應有部分，出賣予池輝水。上訴人自新北市政府稅捐 稽徵處三重分處取得系爭土地之買賣契約，始悉692地號土
地、805地號土地及809地號土地之買賣契約所載買賣價金如 附表二所示，依序為新臺幣（下同）134萬4,633元、799萬9 ,238元、458萬2,950元，合計1,392萬6,821元。爰依土地法 第34條之1第4項規定，就系爭土地行使優先承購權等語。並 聲明：被上訴人就系爭土地，應按其等出賣予陳瓊宜之買賣 契約相同條件即買賣總價金1,392萬6,821元，與上訴人補訂 立買賣契約，並於上訴人給付1,392萬6,821元買賣價金同時 ，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則抗辯：
㈠兩造就上開3筆土地之開發因無共識而延宕多年，102年6月 間，李丹月、李丹貴、楊月美三人曾向上訴人之子李良杰表 示，願以每坪65萬元之價格出賣渠等之應有部分。102年7月 間，上開3筆土地其餘共有人李麗貞及李繼旺之配偶蔡鳳蓁 ，代理被上訴人通知上訴人及李良杰，將以每坪65萬元之價 格出賣系爭土地，詢問上訴人是否同意，為上訴人所拒，並 表示其對被上訴人出賣系爭土地事宜無從置喙等語。上訴人 既已放棄行使優先承購權，不問被上訴人有無發函通知，無 礙上訴人已放棄權利之保障，被上訴人遂於102年8月間將系 爭土地出賣予陳瓊宜。而上訴人前以被上訴人未通知是否行 使優先承購權為由，對被上訴人提起涉犯行使偽造私文書罪 嫌之告訴，經臺灣新北地方法院檢察署檢察官以103年度偵 字第8540號為不起訴處分，上訴人聲請再議亦經駁回確定。 ㈡土地法第34條之1第4項規定之優先承購權人，於知悉土地買 賣條件後，既已明示或默示表示拋棄該優先承購權，仍生權 利拋棄之效力，出賣應有部分之共有人，亦無再另以書面通 知優先購買權人之必要。被上訴人係委託蔡鳳蓁處理系爭土 地之出賣事宜，由證人蔡鳳蓁、楊美姜、楊靚莘及上訴人委 任之告訴代理人廖律師於上開刑事案件偵查中之證述，足徵 被上訴人已向上訴人表明出賣系爭土地之意願及條件。況被 上訴人已於104年4月17日，將805地號土地及809地號土地如 附表一編號二至七所示之應有部分，出賣予上開3筆土地之 共有人池輝水，並完成所有權移轉登記，上訴人無從行使優 先承購權。
㈢答辯聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決被上訴人應就692地號土地權利範圍共20/120，以 價金134萬4,633元與上訴人補訂書面買賣契約，並於上訴人 給付上開價金同時，將土地所有權移轉登記予上訴人，並駁 回上訴人其餘之訴。兩造分就其敗訴部分不服，各自提起上 訴。上訴人除補稱：被上訴人虛偽出賣系爭土地予池輝水， 上訴人已提起系爭另案訴訟，倘該買賣行為經法院認定為無
效，系爭土地即回復登記為被上訴人名義，上訴人即得行使 優先承購權云云外，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部 分廢棄。㈡被上訴人就805地號土地、809地號土地如附表一 編號二至七所示應有部分，應按渠等出賣予陳瓊宜買賣契約 之相同條件即如附表二所示該二筆地號土地買賣價金1,258 萬2,188元，與上訴人補訂立買賣契約，並於上訴人給付價 金1,258萬2,188元之同時，將805地號土地、809地號土地如 附表一編號二至七所示應有部分所有權移轉登記予上訴人。 被上訴人除補稱：被上訴人已將系爭土地出賣予池輝水，並 辦畢所有權移轉登記，692地號土地不應與805地號土地、80 9地號土地為相歧異之認定等語外，並上訴聲明：㈠原判決 不利於被上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人在第一 審之訴駁回。兩造對他造之上訴，均答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（本院卷第106頁）：
㈠兩造原均為上開3筆土地之共有人，應有部分如附表一所示 ，有土地登記簿謄本可稽（原審法院103年度補字第876號卷 第8-38頁）。
㈡被上訴人於104年5月4日，以買賣為原因，將系爭土地移轉 登記予池輝水，有土地登記簿謄本可稽（原審卷㈡40、41頁 、本院卷第74、87、100頁）。
五、上訴人主張被上訴人出賣系爭土地未通知上訴人，亦未徵詢 上訴人是否依土地法第34條之1第4項規定行使或放棄優先承 購權，其得行使優先承購權云云，為被上訴人所否認，並以 上開情詞置辯。是本件應審酌：上訴人得否依土地法第34條 之1第4項規定，行使系爭土地之優先承購權？六、本院得心證之理由：
㈠按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨優先承購」，土地法第34條之1第4項定有明文。復按 土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有部 分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如 同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與 第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明 文。故該條項之優先承購權係指他共有人於共有人出賣其應 有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之 權而言，此項優先購買權係屬債權性質，故共有人倘將其應 有部分出賣與他人已依法取得所有權時，他共有人僅得請求 損害賠償，不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記 ，即已不能回復原狀（最高法院65年台上字第853號及66年 台上字第1530號判例、76年度台上字第2350號及94年度台上 字第2037號判決意旨參照）。
