返還土地等
臺灣臺中地方法院(民事),重訴字,104年度,404號
TCDV,104,重訴,404,20160624,1

臺灣臺中地方法院民事判決　104年度重訴字第404號
原　　　告　王正喬
　　　　　　王瀚儀
共　　　同
訴訟代理人　李宣毅律師
複代理人　　莊家亨律師
被　　　告　林村雄即全德興氣動實業社
　　　　　　上升科技開發有限公司
法定代理人　嚴志堅
被　　　告　吳森霖
　　　　　　吳清海
共　　　同
訴訟代理人　郭賢傳律師
被　　　告　吳昭雄
　　　　　　吳連森
　　　　　　吳福田
受　告　知
訴　訟　人　林寅
　　　　　　林士賢
　　　　　　林昶全
　　　　　　張美月
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於中華民國105年6月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告吳昭雄、吳福田、吳連森、吳清海、吳森霖應將坐落臺中市○里區○○段0000地號土地上，如臺中市○里地○○○○○○○○○○○○號A（面積87.05平方公尺）、B（面積211.35平方公尺）、C2（面積86.74平方公尺）、D1（面積95.27平方公尺）之地上物拆除；坐落同區段1063地號土地上，如臺中市大里地政事務所複丈成果圖所示D3（面積417.65平方公尺）之地上物拆除；坐落同區段1097地號土地上，如臺中市大里地政事務所複丈成果圖所示D4（面積191.38平方公尺）之地上物拆除；坐落同區段1098地號土地上，如臺中市大里地政事務所複丈成果圖所示C1（面積102.49平方公尺）、D2（面積0.63平方公尺）、D5（面積345.65平方公尺）部分之地上物拆除，並將上開土地騰空後返還原告及全體共有人。
被告林村雄即全德興氣動實業社應自坐落臺中市○里區○○段○0000地號土地上，如臺中市大里地政事務所複丈成果圖所示B部分之地上物遷出。
被告上升科技開發有限公司應自坐落臺中市○里區○○段○0000



○0000地號土地上，如臺中市大里地政事務所複丈成果圖所示A、C1、C2部分之地上物遷出。
被告吳清海、吳森霖應給付原告新台幣壹拾柒萬壹仟肆佰參拾貳元，其中壹拾陸萬貳仟陸佰柒拾參元部分，被告吳連森、吳福田、吳昭雄亦應給付，及均自一零五年二月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告吳清海、吳森霖、吳連森、吳福田、吳昭雄，應自一零五年二月二十三日起至返還土地為止，按年給付原告肆萬壹仟陸佰零玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之一，餘由被告吳昭雄、吳福田、吳連森、吳清海、吳森霖負擔。
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦與訴訟之終結者，不在此 限，此觀民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款規定自明。 所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主 要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為 同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進 行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求 之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避 免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。次按不變更 訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴 之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。二、查原告起訴時主張依民法第767條第1項前段、第821條、第 179條前段、第181條之規定，請求：1.