給付租金等
臺灣臺北地方法院(民事),簡上字,104年度,294號
TPDV,104,簡上,294,20160630,1

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度簡上字第294號
上　訴　人　南華投資股份有限公司
法定代理人　陳隆吉
訴訟代理人　林興富
被 上訴 人　焦經國
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國104年4月29
日本院臺北簡易庭第一審判決（103年度北簡字第7307號 ），提
起上訴，本院於民國105年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但 第255條第1項第2款至第6款之情形不在此限，且此於簡易事 件第二審訴訟程序亦有準用。民事訴訟法第446條第1項及第 436條之1第3項分別定有明文。 次按訴狀送達後，原告不得 將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者、因 情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。同法第 255條第1項第3、4款亦有明定。查上訴人於原審就請求相當 於租金之不當得利部分係聲明：「被上訴人應給付上訴人新 臺幣（下同）5萬4,450元，並自訴狀繕本送達之翌日起至拆 除屋頂建物（ 即坐落臺北市○○區○○○路0段000巷0號建 物屋頂平台如附圖所示A部分面積3平方公尺【稱系爭建物】 ）之日止每月給付907元予上訴人，及自本訴狀繕本送達翌 日起均至清償之日止按年息5%計算之利息。」（見原審卷㈠ 第2頁、卷㈡第132頁），嗣因原審判決後，上訴人主張系爭 建物業已於104年12月31日拆除，故就不當得利計算至拆除 之日即104年12月31日止，而於本院民國105年2月17日準備 程序審理時變更上開聲明為：「被上訴人應給付上訴人7萬 2,146元【計算式：5萬4,450元＋1萬7,696元（103年5月16 日起訴狀繕本送達被上訴人至104年12月31日，共計19.5個 月，每月以907元計算，計1萬7,696元）＝7萬2,146元】， 及其中5萬4,450元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。」（見本院卷第108頁），核屬因情事 變更而減縮應受判決事項之聲明，於法自無不合，合先敘明 。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：上訴人前身南華營造開發股份有限公司（ 下稱南華營造公司）為坐落臺北市○○區○○○路0段000巷



0號建物即萬象大廈之原始起造人， 萬象大廈各區分所有人 向南華營造公司購買房屋時，已於簽訂之「預定萬象特級大 廈房屋買賣契約書」（下稱系爭預定買賣契約書）第6條第2 項但書約定「但本大樓屋頂、屋頂突出物及空地均各有獨立 產權，不在甲方（即買受人）訂購房屋範圍之內。」、同條 第3項約定「 本大樓基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出 物、屋頂上空及外牆及地下第一層之冷凍庫設備，其使用收 益權屬於乙方（即南華營造公司），由乙方自由使用收益或 以出租或出售使用權方式處理，甲方不得異議。」、第22條 約定「本約之一切規定，對甲、乙雙方權利義務之受讓人與 繼承人，具同等拘束力。」，同意將萬象大廈屋頂平台（下 稱系爭屋頂平台）指定由南華營造公司為某一區分所有人管 理使用，應認該萬象大廈之區分所有人已就共有之系爭屋頂 平台成立由該特定區分所有人管理使用之分管契約（下稱系 爭分管協議），因此，上訴人依上開協議就系爭屋頂平台有 使用收益權。 又被上訴人自5年前即於系爭屋頂平台擅自違 法加蓋系爭建物供電熱器使用，不但危及全體住戶之安全， 且未給付上訴人租金，已損害上訴人就系爭屋頂平台之使用 收益權，上訴人自得依民法侵權行為及不當得利之法律關係 提起本件訴訟，請求被上訴人拆除系爭建物，並請求被上訴 人給付拆除前相當於租金之不當得利計5萬4,450元（計算式 ： 系爭建物面積3平方公尺×0.3025坪×1,000元×5年即60 個月 ）及每月給付被上訴人907元至拆除之日止等語。並聲 明：被上訴人應將系爭建物拆除返還予上訴人及全體共有人 ，另給付5萬4,450元，並自訴狀繕本送達之翌日起至拆除系 爭建物之日止每月給付907元予上訴人， 及自本訴狀繕本送 達翌日起均至清償之日止按年息5%計算之利息。二、被上訴人則以：上訴人所提出之系爭預定買賣契約書其簽約 人買方為訴外人李鴻源，與被上訴人無關。又被上訴人係於 95年10月27日向前手即訴外人陳勇美購買坐落臺北市○○區 ○○段0○段000○000○000○000地號土地（ 權利範圍分別 為791,000分之3,542、10,000分之45、10,000分之45）及其 上同區段2895建號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○○路 0段000巷0號11樓之4之房屋（下稱系爭房地），以及系爭建 物，並於同年11月8日完成系爭房地之移轉登記， 故被上訴 人在自己所有之屋頂平台裝設熱水器，乃被上訴人之權利， 上訴人無權干涉，更無權向被上訴人收取租金。此外，上訴 人亦曾對萬象大廈之其他區分所有人占用系爭屋頂平台乙事 提出民事訴訟，但均遭法院以區分所有權人無法知悉上訴人 之系爭分管協議，故不受系爭分管協議之拘束為由而判決駁



