臺灣花蓮地方法院民事判決 104年度簡上字第48號
上 訴 人 蔡進榮
被 上訴 人 東華新世紀社區管理委員會
法定代理人 謝金芬
訴訟代理人 許正次律師
林之翔律師
李韋辰律師
被 上訴 人 中華電信股份有限公司臺灣北區電信分公司花蓮營
運處
法定代理人 許家村
訴訟代理人 蔡心苑
上列當事人間返還房屋等事件，上訴人對於中華民國104年6月12
日本院花蓮簡易庭103年度花簡字第190號第一審判決提起上訴，
本院於105年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件起訴時，被上訴人東華新世紀社區管理委員會（下稱東 華管委會）之法定代理人為范中衍，訴訟進行中因變更為謝 金芬，茲據被上訴人東華管委會新任法定代理人具狀聲明承 受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、本件上訴人起訴主張：
一、上訴人於民國103年2月7日經本院102年度司執助字第157號 拍賣取得坐落花蓮縣壽豐鄉○○○○路○段000地號土地上 即同段334建號門牌號碼志學新邨232號房屋權利範圍全部（ 下稱系爭建物），並於103年2月18日取得不動產移轉證書並 已辦妥所有權移轉登記。上訴人於拍定當日在本院門口，即 告知被上訴人東華管委會之社區總幹事劉銘，將終止就系爭 建物之無償借用關係，並要求被上訴人東華管委會應將無權 占有之系爭建物返還上訴人使用。上訴人再於同月28日下午 2點許親赴被上訴人東華管委會辦公室以書面通知如上意旨 ，由訴外人劉銘簽收，並即聯絡當時之主任委員劉又興面見 ，並將文件影印現場交付予訴外人劉又興，更再次以口頭告 知業已終止被上訴人東華管委會無償借用關係，並應將系爭 建物騰空返還上訴人使用。
二、系爭建物建築結構為獨棟獨有平房與東華新世紀社區合併式 共有連棟4樓建築有別，亦與公寓大廈管理條例第3條所定之 區分所有係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其 共用部分按其應有部分有所有權之規定不符。再觀東華新世
紀社區自行公告於社區布告欄「志學新邨社區平面配置圖」 所示，系爭建物位置亦無任何標記，與標記為社區之其他建 物明顯不同，門牌號配置圖亦不含系爭建物，是東華新世紀 社區根本未包含系爭建物。且被上訴人東華管委會所提福星 育樂股份有限公司（以下稱福星公司）與花蓮縣政府所公證 之壽豐鄉平和農場勞工住宅社區開發協議書中所稱之公共設 施，並未載列系爭建物在內，可證系爭建物確屬獨立自有建 物與東華新世紀社區無涉，更非系爭住戶規約中所言之區分 所有人之一、亦非其社區之公共設施，充其量只是暫時借用 之關係。再者，系爭建物第一次登記日期為88年4月20日， 而系爭住戶規約為89年2月26日訂定，顯然系爭建物前手並 非系爭住戶規約所規範之對象。退萬步言，設若系爭建物前 手所有人將其無償借於被上訴人東華管委會使用為真，被上 訴人東華管委會亦明知該前手並非系爭住戶規約所規範之對 象，故於所訂系爭住戶規約第1條後段開宗明義言明「本社 區區分所有權人、無權占有人、受讓人、繼承人、承租人或 借用人及住戶均有遵守之義務。」羅列甚廣，惟未列出出借 人即訴外人福星公司，可證甚明。故上訴人及前手均非被上 訴人東華管委會所訂「東華新世紀社區住戶規約」（下稱系 爭住戶規約）之區分所有權人之一，自不受系爭住戶規約之 規範，更無公寓大廈管理條例等法令之適用。
三、被上訴人中華電信股份有限公司臺灣北區電信分公司花蓮營 運處（以下稱中華電信公司）抗辯系爭建物依建造執照記載 即載明為電信機房，係起造時預留為裝置電信設備之電信室 ，被上訴人中華電信公司自非無權占有。然房屋使用執照於 主要用途內載項目並非永久不變，更與是否為公共設施無絕 對關聯，故而並無相關法律規定系爭建物只能永久作為管理 室、電信機房使用。土地法第43條規定雖屬人民對土地登記 之信賴保護規定（即土地登記之公信力），惟該規定旨在規 範登記之物權法律關係與實際之物權法律關係不一致時，信 賴該登記之物權法律關係而為交易之第三人，不因登記與實 際之物權法律關係不一致，而影響其交易行為。是以依土地 法所為登記公信力之保護範圍，係關於物權法律關係，例如 物權之種類、內容、範圍、次序及權利人，至於非屬物權法 律關係，而在土地登記簿之標示部記載之土地地目、編定使 用種類或使用限制等事項，並不在土地登記公信力保護範圍 。」換言之編定使用種類或使用限制等事項，只是參考作用 ，非公信力保護之範圍。又建築法第74條「申請變更使用執 照，應備具申請書並檢附左列文件：一、建築物之原使用執 照或謄本。二、變更用途之說明書。三、變更供公眾使用者
