臺灣臺中地方法院民事判決 105年度簡上字第84號
上 訴 人 羅桂鈴
王亞樵
上 一 人
訴訟代理人 蔡彩良
被 上訴 人 黃國書
傅惠如
上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國104年
12月30日本院臺中簡易庭104年度中簡字第1780號第一審簡易判
決提起上訴，本院合議庭於民國105年5月6日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人即原審原告（下稱上訴人）方面：
(一)上訴人於原審起訴主張：
1.上訴人羅桂鈴於86年間取得坐落臺中市○區○○段000地號 土地（權利範圍1萬分之195）及同段3162建號建物、同段31 95建號建物應有部分1萬分之221（即門牌號碼：臺中市○區 ○○路00號3樓之3房地）之所有權。上訴人王亞樵於87年間 自母親蔡彩良處受讓取得坐落臺中市○區○○段000地號土 地（權利範圍1萬分之195），及其上同段3177建號建物所有 權、同段第3195建號建物應有部分1萬分之223（即門牌號碼 臺中市○區○○路00號5樓之3房地）之所有權。上訴人二人 均為上開玉典居公寓大廈之區分所有權人。系爭編號7號（ 原始編號H號）停車位坐落在玉典居公寓大廈地下二層，屬 臺中市○區○○段0000○號建物之範圍內，而上開3195建號 建物為玉典居公寓大廈全體共有人所共有。被上訴人傅惠如 於92年12月間透過本院92年度執助字第702號清償債務強制 執行之拍賣程序自執行債務人捷普利資訊股份有限公司（下 稱捷普利公司）拍賣取得臺中市○區○○段000地號土地（ 權利範圍1萬分之201）及其上同段3147建號建物，同段3195 建號建物之應有部分1萬分之230（即門牌號碼臺中市○區○ ○路00號房地）之所有權，被上訴人黃國書則為被上訴人傅 惠如之先生。詎被上訴人2人並無系爭編號7號停車位之占用 權源，竟自101年8月間起無權共同占用系爭編號7號停車位 ，上訴人依民法第767條第1項、第821條之法律關係及同法 第179條、第184條第1項前段之規定，請求被上訴人2人返還 系爭編號7號停車位予上訴人及其他共有人全體。
2.被上訴人提出之停車位使用權證明書或停車位平面圖，僅是 建商震名建設股份有限公司（下稱震名公司）負責人劉震綱 與少數住戶往來之私下約定，並未經全體區分所有權人之同 意，未達分管契約之要件。地政機關亦無任何分管契約之登 記。建商並無出售玉典居公寓大廈地下二層公共設施之權利 ，其出售停車位，實屬無權處分他人之物。由建商震名公司 負責人劉震綱開立予玉典居公寓大廈區分所有權人之停車位 使用證明書，至少有81年5月及81年8月的兩個版本，就81年 5月的版本，停車位使用證明書在汽車升降設備與機房旁邊 並無劃設兩個停車位，然於81年8月版本之停車位使用證明 書，在汽車升降設備及機房（即發電機室）間卻劃有2個停 車位，可見建商震名公司隨意劃設停車位，胡亂出售給少數 住戶。上訴人對於所謂的分管契約，並不知情。被上訴人傅 惠如係經由法拍程序自前手捷普利公司取得上開○○路00號 房地所有權，於強制執行拍賣公告上並未註記停車位使用權 ，亦未點交。被上訴人黃國書於94年擔任玉典居公寓大廈管 理委員會副主委時，已將系爭編號7號停車位收回為公共車 位，為全體住戶收取系爭編號7號停車位之出租租金，以挹 注全體住戶，縱令被上訴人有繼受分管契約之權利，應認被 上訴人已拋棄其分管占用權，被上訴人於101年8月間起排他 占用系爭編號7號停車位，違反禁反言原則。系爭編號7號停 車位既為地下二層公共設施之一部份，被上訴人不可排他的 獨自占用等語。
(二)於本院補充陳述：
1.本社區地下室車位都是公共設施，早已經包含在買賣契約與 計價範圍內，也已經辦理不動產登記完畢，建商即使保留幾 戶，也如同其他住戶一般，無權另外出售建物公設的占用權 。住戶不能也無須另外再出錢購買公設占用權而占用公設。 少數住戶與建商私下買賣公共設施專用權，基於債權相對性 原則，效力不及於其他住戶，無償如此，有償亦然。原審竟 將「有花錢」當成擅自出售公設（占用）的正當理由，未考 量當時物主是誰，又認為建商不必告知，也不必提供私下出 售占用的車位圖，不僅曲解上訴人的陳述，也導果為因。 2.購買集合式住宅（公寓大廈），每戶私有部分與公共設施原 則上都是一齊購買計價、過戶、登記，此為常態。不能只買 私有（室內）部分，也不能只買公共設施部分。公共設施是 全體住戶共有共管共享，亦為常態。如果有人主張某戶只能 使用室內部分，不能使用部分或全部的公設，此變態或特例 ，依照舉證責任分配原則，是應由主張變態或特例者負舉證 責任。因「不動產之地政登記有絕對效力」，所以上訴人主
