臺灣臺北地方法院民事判決 105年度訴字第303號
原 告 蔡陳秀華
訴訟代理人 蔡竹婷
被 告 徐平泰 原住臺北市信義區信義路6段76巷8弄
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國105 年6 月
14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將臺北市○○區○○路○段○○○巷○弄○○號之一、一樓房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬玖仟元，及自民國一○四年十二月十四日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。 事實及理由
壹、程序部分
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之 法院管轄，民事訴訟法第10條第1 、2 項分別定有明文。查 ，本件原告係依民法第767 條、第455 條規定，擇一請求被 告遷讓返還臺北市○○區○○路0 段00巷0 弄00號之1 一樓 房屋（下稱系爭房屋），以及依租賃契約、民法第439 條、 第179 條規定，請求被告給付積欠之租金及相當於租金之不 當得利，其中依所有物返還請求權請求被告遷讓系爭房屋部 分，係因不動產物權涉訟，至其餘請求部分，為其他因不動 產涉訟，而因系爭房屋位於本院轄區，依上開說明，本院就 本事件自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查， 本件原告起訴時之聲明原為：「㈠、被告應將原告所有系爭 房屋遷讓返還原告；㈡、被告應給付原告新臺幣（下同） 43,000元；㈢、被告自民國104 年12月起應按月給付原告 1,5000元至搬遷日為止」（見本院卷第4 頁），嗣於105 年 5 月17日言詞辯論期日將第2 、3 項聲明合併並變更訴之聲 明第2 項為：「被告應給付原告43,000元，及自104 年12月 14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元 」，並追加第3 項願供擔保請准宣告假執行之聲明（見本院 卷第84頁），復於105 年6 月14日言詞辯論期日變更第2 項 訴之聲明為：「被告應給付原告39,000元，及自104 年12月
14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元 」（見本院卷第96頁反面），核原告所為前開訴之聲明變更 、追加，符合請求基礎事實同一、減縮應受判決事項聲明之 要件，與上開法律規定相符，自應准許。
三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：兩造於103 年3 月14日簽立租賃契約（下稱 系爭契約），約定被告以每月15,000元之價格，向原告承租 系爭房屋，租賃期間自103 年3 月14日起至104 年3 月14日 止，兩造於系爭契約期限屆滿後，未再續約，惟因被告仍繼 續使用系爭房屋，原告未即表示反對之意思，而視為以不定 期限繼續系爭契約。嗣因被告未繳納附表所示之租金，經原 告以起訴狀繕本對被告為催告支付租金之意思表示，再以 105 年5 月17日書狀對被告為終止系爭契約之意思表示，則 被告繼續占有系爭房屋為無權占有，爰依民法第767 條、第 455 條，擇一請求被告遷讓返還系爭房屋。又被告積欠附表 所示之租金，合計共65,000元，扣除被告前已繳納之押租金 26,000元，合計共39,000元未給付，被告自104 年12月14日 起，復未按月繳納租金15,000元，且於系爭契約終止後，無 法律上權源繼續使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利 ，致原告受有損害，故另依系爭契約、民法第439 條、第 179 條規定，請求被告給付積欠之租金39,000元，及自104 年12月14日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告 15,000元等語，並聲明：㈠、被告應將系爭房屋遷讓返還原 告；㈡、被告應給付原告39,000元，及自104 年12月14日起 至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告15,000元；㈢、願 供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述 。
三、得心證之理由：
㈠、關於原告訴請遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租 人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支 付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約 ；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額， 不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支 付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第
451 條、第440 條第1 、2 項分別定有明文。經查： ⑴系爭契約約定兩造租賃期間自103 年3 月14日起至104 年3 月14日止，被告於系爭契約期限屆滿後仍繼續使用系爭房屋 ，並繳納部分租金，原告未即表示反對之意等情，業據原告 提出系爭契約及房租收款明細欄為憑（見本院卷第6 至11頁 ），堪信為真，揆諸上開法律規定，兩造視為以不定期限繼 續系爭契約。
⑵又被告未給付如附表所示之租金，亦有系爭契約及房租收款 明細欄在卷可稽（見本院卷第6 至11頁），足見被告已遲延 給付租金逾2 個月；而原告以起訴狀繕本對被告為催告支付 租金之意思表示，並以105 年5 月17日民事聲請公示送達狀 對被告為終止系爭契約之意思表示乙節，亦有本院公示送達 公告、新聞紙、本院公示送達證書、民事聲請公示送達狀及 所附存證信函、本院公示送達公告、公示送達證書各1 紙可 證（見本院卷第79、81至82、86至91頁），揆諸上開說明， 原告對被告終止系爭契約，自屬合法。
⒉再按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對 於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條第1 項前段亦有規範。復按，租約終止後 ，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外， 倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依 無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上 字第801 號判例意旨參照）。兩造間之未定期限之租賃契約 業經原告對被告合法終止，已如前述，被告於契約終止後繼 續占有系爭房屋，自屬無權占有，則原告依民法第455 條、 第767 條第1 項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵 屬有據，應予准許。
㈡、關於原告請求被告給付積欠之租金及相當於租金之不當得利 部分：
次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條定有明文。又無權占有他人之土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權 占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當 於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決意旨參 照）。查，本件原告主張被告積欠原告如附表所示之租金， 合計共65,000元，扣除被告前已繳納之押租金26,000元，尚 積欠39,000元之租金未支付，且被告自104 年12月14日起亦 未再支付任何租金等情，有系爭契約及房租收款明細欄存卷 可按（見本院卷第6 至11頁），堪信為真實；又兩造間之系 爭契約業經原告合法終止，已如前述，則被告自收受前開終
止系爭契約之意思表示翌日起，已無占有使用系爭房屋之正 當權源，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通 常觀念，被告因無權占有系爭房屋可能獲得相當於租金之利 益，而被告前依系爭契約承租系爭房屋之每月租金為15,000 元，故揆諸上開說明，原告依系爭契約、民法第179 條規定 ，請求被告給付積欠之租金39,000元，以及請求被告自104 年12月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 15,000元，洵屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條規定 ，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，以及依系爭契約、 民法第179 條規定，請求被告給付租金3,9000元，及自104 年12月14日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 15,000元，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分， 合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 6 月 24 日
民事第八庭 法 官 吳佳樺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 105 年 6 月 24 日
書記官 鄧竹君
附表：
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│編號│積欠之租金月份 │積欠之租金數額│
│ │（民國） │（新臺幣） │
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│1 │104年4月 │1萬元 │
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│2 │104年5月 │1,5000元 │
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│3 │104年8月 │1萬元 │
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│4 │104年10月 │15,000元 │
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│5 │104年11月 │15,000元 │
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│合計 │65,000元 │
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