臺灣臺南地方法院民事判決 105年度訴字第535號
原 告 黃陳秀美
訴訟代理人 黃永翊
被 告 蔡青錦
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國105 年5 月31日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○○○號八樓之八房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百零四年十二月十六日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣貳仟柒佰零肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟零陸拾捌元由被告負擔。 事實及理由
一、原告主張其於民國104 年12月9 日自本院104 年度司執字第 43573 號給付票款事件（下稱系爭執行事件）拍得訴外人倪 滿宏所有門牌號碼臺南市○○區○○路000 號8 樓之8 房屋 （下稱系爭房屋）所有權全部，及其坐落基地臺南市○○區 ○○段000000地號土地，應有部分萬分之71（下稱系爭土地 ，另與系爭房屋合稱系爭房地）。惟系爭房屋係由被告承租 居住使用，在原告於104 年12月16日取得不動產權利移轉證 書起，被告即無權占有系爭房屋。原告取得系爭房地所有權 登記後，屢次與被告協調遷讓返還系爭房屋，仍無共識。又 被告與倪滿宏間之租賃契約（下稱系爭租約）係因親戚關係 而做的假租約，且約定每月租金新台幣（下同）5,000 元並 不合理，蓋系爭房地所在同棟大廈同樓層房屋經本院執行拍 賣公告記載該屋每月租金8,000 元，則本於使用者付費之基 本精神、合理租屋租金及每月1 千多元管理費計算，原告得 請求被告按月給付9,500 元之不當得利。被告與倪滿宏間之 借貸關係，與原告無關，不得轉嫁成被告不付原告租金之理 由。為此依民法第767 條及第179 條規定，提起本件訴訟等 語。並聲明：被告應將占有系爭房屋，地號：○○區○○段 000000地號，騰空遷讓返還原告。並自104 年12月16日起至 遷讓交還系爭房屋日止，按月給付原告9,500 元計算之損害 金。
二、被告則以原告標買系爭房地時，即知系爭房地不點交，有第 三人承租，警察也有將系爭租約陳報法院，系爭租約租期自 102 年12月31日起至109 年12月31日止，每月租金5,000 元 ，倪滿宏係被告之公公，因被告係做菜市場生意，每天有現 金收入，從100 年開始，倪滿宏約1 個月跟被告拿1 次錢，
到101 年時改為2 個禮拜拿1 次錢，直到103 年12月，每次 拿5,000 元、6,000 元到10,000元都有，被告總共付給倪滿 宏50萬元，倪滿宏無法還錢，就將系爭房地租給被告抵付租 金，所以被告不用再付租金給原告等語資為抗辯。並聲明： 原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭房地原為倪滿宏所有，經系爭執行事件強制執行拍賣 ，由原告拍定取得，於104 年12月16日取得本院發給之權 利移轉證書，並於同年月25日辦妥所有權移轉登記為原告 所有。
（二）系爭執行事件之拍賣公告載明：系爭房地假扣押查封時， 據大樓管理員表示查封之建物係出租予第三人使用，惟實 際使用情況，應買人應自行查證，拍定後不點交。（三）倪滿宏為被告之公公，系爭房地現由被告占用中。四、原告主張被告與倪滿宏有親戚關係，系爭租約係假租約，被 告無權占用系爭房地，應將系爭房屋騰空遷讓返還原告等情 ，被告雖以前開情詞置辯。惟查：
（一）按強制執行所謂不動產之點交，係指買受人或承受人在符 合強制執行法第99條第1 項至第3 項規定之情形下，得請 求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言，故 在拍賣條件中註明「不點交」之意義僅在限制買受人或承 受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，即拍賣條件 註明「不點交」並未確定不動產之現時占有人有何占有權 源，況執行法院亦無確定實體法律關係之權利。是系爭房 地雖經系爭執行事件於拍賣公告載明為不點交，惟若被告 並無占有系爭房地之合法權源，原告仍得基於所有權請求 無權占有之被告遷讓返還。次按所有人對於無權占有或侵 奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段 亦有明文。而當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，為民事訴訟法第277 條前段所明定。經查系 爭房地既已登記為原告所有，惟被告自原告取得所有權之 104 年12月16日起仍繼續占用系爭房地，原告並否認被告 係有權占有，則被告就占有系爭房地有得以對抗原告之正 當權源，自應負舉證之責。再按出租人於租賃物交付後， 承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約， 對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產 租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。民法 第425 條亦有明文。是以買賣不破租賃之規定，並不適用 於未經公證而租賃契約逾5 年之租賃契約，買受人自不受 該規定之約束。