張地政登記內容並提出證據（80年底已經完成登記）即已完 成常態之舉證責任，而買賣契約書、保存登記內容、地政登 記簿、不動產權狀都是重要事證。至於變態特例，端視有無 「同意使用」「拋棄使用」等特殊約款，或是有額外的「同 意使用書」「拋棄使用書」等證明。若無此等約款或約定， 當然不得指鹿為馬，更不可「無」中生「有」而擅自擬制「 拋棄權利」或「同意私人占用」公設的協議。
3.依常情常理，如果某些住戶對公共設施想要有特殊的使用方 式甚至排他性使用，當然會妨害其他住戶（全體共有人）， 此時就要經全體住戶協議，針對共有物（公共設施）的使用 者、使用方式、使用範圍加以明確約定，大家都要知道且同 意才可以，少一戶都不行。既然有無分管契約是爭點，那麼 分管之要件（由哪些人專屬使用、使用範圍、使用方法、使 用目的）是否均具備？所有住戶如何了解並表達同意的？既 然認定有分管契約，每一住戶是否均充分明瞭B2公設「由特 定人專用」或是「自己不能使用」？這麼多年以來，有無出 現過分管不存在的證據？有無B2仍屬公共車位而不可以讓私 人占用之公開證據？有無地下室B2車位仍然屬於大家的證據 ？如果有，是那些證據？上訴人曾舉證，原審有無審酌？建 商是用何種方式，讓每一住戶「同意特定人專用」或是「拋 棄自己使用的權利」？證據在哪裡？被上訴人有無舉證？既 然建商是順次讓每一住戶「同意特定人專用」或「拋棄自己 使用的權利」，卷內證據為何？既然認定建商與各住戶順次 完成分管協議，那麼建商是如何「順次」與「蔡彩良」、「 羅桂鈴」就B2公設專用方式進行協議？協議的內容為何？證 明協議證據為何？被告有無舉證？原審如何進行審酌？本社 區B2依照原始建築圖及地政登記，登記內容與使用目的為何 ？建商交屋予蔡彩良、羅桂鈴之時，B2有無標註將由少數住 戶「專用」或「特用」之「文字」、「標記」、「符號」、 「畫線」、「車號」？地下室有無得以辨識地下室係由少數 人專用之告示或外觀？蔡彩良、羅桂鈴購屋完成登記的時點 （80年底），對照建商賣B2私下出售使用權給部分住戶的時 間（81年年中），何者為先，何者在後？物權債權的效力與 正確順序為何？建商順次與每一住戶協議分管的時問點為何 ？本案與羅桂鈴、蔡彩良達成協議的精確時間點為何？是購 屋時達成協議？還是建商在過戶之後，私自出賣住戶公設？ 建商與蔡彩良、羅桂鈴訂立買賣契約乃至於登記完畢，其範 圍僅有室內私有部分，還是包含公共設施？關於公共設施， 買賣條款是如何記載？蔡彩良、羅桂鈴與建商的買賣契約， 有無關於「拋棄或同意使用」任何公共設施的特別條款？如
果沒有另外付錢，建商既得在未告知之情形下自行出售公設 予私人占用，那為何要求蔡彩良、羅桂鈴簽署屋頂公設私人 專用之書面條款？而僅同意屋頂公共設施由某戶使用之條款 ，效力與範圍是否擴張到連B2公共設施部分而同意私人占用 ？建商得否私自保留B2公設？得否未告訴住戶私下保留另行 出售？建商故意之沉默，可否被視為已經明確告知所有住戶 ？建商只告知十幾戶欲另外出售公共設施占用權，是否等同 已告知其餘全體住戶？如果建商不能私自保留公共設施，那 麼未告知其他住戶，日後卻私下出售B2公設占用權給少數住 戶，原審卻認定不需另外付錢所以不必告知，是否等同賦予 建商私自保留公共設施的權利？如果建商出售的是所有住戶 的公共設施使用權，而住戶一開始既未同意，建商蒐集整合 十幾個出售住戶公共設施，給部分住戶的案例，是否可以變 成對抗全體住戶的分管契約？原判決認為曾甯曾使用B2車位 ，原告無法諉為不知，是否把「證人曾使用」與「原告必然 知情」劃上等號？有無審酌曾甯使用次數及久暫情形？是否 把「知道占用」與「同意占用」相互混淆？曾甯（捷普利） 未久即遭法拍，也未常住於此，即使在B2公共設施停過一、 二次車，就可逕認其他住戶均明確同意？申言之，路上曾偶 見自己遭竊之物，來不及反應，即視為同意竊取，豈有是理 ？蔡彩良、羅桂鈴乃至於歷任管理委員會，長久以來果真的 都承認私人可以占用公設？到底有無主張B2車位是公共設施 應該大家共享的證據？原審有無審酌過？
