臺灣臺北地方法院民事判決 105年度簡上字第64號
上 訴 人 慶烽建設有限公司
法定代理人 汪海威
被上訴人 黃貴琳
訴訟代理人 劉宇哲律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國104 年12月15
日本院臺北簡易庭104年度北簡字第3353號第一審判決提起上訴
，本院於民國105年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國102年3月23日簽訂預售屋買賣契 約書（下稱系爭契約），被上訴人以新臺幣（下同） 820萬 元購買上訴人公司之建案「尚青苑」編號3B房屋及坐落基地 （下稱系爭房屋）。系爭契約第11條約定，上訴人應於 102 年11月18日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必 要設施，並取得使用執照，每逾 1日應按已繳房地價款依萬 分之五單利計算遲延利息予買方即被上訴人。然因可歸責上 訴人事由，上訴人遲至103年8月27日方取得使用執照，共逾 期282 日，被上訴人斯時已給付價款229萬6,000元，上訴人 依系爭契約第11條約定應給付被上訴人違約金32萬3,736 元 （計算式：229萬6,000元×282日×0.0005＝32萬3,736元） 。系爭契約為被上訴人自行擬定，且系爭契約第11條之約定 符合內政部頒佈之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載 事項；被上訴人於102年5月31日與訴外人結婚，本擬定於結 婚後半年搬入系爭房屋，因系爭房屋遲延完工，受有無法使 用收益系爭房屋之損害，且因暫居於新北市板橋區之公婆家 ，上下班通勤均較居住於系爭房屋更加耗費時間及交通費用 ，系爭契約第11條約定並無過高而顯失公平之情事。爰依系 爭契約之法律關係，請求上訴人如數給付等語。二、上訴人則以：兩造於102年3月23日簽訂系爭契約，被上訴人 以820萬元向上訴人購買系爭房屋，系爭房屋原預定於102年 11月15日完工，上訴人向臺北市政府申請展延工期，並經市 政府核准展延至103 年11月15日，上訴人於103年8月27日取 得使用執照，並已於103 年11月18日點交予被上訴人，係提 前完成交屋並無逾期。系爭契約係以建築執照的預定竣工日 作為竣工日，惟工期展延屬於上訴人之權利，承造人有通知 被上訴人展延工期，被上訴人並無表示反對。本件展延工期 係因市政府要求規劃施作排水溝系統，上訴人配合市政府規
劃繪圖及施作而停工 7個月；且建案基地外木柵路一段道路 所有權含公有及私有產權，水電管線施工需由該道路經過， 上訴人耗時 5個月與臺北市政府及所有權人多方協調斡旋始 完成，上訴人就建案基地內的管線工程早已施作完成，上訴 人無法參與建案基地外管線之設計規劃，前揭事由均非上訴 人事前可預期的，應係不可歸責於上訴人。系爭契約第24條 約定有不可抗力情形之處理方式，被上訴人並未依該條規定 解除系爭契約。被上訴人並未證明受有損害，不得請求違約 金，且原預定取得使用執照日期為102 年11月18日，依系爭 契約約定應於取得使用執照後 6個月內交屋，上訴人實際交 屋日為103年8月27日，逾期天數非被上訴人主張之282 日， 系爭契約第11條違約金之約定顯然過高而應予酌減等語抗辯 。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，命上訴人應給付被上訴人32 萬3,736 元並為准、免假執行。上訴人不服，提起上訴並聲 明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲 請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
(一)兩造於102年3月23日簽訂系爭契約，被上訴人以 820萬元購 買上訴人公司建案「尚青苑」之系爭房屋，系爭契約第11條 第1項約定上訴人應於102年11月18日之前完成主建物、附屬 建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；上訴人 向臺北市政府申請展延工期，經市政府核准展延至103 年11 月15日，並於103年8月27日取得使用執照等情，有系爭契約 、臺北市政府都市發展局99年建字第389 號建造執照、施工 進度案件明細、臺北市政府都市發展局103使字第206號使用 執照存根等件附卷可稽（原審卷第6 至34頁、第70至72頁） ，堪信為真實。
(二)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文，惟解釋契約，固須探求當事人 立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表 示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更 為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。上訴 人抗辯經臺北市政府展延工期至103 年11月15日，上訴人於 103 年8月27日取得使用執照，並已於103年11月18日點交予 被上訴人，係提前完成交屋並無逾期，且就展延工期已通知 被上訴人，被上訴人並未為反對云云。惟查，系爭契約第11 條第1項約定：「本預售屋之建築工程已開工，應於民國102 年11月18日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必 要設施，並取得使用執照」等語（原審卷第10頁），即系爭
