臺灣高等法院民事判決 104年度重上字第208號
上 訴 人 袁華斌
訴訟代理人 曾朝誠律師
被上 訴人 羅生源
訴訟代理人 戴宴真
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華
民國103年12月31日臺灣桃園地方法院102年度重訴字第309號第
一審判決提起上訴，本院於105年4月19日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
原判決主文第一、二項，及訴訟費用之裁判均廢棄。前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
被上訴人在原審起訴主張：伊於民國（下同）101年8月24日以 新臺幣（下同）700萬元對價，將所有桃園市○○區○○段000 地號土地所有權全部（下稱系爭土地），及其上195建號（門 牌：同上區大智路89號）、196建號（門牌：同上號2樓）、 197建號（門牌：同上號3樓）建物（下依序以建號稱之，合稱 系爭建物，並與系爭土地合稱系爭不動產）所有權全部，出賣 予上訴人（下稱系爭買賣契約），惟伊於85年間經診斷罹患精 神分裂症，於93年間領得身心障礙手冊，欠缺意思表示或辨識 意思表示之能力，依民法第75條規定，系爭買賣契約應屬無效 ，爰依民法第75條規定，提起先位之訴，求為㈠確認兩造間之 系爭買賣契約不存在，及㈡桃園市蘆竹地政事務所（下稱蘆竹 地政）就系爭不動產以101年8月24日買賣為原因，於101年9月 18日所為之所有權移轉登記應予塗銷，回復為伊所有之判決； 又如認先位之訴無理由，因自伊外觀即可察知伊之意識能力異 於常人，伊係受上訴人詐欺而簽訂系爭買賣契約，業經本件起 訴當時伊之監護人林生喜依民法第92條規定代為以起訴狀繕本 之送達，撤銷伊之意思表示，且系爭買賣契約成立當時，系爭 不動產市價31,022,000元，伊僅以700萬元出賣，致上訴人獲 取暴利，對伊顯失公平，伊亦得依民法第74條規定撤銷系爭買 賣契約，爰依民法第74條、第179條、第767條第1項中段等規 定，提起備位之訴，求為㈠撤銷兩造於101年8月24日之系爭買 賣契約，及㈡蘆竹地政就系爭不動產以101年8月24日買賣為原 因，於101年9月18日所為之所有權移轉登記應予塗銷，回復為 伊所有之判決（依原審法院102年8月15日102年度家暫字第48 號民事裁定，林生喜自102年8月15日起擔任被上訴人之監護人 ，經林生喜代理被上訴人提起本件訴訟，及委任張麗真律師為
訴訟代理人，嗣原審法院102年12月30日101年度監宣字第395 、379號民事裁定於103年1月間確定，林生喜喪失監護人身分 ，其於本件第二審代理被上訴人所為訴訟行為，未經被上訴人 承認，固不生效力，惟林生喜於104年4月23日、104年10月8日 陳明民法第92條為系爭買賣契約業已撤銷之原因事實，並非求 為撤銷系爭買賣契約判決之請求權基礎，又被上訴人係依民法 第179條、第767條第1項中段等規定，請求塗銷所有權移轉登 記等語，乃補充其在第一審代理被上訴人起訴之法律上之陳述 ，應無不合，且不涉及訴之追加、變更，附此敘明，見本院卷 1第99頁反面、第196頁）等語。
上訴人則以：被上訴人外觀上大致無異狀，其係在了解買賣系 爭不動產之權利義務後簽訂系爭買賣契約，非因受詐欺或在急 迫、輕率、無經驗情形下為出賣之意思表示，又系爭不動產之 應有價格在1,200萬元至1,345萬元之間，但系爭不動產上有設 定抵押權擔保林生喜之借款債務500萬元，兩造並約定由被上 訴人繼續向承租人收取195建號建物之租金至106年6月1日止， 及收取196建號建物之租金至102年3月10日止，故兩造以700萬 元成交，對於被上訴人無顯失公平情事等語，資為抗辯。