4.依照原審見解，B2停車位早有分管契約，僅允許少部分住戶 獨佔使用，然本社區「根本沒有公共車位」。另外私購公設 占用權的住戶，十幾年來在區分所有權人大會及公共帳目上 ，都不敢說車位屬於私人所有，也不敢否認其為「公共車位 」，甚至書面紀錄都載明為公共車位，歷任區權會都由主任 委員主持，主任委員由住戶每年互選，當然包含有私下買車 位的住戶，也有不知情的住戶，但是每年都有「公共車位」 的紀錄，其他住戶並不知有車位圖，且私下所為交易並沒公 開，對外都說有公共車位，如何認為全體住戶有一致同意的 分管協議？
(三)並聲明：（1）原判決廢棄。（2）被上訴人應將占用臺中市 ○○段0000○號建物地下二層公共設施之系爭編號7號（原 始編號H號）停車位返還予原告及其他全體共有人。二、被上訴人即原審被告（下稱被上訴人）方面：(一)被上訴人傅惠如之前手捷普利公司於81年間有向建商購買上 開○○路00號房地所有權及玉典居公寓大廈地下二層編號7 號（原始編號H號）停車位之使用權，捷普利公司有透過建
商為媒介與其他玉典居公寓大廈區分所有權之承購戶就地下 二層成立分管契約而取得系爭編號7號停車位使用權，而被 上訴人傅惠如經由本院92年度執助字第702號清償債務強制 執行之拍賣程序自執行債務人捷普利公司拍賣取得上開○○ 路00號房地所有權，亦繼受取得上開分管契約對於系爭編號 7號停車位之使用權，自得占有使用系爭編號7號停車位。又 被上訴人黃國書為被上訴人傅惠如之配偶，經被上訴人傅惠 如之同意，自得占有使用系爭編號7號停車位等語，資為抗 辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
(二)於本院補充陳述：
上訴人為原始買賣契約者又是起造人，應該知悉或可得知悉 地下二樓車位必須加價購買，始可取得建商於地下二樓所劃 設之特定車位之使用權。如上訴人主張地下二樓車位為全體 住戶共有，為何於85年以前建商還在時，卻不對建商提告？ 若地下二樓車位為全體住戶共有，上訴人應對其12位車位使 用權人提告返還車位，並要求車主提供車位使用正本為證據 才合理，為何至今已經過20幾年了，上訴人無法對12位車主 提告返還車位之訴？上訴人只對經法拍而喪失車位使用證明 並沒收他人車位，且對善意的第三人一直提告返還車位之訴 ，實不合理。本大樓系爭地下二樓車位之分管契約屬實，原 始購買人捷普利確實有加價購買車位使用權，被上訴人確實 有繼受權利。上訴人對於車位永久使用證明正本和上訴人對 系爭地下二樓車位分管契約的一切質疑，應對其原始地主或 建商或起造人提告，不應對善意的第三人提告才合理。(三)並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見原審卷第38頁正背面、第54-62頁、第6 3頁、第65頁、本院卷第39頁反面）：
(一)上訴人羅桂鈴於86年間取得坐落臺中市○區○○段000地號 土地（權利範圍1萬分之195）及其上同段3162建號建物、同 段3195建號建物應有部分1萬分之221（即門牌號碼：臺中市 ○區○○路00號3樓之3房地）之所有權。上訴人王亞樵於87 年間自母親蔡彩良處受讓取得坐落臺中市○區○○段000地 號土地（權利範圍1萬分之195），及其上同段3177建號建物 所有權、同段第3195建號建物應有部分1萬分之223（即門牌 號碼臺中市○區○○路00號5樓之3房地）之所有權。上訴人 二人目前均為玉典居公寓大廈之區分所有權人。(二)系爭編號7號（原始編號H號）停車位坐落在玉典居公寓大廈 地下二層，在臺中市○區○○段0000○號建物之範圍內，而 上開3195建號建物為玉典居公寓大廈全體共有人所共有。(三)被上訴人二人目前為系爭編號7號停車位之共同占用人。
(四)震名公司負責人劉震綱於80年12月7日第一次登記取得臺中 市○區○○段0000○號建物，同段3195建號建物之應有部分 1萬分之230（即門牌號碼臺中市○區○○路00號房屋及地下 二層應有部分）之所有權。