契約約定取得使用執照期限係102 年11月18日，而非以建築 執照之竣工期限為取得使用執照期限，縱上訴人經臺北市政 府核准展延工期，亦無從變更系爭契約約定取得使用執照之 期限；訴外人即上訴人之代銷人員鄭為藤於 102年11月18日 以簡訊通知被上訴人展延工期，此有簡訊翻拍照片附卷可憑 （原審卷第151頁），然被上訴人隨即於102年11月21日以新 店檳榔路郵局第387 號存證信函催告上訴人，並表明將依系 爭契約第11條約定請求違約金，此有前揭存證信函在卷可稽 （原審卷第36至38頁），堪認被上訴人亦已明確表達反對展 延工期，上訴人前揭抗辯，尚非可採。
(三)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。因政府法令變更或其他非可 歸責於賣方之事由發生時，其影響期間得順延其期間，系爭 契約第11條第1項第2款亦定有明文。上訴人抗辯係因配合市 政府規劃排水溝系統、水電管線施工經私有產權土地須斡旋 致工期受影響，屬不可歸責於上訴人之事由云云。惟查，上 訴人於99年11月18日委託王山頌建築師事務所設計公共排水 溝，上訴人於100 年10月21日出具切結書予臺北市政府都市 發展局，經臺北市政府都市發展局、工務局水利工程處、工 務局新建工程處審查合格等情，有大寶開發文山區華興段三 小段集合住宅新建案自費開闢道路及公共排水溝設計計畫書 、臺北市政府都市發展局101年4月3日北市都建字第1016700 5200號函、臺北市政府工務局水利工程處101年3月26日北市 工水下字第10162305900 號函、臺北市政府工務局新建工程 處101年3月1日北市工新設字第10160156301號函附卷可憑（ 本院卷第44至78頁），證人即平治營造股份有限公司專案經 理連奕翔證稱在100 年10月工程施作時，市政府要求基地外 的水溝必須完成，水溝的要求是寫在建照的背面等語（原審 卷第99 至100頁反面），又建築執照附表注意事項第20條規 定公共排水溝設計圖說應經水利處審查核可（原審卷第14頁 反面）等情，堪認上訴人於99年申請建造執照時即已知悉排 水溝系統應配合市政府之規劃；又水電管線等部分，新建房 屋起造人應在建築 1樓板完工前，即提早規劃配置好五大管 線接管需求（包含瓦斯管線使用確認），預留接戶管路，此 有臺北市政府工務局新建工程處97年12月25日北市工新挖字 第09769624001 號函在卷可憑（原審卷第81頁），上訴人於 101年6 月14日即已完成1樓板（原審卷第71頁），上訴人於 斯時即應就水電管線為規劃並與鄰地所有權人協商；上訴人 為專業之建築公司，就排水溝系統、水電管線之設計規劃， 應具備專業之能力，復參以兩造係於102年3月23日簽訂系爭
契約，上訴人締約時已知悉有前揭情事（原審卷第65頁反面 ），則上訴人仍與被上訴人約定取得使用執照之期限為102 年11月18日，自應就其判斷之結果負責，難謂上訴人就違反 系爭契約第11條約定不具可歸責事由，是以上訴人前開抗辯 ，亦非可採。
(四)按民法第233條第1項之規定，遲延之債務以支付金錢為標的 者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為 標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息 （最高法院37年上字第8014號判例參照）；惟遲延利息原有 違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給 付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依 民法關於違約金之規定而為實質上之裁判，不得以其契約字 面用語為遲滯利息，遽予一概駁回（最高法院43年台上字第 576 號判例參照）。違約金，除當事人另有訂定外，視為因 不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期 或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除 得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當 方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有 明文。違約金如屬損害賠償預定之性質者，祗要債務人一有 違約情事，債權人即得請求約定之違約金，並無須證明其所 受損害之情形（82年度台上第78號判決意旨參照）。經查， 系爭契約第11條第2項約定賣方即上訴人如逾期限未取得使 用執照，每逾1日應按買方即被上訴人已繳房地價款依萬分 之五單利計算遲延利息予被上訴人（本院卷第10頁）。惟上 訴人所負債務係依約定期限取得使用執照，非屬以支付金錢 為標的，依上開說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定 ，其真意應係指違約金而言，又系爭契約第11條並無為懲罰 性之特別約定，故性質上屬損害賠償總額預定性之約定違約 金。上訴人未於102年11月18日取得使用執照，亦無不可歸 責之事由，已詳如前述，故被上訴人主張上訴人違反系爭契 約約定，依照系爭契約上訴人應給付被上訴人違約金，即屬 有據，上訴人抗辯被上訴人未能證明損害，不得請求違約金 云云，尚非可採。被上訴人於102年11月18日時已付款229萬 6, 000元，有付款明細表、華南商業銀行匯款回條聯在卷可 憑（原審卷第22頁反面至第23頁），上訴人遲至103年8月27 日方取得使用執照，逾期共282日，上訴人依系爭契約應給 付被上訴人32萬3,736元（計算式：229萬6,000元×282日× 0. 0005＝32萬3,736元）。上訴人抗辯依系爭契約約定應於 取得使用執照後6個月內交屋，上訴人實際交屋日為103年8 月27日，逾期天數非被上訴人主張之282日，惟被上訴人係