回上訴人之訴等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。三、原審為上訴人部分勝訴之判決，即判命被上訴人應將系爭屋 頂平台之系爭建物拆除，返還予上訴人及全體共有人，並駁 回上訴人其餘之訴（被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，已 告確定），且就上訴人勝訴部分依職權宣告假執行及被上訴 人供擔保後免為假執行。上訴人就敗訴部分不服，提起上訴 ，並於本院上訴聲明：（一）原判決不利上訴人部分廢棄。 （二）上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人7萬2,146元， 及其中5萬4,450元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭屋頂平台為萬象大廈全體區分所有權人共有之共同使 用部分。
（二）萬象大廈係上訴人前身南華營造公司與中聯信託投資股份 有限公司（下稱中聯信託公司）共同興建，南華營造公司 及中聯信託公司與萬象大廈預售屋承購戶簽訂之系爭預定 買賣契約書第6條第2項但書約定：「本大樓屋頂、屋頂突 出物、及空地均各有獨立產權，不在甲方（指萬象大廈之 預售屋承購戶）訂購範圍之內。」，同條第3 項約定：「 本大樓基地未經建築之空地、屋頂、屋頂突出物、屋頂上 空及外牆及地下第一層之冷凍庫設備，其使用收益權屬於 乙方（指上訴人之前身南華營造公司及中聯信託公司）， 由乙方自由使用收益或以出租或出售使用權方式處理，甲 方不得異議。」，又南華營造公司之權利已由上訴人概括 承受，中聯信託公司亦已將其權利讓與上訴人，有上訴人 提出之系爭預定買賣契約書24件在卷可參（見原審卷㈢） 。
（三）兩造均為萬象大廈之區分所有權人，有建物暨土地登記謄 本可稽（見原審卷㈠第49至174頁）。
（四）系爭屋頂平台有如附圖所示A部分（面積3平方公尺）之系 爭建物供放置熱水器使用，有原審偕同兩造現場履勘之履 勘筆錄及囑託大安地政事務所測量繪製之測量成果圖、照 片在卷可佐（見原審卷㈡第53頁、第56至59頁、第65至66 頁）。
五、得心證之理由：
上訴人主張其前身南華營造公司為萬象大廈之原始起造人， 而萬象大廈各區分所有人向南華營造公司購買房屋時，已於 簽訂之系爭預定買賣契約書第6條第2項但書、第3 項及第22 條約定，同意將系爭屋頂平台指定由南華營造公司為管理使 用，亦即萬象大廈之區分所有人已就共有之系爭屋頂平台成



立系爭分管協議，因此，上訴人依上開約定就系爭屋頂平台 有使用收益權。 然被上訴人自5年前即於系爭屋頂平台擅自 違法加蓋系爭建物供電熱器使用，不但危及全體住戶之安全 ，且未給付上訴人租金，已損害上訴人就系爭屋頂平台之使 用收益權，上訴人自得依系爭分管協議及不當得利之法律關 係，請求上訴人給付系爭建物拆除前相當於租金之不當得利 計7萬2,146元及其中5萬4,450元之利息等語；惟為被上訴人 所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點為：（一）系爭 屋頂平台是否已成立系爭分管協議約定由上訴人使用收益？ （二）上訴人依據系爭分管協議之法律關係，請求被上訴人 給付相當於租金之不當得利7萬2,146元及其中5萬4,450元之 利息，有無理由？茲分述如下：
（一）系爭屋頂平台是否已成立系爭分管協議約定由上訴人使用 收益？
1、按數人區分一建築築物，而各有一部者，該建築物及其附 屬物之共同部分，推定為各所有人共有。民法第799 條定 有明文。所謂共同部分，指性質上不許分割而獨立為區分 所有客體之部分而言，屋頂平台為大樓之屋頂，係建築物 主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，其性 質應屬整棟建物之共同使用部分，縱實務上未為所有權登 記，仍不失其共有之性質。次按共有物之管理，除契約另 有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之 同意行之。民法第820條第1 項定有明文。惟依98年1月23 日修正前民法第820條第1項「共有物，除契約另有訂定外 ，由共有人共同管理之」及民法物權編施行法第1 條：「 物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定 外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者， 除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定」 等規定，就修正後之民法第820條第1項規定，因無溯及適 用之特別規定，故於98年7 月23日前已發生之事件，仍適 用修正前之規定，即共有物，除契約另有訂定外，由共有 人共同管理之，即屬當然。再按公寓大廈之買賣，建商與 各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空 地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已 合意成立分管契約（最高法院91年度台上字第2477號判決 意旨參照）。
2、查萬象大廈係上訴人前身南華營造公司與中聯信託公司共 同興建，並於67至70年間共同與萬象大廈原承購戶簽訂系 爭預定買賣契約書，其中於系爭預定買賣契約書第6條第2 項但書約定：「但本大樓屋頂、屋頂突出物及空地均各有



