臺灣臺北地方法院民事判決 104年度簡上字第174號
上 訴 人 呂錦福
訴訟代理人 陸永誠
被 上訴 人 陳秋貴（即郭懿雲之繼承人）
郭恒志（即郭懿雲之繼承人）
郭建志（即郭懿雲之繼承人）
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國104年2月11日
本院臺北簡易庭第一審判決（103年度北簡字第5943號）， 提起
上訴，本院於民國105年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。而上述承 受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。民事訴訟法 第168條及第175條第1項分別定有明文。 查被告於原審言詞 辯論終結後宣判前民國104年1月28日死亡，其全體繼承人為 陳秋貴、郭恒志、郭建志，有除戶戶籍謄本、現戶戶籍謄本 在卷可稽（見本院卷第13至14頁），其等向原審聲明承受訴 訟（見本院卷第58至60頁），核符規定。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：上訴人前委託訴外人即其配偶施月珠之弟 施明賢代理上訴人，與被上訴人之父郭懿雲於102年3月29日 簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由上訴人購 買郭懿雲所有坐落臺北市○○區○○街0段000○0號6樓之3 房屋及其土地應有部分（下稱系爭房屋），買賣總價為新臺 幣（下同）480萬元，上訴人已將價金全數給付完畢，系爭 房屋並於102年4月15日辦妥所有權移轉登記，且於同年月24 日交屋，上訴人於交屋後即將之出借予施明賢使用。豈料， 至102年6月間，系爭房屋靠近陽台之房間天花板處（下稱系 爭漏水處）竟發生嚴重漏水，而系爭漏水處之水流係自與隔 壁即臺北市○○區○○街0段000○0號6樓之4房屋共用之牆 面天花板上滲出，其後每逢大雨即不定時出現漏水情形，嗣 經詢問鄰居及大樓管理員王再川後，上訴人始知系爭房屋於 交屋前已有發生漏水情形，且王再川稱系爭房屋之前手即訴 外人陳鴻運知悉系爭房屋有漏水，王再川亦有將該漏水情事 告知仲介人員周鳳儀及吳碩學，衡情其等應會將此事告知郭 懿雲，然郭懿雲竟於系爭契約附件1之建物現況確認書第3項
「是否有滲漏水之情形」勾選「否」，足證郭懿雲故意隱匿 系爭房屋之漏水瑕疵，因此，郭懿雲所交付之系爭房屋顯未 合於債之本旨。退步言，縱認陳鴻運、周鳳儀及吳碩學等3 人未將系爭房屋漏水之情事告知郭懿雲，然自郭懿雲委託周 鳳儀、吳碩學賣屋、帶看、簽約、交屋及交屋後協助處理漏 水之整體過程觀之，周鳳儀及吳碩學2人均有在旁協助郭懿 雲，是該2人應為郭懿雲之代理人或債務履行輔助人，故依 民法第224條之規定，郭懿雲就該2人之故意過失，應與自己 之故意過失負同一責任。又系爭房屋之漏水瑕疵，造成上訴 人須先拆除天花板裝潢後始得雇工修復漏水，估計修復費用 將超過33萬5,300元，上訴人爰依民法第360條及第227條等 規定，僅先就30萬元部分向被上訴人為一部請求等語。並聲 明：被上訴人應給付上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭房屋係經仲介周鳳儀介紹而出售予上訴 人，於看屋及洽商買賣初期均由上訴人之代理人施明賢出面 ，施明賢前後曾至系爭房屋勘查超過10次以上，從未提及系 爭房屋有漏水問題。又系爭契約載明係以「現況」交屋，上 訴人當時亦同意以現況交屋，方於系爭契約上用印，況系爭 房屋當時之現況確實未有漏水情形，故郭懿雲之給付已合於 債之本旨。上訴人雖稱大樓管理員曾告知系爭房屋出賣前已 有漏水情事云云，惟該管理員從未進入系爭房屋，豈能知悉 系爭房屋有漏水之情事。另於系爭房屋交屋後，施明賢旋即 雇工重新裝潢，並因拆除天花板鋼架過程中施工不當，損壞 7樓水管暨天花板結構導致漏水， 郭懿雲曾建議工人及施明 賢暫時停工， 並請7樓住戶協助處理修繕後再復工，但施明 賢不予理會，仍繼續施工，乃至事態擴大。 此外，因7樓住 戶將其陽台外移並安裝玻璃窗，若大雨來時未能即時關閉， 本容易被雨水滲入後沿著牆壁而下，倘若適時關閉窗戶即可 避免滲水之情事，縱有漏水情形，亦與系爭房屋本身是否漏 水無關等語，資為抗辯。並聲明：駁回上訴人之訴。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為上 訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人 30萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、經查，上訴人前委託其配偶施月珠之弟施明賢代理上訴人， 與郭懿雲於102年3月29日簽訂系爭契約，約定由上訴人以總 價480萬元購買郭懿雲所有之系爭房屋， 上訴人已將價金全 數給付完畢，系爭房屋並於102年4月15日辦妥所有權移轉登 記，且於同年月24日交屋予上訴人等情，此有系爭契約、授