被告林村雄即全德興 氣動實業社，應將坐落於臺中市○里區○○段0000地號土地 全部（下稱系爭1062地號），返還於原告即全體共有人。2. 被告林村雄即全德興氣動實業社應給付原告各新台幣（下同 ）117695元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5 計算之利息。3.被告林村雄即全德興氣動實業社應自起訴狀 繕本送達翌日起至返還占用土地之日止，按年給付原告各 23539元。4.被告鄧中行、力鍛工業有限公司（下稱力鍛公 司）、德寶精密工業股份有限公司（下稱德寶公司），應共 同將坐落臺中市○里區○○段○0000地號土地（下稱系爭 1063地號）全部，返還與原告及全體共有人。5.被告鄧中行 、力鍛公司、德寶公司應給付原告各94439元，及自起訴狀 繕本送達翌日起，按年息百分之5計算之利息。6.被告鄧中 行、力鍛公司、德寶公司應自起訴狀繕本送達翌日起至返還 土地之日止，按年給付原告各18888元。7.被告政秀企業有



限公司（下稱政秀公司）、政嘉模具股份有限公司（下稱政 嘉公司），應共同將坐落臺中市○里區○○段○0000地號土 地（下稱系爭1097地號）全部，返還與原告及全體共有人。 8.被告政秀公司、政嘉公司應給付原告各18102元，及自起 訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5計算之利息。9.被告 政秀公司、政嘉公司應自及自起訴狀繕本送達翌日起至返還 土地之日止，按年給付原告各3620元。10.被告政秀公司、 政嘉公司，應共同將坐落臺中市○里區○○段○0000地號土 地（下稱系爭1098地號）全部，返還與原告及全體共有人。 11.被告政秀公司、政嘉公司應給付原告各58171元，及自起 訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5計算之利息。12.被告 政秀公司、政嘉公司應自及自起訴狀繕本送達翌日起至返還 土地之日止，按年給付原告各11634元。13.原告願供擔保， 請准宣告假執行（見本院104年度司中調字第567號卷）。嗣 因系爭土地之使用人尚有被告上升科技股份有限公司（下稱 上升公司），以及土地上建物之出租人為被告吳森霖、吳清 海；建物之興建人則為被告吳森霖、吳清海、吳連森、吳昭 雄、吳福田，故於104年7月29日具民事追加被告暨聲請調查 證據狀，追加被告上升公司、吳森霖、吳清海（見本院卷一 第84頁至第87頁）；及於104年11月24日具民事訴之變更追 加（二）狀，追加被告吳連森、吳福田、吳昭雄，並請求被 告上升公司、吳森霖、吳清海、吳連森、吳福田、吳昭雄共 同將坐落系爭1062、1063、1097、1098地號土地上之建物拆 除，將土地返還與原告及全體共有人；及請求被告吳森霖、 吳清海、吳連森、吳福田、吳昭雄、上升公司給付占用上揭 土地相當於租金之不當得利（見本院卷二第64頁至第69頁） 。再因系爭土地上建物之使用人有所變更，原告於105年1月 19日及同年3月7日，具民事部分撤回狀，撤回對被告德寶公 司、鄧中行、力鍛公司、政秀公司、政嘉公司之起訴（見本 院卷二第77頁至78頁、103頁至第104頁）。復經本院囑託臺 中市大里地政事務所於104年10月19日鑑定測量系爭4筆土地 上建物之占用位置、面積與使用情形後，原告於105年3月15 日具民事補充理由暨訴之變更追加（四）狀，及於本院105 年6月3日言詞辯論當庭以言詞減縮相當於租金之不當得利並 撤回假執行之聲請，變更訴之聲明為「1.被告吳清海、吳森 霖、吳連森、吳福田、吳昭雄，應將坐落系爭1062、1063、 1097、1098地號土地上，如臺中市大里地政事務所104年10 月19日複丈成果圖（下稱系爭附圖）所示A（面積87.05平方 公尺）、B（面積211.35平方公尺）、C1（面積102.49平方 公尺）、C2（面積86.74平方公尺）、D1（面積95.27平方公