原審就先位之訴，為被上訴人全部敗訴之判決，就備位之訴， 則為被上訴人全部勝訴之判決，即判命㈠兩造間就系爭不動產 於101年8月24日所為之買賣契約應予撤銷（見原審104年8月18 日裁定，原審卷2第151頁）；㈡上訴人應將系爭不動產經蘆竹 地政於101年9月18日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以 塗銷，並回復登記為被上訴人所有。被上訴人對於先位之訴敗 訴部分，未聲明不服，故先位之訴不在本件裁判範圍內，以下 不贅述。上訴人對於備位之訴敗訴部分，提起上訴，聲明求為 判決：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡前項廢棄部分，被 上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則未為答辯聲明。兩造不爭執之事實：
㈠被上訴人於85年間經診斷罹患精神分裂病，於93年5月19日經 鑑定為輕度精神病，領得身心障礙手冊（見被上訴人提出之全 民健康保險重大傷病證明申請書、身心障礙手冊等影本，原審 卷1第6、7頁）。
㈡被上訴人之配偶戴宴真前向原審法院聲請宣告被上訴人為受監 護宣告之人（案號：原審法院101年度監宣字第379號），被上 訴人之兄林生喜亦向原審法院聲請宣告被上訴人為受監護宣告 之人（案號：原審法院101年度監宣字第395號），經原審法院 合併審理。林生喜於上開事件審理期間向原審法院聲請暫時處 分，經原審法院於102年8月15日以102年度家暫字第48號裁定 ，諭知於原審法院101年度監宣字第395號事件確定、撤回或其
他事由終結前，暫由林生喜為被上訴人監護人之暫時處分。嗣 原審法院於102年12月30日以101年度監宣字第395、379號裁定 ，宣告被上訴人為受輔助宣告之人，並選定林生喜為輔助人， 戴宴真於103年1月24日對於該裁定關於選定林生喜為輔助人部 分提起抗告，至於該裁定關於宣告被上訴人為受輔助宣告之人 部分，則因無人聲明不服，而告確定。其後原審法院於104年6 月30日以103年度家聲抗字第23號裁定駁回戴宴真之抗告，是 原審法院101年度監宣字第395、379號裁定關於選定林生喜為 被上訴人輔助人部分，亦告確定（見被上訴人提出之家事裁定 影本，原審卷1第8至10頁，及本院調取各聲請事件卷宗，影本 外放）。
㈢被上訴人於101年8月24日將原所有系爭不動產出賣予上訴人， 並於101年9月18日將所有權移轉登記予上訴人（見被上訴人提 出系爭不動產登記謄本、原審法院所屬民間公證人蔡佳燕事務 所101年度桃院民公佳字第1127號公證書等影本，原審卷1第11 至34、64至70頁）。
㈣林生喜就系爭買賣契約，控告上訴人、戴宴真、邱顯富詐欺， 經臺灣桃園地方法院檢察署檢察官以102年度偵字第17051號處 分不起訴，林生喜聲請再議，經臺灣高等法院檢察署以103年 度上聲議字第5566號駁回其聲請。林生喜聲請交付審判，經原 審法院以103年度聲判字第54號裁定上訴人、戴宴真部分交付 審判，駁回林生喜其餘聲請。上訴人對於上開裁定提起抗告， 經本院以103年度抗字第1164號裁定撤銷之，發回原審法院， 原審法院嗣以104年度聲判更字第1號裁定，駁回林生喜對於上 訴人部分之交付審判聲請（見上訴人提出之處分書、裁定書等 影本，原審卷1第283至288頁、原審卷2第18至20頁、本院卷1 第48至57、187至194頁；被上訴人提出之裁定書，原審卷2第 119至125頁，及本院調取各該卷宗，影本外放）。關於被上訴人主張其已依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約， 爰依民法第179條、第767條第1項中段等規定請求塗銷所有權 移轉登記部分，得心證之理由：
㈠按民法第92條第1項本文規定，因被詐欺而為意思表示者，表 意人得撤銷其意思表示。此所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤， 故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示而言，且主張 被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高 法院18年上字第371號、56年台上字第3380號、44年台上字第7 5號判例要旨參照）。