權書、本票、交款紀錄、建物及土地所有權狀等件影本在卷 可稽（見原審卷第6至14頁 ），復為兩造所不爭執，自堪信 為真實。
五、得心證之理由：
上訴人主張其向郭懿雲購買系爭房屋，惟郭懿雲出賣系爭房 屋時，故意隱匿漏水瑕疵，致上訴人於交屋後始發現系爭房 屋有漏水之情事， 並因此受有超過33萬5,300元修復費用之 損害，故被上訴人應依民法第360條及第227條等規定負損害 賠償責任，本件上訴人僅先就30萬元部分向被上訴人為一部 請求等語；惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本 件之爭點為：（一）、系爭房屋於交屋時是否已存有漏水之 瑕疵？ 上訴人依據依民法第360條規定請求被上訴人負損害 賠償責任，有無理由？（二）、上訴人主張郭懿雲交付有漏 水瑕疵之系爭房屋未合於債之本旨， 依民法第227條請求被 上訴人負損害賠償責任，有無理由？（三）、（一）或（二 ）倘有理由，上訴人得請求賠償之金額為若干？茲分述如下 ：
（一）系爭房屋於交屋時是否已存有漏水之瑕疵？上訴人依據民 法第360條規定請求被上訴人負損害賠償責任， 有無理由 ？
1、按民事訴訟法第277條前段規定：「 當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任 」。又民法第354條規 定：「 物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之 規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」。是 買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出 賣人否認有物之瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存在之事實 ，負舉證之責，必須證明其為真實後，出賣人就其否認之 事實，始負證明責任。本件上訴人主張系爭漏水處於被上 訴人交付時已存有漏水之瑕疵，惟為被上訴人所否認。依 前揭說明，上訴人自應就系爭房屋交付時已存有漏水之瑕 疵乙節，先負舉證之責。
2、本件上訴人主張系爭漏水處於被上訴人交付時已有漏水之 瑕疵，業據提出漏水照片為證（見原審卷第15頁）。查上 訴人所提出之上開漏水照片，雖係系爭房屋交屋後業經施 明賢裝潢後之漏水照片，然參諸證人施明賢到庭證稱：上 訴人有委託我去購買系爭房屋。系爭房屋交屋後實際上是 我在使用，一直到現在。大概在102年6月間系爭房屋的浴 室天花板有漏水，另外，後來在靠近陽台右手邊房間裡面 天花板也有發現漏水。我發現漏水之後有找過郭懿雲來看
，郭懿雲就說沒有漏水，但是我跟郭懿雲說有漏水，郭懿 雲不太願意處理，叫我去找樓上的住戶處理。後來也有找 介紹系爭房屋買賣的介紹人吳碩學來看過很多次。我在發 現系爭房屋漏水後，有去詢問過大樓管理員王再川，王再 川跟我說系爭房屋漏水漏到5樓， 然後牆壁也有漏水的情 況。隔壁的鄰居跟我說，只要是下雨天，我跟隔壁鄰居共 用的牆壁就會漏水，而且已經漏了很多年。隔壁鄰居居住 到現在應該有3年了。我是在102年6月之後， 系爭房屋的 天花板都已經拆除完畢，裝潢進行到裝設鋁窗的部分，才 發現除浴室外，靠近陽台的房間天花板也有漏水等語（見 原審卷第68頁背面至69頁、第70頁背面）、證人吳碩學到 庭證稱：我有介紹兩造買賣系爭房屋，系爭房屋交屋後， 施明賢有跟我表示過系爭房屋有漏水的情形，我記得是在 102年4月底交屋，大概在同年5月裝潢的時候， 天花板拆 掉施明賢打電話給我說，房子靠近陽台的天花板有漏水， 所以我跟周鳳儀還有郭懿雲一同過去看漏水的情形。當時 去看的時候房子像是毛胚屋，施明賢跟我講的漏水點看起 來濕濕的。交屋後我前後去看過漏水的區域有很多次，只 要是施明賢打電話給我說有漏水的情況，我就過去看。