尺）、D2（面積0.63平方公尺）、D3（面積417.65平方公尺 ）、D4（面積191.38平方公尺）、D5（面積345.65平方公尺 ）部分之地上物拆除，並將上開土地騰空後返還原告及全體 共有人。2.被告林村雄即全德興氣動實業社應自上開圖示B 部分之地上物遷出。3.被告上升公司應自系爭附圖所示A、 C1、C2部分之地上物遷出。4.被告吳清海、吳森霖、吳連森 、吳福田、吳昭雄，應給付原告各171500元，及自105年2月 23日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。5.被告吳 清海、吳森霖、吳連森、吳福田、吳昭雄，應自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年給付原告各41609元（計算式 ：17295+15035+344 5+5834＝41609）」（見本院卷二第110 頁、第176頁反面）。核原告追加之聲明所依據基礎事實仍 為系爭土地上建有建物遭無權占用，被告受有相當於租金之 不當得利，與原起訴時請求之基礎事實同一，均為原告本於 系爭土地所有權而對被告所生之權益關係，且不甚妨礙訴訟 之終結，又原告變更請求相當於不當得利之金額，乃減縮應 受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。至原告撤回 被告之部分，被告收送達撤回書狀10日內未提出異議，依民 事訴訟法第262條第4項規定，視為同意撤回，併此敘明。三、本件被告林村雄即全德興氣動實業社、上升公司受合法通知 ，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體事項：
一、原告方面：
㈠系爭1062、1063、1097、1098地號土地為原告與被告吳昭雄 、吳連森、吳森霖、吳福田、吳清海（下稱被告吳昭雄等5 人）及受告知訴訟人林寅、林士賢、林昶全、張美月共有， 原告就各筆土地之應有部分各為1/8，被告吳昭雄等5人就系 爭1062地號土地之應有部分為11/60、被告吳清海就系爭 1063地號之應有部分為1/8、被告吳昭雄、吳清海、吳森霖 、吳福田等4人就系爭1097土地之應有部分為1/8、被告吳昭 雄等5人就系爭1098土地之應有部分為1/8。 ㈡詎被告吳昭雄等5人竟未經共有人之同意，擅自於系爭4筆土 地興建如系爭附圖所示之A、B、C、D四棟建物，分別出租與 被告林村雄即全德興氣動實業社、上升公司及訴外人政秀公 司、政嘉公司使用並收取租金，目前如附圖所示之A、B、C 屋仍由被告林村雄即全德興氣動實業社、上升公司占有使用 ，被告林村雄、上升公司與被告吳清海、吳森霖之租賃契約 對原告不生效力，自不得對原告主張有權占有，渠等侵害原



告與其他共有人使用系爭土地之權利，原告得依民法第767 條、第821條規定，請求被告林村雄、上升公司遷讓房屋， 並請求吳昭雄等5人拆除房屋，將系爭土地返還與全體共有 人。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。被告5人無權占有系爭4筆土地 ，顯受有相當於租金之不當得利，原告就系爭4筆土地之應 有部分各為1/8，應返還予原告。茲依土地法第105條準用同 法第97條第1項規定，參酌土地坐落地段，原告主張以系爭4 筆土地申報地價年息百分之10為出租時可得利益，並以此為 計算被告獲取不當得利金額之基準。則被告吳昭雄等5人占 用系爭土地興建4棟建物出租，依附圖所示占用土地面積之 申報地價年息10%計算相當於租金之不當得利，自起訴前五 年即99年7月29日起至104年7月28日止，被告吳昭雄等5人應 各給付原告不當得利金額為171500元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；又被告吳昭雄等 5人應拆除系爭土地之地上物並將系爭土地返還與原告及全 體共有人，於未交還前，被告吳昭雄等5人繼續受有相當於 租金之不當得利，應給付原告自105年2月23日起至返還之日 止，按年給付原告各41609元。
