臺灣士林地方法院民事判決 八十八年度簡上字第二七五號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被上訴人 中正蓮園住戶管理委員會
法定代理人 庚○○ 住台北市○○○路○段二八五巷五二弄二號一樓
被上訴人 辛○○ 住台北市○○○路○段二八五巷五二弄二之三號四樓
兼右一人
訴訟代理人 戊○○ 住台北市○○○路○段二八五巷五二弄二之二號五樓
己○○ 住台北市○○○路○段二八五巷五二弄二之三號一樓
劉鳳森 住台北市○○○路○段二八五巷五二弄二之三號五樓
兼右二人共同
訴訟代理人 乙○○ 住台北市○○○路○段二八五巷五二弄二之三號六樓
戊○○ 住台北市○○○路○段二八五巷五二弄二之二號五樓
右當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國八十八年十月二十六日本院士林
庭八十八年度士簡字第一一八九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人等不得為阻止上訴人及上訴人所有車位之承租人，於夜間十二時起 至翌日淩晨六時之間，進出使用坐落台北市○○區○○段一小段建號一一六 五二、一一六五三號，即門牌台北市○○○路○段二八五巷五二弄二號、二 ─一號、二─二號及二─三號地下室一、二樓停車位之行為。 （三）被上訴人等應將進出前項地下室一、二樓停車位之汽車昇降機之定時管制裝 置器具予以拆除。
（四）被上訴人等應連帶給付上訴人新台幣陸萬貳仟貳佰伍拾元，及自起訴狀繕本 送達翌日即八十八年八月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 （五）訴訟費用由被上訴人等連帶負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： （一）本件原審判決上訴人敗訴，綜其理由意旨，係以：管理委員會之職務包含執 行區分所有權人會議事項、公寓大廈之共同部分之管理維護，又公共安全、 公共衛生和公共安寧是維持社區共同生活之基本要求，而查系爭地下室之停 車位及出入所用之車輛昇降電梯係屬共同使用部分，原告主張為其所專有， 尚無足採。系爭之停車位及昇降機既屬該大樓全體住戶公同共有，為加強該 大樓之管理維護，提昇居住品質，自可以召集區分所有權人會議之方式，決 議停車場之使用時間，而被告業依法定程序，召開區分所有權人會議，於會
議中出席人數過半通過該大樓地下室車位使用之門禁管制，依公寓大廈管理 條例第二十九條之規定觀之，前開會議之程序皆屬合法，且前開會議丁○○ 及訴外人基順建設有限公司（甲○○係繼受該公司而取得前開房屋）分別指 派代理人張妏玲、邱小娟出席，均未當場為反對之意思表示，上開區分所有 權人會議就共有停車位使用限制之決議既屬合法有效，上訴人即應受該決議 之拘束，被上訴人並無不法侵害可言云云為其論據。惟原審上開判決理由， 實有諸多認事用法嚴重違誤之處，謹分述如下： １、按公寓大廈地下室停車位權利之取得依目前社會之實際做法，均是由房屋或 車位之所有人另行支付費用向建商或前手購買而取得，僅是登記時，依目前 登記之法令，只能登記為地下室之「分別共有」之持分而已！惟就該特定車 位，購買者擁有單獨且排他性之使用權，則無可置疑，此且已成為眾所週知 之事實，而若非如此認定，現有停車位之買賣，使用制度將遭破壞，社會秩 序亦將無以維持，故準此而言，停車位之權利性質，實與公寓或大樓中各戶 之房屋無所差異，具有「專有」之性質，退步而言，至少亦具有「約定專用 」之性質。
２、次按，依公寓大廈管理條例第三十四條之規定，管理委員會對共有及共用部 分暨公寓大廈之安全及環境固有其管理維護之特定職務存在，但此等職務之 行使依上開條例之立法意旨而言，當僅限於管理及維護之「必要性」及「合 理性」之範圍內，始能認其有此權責，若其職務之行使，已構成對特定權利 之侵害，甚至已為「權利之濫用」且違反「誠信原則」時，自不得僅因係「 區分所有權人會議決議」即得據以免責，何況區分所有權人會議之決議事項 亦不能違反前述法則，否則任何操控區分所有權人會議者豈非可為所欲為？ 甚或區分所有權人會議亦可假藉多數決而成為多數暴力。 ３、再按，車位使用權之性質應屬專有，至少亦屬「約定專用」，已如前述，而 依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款及第五款規定：「規約之訂定 或變更」以及「約定專用或約定共用事項」應有區分所有權人三分之二以上 及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其 區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，然查，本 件系爭地下室停車位及出入所使用之汽車升降電梯，自86.6.27. 日取得使 用執照使用以來，均為24小時自由使用，且訂定住戶管理規約亦是如此，並 無限制使用時間，而本件系爭「中正蓮園」大樓依建築使用執照所載，總樓 地板面積為三四０二．六五平方公尺，又建物所有權登記總建築面積為三八 四三．五五平方公尺，故如召開區分所有權人會議事涉規約之變更或約定共 用事項時，即須依前述公寓大廈管理條例第三十一條之規定處理，亦即應有 區分所有權人及區分所有權比例三分之二以上出席，以出席人數四分之三以 上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。惟 被上訴人於八十八年一月十日召集區分所有權人會議，其決議事項，係將區 分所有權人共有之汽車昇降電梯，由原來的二十四小時自由使用，變更為限 制使用十八小時，此乃區分所有權人涉及規約暨約定共用事項之重大變更， 自應依前述公寓大廈管理條例第三十一條之規定辦理，方屬合法。而被上訴
人之所引以為據之前項決議既未符合此法律規定，自屬違法無效，亦不得執 為本件抗辯之理由，乃原判決竟引用公寓大廈管理條例第二十七條之規定為 據，殊有謬誤。
４、再查，依被上訴人等所提之前述八十八年一月十日之會議紀錄顯示，該次會 議之第三提案，原係就其等所謂「針對地下室停車場非法出租逕行討論」云 云，但卻由被上訴人劉鳳森提議「將地下室停車場開放出入時間為06: 00至 24: 00止」以作為杯葛建商之手段，既與原提案無關，亦顯出自惡意之手段 運用！其雖經表決，但同意者僅有十席，至其他之區分所有權人，因不願涉 入紛爭，故而沈默，惟並不表示同意，何況此決議並未符合前開法律之規定 ，已如前述，則自不能以此表決為據！從而被上訴人等仍無視於此一明確比 例不符法律規定之事實，而僅憑該無效之會議紀錄，即貿然公告。 ５、末查，被上訴人於原審謊稱，伊等人均無支領酬勞服務社區，且依法執行決 議，並無違法侵權云云。然依「中正蓮園停車場收入支出明細」可知，自 88.4.1至88.6.30.止，被上訴人等確已領取管理酬勞費計新台幣壹萬貳仟元 ，則被上訴人等坐領停車位所有人繳交之管理酬勞，卻又罔顧車位所有權人 合法使用之權利，既屬無理，亦毫無誠信可言，且其等完全出之於手段之運 用，更顯不可能期待能以公平合理之方式管理社區，故其等所辯，實不可信 。，又中正蓮園住戶管理委員會委員雖於八十九年二月一日改由庚○○等人 接任，惟當時係被上訴人辛○○、戊○○、乙○○、己○○、劉鳳森等人執 行上開違法決議，致上訴人受有損害，被上訴人等既違法侵害上訴人使用停 車位之權利，上訴人依民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項前段、 第一百八十五條第一項前段暨第二百十三條第一項為本件請求應無不合，為 此提起上訴，請求依法判如上訴聲明所示。
（二）對被上訴人抗辯之陳述：
１、被上訴人等明知地下一樓停車場（即建號11652號），為專有部分，並非防 空避難室，亦無公共設施，且被告等人均無任何持分。而該專有部分之建物 所有權，係由2-1號5樓（即建號11639號）及2-1號1樓（即建號11635號）， 共同購買全部，並就其應有部分，擁有建物所有權，且具有獨立使用權。惟 因被上訴人等人於市政府公寓科申請報備時，竟將該合法之區分所有權，故 意隱匿專有之事實，使原報備申請書，登載之區分所有權比例，與實際之區 分所有權比例，懸殊不符！致侵害原告應有之權利（影響決議比例），從而 原告謹依共同侵權行為，請求被告等應負連帶賠償責任。 ２、本案上訴人就其應有部分之建物所有權，均依建築使用執照所載用途合法使 用，並無違法，而且該共同使用之汽車昇降電梯，猶如共同使用之樓梯、水 塔，此乃區分所有權人，生活利用上不可或缺之共用部分，被告何能召集無 購買停車位之區分所有權人，任意限制區分所有權人，合法使用汽車昇降電 梯之權利，被告之行逕若能假安全之藉口，而任意違法侵害他人權利而免責 ，那爾後共同使用之樓梯、水塔，豈非也可用過半數之決議方式，任意限制 使用或強制收取管理保護費，而為所欲為！