施 明賢最早是在102年5月20日去看漏水，當時前面靠陽台的 天花板及浴室的天花板都有漏水的痕跡，當時施明賢有拍 照。我就聯絡系爭房屋樓上住戶，請樓上住戶修繕，後來 浴室天花板的漏水有修好，但是靠陽台的天花板的漏水卻 一直無法處理好。又系爭房屋在裝潢好之後，我過去發現 裝潢好的木作泡水泡壞了，然後我去找郭懿雲跟樓上住戶 ，郭懿雲說應該是去找7樓，所以我就去找7樓，7樓住戶 說我們家沒有問題，所以樓上住戶也不理我，然後我又去 找大樓管理員王再川跟他說可能是大樓的問題，王再川叫 我舉證，不然他不會去處理漏水的問題。我與郭懿雲一同 處理、討論漏水的問題已經數不清楚多少次，系爭房屋於 交屋後，施明賢有將系爭房屋交屋當時的天花板換成木作 的天花板等語（見原審卷第71至73頁），以及證人王再川 到庭證稱：我目前在錦繡大樓擔任總幹事十幾年了。我認 識大樓6樓之3住戶施明賢。施明賢在入住之後沒有多久有 跟我表示過該戶有漏水的狀況。我有進去過大樓6樓之3看 過漏水的區域，漏水的地方是在靠近陽台樑柱的上方。施 明賢入住之前，有發生過漏水的情形，當時住戶陳鴻運有 跟我反應過漏水的問題，陳鴻運跟我反應漏水的問題已經 很多年了，他大概跟我反應過4、5次，我就逐一清查樓上 住戶漏水的狀況，以便發現漏水的原因，但是一直沒有查
出來。陳鴻運跟我反應之後，我有進去系爭房屋看過。陳 鴻運當時向我反應漏水的區域跟施明賢跟我講的漏水區域 是一樣的。施明賢隔壁即6樓之4的住戶有向我反應過，該 戶亦有漏水的情形。6樓之4住戶是承租人莊先生。莊先生 跟我反應很多次漏水，反應的時間跟陳鴻運差不多。6樓 之4漏水的區域大約是在與系爭房屋相連的牆壁。郭懿雲 委託仲介要出售大樓6樓之3房屋之事我知情，我當時有跟 2位女性的仲介人員講說，該屋角落陽台上方樑柱的角落 會漏水，我有跟他們2位仲介跟買賣雙方告知清楚，因為 郭懿雲很少到系爭房屋，所以郭懿雲不知道系爭房屋的實 際屋況，仲介說他會跟賣方講，我大概記得系爭房屋是在 102年間交屋。系爭房屋交屋前，施明賢有前往大樓勘查 該屋情況，在交屋前仲介就有帶施明賢來看過該屋3、4次 ，當時我就有見過施明賢，但是我沒有跟施明賢說過系爭 房屋的情況。仲介告訴我說伊將漏水的屋況跟買賣雙方講 。陳鴻運使用系爭房屋是作辦公室使用，當時他是代書。 陳鴻運從我擔任大樓總幹事他都持續在使用系爭房屋，從 80幾年持續到102年間出售系爭房屋之後為止。陳鴻運使 用系爭房屋的期間，他不會每天都進入該屋，印象中他大 概1個月進入該屋3、4次。目前該屋持續有漏水的情形， 都是所有權人我才會進去，我進去只是為了確認是公家管 路的漏水或是私人的原因造成漏水，就我的瞭解是樓上的 原因導致了漏水。我確認那兩個仲介對於系爭房屋漏水的 情形是知情，我不確定仲介到底有無跟郭懿雲說等語（見 原審卷第92頁至94頁）。堪認上訴人主張系爭房屋於被上 訴人交付時系爭漏水處已有漏水之瑕疵乙節，應認真實。 3、至被上訴人辯稱：依證人吳碩學之證詞：上訴人與其配偶 也有到現場看過1次， 上訴人甚至爬上天花板將它打開來 看，因為上訴人很怕漏水的問題，所以在交屋前特別注意 這個部分。交屋前當時經過我們確認系爭房屋以肉眼觀察 完全沒有漏水情形等語（見原審卷第71頁背面）及證人周 鳳儀之證詞：我也常去系爭房屋，也沒有看到任何漏水的 情況，當初我把案子交給吳碩學之後，我完全沒有跟施明 賢見過面，我只有在簽約當天才跟施明賢見過面。吳碩學 有我跟說，在簽約前施明賢大概有到系爭房屋察看屋況10 次左右，都沒有提到有任何問題等語（見原審卷第73頁背 面），可證系爭房屋於交付時系爭漏水處並無漏水之情形 ，該漏水之情形實係系爭房屋交付後施明賢重新裝潢拆除 天花板鋼架及施工不當所導致云云。然查，因房屋漏水原 因不一，發生時間不定，有時需逢多日大雨始會出現明顯
漏水現象，是縱上訴人或施明賢於歷次看屋以肉眼觀察未 發現系爭房屋漏水處有漏水之現象，亦難謂系爭房屋漏水 處確無漏水情形，況系爭房屋係於63年8月6日建築完成， 此有臺北市松山地政事務所建物所有權狀在卷可稽（見原 審卷第13頁），迄至上訴人購買系爭房屋時其屋齡已逾38 年。又參諸證人吳碩學到庭證稱：大概在102年5月裝潢的 時候，天花板拆掉施明賢打電話給我說，房子靠近陽台的 天花板有漏水，所以我跟周鳳儀還有郭懿雲一同過去看漏 水的情形。當時去看的時候房子像是「毛胚屋」，施明賢 跟我講的漏水點看起來濕濕的等語（見原審卷第71頁）， 是系爭房屋於施明賢重新施作木作天花板前，系爭房屋漏 水處即有漏水現象，則難認該漏水現象係因施明賢重新施 作木作天花板不當所導致，況被上訴人亦未就該漏水現象 係因施明賢拆除原有明架式天花板所造成乙節舉證以實其 說，因此，被上訴人上開所辯，即難憑採。