（二）被告抗辯：系爭租約租期自102 年12月31日起至109 年12 月31日止，每月租金5,000 元，從100 年開始，到103 年 12月，被告總共付給倪滿宏50萬元，倪滿宏無法還錢，就 將系爭房地租給被告抵付租金，警察也有將系爭租約陳報 法院云云。然查被告與倪滿宏間訂立如被告所述長達7 年 之系爭租約，既未經公證，則系爭房地由原告取得所有權 後，依民法第425 條第2 項規定，被告不得對原告主張系 爭租約仍繼續存在。再查倪滿宏與被告為翁媳關係乙節， 為兩造所不爭執，則系爭房地由被告占有使用，自有可能 是因為此姻親關係，尚難單憑被告所謂警察將系爭租約陳 報法院及系爭執行事件之拍賣公告載明系爭房地出租予第 三人使用，即認定被告與倪滿宏之間確實有租賃關係，被 告仍應另提證明系爭租約之真正及伊已交付全部租金予倪 滿宏。又被告於本院陳稱：（問：被告付前屋主即倪滿宏 總共多少租金，分幾次給付？）伊總共付給前屋主約50萬 元的租金，不是1 次付，因為伊是做菜市場的生意，每天 有現金收入，所以伊將現金收入就付給前屋主。（問：被 告付給前屋主作為租金的現金是你在哪一段期間做生意所 得？）從100 年開始，到102 年、103 年的12月，這中間 前屋主一直有跟伊拿錢。（問：你每次付給前屋主多少錢 ？）5,000 元、6,000 元到10,000元都有。（問：你幾天 付給前屋主1 次錢？）在100 年時，前屋主約1 個月跟我 拿1 次錢，到101 年時，前屋主就改成2 個禮拜跟我拿1 次錢，差不多這樣。（問：被告何時跟前屋主結算已經付 清的109 年12月31日的租金？）因為前屋主一直沒有還伊 錢，所以伊就跟前屋主說打個租賃契約給伊，這也是前屋 主跟伊說的。（問：既然你是付租金，為何前屋主要還你 錢？）因為伊付的租金超過應付的金額，因為前屋主沒有 辦法還伊錢，所以前屋主就說不然將系爭房地租給伊來抵 伊付的租金云云（見本院105 年4 月26日言詞辯論筆錄） ，足見被告所述伊給付倪滿宏租金之數額及日期之情況， 顯與一般租賃給付租金係定期、定額之情形不符，且被告 給付之數額顯然超過伊自陳之租金額，並對於系爭租約究 係由倪滿宏或被告先提議所訂立，陳述亦有矛盾，而以系 爭租約長達7 年租期、每月租金5,000 元觀之，系爭租約 總租金應為42萬元，被告卻稱已給付倪滿宏50萬元租金， 亦違常情。是被告前開陳述顯然違背社會交易常理及經驗 法則，自無可採。則被告既無法提出確實向倪滿宏承租系 爭房地及交付倪滿宏50萬元抵付租金之證明，又僅經由警 察於系爭執行事件陳報不得對原告主張且難信為真正之系
爭租約，自堪認被告與倪滿宏僅就系爭房地成立無償之使 用借貸契約，原告主張被告與倪滿宏間無租賃之事實，系 爭租約並非真正乙節，應屬可採。被告抗辯：伊與倪滿宏 間成立系爭租約，並以付給倪滿宏之50萬元抵付租金，被 告有權占有系爭房地云云，並無可採。是原告主張被告自 其取得系爭房地所有權之104 年12月16日起，仍繼續占用 系爭房地乃屬無權占有乙節，亦屬可取，則原告本於系爭 房地之所有權，依民法第767 條第1 條前段規定，請求被 告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，要屬有據。
五、原告又主張：系爭房地所在同棟大廈同樓層房屋經本院執行 拍賣公告記載每月租金8,000 元，則本於使用者付費之基本 精神、合理租屋租金及每月1 千多元管理費計算，原告得請 求被告按月給付9,500 元之不當得利云云，被告則辯稱伊已 將系爭房地租金給付倪滿宏，不用再付租金給原告云云。經 查：
（一）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，為民法 第179 條所明定。故其得請求返還之範圍，應以對方所受 之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他 人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念， 有最高法院61年台上字第1695號判例可參。再按城市地方 房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百 分之10為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄 市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。為土地 法第97條所明文。而其基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度， 承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租 金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10 最高額。亦有最高法院68年度台上字第3071號判例可資參 照。最高法院59年台上字第793 號判例意旨亦認為：「房 屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第97條及實施 都市平均地權條例第58條，分別定有限制，當事人間約定 之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院 就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減 定前開超限租額，併行不悖。」等語。可知法律上就房屋 及土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約 定而於訴訟中不抗辯外，自應受上開法律條文規定限制， 以定其租金之最高限額。