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提出建物登記原謄本影本共二件。使用執
照、申請報備書、存證信函影本、中正蓮園區分所有權比例明細表一件、申請 書及台北市政府工務局函、建築管理處函影本、中正蓮園停車場收入支出明細 表影本各一件及地下一樓專有停車場建物登記簿謄本（1652建號）、平面圖、 車位永久使用權狀影本三件、車位使用權同意書影本五件為證。乙、被上訴人辛○○、戊○○、乙○○、己○○、劉鳳森方面： 一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： （一）緣被上訴人原係中正蓮園住戶管理委員會委員，中正蓮園住戶管理委員會係 依據八十八年一月十日區分所有權人第三次會議決議，本於公寓大廈管理條 例第三十四條第七款規定，執行區分所有權人會議決議事項，故被上訴人並 無何違法可言。
（二）依據公寓大廈管理條例施行細則第三條規定：「本條例所定區分所有權比例 ，指區分所有權人之專有部分依本條例第四十四條第三項測繪之面積與公寓 大廈專有部分全部面積總和之比。建物已完成登記者，依登記機關之記載為 準。」，及公寓大廈管理條例第二十九條第二項：「各專有部分之區分所有 權人有一表決權。」規定參照，應依據區分所有權人專有部分來計算區分所 有權比例，有無車位並不影響所有權比例之計算。另由公寓大廈管理條例第 三條第六款：「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。 」規定可知，電梯、樓梯間雖被登記為主建物即專有部分，但實際上是公眾 通道，為「約定共用部分」，不可納入區分所有權比例之計算；再內政部營 建署公告之建築技術規則中建築設計施工編第一章第一條第四款規定：「樓 地板面積不含露台、陽台、法定騎樓面積。」故計算區分所有權比例之計算 ，亦不得將附屬建物列入。是依上述說明，區分所有權比例之計算應只採「 室內面積」，經被上訴人採四捨五入計算後得知，全體二十一戶住戶正確比 例及第一次會議出席之所有權比例為百分之七四點二二，合於公寓大廈管理 條例第三十一條之規定，故該決議具合法性。
（三）查一般平常家庭擁有二個一百六十萬的車位已屬富有之家，然上訴人一戶竟 擁有二十六個車位，豈非擺明要在此地經營停車場。再探其究竟，上訴人與 其訴訟代理人及訴外人王宗傑係姊弟關係，而王宗傑係基順建設公司幕後老 闆，因房屋買賣犯詐欺罪被判刑八個月確定，目前通緝中，尚有八十四年六 月間的偽造文書，尚在審理中。
（四）按地下室停車場係登記為共同使用部分（即大公設），然而基順建設公司明 知公設是無法對外買賣，所以走法律漏洞，以出售一車位挾帶一點點的房屋 所有權比例對外出售，故而有Ｂ棟五樓室內面積僅四一點九三平方公尺，竟 有十六名共有人，使得常有陌生人出入於地下室，造成住戶安全上之威脅。 該Ｂ棟五樓，現仍為空屋，上訴人本人亦未住於中正蓮園，其只顧其所有之 二十六個車位，是否能外租營利，不顧及全體住戶居家安全，使得常有陌生 人出入於地下室，造成住戶安全上之威脅，故全體住戶才於八十八年度第三
次會議決議地下室車輛出入時間管制，由全體住戶共同遵守，此由嗣後為警 在地下室查獲毐品可證。