4、按民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之 特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔 保請求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第 2372號裁判意旨參照）。查系爭房屋漏水處於被上訴人交 付時雖已存有漏水之瑕疵，已如前述，然參諸建物現況確 認書項次3已勾選：「 『若有滲漏水處』，買賣雙方同意 ：以現況交屋」（見原審卷第9頁）， 又參以證人施明賢 到庭證稱：上訴人購買系爭房屋之前，上訴人都是全權委 託我出面處理，建物現況確認書上之印章確實是我的印章 等語（見原審卷第70頁）及證人吳碩學到庭證稱：建物現 況確認書我有看過，該確認書是在代書那邊簽約的時候， 現場勾選的，當時代書口頭解說，經過雙方同意之後再用 印等語（見原審卷第72頁背面），且參以系爭房屋乃屬中 古屋之買賣，其缺損及老化程度多已形諸於外或可依其屋 齡評估該屋，因此，可認兩造於簽立系爭契約時就系爭房 屋可能存有漏水之瑕疵而無法以肉眼察覺乙事有所認知， 故於建物現況說明書項次3勾選「『若有滲漏水處』，買 賣雙方同意：以現況交屋」等語。綜上，堪認兩造業以建 物現況說明書免除被上訴人就系爭房屋漏水瑕疵之擔保責 任，又被上訴人就系爭房屋之漏水瑕疵既不負擔保責任， 則上訴人依據民法第360條規定請求被上訴人賠償其修復 漏水所受之損害計30萬元云云，即屬無據。
（二）上訴人主張郭懿雲之給付未合於債之本旨， 依民法第227 條規定請求被上訴人負損害賠償責任，有無理由？ 1、按以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物
有應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生 ，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之 瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行 責任。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀 交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付 ，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（ 最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨 參照)。
2、查兩造於簽立系爭契約時，系爭房屋漏水處即存有漏水現 象，業如前述，亦即上開漏水現象非於系爭契約成立後始 發生，是依上開說明，被上訴人將系爭房屋以現狀交付予 上訴人，即屬依債之本旨提出給付，不構成不完全給付， 故上訴人依據民法第227 條規定請求被上訴人賠償其修復 漏水所受之損害計30萬元，應屬無據。
（三）上訴人據民法第360條及第227條之規定請求被上訴人賠償 其修復漏水所受之損害，既屬無據，則關於爭點（三）上 訴人得請求賠償之金額為若干部分，即不再論述。六、綜上所述，上訴人依據民法第360條及第227條之規定請求被 上訴人賠償其修復漏水所受之損害計30萬元，均無理由，應 予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並 無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄 改判，為無理由，應以駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據，核與 判決結果無影響，爰不另一一論列，併予敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 6 月 22 日
民事第四庭審判長 法 官 紀文惠
法 官 林幸怡
法 官 陳家淳
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 22 日
書記官 陳怡如