㈣爰依民法第767條第1項、第821條、第179條提起本件訴訟， 並聲明：1.被告吳清海、吳森霖、吳連森、吳福田、吳昭雄 ，應將坐落系爭1062、1063、1097、1098地號土地上，如系 爭附圖所示A（面積87.05平方公尺）、B（面積211.35平方 公尺）、C1（面積102.49平方公尺）、C2（面積86.74平方 公尺）、D1（面積95.27平方公尺）、D2（面積0.63平方公 尺）、D3（面積417.65平方公尺）、D4（面積191.38平方公 尺）、D5（面積345.65平方公尺）部分之地上物拆除，並將 上開土地騰空後返還原告及全體共有人。2.被告林村雄即全 得興氣動實業社應自上開圖示B部分之地上物遷出。3.被告 上升科技開發公司應自上開圖示A、C1、C2部分之地上物遷 出。4.被告吳清海、吳森霖、吳連森、吳福田、吳昭雄，應 給付原告各新台幣171500元，及自105年2月23日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。5.五、被告吳清海、吳森 霖、吳連森、吳福田、吳昭雄，應自105年2月23日起至返還 土地為止，按年給付原告各41609元（計算式：17295+15035 +3445+5834＝41609）。
二、被告方面：
㈠被告吳森霖、吳清海、吳昭雄、吳福田、吳連森辯以： 1.系爭4筆土地為訴外人即渠等之父親吳蕃薯於39年間買受，



應有部分為1/8，相同共有人共有之土地除系爭4筆土地外， 尚有其他土地，因吳蕃薯同意其他共有人使用其他土地，故 系爭4筆土地為當時之共有人同意由吳番薯使用。系爭土地 上之建物於63年間興建後，渠等5人有再整修改建，目前之 共有人均為渠等吳家興建系爭建物後，嗣再買受或繼承，故 其他共有人取得土地時，已知悉系爭土地上已有建物且由被 告吳昭雄等5人使用，足見其他共有人均已默視同意系爭土 地之使用方式，自有分管契約，被告吳昭雄等5人使用系爭 土地自有法律上依據，而非無權占有。
2.被告吳昭雄等5人使用系爭土地已久，於本件訴訟之前，其 他共有人未曾為反對意思，應認於本件訴訟之前，被告吳昭 雄等人占有系爭土地有法律上權源，而無不當得利，是原告 請求起訴前五年占有使用系爭土地之不當利益顯不足採，應 予駁回。至起訴後至返還土地之時，衡諸系爭土地之地理位 置，其經濟價值應以申報地價年息之5％為已足，原告請求 以年息10％計算，實嫌過高而無足採。並聲明：原告之訴駁 回。
㈡被告林村雄即全德興氣動實業社未於言詞辯論到庭，惟於本 院行準備程序時辯以：伊向被告吳森霖承租門牌號碼為台中 市○里區○○路00巷00弄00號之廠房，自95年間承租迄今， 廠房是地主蓋的，伊不知道系爭土地係出租人與他人共有， 出租人說系爭土地是自己的等語，並聲明：原告之訴駁回。 ㈢被告上升公司未於言詞辯論到庭，於本院行準備程序時辯以 ：伊向被告吳森霖承租之建物門牌號碼為臺中市○里區○○ 路00巷00弄00號、24號共2間，伊承租7、8年了，伊不知道 原告亦為系爭土地之所有人等語，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造於準備程序與言詞辯論程序不爭執事項（見本院卷二第 124頁反面至125頁反面、177頁至第178頁）： ㈠兩造及受告知訴訟人林士賢、林昶全、張美月、林寅均為系 爭4筆土地之共有人，系爭4筆土地之共有人及應有部分如原 告104年1月26日民事起訴狀附表1至附表4所示。 ㈡系爭4筆土地上建有如系爭附圖所示面積與位置之A、B、C1 、C2、D1、D2、D3、D4、D5部分建物。 ㈢系爭A、C1、C2建物現由被告上升公司使用，上升公司與被 告吳森霖訂有租賃契約。
㈣系爭B部分建物現由被告吳村雄即全德興氣動實業社使用， 被告吳村雄即全德興氣動實業社與被告吳森霖訂有租賃契約 。
㈤系爭A、B、C1、C2、D1、D2、D3、D4、D5建物為未辦保存登 記之建物，部分由被告吳清海、吳森霖、吳連森、吳福田、



吳昭雄興建。
四、上開不爭執事項，有系爭4筆土地之土地登記謄本、房屋租 賃契約書、臺中市○里地○○○○000○00○00○里○○○ ○0000000000號函檢附之土地複丈成果圖在卷為憑（見104 年度司中調字第567號卷、本院卷一第89頁至第91頁、第100 頁反面、卷二第52頁），且為兩造所不爭，堪信為真實。本 件原告主張被告吳昭雄等5人，未經共有人同意興建系爭土 地上A、B、C1、C2、D1、D2、D3、D4、D5建物並出租與被告 林村雄即全德興氣動實業社、上升公司，且無分管契約，被 告等占有系爭土地無法律上權源，屬無權占有等語，被告則 以上情置辯，是本件爭點厥為：㈠被告吳清海、吳森霖、吳 連森、吳福田、吳昭雄占有使用系爭土地如附圖所示之位置 與面積，可否對原告主張有權占有？㈡原告請求被告林村雄 即全德興氣動實業社、上升公司遷讓系爭A、B、C1、C2建物 有無理由？被告林村雄即全德興氣動實業社、上升公司與被 告吳森霖間之租賃契約書可否拘束原告？㈢原告請求被告吳 清海、吳森霖、吳連森、吳福田、吳昭雄給付原告新臺幣 171500元及自105年2月23日起至清償日止按年息5%計算利息 ，及自105年2月23日起至返還土地之日止，按年給付原告各 41609元，有無理由？茲分敘如下：