（五）上訴人主張本件汽車升降電梯之使用時間決議，應依公寓大廈管理條例第三 十一條辦理，然查台北市士林地政事務所建物測量成果圖中，建號一一六五 三部分，其內詳列「主要用途是共同使用部分，並包括地下壹層的台電配電 室三五點三二平方公尺、汽車昇降機二二點八０平方公尺、電樓梯間二八點 四０平方公尺及地面壹層的汽車昇降機二０點二二平方公尺和地下貳層全部 （即七三二點八七平方公尺）。足見汽車昇降機所貫通之地面壹層汽車昇降 機二０點二二平方公尺、地下壹層二二點八０平方公尺及地下貳層之孔道應 屬共同使用部分無疑；而未買停車位，只是放棄他停車到地下室的權利，並 沒有放棄通行地下室的權利。上開決議未限制地下室停車格格內之「約定專 用」部分之使用，於汽車昇降機管制停用時段二十四時至翌日清晨六時，車 主仍可由樓梯進入地下室停車場，並非該時段連人都無法進入停車場，且倘 有緊急狀況需使用汽車升降機，住戶委員都有備分鑰匙可開啟升降機，並未 過分限制住戶之權利。故不適用上訴人所提應以公寓大廈管理條例第三十一 條第五款辦理，乃是用條例的第二十九條過半數之同意行之即可。 （六）上訴人質疑區分所有權人會議，浮濫決議，那麼客座電梯是否可決議不停二 、三樓，只停四至六樓？殊不知地上各樓層之電梯樓梯間乃登記為專有部分 ，依公寓大廈管理條例第四條規定：「區分所有權人對其專有部分，得自由 使用、收益、處分，並排除他人干涉。」故不能以會議決議執行。 （七）另公寓大廈管理條例第三條第五款規定：「約定專用部分：公寓大廈共用部 分經約定供特定區分所有權人使用者。」依此精神，乃是將車位供特定人擁 有「使用權」，而非「所有權」，故其性質非上訴人所言「應屬專有」，而 是「專用」才對；「專有」、「專用」雖一字之差，但內涵不同。又同法第 五條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得違反區分所有權人共同 利益之行為。」更何況是行使約定專用部分。參考同法第六條第一款更明白 指出：「行使約定專用之權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。 」
三、證據：提出台北市士林地政事務所建物測量成果圖、區分所有權比例計算表、 明細表、意見書、建築技術規則條文、建號一一六三一至一一六五三建物登記 謄本、買賣契約書、八十九年一月三十日區分所有權人第四次會議記錄、申請 報備書（以上均影本）各一件。
丙、中正蓮園區住戶委員會部分：
被告未於言詞辯論期日到場，據其以前聲明及陳述如下：一、聲明：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：
公寓大廈管理條例第三十一條所指的「約定專用」部分，於本件係指停車格內 區域，不包括升降梯、車道等共同使用部分。關於汽車升降機使用時間之限制
，係依同法第二十九條規定，經區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計 過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 合計過半數之同意行之。該次會議上訴人前手基順建設公司亦有派人與會，並 未提反對意見，上訴人請求實無理由。
理 由
壹、程序方面：
一、按「管理委員會有當事人能力。」公寓大廈管理條例第三十五條第一項定有明文 。又所謂之管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管 理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織（見同條例第三條第八款）。本件 被上訴人中正蓮園住戶管理委員會業經台北市政府於八十七年六月九日以府工建 字第八七０三六四六四００號函同意備查在案，有該府工務局建築管理處八十九 年五月十九日北市工建寓字第八九六四四０五五００號函在卷可稽，故該管理委 員會有當事人能力，合先敘明。
二、次查被上訴人中正蓮園住戶管理委員會主任委員劉鳳森已於八十九年二月一日解 任，改由庚○○接任，有八十九年一月三十日中正蓮園區分所有權人第四次會議 會議紀錄影本一紙在卷可憑，且經本院於八十九年八月十四日命庚○○承受訴訟 ，亦有裁定一件附卷可稽。
三、再本件被上訴人中正蓮園住戶管理委員會經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論 而為判決。
貳、得心證之理由：