，其結構計算書及建築物設備圖說。」規定，可知房屋所有 權人得以主張申請變更房屋用途。再者，花蓮縣建築物免辦 理變更使用執照審查表內變更使用說明中有3欄，分別為非 公眾變更為非供公眾、供公眾變更為非供公眾、供公眾變更 為他種供公眾，可知房屋使用用途乃得以因應需求而申請變 更，而非永久不變，其原登載房屋使用用途在未申請更新用 途前當然以原申請項目為準，然亦得以因變更後登載為新申 請用途。又不動產之用途是否受法令規定限制，與占有人有 無正當占有權源，為不同層次之問題，縱不動產之用途受有 限制，亦不代表依其用途占有使用之人，即屬有權占有人， 被上訴人東華管委會有合法占有權源之抗辯，實不足採。四、上訴人提起本訴具有權利保護必要，亦無違反民法第148條 規定：
㈠按稱權利保護必要者，係指提起之訴訟，就為訴訟標的之法律 關係，應有請求法院判決之現實上必要性，亦即在法律上有受 判決之現實利益，此乃國家允許人民利用訴訟制度之要件。本 件上訴人主張被上訴人無權占有其所有之系爭建物，為排除被 上訴人對其所有權之侵害，並請求其給付，因此而生之不當得 利或損害賠償而起訴，其訴之內容顯然能直接解決其私法上權 利之紛爭，自有保護之必要。至於系爭建物之用途是否受有法 令之限制，則為上訴人取回系爭建物之占有後，所有權之行使 是否受限之問題，與本件訴訟之權利保護必要無涉，是被上訴 人東華管委會抗辯上訴人提起本訴訟，不具權利保護必要，自 非可採。況上訴人於買受系爭建物之前僅能從拍賣公告上得知 「本件建物查封時，為第三人無償借用作為社區出入口之警衛 管理室，並由管委會管理…。」故而上訴人根本不知道亦無法 得知拍賣標的物另有作為電信機房使用一事。
㈡被上訴人東華管委會辯稱其有占有系爭建物之合法權源，無非 以：1.訢外人福星公司將系爭建物無償提供予被上訴人東華管 委會使用；2.系爭建物之法定用途為社區管理室，不得違反其 設置目的而為使用云云為其論據。惟按債權人只能向債務人請 求給付，而不能向債務人以外之人請求給付，此即債之關係相 對性，與物權所具有得對抗一般不特定人之絕對性不同（最高 法院18年度上字第1953號判例參照）。被上訴人東華管委會抗 辯訴外人福星公司同意將系爭建物無償提供予其使用，縱使屬 實，基於債之關係相對性，亦僅對契約當事人即被上訴人東華 管委會及訴外人福星公司間有拘束力，並無拘束兩造之效力。㈢民法第148條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的， 應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因 其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，
自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始 得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他 人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定 範圍之內（最高法院71年度台上字第737號、45年度台上字第 105號判例參照）。而所謂誠實信用之原則，係在具體之權利 義務關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免 當事人間犧牲他方利益以圖利自己，應以權利人及義務人雙方 利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事 實妥善運用之方法。