㈡按精神分裂病即所謂思覺失調症，此疾病所導致思維障礙，概 分為思維速度障礙（如思維過程的速度加快或緩慢）、思維形 式障礙（即聯想障礙，如聯想的結構缺乏目的性，思維鬆弛，
天馬行空，思考的過程不符合邏輯等）、思維控制障礙（妄想 所致，患者感到自己的思維不屬於自己，感覺自己的思維在受 外力所控制而不受自己的意志所控制。例如：患者憂鬱表態） 、思維內容障礙（即妄想）。又依衛生福利部（前為衛生署） 公告「身心障礙等級」，上述疾病歸類為慢性精神病，「輕度 」之鑑定標準為「職業功能、社交功能輕度退化，在協助下可 勉強維持發病前之工作能力或可在非庇護性工作場所工作，且 毋需他人監護，即具日常生活自我照顧能力者。」查被上訴人 固於85年間經診斷罹患精神分裂病，並於93年5月19日經鑑定 為輕度精神病，但揆之該疾病所呈現之病徵，尚難認定被上訴 人對於不動產買賣法律行為及所生權利義務等事項之理解能力 有所欠缺或顯然不足。退步言，即令被上訴人本身對於複雜事 務之理解能力已有退化情形，其亦非不得在他人協助下理解並 從事買賣之法律行為，是無從單憑被上訴人罹患精神分裂病， 並領有身心障礙手冊之事實，推論被上訴人係受上訴人詐欺而 為出賣系爭不動產之意思表示。再退步言，被上訴人之理解能 力係涉其所為出賣意思表示是否因其意思能力欠缺或不足而不 具備生效要件之問題（此為被上訴人提起原審先位之訴主張之 原因事實，經原判決駁回此部分訴訟，被上訴人未聲明不服） ，要與被上訴人是否因受詐欺而為意思表示不同，故被上訴人 執以主張其係受詐欺而為出賣意思表示，顯然無據。㈢原審法院101年度監宣字第379號事件，囑託桃園縣政府社會局 社會工作科進行監護（輔助）宣告之調查訪視，該機關以101 年11月14日桃姚字第101500號函提出報告書，記載於101年11 月1日訪談結果為「身心狀況：訪員實訪所見，相對人（即被 上訴人，下同）皮膚黝黑、身形適中，行動自如但動作較遲鈍 無精神。相對人能眼神注視訪員，需思索停頓或由關係人重述 才可回應，有現實感和時間定向感，如：準確回答日期、時間 、星期幾及現今總統，對往事亦有記憶且能陳述。相對人可書 寫名字和家中住址，無法背誦身份證字號，亦清楚不可亂簽名 。自述有幻聽，可聽到小孩與其說話，除服藥想睡外，身體無 其他特別狀況。」又囑託迎旭診所鑑定被上訴人之精神狀 況，經該診所提出101年11月23日迎旭祥監宣字第101316號函 ，表示判定被上訴人因心智缺陷，致其為意思表示、受意思表 示及辨識意思表示效果之能力顯有不足，已達所謂「精神耗弱 」之程度等語，並於所附鑑定報告書記載「101年11月23日根 據親自診視個案（指被上訴人）及家屬描述，羅員（指被上訴 人，下同）行動自如但稍嫌緩慢。個人衛生不佳，需要專人督 促與協助」、「鑑定過程：精神狀態檢查：羅員意識清楚。外 觀稍顯不整。注意力尚可。態度可部分合作。表情淡漠。行為
顯退縮。話量稍少，大致可切題回答。思考方面已無明顯怪異 想法，但內容貧乏。知覺方面否認有幻覺。一般判斷力尚可， 但對日常用錢及財務處理缺乏概念。定向感大致正常。有部分 病識感。短期記憶力不佳。顯示其長期受到慢性精神病影響， 人格已明顯退化，對於較複雜之事務缺乏理解及處理能力。精 神狀態已達精神耗弱之程度。」此有被上訴人提出上開報告書 、函文（原審卷1第61、62頁；原審卷2第83至88頁），及本院 調取該事件卷宗可稽。經查，被上訴人係於101年8月24日出賣 系爭不動產，當時被上訴人之精神狀態是否等同於其接受訪談 及鑑定時之精神狀態，尚非無礙；即令等同，依被上訴人於 101年11月間呈現之精神狀態，仍在前開㈡所示「輕度精神病 」之標準範圍內，自無從根據上述訪視及鑑定結果，斷定被上 訴人係受上訴人詐欺而為出賣系爭不動產之意思表示。退步言 ，被上訴人之意思能力欠缺或不足，係涉其所為意思表示之生 效要件是否完備問題，要與被上訴人是否因受詐欺而為意思表 示不同，故被上訴人執以主張其係受詐欺而為出賣意思表示， 顯然無據。