一、本件上訴人起訴主張：其係臺北市○○區○○段一小段建號第一一六三九號，門 牌台北市士林區○○○路○段二八五巷五二弄二之一號五樓房屋所有權人，亦為 同棟建物「中正蓮園」地下室一樓（即同小段建號一一六五二號）、二樓（即同 小段建號一一六五三號）共有人，而為「中正蓮園」建物之區分所有權人之一， 有權使用該棟建物地下室一、二樓多個停車位。詎被上訴人竟召集區分所有權人 會議，違法擅自決議公告自民國八十八年四月一日起，將前述建物汽車升降機限 制開放時間為六時至二十四時止，並設定時管制器具，藉此限制地下室車位所有 人與承租人之出入，致妨害上訴人對所有停車位權利之行使，並造成上訴人出租 之車位承租人或請求退租，或向上訴人請求減少租金，致上訴人損失六萬二千二 百五十三元，爰依民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項前段、第一百八 十五條第一項前段、第二百十三條第一項之規定，請求（一）被上訴人不得阻止 上訴人及上訴人所有車位之承租人，於夜間十二時起至翌日凌晨六時之間，進出 使用台北市○○○路○段二八五巷五二弄二號、二之一號、二之二號及二之三號 地下室一、二樓停車位之行為；（二）被上訴人應將進出前開地下室一、二樓停 車位之汽車昇降機之定時管制裝置器具予以折除；（三）被上訴人應連帶給付上 訴人六萬二千二百五十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。
二、被上訴人辛○○、戊○○、乙○○、己○○、劉鳳森則以：伊等原係中正蓮園住 戶管理委員會委員，中正蓮園住戶管理委員會係執行八十八年一月十日區分所有
權人第三次會議依公寓大廈管理條例第二十九條第一項規定，所合法決議事項， 該決議係因「中正蓮園」建物原建商明知地下室停車場須登記為大樓住戶共有， 無法單獨買賣，乃以出售大樓些許房屋所有權藉以挾帶出售停車位方式，規避法 律，致光「中正蓮園」Ｂ棟五樓一戶，即有十六名共有人，上訴人且為其中之一 ，本身未居住於「中正蓮園」，只圖將其所有地下室多達二十六個停車位出租， 致出入分子複雜，非住戶深夜可從地下室進入建物主體，致生危險，故針對全體 大樓住戶居家安全之考量，大樓住戶始就大樓全體住戶共有之汽車昇降機限制其 不得在深夜期間使用，惟大樓住戶倘有緊急情況須使用車輛，各委員處均有鑰匙 可隨時開放，並未過份限制個人權利。且地下室之停車位僅屬約定專用部分，依 公寓大廈管理條例規定，區分所有權人對其專有部分之利用，尚不得違反區分所 有權人共同利益，約定專用部分之使用自更不得有違公共利益。另被上訴人中正 蓮園區住戶委員會則以：公寓大廈管理條例第三十一條所指的「約定專用」部分 ，於本件係指停車格內區域，不包括升降梯、車道等共同使用部分。關於汽車升 降機使用時間之限制，係依同法第二十九條規定，經區分所有權人過半數及其區 分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席 人數區分所有權合計過半數之同意行之，該次會議上訴人前手基順建設公司亦有 派人與會，並未提反對意見，上訴人請求殊無理由等語，資為抗辯。三、上訴人主張其係「中正蓮園」建物之區分所有權人（建號一一六三九號），且係 該棟建地下室一、二樓（建號一一六五二、一一六五三號）之共有人，被上訴人 辛○○、戊○○、乙○○、己○○、劉鳳森等人原係中正蓮園住戶管理委員會委 員，於彼等任期內之八十八年一月十日，召集區分所有權人會議決議，自八十八 年四月一日起，禁止「中正蓮園」地下室汽車昇降機於深夜零時起至清晨六時止 使用，經被上訴人辛○○等委員執行決議事項，將前述建物汽車升降機限制開放 時間為六時至二十四時止，並設定時管制器具，致上訴人出租之地下室車位承租 人或退租，或要求減少租金，使上訴人受有六萬二千二百五十元之損害等事實， 業為被上訴人所不爭，並有建物登記簿謄本一件、公告影本一件及車位退租書影 本二件、收據影本三件及建物登記簿謄本影本二件分別附於原審及本卷可稽，自 堪信為真實。上訴人另主張「中正蓮園」住戶前開決議係屬違法，為被上訴人所 否認，是本件所應審究者，厥在「中正蓮園」住戶前開決議程序上及內容有無違 法情事。經查：