因此考量是否為權利濫用，自應以客觀之 利益衡量為判斷基準。易言之，權利既為法律所保障，用以解 決私益衝突，以得行使為原則。因權利濫用而限制，則屬例外 ，例外應採限縮解釋，始符立法之本旨。對於權利濫用之評量 ，除衡量私益之輕重外，是否影響公益亦具關鍵地位。㈣被上訴人二人於95年10月25日雖簽立電信室使用同意書，同意 由被上訴人中華電信公司在系爭建物設置電信設備，惟因雙方 俱非系爭建物所有權人，亦未得當時所有權人之追認，故而有 關系爭建物之管理、使用、處分、受益…等侵權性行為依法蓋 屬無效，故而被上訴人雙方所簽同意書對上訴人實屬無效，而 其效力當不及於上訴人，亦不得拘束上訴人。是上訴人為系爭 建物之所有權人，而被上訴人不能證明其占用系爭建物有正當 權源，即為無權占有，從而上訴人本於所有權之作用，請求被 上訴人遷讓返還系爭建物，係為維護其所有權之完整性，自非 以損害他人為主要目的，是上訴人所為係基於法律所許可範圍 內正當權利之行使，尚不得指為權利濫用。
五、本院102年度司執助字第157號強制執行事件拍賣公告附件： 使用情形第一點「本件建物查封時，為第三人無償借用做為 社區出入口警衛管理室，並由管理委員會管理…。」第二點 「本件建物占有第三人之土地，且未與第三人簽定有契約， 拍定人應查明注意。」等，此事為被上訴人東華管委會明知 ，系爭建物原為訴外人福星公司所有，嗣經上訴人拍賣而取 得所有權，被上訴人東華管委會占有使用系爭建物並無合法 權源，業如前述，上訴人本於所有權及不當得利之作用，請 求其遷讓返還系爭建物及相當於租金之利益，故而系爭建物 全部租金之請求範圍及金額是以系爭建物之申報總價（非以 房屋稅單之課稅現值為計算標準）即當以應買價格新臺幣（ 下同）261,688元再加上系爭建物所在該筆土地之面積為115 9.03平方公尺，102年申報地價則為每平方公尺790元，即申 報地價總計915,634元為參。參酌土地法第97條規定，系爭 建物位處都市計畫區住宅區建築用地，距車站甚近屬交通便 利之地，生活機能便利，發展甚佳，故就其總計金額百分之
10計算租金，尚屬合理。系爭建物及土地租金標準換算為每 年261,688元+915,634元，每月租金即為9,811元。計算式： （261,688元+915,634元）xlO%÷12=9,811元（小數點以下 捨去），由系爭建物不動產權利移轉證書及同段386地號土 地登記簿謄本可參，爰依此標準核算其應按月對上訴人返還 不當得利之數額。
六、被上訴人中華電信公司於103年10月1日以花客字第00000000 00號函，自承「有關花蓮縣壽豐鄉志學新邨232號內，該電 信室所建設相關通信設施，為本營運處配合住戶通信需求所 建設，請查照。」可知被上訴人中華電信確於系爭建物內設 置相關通信設施無誤。上訴人雖於103年10月3日再次去函促 其將所設置相關通信設施遷出上訴人所有之房屋，卻等無善 意回應。被上訴人中華電信無權占有系爭建物，上訴人訴請 返還有權利保護之必要，亦符公共利益暨比例原則，且有關 其所有電信設備暫置於系爭建物只是作為電信臨時性機房， 訴外人花蓮縣○○○○○○○○000號建物（路內段90建號 ）當於88年12月20日受贈時，依法即應將相關電信、照明等 相關設施移置於其內，才是合法必要作為。電信法第32條規 定及本院95年度訴字第194號民事判決書中「本院之判斷」 第4點「又系爭社區為訴外人福星公司所興建，該公司於興 建時，曾協議贈與花蓮縣政府該社區內所有公共設施及其用 地（包括社區內劃設之道路、汙水處理場、廣場兼停車場、 公園、綠地、社區中心及幼稚園），而花蓮縣政府同意受贈 時亦言明其用途係作為該社區民眾公益使用，有花蓮縣壽豐 鄉「平和農場勞工住宅社區」開發協議書及公證書、花蓮縣 政府89年3月15日89府社勞字第025963號函等附卷可查，可 證東華新世紀社區有關該社區之公益設施依法、依理應設置 於花蓮縣○○○○○○○○000號建物內，始符法制。