以系爭契約第11條請求逾期取得使用執照之違約金，系爭契 約第15條就交屋期限之逾期違約金另有約定（原審卷第11頁 ），是以上訴人以交屋日主張逾期未達282天，尚屬無據。 上訴人另以被上訴人未依系爭契約第24條約定解約，不得請 求違約金云云，惟系爭契約第24係就因天災、地變、政府法 令變更或不可抗力之事由致無法繼續興建，而雙方同意解約 時之處理為約定（原審卷第12頁反面），系爭房屋業已完工 ，並未因天災、地變、政府法令變更或不可抗力之事由致無 法繼續興建，非屬該條約定之範圍，上訴人前揭抗辯，亦非 可採。
(五)按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25 2 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法 院79年台上字第1915號判例意旨參照）。復按約定之違約金 額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定 ，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社 會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非 謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否 有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實 ，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定， 為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時， 既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受 損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主 決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公 平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高 情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事 人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符 契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909 號判決意旨 參照）。本院審酌被告逾期取得使用執照並無不可歸責於被 告之事由，依內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及 不得記載事項就應記載事項第12條第2 項規定賣方如逾前款 期限未開工或為取得使用執照者，每逾一日應按已繳放地價 款依萬分之五單利計算遲延利息予買方（原審卷第79頁反面 ），對於賣方遲延取得使用執照既規範按已繳房地價款依萬 分之五單利計算遲延利息，顯見系爭契約第11條第2 項約定 按已繳付之房地總價款萬分之五計算違約金，堪稱允當。況 本件違約金以每日萬分之五換算，年息為18.25%，尚未逾越 法定年利率20% 之上限，併審酌原告購買系爭房屋係為自住 ，於被告遲延完工期間，尚須額外支付交通時間及費用，系 爭契約又係被告所擬定、製作之定型化契約，已得週全考慮
其契約內容之合理性等一切情狀，應認本件違約金之約定尚 屬適當，無庸酌減。被告抗辯違約金過高云云，並不足取。六、綜上所述，被上訴人依系爭契約之法律關係，起訴請求上訴 人應給付被上訴人32萬3,736 元，為有理由，應予准許。原 審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行及及預供擔保 免為假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨仍指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。七、兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 6 月 22 日
民事第六庭 審判長法 官 黃明發
法 官 汪曉君
法 官 宋雲淳
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 22 日
書記官 吳佩倩
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