（一）系爭貫穿「中正蓮園」建物部分地面層及地下一層之汽車昇降機，所屬建號 為一一六五三號，且為全體住戶共有使用乙節，有建物登記謄本及測量成果 圖影本各一件在卷可稽，復為兩造所不爭，是系爭汽車昇降機非屬區分所有 權人專有或約定專用，而係全體住戶共用部分，已堪認定。 （二）次按規約之變更及約定共用或約定專用事項，應有區分所有權人三分之二以 上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及 其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大 廈管理條例第三十一條第一項第一、五款固定有明文，惟所謂「約定專用或 約定共用事項」係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者或 專有部分經約定供共同使用者之「約定」而言，而非泛指與約定專用或共用
部分有關之事項均須經此特別決議，此由「共用部分」事項並不在該條所列 之範圍內可知。本件「中正蓮園」建物地下室一、二樓分屬建號一一六五二 、一一六五三號，依建物登記謄本所載，建號一一六五二係指地下一層，為 上訴人與訴外人林福來（住戶之一）所共有；而建號一一六五三號則包括一 層、屋頂突出物、地下一、二層，主要用途為共同使用部分，所登記之「一 層」、「地下一層」分別係指「汽車昇降機」及「汽車昇降機、電樓梯間、 台電配電室」，並為「中正蓮園」二十一戶住戶全體共有（見卷附登記謄本 及建物測量成果圖影本），已如前述，故就登記為建號一一六五二之地下一 層部分，因其非全體住戶所共有，固堪認為屬上訴人與訴外人林福來共有之 專有部分；惟就建號一一六五二號即地下二層部分，因屬全體住戶共有，則 就停車位之規劃使用，即屬約定專用部分。而無論係「專有」或「約定專用 」，被上訴人就汽車昇降機使用時間之限制，雖不能謂與該地下一、二層停 車位之使用無關，然終究非對停車位即其專有或約定專用部分為限制，縱係 對專有或約定專用部分為限制，亦非公寓大廈管理條第三十一條特別決議之 規範範圍，已如前述，上訴人復未具體舉證證明原規約曾有汽車昇降機應為 二十四小時使用之約定，上開對汽車昇降機使用時間限制之決議如何變更原 規約之內容，故本件有關汽車昇降機使用時間之限制，並無上訴人所指應適 用該法第三十一條之情形，而仍應依同法第二十九條第一項規定，來審核其 決議是否合法。
（三）按「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有 權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其 區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」公寓大廈 管理條例第二十九條第一項著有規定；而所謂「區分所有權比例」依該條例 施行細則第三條規定係指「區分所有權人之專有部分依本條例第四十四條第 三項測繪之面積與公寓大廈專有部分全部面積總和者，建物已完成登記者， 依登記機關之記載為準。」；又專有部分乃指「公寓大廈之全部或一部分， 具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」為該條例第三條第三款所明 定。本件「中正蓮園」建物已完成登記，有建物登記謄本二十三件在卷可憑 ，依建物登記謄本所載，專有部分應包括層次面積及附屬建物面積合計，依 此為基礎計算，則八十八年一月十日計有區分所有權人十八人及其區分所有 權比例百分之七一．二五出席，有十人同意系爭汽車昇降機限制使用時間之 提議，已逾出席人數過半數，又雖不明同意該提議之十戶確實為那幾戶，惟 經排除當日亦有出席之另名上訴人丁○○（此部分另結）及上訴人前手基順 建設有限公司（因丁○○與上訴人共同提起本件訴訟，故推論其等應反對此 提議），餘十五戶以區分所有權比例最少之十戶計算（編號７、１０至１５ 、１６、１８至２０），則同意者之區分所有權比例為百分之四五．五二， 亦已逾出席之區分所有權比例百分之七一．二五之半數（計算詳如附表所示 ），符合上述第二十九條第一項之規定，是本件「中正蓮園」區分所有權人 會議上開決議，程序上係屬合法。至上訴人將共同使用之電梯樓梯間列入專 有部分；被上訴人辛○○等人將使用上具有獨立性之附屬建物排除，均有所
偏，而不足採計，併此敘明。