(五)捷普利公司於81年7月3日向前手劉震綱登記取得（登記原因 ：買賣，原因發生日期：81年5月30日）臺中市○區○○段 0000○號建物，同段3195建號建物之應有部分1萬分之230（ 即門牌號碼臺中市○區○○路00號房屋及地下二層應有部分 ）之所有權。
(六)被上訴人傅惠如於93年1月30日登記（登記原因：拍賣，原 因發生日期：92年12月30日）為臺中市○區○○段000地號 土地（權利範圍1萬分之201）及其上同段3147建號建物，同 段3195建號建物之應有部分1萬分之230（即門牌號碼臺中市 ○區○○路00號房地）之所有權人。
四、得心證之理由：
(一)按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共 用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定， 公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。又地下室倘登記為 共有，由共有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全 體共有人就該地下室有分管之約定（最高法院81年度台上字 第1060號、88年度台上字第3223號判決意旨參照）。又契約 固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意 思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當 事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不 得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約 定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使 用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（ 最高法院96年度台上字第2025、1152號判決意旨參照）。且 按各區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使 用收益方式及範圍，倘某特定專用部分由特定區分所有權人 專用，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分 所有權人即得專用該特定專用部分，自與其所持有之應有部 分之多寡無涉（最高法院89年度台上字第1994號判決意旨參 照）。經查：
1.查系爭3195建號建物係系爭玉典居公寓大廈之公共設施，為 共有部分，有該建物登記謄本在卷可參（見原審卷第67-69 頁），而系爭玉典居公寓大廈共51戶，地下二層目前劃有16 個停車位，建商就停車位之原始編號為英文字母，地下二層 原鋪設水泥地面，經玉典居公寓大廈區分所有權人會議於 101年8月17日決議同意鋪設PU地面，玉典居公寓大廈管理委
員會於同年10月14日決議採用亮面PU，原始英文編號改為阿 拉伯數字編號1至18號（略過4號、14號），原始編號R、L、 C、D、F、H、J、M、N、O、Q、S、U、T、V、W號，目前編號 為1、2、3、5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、17 、18號一節，有玉典居公寓大廈管理委員會104年10月12日 及104年10月19日陳報狀、如附件所示停車位平面圖、地下2 樓停車位編號圖、玉典居公寓大廈101年8月17日臨時區分所 有權人會議紀錄、玉典居公寓大廈101年10月14日管理委員 會會議記錄、在卷可參（見原審卷第75-76頁、第92-93頁、 第95頁、第186-188頁、第189-190頁），並有停車位現場照 片（見原審卷第119-120頁），上開停車位數量低於住戶數 量，顯不足供全體住戶停車使用，僅足供部分共有人使用， 則系爭玉典居公寓大廈地下二層之共有部分係供部分共有人 停車使用之事實，應堪認定。