獨立產權，不在甲方（即原承購戶）訂購房屋範圍之內。 」、同條第3 項約定：「本大樓基地未經建築之空地、屋 頂、屋頂突出物、屋頂上空及外牆及地下第一層之冷凍庫 設備，其使用收益權屬於乙方（即上訴人之前身南華營造 公司及中聯信託公司），由乙方自由使用收益或以出租或 出售使用權方式處理，甲方不得異議。」，有上訴人提出 之系爭預定買賣契約書24件在卷可參（見原審卷㈢），復 為被上訴人所不爭執，業如前述，顯見萬象大廈原始承購 之區分所有人向南華營造公司、中聯信託公司承購房地時 ，已同意將系爭屋頂平台部分約定由南華營造公司及中聯 信託公司管理使用，揆諸前揭說明，自應認萬象大廈原始 承購之區分所有人與南華營造公司及中聯信託公司就系爭 屋頂平台之管理使用已合意成立系爭分管協議。又被上訴 人對於南華營造公司之權利已由上訴人概括承受，且中聯 信託公司亦已將其權利讓與上訴人等情不為爭執，則依上 說明，上訴人主張其基於系爭分管協議就系爭屋頂平台有 使用收益權等語，自屬有據。
（二）上訴人依據系爭分管協議之法律關係，請求被上訴人給付 相當於租金之不當得利7萬2,146元及其中5萬4,450元之利 息，有無理由？
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。而民事訴訟如 係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先 不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗 辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回 原告之請求（ 最高法院17 年上字第917號判例意旨參照） 。次按「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共 有人於與其他共有人訂立共有部物分割或分管之特約後， 縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受 讓人仍繼續存在』。就維持法律秩序之安定性而言，固有 其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無 可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束 ，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產 權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後不再援用」（ 大法官會議釋字第349號解釋參照）， 是共有物分管契約 對共有物應有部分之受讓人有無效力，應以受讓人是否知 悉有分管契約，或有無可得而知之情形為斷。本件上訴人 依據系爭分管協議之法律關係，請求被上訴人應就系爭屋 頂平台之使用給付相當於租金之不當得利，則依前開說明 ，自應由上訴人先就被上訴人於受讓系爭房地時，明知或