（四）再按公寓大廈管理條例之施行，係鑑於之前我國法律制度上對建築物的管理 分散於各種不同的法規和機關，由於事權不統一，加上各政府部門普遍有人 手不足的現象，導致各項建物管理業務無法貫徹，故該條例在建築物的使用 管理上，將管理權下放至各公寓大廈自身的管理組織，以區分所有權人和住 戶的「自治管理」為主，政府的「行政管理」為輔，由各公寓大廈自身的管 理組織對於建築物使用和安全的監督管理負第一線的責任，而既云管理，則 不免有基於整棟建物之公共利益而對個人權益加以限制之情形，此由該條例 第四、五條規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自 由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」、「區分所有權人對專有部分之 利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。 」對具有使用上獨立性之專有部分仍應受不違背公眾利益之限制甚明。再由 該條例之立法精神係：「為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制 定本條例。」（見該條例第一條）以觀，原則上住戶對於公寓大廈區分所有 權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同 遵守事項即所謂之規約，應予遵守。又為了公共利益有時雖不免對個人所有 權之行使有所限制，而在維持住宅之品質與個人權利行使之限制如何權衡， 則應依據比例原則來判斷，換言之，倘規約對個人權利行使之限制，依據比 例原則判斷已而過當者，該規約始有可能經評斷為違法而無效。本系爭限制 汽車昇降機使用時間之決議，程序上係屬合法，已如前述，核其決議內容， 係為加強大樓之管理，基於住戶居家安全之考量，禁止汽車昇降機於零至六 時使用，固使停車位使用者進出地下室停車場之自由受限，惟深夜為大多數 人休息時間，卻為歹徒犯案之良機，且限制期間僅有六小時，被上訴人並已 慮及生活上不免偶遇緊急狀況，必須於夜間使用輛，而於各管理委員處均備 有鑰匙可隨時解除限制等情，經被上訴人陳稱在卷，且為上訴人所不爭，則 管理委員會已儘量降低因此限制對個人造成之不便，是衡之對個人行使權利 之限制，與因此段禁止使用汽車昇降機期間大樓住戶所獲得之安全、安寧相 較，區分所有權人為此決議尚屬相當，而難謂有何違法之處，故該建物之各 住戶均應受該決議之拘束，以符前述法制。
四、按執行區分所有權人會議決議事項，為公寓大廈管理委員會職務之一，本件「中 正蓮園」憑以執行該建物內汽車昇降機於零至六時不得使用之決議既屬合法有效 ，上訴人為該建物區分所有權人之一，即應受其拘束，如前所述，則被上訴人依 法執行該決議之內容，即無不法侵害上訴人之權利可言。從而，上訴人依據物上 請求權及侵權行為之規定，請求（一）被上訴人不得阻止上訴人及上訴人所有車 位之承租人，於夜間十二時起至翌日凌晨六時之間，進出使用台北市○○○路○ 段二八五巷五二弄二號、二之一號、二之二號及二之三號地下室一、二樓停車位 之行為；（二）被上訴人應將進出前開地下室一、二樓停車位之汽車昇降機之定 時管制裝置器具予以折除；（三）被上訴人應連帶給付上訴人六萬二千二百五十 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法不 符，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合
，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。五、兩造其餘之攻擊、防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，故不逐一論究說明 ，附敘明之。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第四 百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十七 日 臺灣士林地方法院民事第一庭
~B法 官 陳介源
~B法 官 洪慕芳
~B法 官 林玫君
右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十一 日~B法院書記官 夏珍珍
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