七、被上訴人中華電信於104年4月20日所呈「民事言詞辯論意旨 狀」所舉最高法院85年度台上字第1952號判決書之理由第3 段「上訴人中華電信公司則以：聯邦建設公司因於臺北縣汐 止鎮興建瓏山琳社區，請求伊配合供應電信設備，以利社區 之通訊，並主動表示願無償提供系爭建物予伊，作為臨時電 信機房，至永久固定機房啟用為止。茲伊尚未取得永久固定 機房，系爭建物使用借貸之目的尚未完成，自不得請求返還 ；．．．，又中華電信公司辯稱其借貸系爭建物後，即積極 辦理電信機房之籌建，迄83年12月底為止，公告徵求電信機 房用地或成屋凡10次，其間除訴外人陳信謙願讓售汐止鎮○ ○段○○○○段0號等土地外，其餘各次公告均無人應徵； 陳信謙願讓售之土地，因土地南方有電力干擾，且實際可使
用面積不符公告需求而作罷。…系爭建物既係聯邦建設公司 因營造大型社區，而借與中華電信公司作為臨時電信機房， 以供其社區之電話通訊，如於中華電信公司覓妥固定機房前 ，遽命搬遷返還，則該社區1,500戶住戶之生活將陷於困頓 不便，影響至鉅，此與建商應負之社會責任不符，聯邦建設 公司權利之行使，顯違反公共利益，依民法第148條第1項之 規定，亦不應准許。」如上可證知，依法被上訴人中華電信 應有積極尋覓永久性機房之作為，倘已極盡所能尚無法完成 ，方有公共利益之考量，故關鍵在於不能以公共利益為名， 行謀取經營性、商業性利益之實。
八、系爭建物現由被上訴人無權占有使用，上訴人自得本於所有 權人暨事實上處分權人之地位，請求其返還系爭建物。又被 上訴人對上訴人無法律上之原因占有系爭建物，致上訴人受 有損害，二者間具因果關係，應給付占有系爭建物所受有相 當於租金之損害，爰依民法第767條第1項、第179條規定， 提起本訴。
九、並聲明：
㈠被上訴人中華電信公司應將室內所建設如原審卷99頁A1、A3照 片所示之通信設施及被上訴人東華管委會將如原審卷98頁B3照 片右側、卷99頁A2左側之消防授信總機、社區管理室資訊設施 ，應自系爭建物遷出，並騰空返還與上訴人。
㈡被上訴人應共同給付上訴人9,811元，及自103年3月20日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息，及被上訴人應自103 年3月20日起至返還系爭建物之日止，按月給付上訴人9,811元 。
㈢上訴人願供擔保請准宣告假執行。
參、被上訴人於原審答辯略以：
一、被上訴人東華管委會部分：
㈠東華新世紀社區之公共設施包含系爭建物：系爭建物係屬平和 農場勞工住宅社區即東華新世紀社區之一部分，此可參東華新 世紀公共設施結構圖- 管理室一樓平面圖、東華新世紀社區全 區建築平面圖亦有將電信機房列入詳圖；東華新世紀社區即為 平和農場勞工住宅社區之改名，兩社區為同一。系爭建物確實 係於東華新世紀社區建造時即規劃成為社區共用之管理室及電 信機房，由原審卷第159頁圖說可知，當初建設該社區時，即 有建設電信機房，可證系爭建物為該社區之一部分，雖然並沒 有A2-14 之圖，但有文字敘述應可證明。另參系爭建物使用執 照之主要用途為管理室，而由花蓮縣政府府建管字第00000000 00號函亦可知，系爭建物不得挪為他用而僅得作為社區管理室 使用，且系爭住戶規約第4條亦將守衛室即系爭建物列為共用
部分。是以，系爭建物亦因此成為該社區所有區分所有權人之 共用部分。目前尚未自系爭建物遷出。再者，系爭建物為福星 公司即起造人，與花蓮縣政府簽訂「花蓮縣壽豐鄉平和農場勞 工住宅社區開發協議書」，建築系爭建物及其餘東華新世紀社 區建築物之建案，並於起造後原始取得所有建物之所有權，而 公共設施則無條件贈與予花蓮縣政府，並提供予社區居民無償 使用。上訴人固主張未將系爭建物列入贈與，惟細閱公證書內 容，括弧內之項目僅為列示性質，解釋上應認係福星公司願將 「所有公共設施」及其「公共設施用地」贈與花蓮縣政府，然 於辦理過程中遺漏系爭建物，而非如上訴人所稱係有意排除， 否則即無法解釋系爭建物坐落之土地為花蓮縣政府所有，而全 部公共設施中僅有系爭建物卻仍屬原始起造人即福星公司所有 之特殊現象，而福星公司亦因將系爭建物作為公共設施使用， 故從未繳納管理費，是以上訴人執此認系爭建物不屬社區公共 設施，恐有誤解。