2.證人即劉怡婷胞兄劉文生於101年度偵字第26044號偵查時證 稱：伊係玉典居社區住戶，當時是跟建商承購停車位的，建 商有附停車位證明給伊，即編號T劉怡婷那個等語（見原審 院卷第224頁背面-第225頁正面），及證人即莊佩鈴父親莊 煥滄於本院102年度中簡字第840號民事一審審理時證稱：於 81年間確有向建商震名公司負責人劉震綱購買房屋及停車位 等語（見原審卷第226頁背面-第227頁正面），及上訴人羅 桂鈴於本院102年度易字第3643號刑事一審審理中陳稱：我 於80年5月27日購買玉典居社區住宅，我是向建商直接購買 的第一手住戶，當初購買時，沒有購買地下室停車位等語（ 見原審卷第244頁正背面），並比對未購買停車位之上訴人 羅桂鈴與建商簽定之房屋預定買賣合約書（見原審卷第246 頁正面-第258頁背面），與有購買車位者之訴外人劉怡婷、 莊佩鈴、黃麗珠與建商簽訂之房屋預定買賣契約書（見原審 卷第259頁正面-第311頁正面），可知未購買停車位者與建 商之買賣契約書之文件並無地下2樓之車位平面圖，亦未有 建商開立之停車位使用證明書，足認就地下二層之停車位使 用權，承購戶需向建商震名公司（負責人劉震綱），另外加 價購買，並非凡購屋者均配置有停車位之使用權，購買共有 部分之應有部分，並非當然取得停車位之使用權，如未於買 賣契約中約定購買停車位使用，即無停車位之使用權，不待 另於買賣契約中特別約定拋棄共有部分有關停車位之使用權 ，上訴人主張應於契約本文中約定拋棄公共設施重大事項一 節，尚無可採。
3.證人即捷普利公司實際負責人曾甯於101年9月26日偵查時證 稱：我係捷普利公司之實際負責人，登記負責人是我妻子黃
文慧，臺中市○○路00號房地是捷普利公司於81年間向建商 買的，買房屋時沒有含停車位，是後來發現該處停車不方便 ，才另外付建商50萬元購買停車位，是買停車位之使用權等 語（見原審卷第229頁正面-第230頁正面），參以玉典居公 寓大廈係於未興建完成前，即於80年5月以預售屋之方式開 始銷售乙情，有上訴人羅桂鈴、訴外人黃麗珠之房屋預定買 賣契約書在卷可參（見原審卷第258頁背面、第272頁），而 捷普利公司於81年7月3日登記取得（原因發生日期：81年5 月30日）臺中市○區○○段0000○號建物，同段3195建號建 物之應有部分1萬分之230之所有權，亦有移轉登記資料在卷 可參（見原審卷第57-61頁）；佐以由震名公司於81年5月間 開立予區分所有權人劉怡婷、莊佩鈴、黃麗珠的停車位使用 證明書上未見捷普利公司分配位置之標示（見原審卷第97頁 、第109頁、第111頁），惟在震名公司81年8月間開立予區 分所有權人吳重宜、楊春洋之停車位使用權證明書上可見捷 普利公司分配位置之標示（見原審卷第94頁、第112頁）， 足認捷普利公司應係於81年8月前已向震名公司購買編號H之 停車位。而震名公司於81年8月時，就玉典居公寓大廈仍有 餘屋尚未銷售完畢，此有登記資料在卷可參（見原審卷第15 1-152頁、171-174頁），可認捷普利公司向建商加價購買停 車位，係透過建商為媒介，與其他已承購玉典居公寓大廈之 區分所有權人及嗣後承購玉典居公寓大廈區分所有建物之承 購戶，就玉典居公寓大廈地下二層之共有部分，成立分管契 約。
4.再佐以玉典居公寓大廈管理委員會所提出住戶手中持有之停 車位證明書之開立對象及其上註記之停車位使用權人（見原 審卷第94-114頁），可認建商震名公司確有出售如附件證明 書地下二層平面圖之原始編號R、L、C、F、H、J、M、N、O 、Q、S、U、T號停車位之權利予訴外人石美鳳（R），盧清 蘭（L）、吳重宜（C）、黃麗珠（F）、捷普利公司（H）、 楊春洋（J）、紀欽洲（M）、莊佩鈴（N）、蔡道林（O）、 廖妹如（Q）、劉廣生（S）、陳秋菊（U）、劉怡婷（T）等 玉典居公寓大廈之區分所有權人（見原審卷第113頁）。申 言之，震名公司雖係與有購買停車位之玉典居公寓大廈各承 購戶就地下二層之停車位使用權簽訂買賣契約，然各該承購 戶等於以建商震名公司負責人劉震綱為媒介，就系爭建物地 下二層停車位之使用，與其他無向建商承購停車位之區分所 有權人成立分管契約，約定地下二層共同使用部分由有加購 停車位之特定共有人使用。各區分所有權人彼此間雖無明示 合意停車位使用權之分管契約，然透過建商為媒介與有加購