㈣林生喜在原審代理被上訴人主張：戴宴真曾以被上訴人之名義 發101年9月6日桃園中壢環北郵局第623號存證信函予上訴人， 內載「本人受告知買受金額為3700萬元，故本人及配偶同意簽 字，然公證後，本人方從公證人處拿到契約，看契約竟記載價 格為700萬元。本人顯然受詐欺或意思表示錯誤，特以此函撤 銷意思表示..」，另於原審法院101年度監宣字第379號事件主 張被上訴人因受上訴人詐欺而出賣系爭不動產云云，及在前開 之㈣所示偵查案件陳稱被上訴人僅同意以700萬元出賣195建 號建物，後來發現簽署之買賣契約記載出賣標的為系爭建物云 云（見101年度他字第5642號卷第135、233頁），可見被上訴 人係受詐欺而為出賣意思表示等語，固有中華郵政股份有限公 司桃園郵局102年11月12日桃營字第0000000000號函（原審卷1 第80至82頁），及各該事件卷宗可稽。惟揆之前開之㈣所示 案件之卷證資料，被上訴人於102年5月27日證稱：因急需生活 費，以700萬元出售系爭建物，伊知悉買賣房子的意思等語（ 見101年度他字第5642號卷第274頁）、於103年5月16日證稱： 因需要錢，租金不夠用，故出賣系爭建物，事先跟戴宴真討論 ，也問過其他親戚，伊知道賣房子的意義，雖覺得賣得太便宜 ，但應該是沒有被欺騙等語（102年度偵字第17051號卷第61、 62頁；104年度聲判更字第1號卷第35至43頁）（原審勘驗此次 法庭錄影光碟結果為：確認被上訴人於檢察官訊問時，所回答 內容大致與筆錄記載相符，但被上訴人就檢察官之訊問雖尚可 應答，惟反應遲緩，且因無法針對檢察官訊問之問題而回答，
故檢察官需要反覆解釋問題真意，以便被上訴人了解回答，見 原審卷2第116頁反面）；證人蔡佳燕於102年1月7日證稱：「 代書主導先將契約書寫好，最後我再一一確認條文，過程中有 關租約、抵押權，都是由羅生源的太太戴宴真主導，當時羅生 源坐在我旁邊，他沒有很多話，幾乎都是他太太在講，代書在 一一講條文時，羅生源也很認真在聽，伊沒有（感）到羅生源 有不正常的情形，我們一一在確認條文時都沒有甚麼異狀，只 是到最後在確認公告現值時，才發現買賣價金比公告現值低， 但是因為有租約及抵押權的事情，買受人需要承擔，最後我有 請羅先生講出本件買賣價金的金額，羅先生有說是700萬元。 （問：羅生源當時的意識有無受他人控制的情形？）沒有，我 沒有感覺到。..（問：你發現本件公告現值高於買賣價金，有 無告訴代書？）我有問代書，代書認為因為原來的買賣契約書 有一些負擔。我當時並沒有與買方確認此事..我當時有請羅生 源念本件買賣標的的地址，且有詢問羅生源是否要出賣房子， 買賣價金多少，羅生源是看著契約書念出買賣標的地址及價金 ..租約及抵押權都是由他太太在解釋，羅生源一直都坐在他太 太旁邊聽，幾乎都是他太太在講，但羅生源在場並沒有表示不 認同。」（見101年度他字第5642號卷第75、77頁）；戴宴真 於104年3月26日陳述：「羅生源跟我一起把這棟房子賣掉..當 初是我老公說賣掉土地來過生活，因為林生喜都沒有給我們生 活費，我們是靠系爭房子賣掉前的租金過活，我們把房子1、2 樓出租給別人，3樓自己住。因為林生喜在外放話說，如果我 老公死掉，要把我趕走，所以我才跟我老公說要把系爭房地賣 掉。..（問：後來系爭房地為何會以新台幣700萬元的價格賣 給袁華斌？）我跟我老公一起決定的。」（104年度訴字第79 號卷第21、22頁），又有蘆竹地政以102年5月17日蘆地登字第 0000000000號函表示：101年9月17日系爭不動產移轉登記申請 案件之代理人（即邱顯富）陪同被上訴人到所核對身分並檢附 印鑑證明，經詢問被上訴人，確認其出售意願無誤等語（見 101年度他字第5642號卷第144頁）。再查，本事件被上訴人於 105年4月19日陳述：伊因為缺錢而賣房子，沒有被騙，是現在 才知道當時出的價錢太低等語（本院卷2第77頁反面）；證人 蔡佳燕於103年9月4日證稱：公證當日，代書先書寫買賣條款 ，伊坐在離代書約三步距離，有大概瞭解代書有向兩造說明買 賣契約內容，他們簽好買賣契約書，伊再對兩造說明契約書內 容，就重要部分逐一向兩造確認，公證書完成後，伊計算公證 費用，發現買賣價格比公告現值低，有向雙方確認，被上訴人 沒有講什麼話，伊就請被上訴人告訴伊本件買賣價金，被上訴 人有一點遲疑，伊指明契約上約定買賣價格，被上訴人有把該