又於公寓大廈管理條例施行前，內政部71年 5月28日台內營字第84397號即有針對公共設施之函示：「建築 物公共設施項目：一、屋頂突出物部分：水箱、機電室、公共 樓梯、電梯間（專供特定層使用者除外），瞭望台（應具有供 共同使用者）及其他供共同使用性質之設備及空間。二、中間 各樓層部分：公共樓梯、電梯間（專供特定層使用者除外）， 公共走廊及其他供共同使用性質之設備及空間。三、地面層部 分：門廳、騎樓或門廊（僅含樓梯、電梯）公共樓梯、電梯間 （專供特定層），機電室、公共走廊、管理室及其他供共同使 用性質設備及空間。四、地下室部分：公共樓梯、電梯間、機 電室、公共走廊、水箱及其他供共同使用性質之設備及空間。 建築物公共設施部分可另編訂公共設施戶，以便申接獨立水電 。」業已確認管理室、電信機房確為建築物公共設施之項目， 且不因有獨立門牌而異其認定，上訴人陳詞稱系爭建物為獨立 自有建物而非東華新世紀社區之公共設施，恐與實務及法規認 定均有不同。
㈡系爭建物之繼受人應受區分所有權人規約之拘束：系爭建物原 為福星公司所有，於建造時係規劃為管理室及電信機房，是以 系爭建物於建築完成後即成為該社區生活利用上不可或缺之共 用部分，縱非為約定共用之性質，依公寓大廈管理條例亦得認 定為法定共用部分。上訴人主張系爭建物為建造後始經被上訴 人東華管委會借用成為管理室，恐有本末倒置、混淆視聽之虞 。上訴人自認於拍賣程序應買前即已得知系爭建物為原所有人 無償作為警衛管理室使用。然就電信機房部分，上訴人亦得於 應買前依公寓大廈管理條例第24條及施行細則第8條向被上訴 人東華管委會請求閱覽社區建築物設計圖、平面圖、構造圖等
相關圖說及規約，甚至自行前往系爭建物檢查，即可輕易得知 系爭建物之一部分作為電信機房使用。是以，系爭建物作為該 社區公共設施之事實，係經由原所有人即福星公司於建造時即 已設計規劃，作為管理室及電信機房使用，亦應認屬福星公司 及該社區全體住戶之合意契約，縱屬債權性質，依最高法院10 1年度台上字第1834號民事判決相類案件之見解，因上開法律 事實為第三人明知或可得而知，得對第三人即繼受人發生效力 ，至為灼然。
㈢上訴人請求返還系爭建物為權利濫用：民法第148條所謂權利 之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使 所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失 ，比較衡量以定之。上訴人於拍賣前即明知系爭建物係作為該 社區管理室使用，且亦有公開資料可得而知其作為電信機房而 依使用執照不能為其他用途。且上訴人居住於高雄，與該社區 毫無地緣關係，竟為圖私利，於取得系爭建物所有權後，立即 要求被上訴人東華管委會將電信機房及管理室遷出，並須給付 高於市價之房屋、土地租金，顯係以損害他人為主要目的，而 有權利濫用之情形。再者，遷出設置於系爭建物之電信機房須 耗資120餘萬元、於施工期間該社區近200盞路燈將完全無法運 作，社區孤於田野之間，對治安將產生重大之危害。上訴人雖 列「電信線路遷移費用及電信設備損壞賠償負擔辦法」而認應 由被上訴人中華電信自行負擔，然仍無礙該支出為被上訴人中 華電信因上訴人權利行使所受損失之事實，亦無礙認定上訴人 行使權利未依誠實及信用方法而係以損害他人為主要目的之事 實，基此上訴人亦不得主張返還系爭建物。
㈣退言之，縱認上訴人請求有理由，不當得利之計算應以被上訴 人東華管委會實際占用作為管理室使用之面積及房屋課稅現值 作為計算之基礎：縱本院認上訴人之主張有理由，然其請求之 土地不當得利部分，因土地為花蓮縣政府所有，上訴人不得就 此部分請求不當得利。而建物計算之規定，實務上均以相當於 租金之不當得利為計算標準。惟目前地政機關並未辦理房價之 估定，實務上各直轄市或縣市政府機關對建築物均估定一課稅 現值，並據以為核課房屋稅之依據，是土地法施行法第25條所 規定之建築物價額，自得以各直轄市或縣市政府機關所估定據 以核算房屋稅之課稅現值為準。系爭建物之使用目的為社區「 管理室」，所有權人不得挪為其他用途，故一般人實不可能承 租該建物，亦即系爭建物之經濟價值甚低，以房屋之課稅現值 作為計算之基礎足綽有餘。再者，被上訴人東華管委會僅占用 系爭建物之部分作為管理室使用，故亦應依其實際占用之面積 作為不當得利計算之依據。