㈡經查，被上訴人所有之系爭土地，已因買賣而移轉登記予池 輝水乙節，有土地登記簿謄本可稽（本院卷第74、87、100 頁）。揆諸上開說明，土地法第34條之1第4項所規定優先承 購權僅屬債權性質，被上訴人如有違反該規定，池輝水仍依 法取得系爭土地之所有權，被上訴人就系爭土地已無應有部 分，屬民法第215條所規定不能回復原狀之情形，縱上訴人 之主張為真實（僅係假設），其亦僅得請求被上訴人以金錢 賠償其損害。然上訴人迄本院言詞辯論期日，仍聲明行使系 爭土地之優先承購權。是上訴人以被上訴人侵害其土地法第 34條之1之優先承購權為由，請求被上訴人應將系爭土地以 相同之出賣條件，與上訴人締約，已屬給付不能，不應准許 。
七、綜上所述，上訴人依土地法第34條之1第4項規定，請求行使 系爭土地之優先承購權，洵屬無據，不應准許。原審就上開 不應准許之692地號土地部分，為被上訴人敗訴之判決，尚 有未洽。被上訴人上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢 棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，改判如 主文第二項所示。至上開不應准許之805地號土地及809地號 土地部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴人上 訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予 駁回。
八、本件事證已臻明確，上訴人聲請訊問證人李良杰，用以證明 被上訴人出賣系爭土地並未依土地法第34條之1第4項之規定 通知上訴人是否行使優先承購權，本院認無必要。兩造其餘 之攻擊或防禦方法及所舉證據，經本院斟酌後，認為均不足 以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人之上訴為 有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 21 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 王永春
法 官 王麗莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但
書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 21 日
書記官 余姿慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：
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│編│ │新北市蘆洲區民│新北市蘆洲區民│新北市蘆洲區民│
│號│ │權段692地號土 │權段805地號土 │權段809地號土 │
│ │ │地 │地 │地 │
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│一│李孟賢│17,994/60,000 │21,994/60,000 │21,994/60,000 │
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│二│李繼旺│ 1/30 │ 1/30 │ 1/30 │
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│三│李繼全│ 1/40 │ 1/40 │ 1/40 │
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│四│李丹月│ 1/40 │ 1/40 │ 1/40 │
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│五│李丹貴│ 1/40 │ 1/40 │ 1/40 │
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│六│楊月美│ 1/30 │ 1/30 │ 1/30 │
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│七│李文斌│ 1/40 │ 1/40 │ 1/40 │
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附表二：
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│新北市蘆洲區民權段土地│公契所載買賣價金（新臺幣）│
│地號 │ │
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│692地號 │ 134萬4,633元 │
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│805地號 │ 799萬9,238元 │
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│809地號 │ 458萬2,950元 │
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│ 價金合計 │1,392萬6,821元 │
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