價格講出來，伊覺得這樣的表示不太夠，就請被上訴人把當天 收受的價金寫出來，經被上訴人寫在簽收支票的下方等語（原 審卷2第25至28頁），並提出上述支票收據影本（原審卷2第50 頁），戴宴真亦於105年4月19日以被上訴人之訴訟代理人身分 陳述：當時是為了生活要賣掉房子，被上訴人名下的土地都被 林生喜賣掉，怕自住的197建號建物也會被林生喜賣掉，所以 我們就自己賣掉系爭建物，是我們出價700萬元，當時不知道 過低，我們出價，對方就同意買等語（本院卷2第77頁反面） 。是由兩造磋商、簽訂及履行系爭買賣契約之過程，均無事證 可認上訴人有故意示以不實之事，令被上訴人陷於錯誤，而為 出賣意思表示之行為，且戴宴真雖曾為前揭不利於上訴人之陳 述，但嗣已為相異之陳述，是無從憑戴宴真前一陳述，證明被 上訴人係因受上訴人詐欺而簽訂系爭買賣契約。㈤綜上，被上訴人前主張其係受上訴人詐欺而為出賣系爭不動產 之意思表示云云，未舉證以實其說，且被上訴人嗣後已表明未 受詐欺，則被上訴人依民法第92條規定為撤銷系爭買賣契約之 意思表示，尚有未合，不生撤銷效力，被上訴人執此主張依民 法第179條、第767條第1項中段等規定，請求上訴人應將系爭 不動產經蘆竹地政於101年9月18日以買賣為原因所為之所有權 移轉登記予以塗銷，並回復登記為被上訴人所有，為無理由。關於被上訴人依民法第74條規定請求撤銷系爭買賣契約，及依 民法第179條、第767條第1項中段等規定請求塗銷所有權移轉 登記部分，得心證之理由：
㈠按民法第74條第1項規定，法律行為，係乘他人之急迫、輕率 或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形 顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或 減輕其給付。是法院依上開規定撤銷法律行為，不僅須行為人 有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情 事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約 定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲 請為之（最高法院28年上字第107號判例要旨參照）。又本於 上開規定聲請撤銷法律行為者，依民事訴訟法第277條本文規 定，應就上述主、客觀事實負舉證之責任。
㈡按民法第74條第1項所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果 ，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。所稱無經 驗，指欠缺一般生活經驗或交易經驗而言，非指欠缺特定領域 或行業之知識。查被上訴人主張：伊係在急迫、輕率或無經驗 情形下，簽訂系爭買賣契約云云，為上訴人否認。經查，揆之 前開之㈡至㈣，被上訴人雖罹患精神分裂症，但未達欠缺從 事法律行為之意思能力程度，亦非不得在他人協助下理解並從