㈤綜上所述，系爭建物之建造目的本即係為提供該社區住戶作為 管理室及電信機房使用，依公寓大廈管理條例及民法之規定， 系爭建物亦屬東華新世紀社區公寓大廈之一部分，此觀相關建 築圖說及系爭住戶規約自明。系爭建物原所有人即起造人既已 於建造伊始即與住戶間成立契約，縱當時並無公寓大廈管理條 例之適用，依最高法院102年度台上字第666號民事判決之見解 ，亦非不得認該法律事實因第三人明知或可得而知，上訴人於 繼受時既非屬善意第三人，原所有人即起造人與住戶間之契約 及規約之內容，自得對其發生效力，而亦應受其拘束，當不得 請求返還。再者，上訴人請求返還系爭建物，其所耗費之經濟 成本高於系爭建物價值之兩倍有餘，又將對社區造成安全危險 ，顯然有權利濫用之虞。末以，縱上訴人之主張有理由，其不 當得利之計算應不能包含土地及電信機房部分，且系爭建物經 濟價值甚低，應以課稅現值作為計算租金之基礎始為恰當等語 ，資為抗辯。
二、被上訴人中華電信公司部分：
㈠本案起造人福星公司獲花蓮縣政府核發建造執照86花建執字第 1287號，建築物各層用途欄即載明為電信機房，並於87年3月2 0日提出設計圖說審圖申請書並審訖，復於88年9月14日竣工審 驗合格。該電信室係起造人依照電信法第38條第1項規定設置 之屋內外電信設備，並預留有22根地下塑膠管銜接至每棟建築 物，及已裝設各式電纜線供住戶通信使用中。該電信室遷建因 須再挖掘道路埋設塑膠管以銜接至每棟建築物，挖路權部分仍 須申請政府單位核准始可建築，合計須埋設3英吋4管塑膠管11 6公尺、3英吋6管塑膠管50公尺。通信纜線需重新佈設施工計 有地下光纖電纜24芯1條113公尺、銅導體600對電纜1條242公 尺、銅導體100對電纜1條159公尺及上網設備數位多工器19套 ，估列所需費用共計1,297,662元。本案電信室遷建改接，受 影響市內電話218戶、上網客戶131戶。被上訴人中華電信公司 係依據電信法第38條規定、建築物電信設備及空間設置使用管 理規則第4條等規定依法於系爭建物設置電信設備，並非無權 占有系爭建物。
㈡上訴人行使系爭土地所有權之物上請求權，有違誠信原則、公 共利益：被上訴人東華管委會與被上訴人中華電信於95年10月 25日簽立電信室使用同意書，顯有成立使用借貸契約之意思， 且未約定有使用期限，民法第470條第1項所謂「依借貸之目的 使用完畢時」，係指借用人因達成某目的而向出借人借用其物 ，嗣後其目的已因而達成，無須再繼續使用者而言。如借用人 之目的有繼續性，借用物一經返還，即妨害借用人目的之繼續 時，即難謂借貸目的已經完畢。查電信機房係供電話傳輸設備
之使用，具有繼續之性質，本件若遽予簽讓將造成社區住戶不 便，上訴人請求遷讓，有違誠信原則及公共利益。且系爭建物 於起造時即預留有該裝置電信設備之電信室，系爭建物之建照 執照上亦載明系爭建物該層用途為電信機房，上訴人並非無法 得知系爭建物之用途，今上訴人明知或可得而知系爭建物該層 用途係作為社區用戶電信設備而非為營利用途，其行使該土地 所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不得為之等語，資為 抗辯。
三、並均聲明：駁回上訴人之訴。
肆、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，補充略以：一、原審認定系爭建物自興建之始，其用途即經指定為電信機房 、管理室，並參花蓮縣政府103年4月8日函亦表示「系爭建 物不得作為住宅使用（卷68頁）云云…。」依此認定被上訴 人為「有權占有」，而據以為被上訴人有利之判斷。然房屋 使用執照於主要用途內載項目係屬行政管理之作為，主要用 於行政機關於租稅管理及使用分區之建築使用違章管理之法 理，其與民法之「有權占有」法理根本分屬二事，原審採認 被上訴人「有權占有」容有誤會。