（二）經查兩造既未就系爭房地訂立租賃契約約定租金數額，且 被告與倪滿宏間之系爭租約，難信為真實有效，並不得對
原告主張繼續存在，原告自不得以系爭租約或其他房地之 租金數額作為被告占有系爭房地所受相當於租金之不當得 利。是參照前開說明，被告占用系爭房地所得之利益，應 僅相當於法定最高限額租金範圍內之數額，則原告主張本 於使用者付費之基本精神、合理租屋租金及每月1 千多元 管理費計算，原告得請求被告按月給付9,500 元之不當得 利云云，既違反現仍有效之土地法第97條規定，自無可採 。
（三）又查被告自原告取得所有權之104 年12月16日起即無權占 有系爭房地，有如前述，被告自係侵害原告之所有權，原 告主張被告自104 年12月16日起因而受有相當於租金之利 益，致原告受有相當於租金之損害，參照前開說明，自屬 有據。則原告主張被告應依民法第179 條不當得利之規定 ，給付原告自該日起至返還系爭房屋之日止相當於租金之 不當得利，亦屬有據，被告辯稱：伊已將系爭房地租金給 付倪滿宏，不用再付租金給原告云云，仍無可採。而系爭 土地面積1,218 平方公尺，於105 年1 月當期申報地價為 每平方公尺10,720元，系爭房屋於105 年房屋總現值為31 2,900 元等情，有原告提出之系爭土地登記謄本及臺南市 政府稅務局房屋稅籍證明書各1 件在卷可稽（見本院卷第 24頁、第25頁），且為被告所不爭執，依此計算，系爭土 地申報地價為92,704元（1,218 平方公尺×71/10,000 × 10,720元＝92,704元，元以下四捨五入，下同），加上系 爭房屋之總現值，系爭房地於105 年申報總價額為405,60 4 元。本院斟酌系爭房地位於安平區，系爭房屋為12層樓 房鋼筋混凝土造之第8 層，面積58.46 平方公尺，另有附 屬建物陽台6.30平方公尺及共同使用部分，建築完成日期 為85年6 月25日，主要用途為住宅用等情，有原告提出之 本院不動產權利移轉證書、建物登記謄本各1 件存卷可查 （見本院補字卷第7 頁、第10頁），可知被告使用系爭房 地之經濟效益低於商業使用，因認原告請求被告給付相當 於租金之不當得利，應按被告無權占有系爭房地之前開申 報總價額之年息百分之8 為適當。是依上開基準計算，原 告請求被告自其取得所有權之104 年12月16日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付2,704 元（405,604 元×8 ％÷12＝2,704 元），亦屬有據，原告逾此部分之請求， 要無可採。
六、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭房地，並因而按月受 有相當於租金2,704 元之不當得利等情，均足採信，被告抗 辯伊向前屋主倪滿宏承租系爭房地，被告並已付給倪滿宏50
萬元，超過雙方約定之租金額，伊不用再付租金給原告云云 ，及原告請求被告按月給付不當得利超過2,704 元部分，均 無可取。從而原告依民法第767 條、第179 條規定，請求被 告騰空遷讓返還系爭房屋，並自104 年12月16日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付原告2,704 元，均有理由，應 予准許；原告逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。七、另按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔或命兩造各自負 擔其支出之訴訟費用。法院為終局判決時，應依職權為訴訟 費用之裁判。民事訴訟法第79條、第87條第1 項亦有明文。 本件訴訟費用為第一審裁判費14,068元，經核原告之訴為一 部勝訴、一部敗訴，本院審酌原告勝訴部分等同於原告請求 之訴訟標的即返還系爭房屋價額，原告敗訴部分屬於不另徵 收裁判費部分，因認本件訴訟費用仍應全由被告負擔，爰依 職權確定如主文第4 項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與本件判 決結果無影響，爰不一一論述，併此說明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 6 月 15 日
民事第一庭 法 官 林雯娟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按上訴標的價額繳納上訴審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 6 月 15 日
書記官 黃千玲