㈠被告吳清海、吳森霖、吳連森、吳福田、吳昭雄占有使用系 爭土地如附圖所示之位置與面積，可否對原告主張有權占有 ？
1.按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度 台上字第1120號判決要旨參照）。查系爭4筆土地為原告與 被告吳昭雄等5人、受告知訴訟人林士賢、林昶全、林寅、 張美月等人共有，被告吳昭雄等5人雖抗辯其就系爭土地與 其他共有人成立分管契約，非無權使用，揆諸上開說明，自 應由被告吳昭雄等5人就其具合法占有權源負舉證責任。 2.經查，受告知訴訟人林士賢到庭陳稱：被告吳昭雄等5人興 建系爭建物時，未經伊與其他共有人同意，伊父親林寅、太 太張美月均為系爭4筆土地之共有人，應有部分各1/8，但伊 與家人均未使用系爭4筆土地，共有人就系爭土地並無分管 約定，如果有約定一定會朝比較公平的方式，伊父親林寅於 60 幾年時購買系爭土地，伊不知道系爭土地上是否已有工 廠，買賣時未有分管協議等語（見本院卷二第10頁反面至第 11 頁反面、第67頁反面）。受告知訴訟人林昶全亦稱：伊



不知道系爭土地由被告吳昭雄等人使用，伊沒有同意，共有 人就系爭4筆土地並無分管契約，伊是繼承伊父親林火旺之 應有部分，伊不知林火旺購買時是否已有工廠，亦不知悉有 無分管契約等語（見本院卷二第10頁反面至第11頁反面、第 67頁反面）。是系爭土地之其他共有人均稱未曾同意被告吳 昭雄等5人使用系爭土地如附圖所示之面積與位置，共有人 就系爭土地並無分管契約，難認被告吳昭雄等5人主張共有 人就系爭土地有何分管協議，自難遽採。
3.又查，坐落系爭土地上之門牌號碼為臺中市○里區○○路00 巷00弄00號之房屋，雖於63年間即由稅捐機關起課房屋稅捐 ，然該房屋之稅籍資料登記為為土石磚造、面積為388.10平 方公尺；嗣於70年間，稅捐機關再於同址起課鋼鐵造、面積 為142.6平方公尺之建物乙棟，稅籍登記記載之納稅義務人 為被告吳清海等情，有臺中市政府地方稅務局大屯分局105 年3 月10日中市稅屯分字第1053103628號函檢附之房屋稅籍 證明書、稅籍紀錄表在卷可憑（見本院卷二第106頁至第108 頁），然經本院現場履勘並囑託臺中市大里地政事務所鑑定 測量之現有建物，其建築材質均為鋼架造建物、面積共 1538.21平方公尺（見本院卷二第52頁），核與上開稅籍資 料登記之面積、建築材質顯有不同，是被告吳昭雄等5人縱 有於63年、70年間興建建物而登記稅籍，然該建物與目前現 有建物顯不相同，難認為具有同一性。基此，被告吳昭雄等 5 人抗辯於63年間、70年間經系爭土地當時之共有人同意興 建「現有建物」，與當時之土地共有人成立分管契約云云， 實屬無稽，難以憑採。
4.再按，83年6月3日發布之司法院大法官第349號解釋謂：最 高法院48年度台上字第1065號判例，認為「共有人於與其他 共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓 與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」， 就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之 受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人 仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損 害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此 範圍內，嗣後應不再援用。