房屋使用執照於主要用途 內載項目之目的，係以起造時暫定之未來使用用途，同時亦 須符合土地使用分區之相關規定而提出申請，倘日後該建物 主要用途欲改變使用用途亦可依內政部93年9月14日台內營 字第0000000000號令訂定而自100年10月1日施行之「建築物 使用類組及變更使用辦法」提出使用變更，獲准時亦得申請 「建築變更使用執照」。故而使用建築物者務必須依核定之 「使用類組」使用建築物：如有變更使用類組之情形時，則 應申請變更使用執照（參見建築法第73條第2項前段）。倘 若，使用建築物者如變更建築物之使用用途，卻未依上述程 序處理，此時將構成違反建築法第91條第1項第1款，主管機 關對之可處6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦 手續。如上可證房屋使用執照於主要用途內載項目並非永久 不變，而房屋所有人得依需要申請變更房屋使用用途。退萬 步言之，縱系爭建物確為被上訴人東華管委會與被上訴人中 華電信以使用借貸之原因關係而供被上訴人等使用為真，亦 屬臨時性質之設置，基於債之相對性，被上訴人亦不得對上 訴人主張有權占有，仍應遷讓返還系爭建物；被上訴人拒不 返還，上訴人亦得本於不當得利及侵權行為之法律關係請求 被上訴人等給付自上訴人取得權利移轉證書之日即103年3月 20日起相當於租金之不當得利及損害賠償。被上訴人無權占 有使用系爭建物，受有使用系爭建物之利益，致上訴人無法 使用系爭建物而受有損害，此一使用利益依其性質不能返還
，是上訴人本於不當得利之規定，請求被上訴人返還自本件 起訴狀送達翌日即103年3月20日起至返還系爭建物之日止， 占有系爭建物所得相當於租金之不當得利，自屬有據。二、東華新世紀社區之公共設施並不包含系爭建物。上訴人為系 爭建物之繼受人勿庸受區分所有權人規約之拘束：㈠前手福星公司（甲方）於86年10月3日至本院所立公證書第2條 第4點「甲方同意完成所有公共設施（社區內劃設之道路、汙 水處理場、廣場兼停車場、公園、綠地、社區中心及幼稚園） 之興建並捐贈於乙方（花蓮縣政府），……云云。」內容觀之 ，並無載列系爭建物，可證系爭建物確屬獨立自有建物與東華 新世紀社區無涉，更非系爭住戶規約中所言之區分所有人之一 或公共設施。系爭建物本非東華新世紀社區之公共設施，退萬 步言，充其量只能算是臨時借用之關係。復觀上訴人103年5月 7日原審所呈民事辯論意旨狀附證一為東華新世紀社區自行所 摯設公告於社區布告欄「志學新邨社區平面配置圖」所示，系 爭建物位置無任何標記，與著色標記為社區範圍之建物明顯不 同，且全區社區22棟門牌號配置圖亦不含系爭建物。社區範圍 建物塗色有：橘色（有C、H、M、R等4棟）、藍色（有A、F、K 、P、U等5棟及停車場、商場）、白色（有B、D、E、G、I、J 、L、N、O、Q、S、T、V 等13棟和管理室及179號（花蓮縣政 府受贈所有並依約作為社區公共設施之一）。而管理室實標示 設於社區10米道路出入口中間，置於車道分隔島上。又179號 及管理室雖不在社區門牌號及棟別編排之內，然而179號及管 理室皆有白色之塗色標示以表示屬社區範圍。再觀系爭建物 232號不在社區門牌號及棟別編排之內也不屬L棟區域，亦無塗 色標示更證系爭建物確不在東華新世紀社區範圍內。準此觀之 ，該社區範圍根本無法包含系爭建物甚明。
㈡東華新世紀社區係台糖公司配合當年政府推動一坪6萬元勞工 住宅政策而興建平和農場勞工住宅社區共有500門牌之號屬500 戶之社區，故又稱台糖500戶。經查該社區組成之500戶共分編 號A至V有22棟，A-D等4棟各12戶、E-G、j、k、J等5棟各28戶 、餘13棟各24戶合計共500戶，如上500戶始為該社區之範圍。 而另179號由花蓮縣政府受贈所有並依約作為社區公共設施之 一，可證系爭建物根本不在該社區之範圍內，故而不受公寓大 廈管理條例及系爭住戶規約之約制。迄今被上訴人東華管委會 無法提出可輕易提出之福星公司應受拘束之證據資料，可證福 星公司根本不是該社區之區分所有權人之一，被上訴人東華管 委會當然無法提出如此有利於己之相關資料。前手福星公司既 不是區分所有權人，則不受區分所有權決議拘束，上訴人亦不 應受之拘束。再者，被上訴人東華管委會將管理室遷出系爭建