停車位之區分所有權人及未加購停車位之區分所有權人，互 為停車位使用權有無之分管意思表示從中傳達而獲致意思表 示一致，亦足推認業經各區分所有權人即承購戶就地下二層 已默示合意成立停車位使用之分管契約，不以受讓該社區房 屋之後手再與既有其他共有人另立分管契約為必要。而承上 述，系爭大樓銷售之初關於停車位使用權之取得係有需求之 區分所有權人向震名公司購買，震名公司出售與否繫乎買賣 雙方契約決定，在停車位使用權尚未出售前，仍屬賣方即震 名公司所有，並無證據證明住戶係以抽籤、競標、承租、輪 流使用之方式決定停車位使用權之分配。上訴人主張建商未 於契約本文、附件或以同意書文字說明分管約定，建商擅自 保留、出售公共設施，未經全體住戶一致同意分管，建商與 部分住戶私下約定不構成分管協議等語，亦無可採。(二)再按公寓大廈區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共 有，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部 分之經濟目的，加以使用或協議分管，但使用權為所有權之 積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又共 同使用部分之停車位，與建物專有部分，具有密不可分之主 從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之停車 位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有 部分出售他人（公寓大廈管理條例第4條第2項規定參照）。 至依共有人間之分管協議，區別有無停車位使用權之表徵， 則莫衷一是。大別之可分為二，即以應有部分之比例多寡（ 有停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分），或非 以應有部分之比例多寡為表徵。前者，完全受物權變動法則 之規範，且可自應有部分之登記判定何人有停車位之使用權 ；後者雖無從自應有部分之登記看出端倪，惟仍應受前述停 車位使用權轉讓法則之限制（最高法院97年度台上字第694 號判決意旨參照）。又實務上為避免共有人於訂定分管契約 後，任意將應有部分轉讓他人，致破壞原有分管之狀態與效 力，有失公平，遂認為共有人與他共有人訂立共有物分管特 約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分管契約對受讓人仍 繼續存在（最高法院48年度台上字第1065號民事判例參照） 。且按因分管關係係依附共有關係而存在，無對應應有部分 即無分管關係，則各該使用權應隨同相對應主建物及共同使 用部分之轉讓而移轉（最高法院103年度台上字第822號判決 意旨參照）。地下室車位共同使用部分，與建物專有部分， 具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得保留 共同使用部分之車位使用權，而僅將建物專有部分出售他人 （最高法院87年度台上字第2199號判決意旨參照）。經查：
1.訴外人石美鳳（R），盧清蘭（L）、吳重宜（C）、黃麗珠 （F）、捷普利公司（H）、楊春洋（J）、紀欽洲（M）、莊 佩鈴（N）、蔡道林（O）、廖妹如（Q）、劉廣生（S）、陳 秋菊（U）、劉怡婷（T）等玉典居公寓大廈之區分所有權人 ，因透過建商為媒介與其他玉典居公寓大廈區分所有權人就 地下二層（屬中清段3195號建物範圍）成立分管契約，因而 取得各該編號停車位使用權，已如前述。則比對（1）石美 鳳（主建物：中清段3149建號建物，就○○段0000○號建物 權利範圍是1萬分之176）、（2）盧清蘭（主建物：中清段 3167建號建物，就○○段0000○號建物權利範圍是1萬分之 232）、（3）吳重宜之後手黃秀娟（主建物：中清段3157建 號建物，就○○段0000○號建物權利範圍是1萬分之220）、 （4）黃麗珠（主建物：中清段3179建號建物，就○○段000 0○號建物權利範圍是1萬分之220）、（5）捷普利公司之後 手傅惠如（主建物：中清段3147建號建物，就○○段0000○ 號建物權利範圍1萬分之230）、（6）楊春洋之後手林柔安 （主建物：中清段3152建號建物，就○○段0000○號建物權 利範圍是1萬分之178）、（7）紀欽洲（主建物：中清段316 1建號建物，就○○段0000○號建物權利範圍是1萬分之225 ）、（8）莊佩鈴（主建物：中清段3185建號建物，就○○ 段0000○號建物權利範圍是1萬分之283）、（9）蔡道林之 後手余智慧（主建物：中清段3170建號建物，就○○段0000 ○號建物權利範圍是1萬分之279）、（10）廖妹如（主建物 ：中清段3178建號建物，就○○段0000○號建物權利範圍是 1萬分之283）、（11）劉廣生（主建物：中清段3191建號建 物，就○○段0000○號建物權利範圍是1萬分之278）、（12 ）陳秋菊（主建物：中清段3191建號建物，就○○段0000○ 號建物權利範圍是1萬分之278）、（13）劉怡婷後手李世蕙 （主建物：中清段3189建號建物，就○○段0000○號建物權 利範圍是1萬分之177，該停車位現占用人為李世蕙配偶劉文 生）等人就地下二層之應有部分比例，相對於未有停車位使 用權之上訴人二人，其等就地下二層之應有部分比例多寡不 一等情，此有○區○○段0000○號建物登記謄本、臺中市中 正地政事務所104年11月2日中正地所一字第1040011325號函 、主建物編號明細在卷可參（見原審卷第67-69頁、第122頁 正背面、第215頁），足認玉典居公寓大廈區分所有權人就 地下二層之停車位使用權，並非以共有部分之應有部分比例 多寡為表徵（有權使用停車位者，其共有部分之應有部分比 例不會比較多），而係以有無持有建商開立予其或其前手之 停車位使用證明書，或在建商開立予其他區分所有權人之停
車位使用證明書上，可見分配予占用人或占用人前手之名字 ，與其所持有之應有部分之多寡無涉。上訴人雖各自取得該 大樓上開房屋後，是否一併取得該社區內地下二層所設置停 車位之使用權，應依買賣契約書或分管契約為準，並非成為 系爭3195建號建物之共有人之一，即當然取得其內設置停車 位之專用權。上訴人主張系爭停車位會也是公共設施，各住 戶就公共設施不論分擔比例多寡，對於該公共設施使用的權 利都是一樣的，此為社區之公共車位，全體住戶並無分管的 認知等語，洵非有據。
2.本件被上訴人傅惠如所有之區分所有建物（主建物：中清段 3147建號建物，就○○段0000○號建物權利範圍1萬分之230 ），是輾轉受讓自訴外人捷普利公司乙節，為兩造所不爭執 。而震名公司開立給曾為或現為系爭玉典居公寓大廈之區分 所有權人吳重宜（編號3號，現使用人黃秀娟）、楊春洋（ 編號8號，現使用人林柔安）、盧清蘭、石美鳳的停車位使 用證明書上（見原審卷第94頁、第112頁、第113頁、第114 頁），均顯示原始編號H（即目前編號7號）之車位上有「捷 普利」之記載，可知被上訴人傅惠如之前手捷普利公司應有 取得系爭編號7號停車位之分管使用權。此由證人曾甯即捷 普利公司實際負責人於102年7月26日偵查時證稱：我是向建 商買停車位，當時是買一個車位，建商有給我一張平面圖， 我的部分就標明捷普利，其他車位也有標明其他人的名字； 我的車位我有使用過等語（見原審卷第233頁正背面），及 林淑枝於100年8月24日偵查時陳稱：我是98年5月至100年5 月擔任玉典居公寓大廈之管理委員，我是玉典居公寓大廈的 住戶，我沒有停車位；之前玉典居公寓大廈車位的分配是以 前住戶個人向建商支付一筆錢取得使用權，黃國書的前手（ 按：即捷普利公司）有繳過停車管理費，他的前手有停車位 使用權等語（見原審卷第236頁背面-第237頁正面），亦可 證明被上訴人傅惠如之前手捷普利公司有取得系爭編號7號 停車位之分管使用權。且按，不動產共有人間關於共有物使 用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所 為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之 人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同 ；物權在民法物權編施行前發生者，除本施行法有特別規定 外，不適用民法物權編之規定；其在修正施行前發生者，除 本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法 第826條之1第1項、民法物權編施行法第1條定有明文。查前 揭民法第826條之1第1項之規定係於98年1月23日修正公布， 並自公布後6個月施行。系爭大廈地下二層共有部分之分管