事不動產買賣之法律行為。再查，被上訴人自承：伊了解買賣 不動產之意義，伊係因租金收益不敷支應生活費用，故與戴宴 真討論後，決定以700萬元出售系爭建物等語，戴宴真亦陳述 ：林生喜沒有給被上訴人家庭生活費，被上訴人及伊係仰賴出 租195、196建號建物之租金生活，因為林生喜揚言於被上訴人 過世時，要將伊趕出去，故被上訴人及伊共同決定以700萬元 價格賣給上訴人等語。又上訴人陳述：兩造於101年8月24日簽 訂及公證系爭買賣契約，但於101年8月31日申辦所有權移轉登 記，因被上訴人於101年9月3日變更印鑑證明，經蘆竹地政要 求補正，伊乃於101年9月3日以桃園慈文郵局第1369號存證信 函催告被上訴人履約，翌日到達被上訴人，戴宴真先以被上訴 人之名義於101年9月6日發桃園中壢環北郵局第623號存證信函 予伊，嗣被上訴人表示願意繼續履約，並於101年9月17日至桃 園縣大園鄉戶政事務所（下稱大園戶政）辦理印鑑變更登記， 再持變更後之印鑑證明至蘆竹地政簽署相關申請移轉文件，於 翌日完成移轉登記，兩造又於101年9月18日簽立和解書確認系 爭買賣契約關係等語，業據提出存證信函、回執、和解書為證 （本院卷1第35至40頁），並有大園戶政102年12月30日桃大戶 字第0000000000號函（原審卷1第106頁）、蘆竹地政103年1月 3日蘆地登字第0000000000號函（原審卷1第107至127頁）可稽 。綜上情節，被上訴人並非欠缺一般生活經驗或交易經驗之人 ，且被上訴人係考量租金收益不敷支應其與戴宴真生活費用， 及為避免將來林生喜驅逐戴宴真之情事發生等主觀緣由下，與 戴宴真討論後決定以700萬元出售系爭建物，被上訴人、戴宴 真其後雖曾一度反悔，但被上訴人最終同意繼續履約，並配合 辦理變更印鑑、移轉登記等手續，及與上訴人簽訂和解契約， 是難謂被上訴人係在急迫、輕率、無經驗下簽訂系爭買賣契約 ，遑論上訴人有所謂利用被上訴人之急迫、輕率、或無經驗， 而為買賣法律行為之主觀情事，故被上訴人上開主張尚非可採 。
㈢被上訴人復主張：系爭買賣契約成立當時，系爭不動產市價在 3,102萬元以上，伊僅以700萬元出賣，使上訴人獲取暴利，對 伊顯失公平云云，為上訴人否認。查：
⒈系爭買賣契約固約定總價款700萬元，但兩造另約定「本約房 地現有租約，甲方（即被上訴人，下同）同意知悉，甲方至租 期屆滿期間之租金由乙方（即上訴人）繼續收取」、「雙方同 意本約最遲於101年12月31日前交屋結案」，此有被上訴人提 出之買賣契約書可稽（原審卷1第30、34頁）。又上訴人陳述 ：195建號建物之租約原定租賃期間101年6月1日至105年6月1 日，月租金11,000元，嗣延長至106年6月1日，由被上訴人收
取至租期屆滿，196建號建物之租期至102年3月10日止等語， 業據提出租賃契約書影本（原審卷2第3至10頁）為證，與證人 蔡佳燕提出之公證書影本相符（原審卷2第36頁）。再查，原 審囑託永大不動產估價師事務所（下稱永大估價師）鑑定系爭 不動產價值，經永大估價師於103年4月22日提出不動產估價報 告書（下稱鑑價報告），內載196建號建物月租金9千元等語（ 原審卷1第212頁），為兩造所不爭執。是兩造約定系爭不動產 之對價，實應加計被上訴人自102年1月1日起至106年5月31日 止期間繼續收取195、196建號建物之租金依序為583,000元（ 11,000X53）、20,903元〔9,000X（2+10/31）〕（元以下四捨 五入，下同），合計7,603,903元（7,000,000+ 583,000 +20,903）。再依上訴人提出系爭不動產登記謄本影本，顯示 層數為4層，層次面積各為102.20平方公尺，附屬建物面積各 為13.09平方公尺，共有部分面積96.51平方公尺，總面積為 442.38平方公尺（即133.82坪），故系爭買賣契約約定系爭不 動產總價係按每坪56,822元（7,603,903÷133.82）計算得出 。