物實際是可以遷出、能夠遷出，亦應該遷出，只是貪圖私利， 意圖持續無權強占上訴人所有建物而已，此亦可從本件被上訴 人東華管委會於原審時即抗辯已未占用系爭建物之答辯即明。㈢花蓮縣縣長信箱103年4月3日針對上訴人申請回信內容「來信 敬悉。有關來信申請函發「東華新世紀社區」改選主任委員核 准備查公文副本一案，依公寓大廈管理條例第35條規定僅供利 害關係人申請調閱，您非該社區之住戶亦非屬社區區分所有權 人，故不符前開條例之規定，是以您所請歉難照准；另您與該 社區之民事糾紛既已進入司法程序，花蓮地方法院來函如需前 開資料，本府當配合提供相關資料供參…。」。而有行政主管 機關基於行政權之行使作出事實之敘述，確認上訴人「非該社 區之住戶亦非屬社區區分所有權人」之事實，同時作出「不符 前開條例之規定，是以您所請歉難照准。」之理由及說明。固 而具有行政主管機關之觀念通知及產生事實之效果。法院針對 法律糾訟之裁判，乃是以發見真正事實為依據所作之裁判。準 此花蓮縣政府基於行政權之行使作出事實之敘述，確認上訴人 「非該社區之住戶亦非屬社區區分所有權人」之事實，證之甚 明。
三、本件上訴人主張被上訴人無權占有其所有之系爭建物，為排 除被上訴人對其所有權之侵害，並請求被上訴人給付，因此 而生之不當得利或損害賠償而起訴，其訴之內容顯然能直接 解決其私法上權利之紛爭，自有保護之必要。至於系爭建物 之用途是否受有法令之限制，則為上訴人取回系爭建物之占 有後，所有權之行使是否受限之問題，與本件訴訟之權利保 護必要無涉。被上訴人東華管委會抗辯其有占有系爭建物之 合法權源，無非以福星公司將系爭建物無償提供予被上訴人 東華管委會使用、系爭建物之法定用途為社區管理站，不得 違反其設置目的而為使用云云為其論據。惟按債權人只能向 債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付，此即 債之相對性，與物權所具有得對抗一般不特定人的絕對性不 同（最高法院18年度上字第1953號判例參照）。本件被上訴 人東華管委會抗辯福星公司同意將系爭建物無償提供予其使 用，縱使屬實，基於債之相對性，亦僅對契約當事人即被上 訴人東華管委會及福星公司間有拘束力，並無拘束上訴人之 效力。又不動產用途是否受法令規定限制，與占有人有無正 當占有權源，為不同層次之問題，縱使不動產之用途受有限 制，亦不代表依其用途占有使用之人，即屬有權占有人，被 上訴人有合法占有權源之抗辯，亦不足採。則上訴人本於所 有權之作用，請求被上訴人遷讓返還系爭建物，係為維護其 所有權之完整性，自非以損害他人為主要目的，是上訴人所
為係基於法律所許可範圍內正當權利之行使，尚不得指為權 利濫用。被上訴人此部分之抗辯，亦無可採。
四、上訴人請求有理由，其不當得利之計算，應以被上訴人實際 占用作為管理室使用之面積及房屋買售現值作為計算基礎： 房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金應以包括 建築物及其基地之總價額為其基準。而土地法第97條、第14 8條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條等租金計 算之規定，向為司法實務據為計算相當於租金之不當得利之 標準。惟目前地政機關並未辦理房價之估定，實務上各直轄 市或縣市政府機關對建築物均估定一課稅現值，並據以為核 課房屋稅之依據，是土地法施行法第25條所規定之建築物價 額，自得以各直轄市或縣市政府機關所估定據以核算房屋稅 之課稅現值為準。又土地法第97條所規定之年息百分之10為 限，乃指房地租金之最高限額而言，非謂必須照申報價額年 息百分之10計算之，且尚須斟酌房地之位置，工商繁榮程度 、使用人利用房地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會 感情等情事，以為決定。相對情況，被上訴人亦應於386地 號地主要求地租時，也當依有關法令規定配合辦理，繳付地 租。故而系爭建物全部租金之請求範圍及金額是以系爭建物 之申報總價（非以房屋稅單之課稅現值為計算標準）即當以