契約，於前揭民法98年修法前即已形成，參以民法物權編施 行法第1條之規定，民法第826條之1第1項亦無溯及適用。準 此，本件分管契約有無對世效力，與是否登記無涉，建商所 開立之停車位使用證明書仍得為有購買停車位之承購戶對於 特定停車位使用權有分管約定之適證。而各區分所有權人透 過建商為媒介與有加購停車位之區分所有權人及未加購停車 位之區分所有權人，互為停車位使用權有無之分管意思表示 一致而默示成立停車位使用之分管契約，業如前述，該默示 合意分管契約固屬債權契約，然於各區分所有權人間仍屬有 效，未購買停車位使用權之承購戶即應受此默示合意分管契 約之拘束，不得再以其共有部分持份比例之多寡對購買停車 位使用權之承購戶請求交付使用該分管之停車位，上訴人主 張建商無權出售車位、開立永久使用證明書，伊等不受分管 契約之拘束等語，委無可採。
3.再查，本件被上訴人傅惠如於92年12月30日透過本院92年度 執助字第702號清償債務強制執行事件之法拍程序取得臺中 市○區○○段0000○號主建物及共同使用部分即同段3195建 號建物之應有部分1萬分之230（即門牌號碼臺中市○區○○ 路00號房屋及地下二層應有部分）之所有權，此有移轉登記 資料在卷可稽，揆諸前開說明，縱使本院92年度執助字第70 2號清償債務強制執行事件（執行債務人：捷普利公司）之 拍賣公告上並未載明有拍賣地下二層編號H號停車位（見本 院卷第33頁、第223頁），捷普利公司基於分管契約之約定 對於地下二層編號H號（即現編號7號）停車位使用權，於上 開主建物及相對應之共有部分應有部分移轉予被上訴人傅惠 如時，當然隨同轉讓與被上訴人傅惠如。是被上訴人傅惠如 因拍賣取得上開○○路00號房地所有權，故亦繼受取得分管 契約對系爭編號7號停車位之使用權。縱然被上訴人黃國書 （即被上訴人傅惠如配偶）前於擔任玉典居公寓大廈管理委 員之期間，在其不確定系爭編號7號停車位使用權歸屬之情 況下，暫將系爭編號7號停車位暫由管理委員會，按全體住 戶所需提出申請，而為全體住戶所共用，惟此乃因就系爭編 號7號停車位歸屬存有爭議下，未敢立即貿然占用，尚難以 此遽認被上訴人傅惠如已拋棄其就系爭編號7號停車位之使 用權，或已另與全體區分所有權人成立新的分管契約。且按 分管契約未經全體共有人之同意終止，不因公寓大廈管理條 例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高 法院99年度台上字第1191號判決意旨參照），依此實務見解 推論，分管契約未經全體共有人終止前，公寓大廈管理委員 會亦無權決議收回該部分停車位。從而，上訴人主張捷普利
公司就地下二層編號7號之停車位使用權，於遭法拍後，即 回歸全體共有人所有，由玉典居公寓大廈管理委員會收回管 理云云，應屬無據。
(三)另按共有人如依分管契約而占有使用共有物之特定部分時， 他共有人嗣後如將其對共有物之應有部分，讓與第三人者， 除有特別情事外，受讓人對於原分管契約之存在，通常即有 可得而知之情形，而應受原共有人間之分管契約之拘束（最 高法院101年度台上字第192號判決意旨參照）。按公寓大廈 區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特 約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有 部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人 繼續存在（最高法院91年度台上字第242號判決意旨參照） 。經查，被上訴人傅惠如之前手即原共有人捷普利公司於81 年間向建商購買停車位後，依分管契約而占有使用玉典居公 寓大廈地下二層共有物之特定部分（即系爭編號7號停車位 ），業如前述。而上訴人羅桂鈴於原審審理時自承：我於80 年間買玉典居公寓大廈87號6樓之8，嗣於86年間換到玉典居 公寓大廈87號3樓之3；我比較少去地下室，除非地下室的馬 達壞掉，我當過主委，89年當第一次，95年當第二次，我是 坐電梯到地下二層等語（見原審卷第37頁背面、第212頁背
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