⒉鑑價報告固記載系爭不動產於101年8月24日之正常買賣價值為 31,022,000元，惟亦載明「估價報告書中的預測、預估或經營 結果估計，乃立基於當前市場條件、預期短期需求及供給因素 與連續穩定的經濟基礎上。因此這些預測將隨著將來條件的不 同而改變」、「桃園高鐵特定區位於桃園中壢和大園交界..過 去5年新成屋每坪不過10多萬元，如今則已漲至26、28萬元.. 青埔特定區..目前..生活機能尚未建立，生活便利性不足，有 待各大企業商圈進駐及成熟度之過度。又就環境而言，房市漲 幅趨緩，加上奢侈稅、央行豪宅限貸令及實價登入等政策，該 區房產漲勢幅度，恐會應不同條件之各案及產品而有不一樣的 成長表現。..觀察101年青埔特區成屋住宅成交狀況，5樓以下 公寓產品交易行情約介於每坪5-14萬元」、「依內政部頒布之 『不動產估價技術規則』，一般性估價方法包括比較法、收益 法..比較法係指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整 等，以推算勘估標的價格的方法..收益法係指以勘估標的未來 平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資 本化率推算勘估標的價格之方法，該方法適用於具有收益之不 動產..本案房地於101年8月24日之買賣價值採比較法及收益法 推估價格決定如下：比較法評估之單價為231,819元/坪，收益 法評估之單價為94,311元/坪」（見原審卷1第173、185、186 、191、210、210頁）。是系爭不動產之價格本會因採取比較 法或收益法評估而有巨幅差異，再斟酌被上訴人係考量租金收 益不敷支應其與戴宴真生活費用，及為避免將來林生喜驅逐戴
宴真之情事發生等主觀緣由下，同意以700萬元出售系爭建物 ，此約定價格實係基於該特定條件下所形成之價值，此無從與 上述單純依比較法或收益法所推估之價格同日而語，故兩造約 定之買賣總價固然偏低，但尚難斷定對於被上訴人顯失公平。㈣綜上，被上訴人主張上訴人係乘其之急迫、輕率或無經驗，使 其同意以700萬元出賣系爭不動產，對其顯失公平云云，未舉 證以實其說，則被上訴人依民法第74條規定，請求撤銷系爭買 賣契約，及依民法第179條、第767條第1項中段等規定，請求 上訴人應將系爭不動產經蘆竹地政於101年9月18日以買賣為原 因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被上訴人所 有，均為無理由。
綜上所述，被上訴人主張依民法第92條規定撤銷出賣系爭不動 產之意思表示後，依民法第179條、第767條第1項中段等規定 ，請求上訴人應將系爭不動產經蘆竹地政於101年9月18日以買 賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被上 訴人所有，又依民法第74條規定請求撤銷系爭買賣契約，及依 民法第74條、第179條、第767條第1項中段等規定，請求上訴 人應將系爭不動產經蘆竹地政於101年9月18日以買賣為原因所 為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被上訴人所有， 均為無理由，不應准許。原審判命㈠兩造間就系爭不動產於 101年8月24日所為之買賣契約應予撤銷；㈡上訴人應將系爭不 動產經蘆竹地政於101年9月18日以買賣為原因所為之所有權移 轉登記予以塗銷，並回復登記為被上訴人所有，自有未洽，上 訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自 應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 14 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 管靜怡
法 官 鍾素鳳
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資
格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 14 日
書記官 章大富
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。