可得而知有系爭分管協議存在等事實負舉證之責。 2、上訴人固主張系爭屋頂平台除復興南路1 段126巷1號12樓 臨及安東街45號12樓臨為合法建物，明載於使用執照外， 系爭建物為違章建築， 且經臺北市建築管理工程處以103 年8月21日北市都建查字第10368669100號函確認應拆除在 案，被上訴人調閱使用執照即得知悉。又被上訴人於95年 10月27日購買系爭房地時，上訴人已與訴外人萬象大廈管 理委員會（下稱萬象大廈管委會）就系爭屋頂平台收益權 爭訟多年，被上訴人可依公寓大廈管理條例第35條、第38 條規定向萬象大廈管委會閱覽相關文件（含給付訴訟費、 律師費、敗訴被強制執行等公共基金餘額、會計憑證、會 計帳簿及財務報表等）。此外，被上訴人亦得自訴訟公告 及司法院網站知悉上訴人對系爭屋頂平台擁有使用收益權 ，尚無不能可得而知系爭分管協議之情形云云，並提出臺 北市政府工務局70年12月30日所核發70使字第2134號使用 執照、土地及建物登記謄本、臺灣高等法院92年度上易字 第391號、92年度上易字第713號、93年度再易字第60號、 94年度再易字第97號、95年度再易字第42號、95年度上易 字第191號及95年度再易字第10、 47號判決等件影本為證 （見原審卷㈠第49至74頁、卷㈡第4頁、第105頁及背面； 本院卷第18至71頁）。然查，系爭房地係由訴外人鄺榮輝 於68年7月9日向南華營造公司所購得，被上訴人並非系爭 房地之原始承購戶，為上訴人於原審所自承（見原審卷㈠ 第177頁），又被上訴人係於95年11月8日自其前手陳勇美 受讓系爭房地之所有權，亦有土地及建物登記謄本在卷可 佐（見原審卷㈠第49至74頁）。是系爭分管協議雖記載於 系爭預定買賣契約書，然因系爭房地業經多手轉賣，且衡 以屋頂平台本屬公寓大廈全體區分所有權人所共有，此為 眾所週知之事實，系爭屋頂平台之外觀上，並無足以令人 知悉或可得知悉系爭分管協議之存在，有系爭屋頂平台之 照片在卷可參（見原審卷㈡第56至59頁）。綜上，難以逕 認上訴人於購買系爭房地時即明知或可得而知原買賣契約 系爭分管協議之情事。上訴人雖主張被上訴人得調閱萬象 大廈之使用執照進而知悉系爭建物為違章建築云云，業據 提出臺北市政府工務局使用執照70使字第2134號為證（見 原審卷㈡第105頁）。然觀諸上訴人所提之使用執照， 其 上並無任何關於系爭分管協議之記載，故被上訴人得否調 閱上開使用執照以及系爭建物是否為違章建築，核與被上 訴人是否明知或可得而知系爭分管協議之存在無關。上訴 人又主張被上訴人得向萬象大廈管委會調閱覽相關文件（



含給付訴訟費、律師費、敗訴被強制執行等公共基金餘額 、會計憑證、會計帳簿及財務報表等）而得知悉系爭分管 協議之存在云云。按公寓大廈管理條例第35條固明定：「 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金 餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與 應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前 條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」、第 38條第2項：「 管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事 件要旨速告區分所有權人。」，然依本院職權向萬象大廈 管委會函詢其有無將上訴人所述之上開訴訟予以公告，以 及被上訴人是否曾向其申請閱覽上開資料等事項，經該會 函覆以：「焦經國案，經查未向管委會申請閱覽。惟依法 應公告，已不可考 」等語，有該會104年12月25日（104） 萬象管字第104012025號函附卷可憑（ 見本院卷第97頁 ） ，亦即管委會對於是否公告或何時公告相關判決等情，均 已不可考，且觀之上訴人所提上開判決，其上所載之當事 人並無包含被上訴人之前手陳勇美，是難苛求被上訴人可 藉由司法院網站搜尋非前手之上訴人與萬象大廈管委會、 第三人等間之上開訴訟，並閱覽上開訴訟判決資料而知悉 系爭分管協議之存在。再者，縱使被上訴人向萬象大廈管 委會申請閱覽公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿或財務 報表等相關文件，然此亦僅能得知萬象大廈管委會之財務 狀況，難認上開文件有足以使被上訴人得知系爭分管協議 存在之情形。是上訴人既未能舉證證明被上訴人於受讓系 爭房地時確實知悉系爭分管協議，或有明顯之跡象足令被 上訴人可得知悉系爭分管協議之存在，則依前開說明，被 上訴人自不受系爭分管協議之拘束，上訴人依據系爭分管 協議之法律關係請求被上訴人給付相當於租金之不當得利 7萬2,146元及其中5萬4,450元之利息，應屬無據。六、綜上所述，上訴人既無法就被上訴人於受讓系爭房地時明知 或可得而知系爭分管協議之存在乙節舉證以實其說，則上訴 人主張依系爭分管協議之法律關係，請求被上訴人給付相當 於租金之不當得利7萬2,146元及其中5萬4,450元之利息，即 無理由，應予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核 無違誤，上訴人指摘原判決不當，請求廢棄改判如其上訴聲 明所示，為無理由，其上訴應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果不生影響，爰不另予一一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。



中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
民事第四庭 審判長 法 官 紀文惠
法 官 林幸怡
法 官 陳家淳
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 30 日
書記官 陳怡如