又按民法物權篇於98年1月23日 新增之826條之1第1項規定：不動產共有人間關於共有物使 用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所 為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之 人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同 。是依司法院大法官上開解釋與民法第826條之1規定意旨， 分管契約性質屬債權契約，原則上僅得拘束立約當事人，然



為維護法安定性，分管契約如具公示性或應有部分受讓人知 悉時，亦得拘束受讓人。經查：
⑴系爭土地之共有人林寅係60年間因買賣取得系爭土地之應有 部分1/8、共有人林士賢則於76年間向訴外人林堡埼買受系 爭土地應有部分1/8、共有人張美月為93年9月間向訴外人何 大波買受系爭土地應有部分1/8、共有人林昶全則於93年間 因分割繼承訴外人林火旺之應有部分2/8而取得系爭土地， 被告吳昭雄等人則於75年之後，陸續因分割繼承、買賣、土 地交換等原因，取得系爭土地之應有部分，原告之父親王惠 四係73年間因拍賣取得系爭土地之應有部分1/4，復由原告 二人於90年間分割繼承取得等節，此有臺中市地籍異動索引 、臺灣省臺中縣土地登記簿在卷可憑（見本院卷一第123頁 、131頁、137頁、138頁、147頁、159頁、169頁、177頁） 。是系爭土地之共有人林士賢、張美月均因買賣關係取得系 爭土地之1/8應有部分，買受時間分別為76年間與93年間、 原告之父親亦經由買賣於73年間取得系爭土地，則系爭土地 之共有人縱於63年間曾同意被告吳昭雄等5人之父親使用系 爭土地，然揆諸上開說明，該同意如未具有公示性，難認得 以拘束前揭最高法院48年台上字第1065號判例不在援用後， 始取得系爭土地應有部分之共有人張美月；況於64年間所興 建之建物面積與現有建物有顯著差距，被告吳昭雄等5人迄 未提出證據證明有何具有公示效力之分管協議，亦未證明系 爭4筆土地之共有人確有同意如系爭附圖所示之面積、位置 均得由被告吳昭雄等5人使用，被告吳昭雄等5人空言已有分 管協議云云，實難遽採為有利之認定。
⑵再按意思表示有明示及默示之分，前者係以言語文字或其他 習用方法直接表示其意思，後者乃以其他方法間接的使人推 知其意思，最高法院105年度台上字第445號判決可資參照。 又按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事 ，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有 特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為 默示之意思表示，最高法院29年上字第762號著有判例。故 單純之沈默，與默示同意之意思表示不同，對無權占有人之 使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效 果，亦非默許同意繼續使用。經查，被告吳昭雄等5人雖辯 稱已在系爭土地上長久使用，其他共有人於取得土地時即知 悉其上坐落如附圖所示之建物，而未曾提出反對之意思，可 認已有默示同意分管云云。然原告等人係居住於台南，渠等 父親經由法院拍賣取得應有部分乙節，有系爭土地之登記謄 本附卷為憑(卷一第158頁)，縱原告之父親買受時系爭土地



上已有建物，然該建物並未辦理保存登記，其可否知悉該建 物之所有人為何人、是否為被告吳昭雄等5人或其他共有人 所興建，實乏證據證明，難認原告之父親已默示同意系爭土 地由部分共有人管理使用，而得成立默示之分管契約。參以 原告於104年1月26日起訴時係以系爭土地上建物之實際使用 人即被告林村雄即全德興氣動實業社、被告上升公司及訴外 人政秀公司、政嘉公司、德寶公司、力鍛公司等為被告(見 104年度司中調字第567號卷起訴狀)，嗣於104年7月30日始 提出租賃契約具狀追加被告吳森霖、吳清海(見本院卷一第 84頁至第87頁反面)，足信原告於起訴之前，僅知系爭土地 遭第三人占用，而非知悉系爭土地由部分共有人使用收益， 縱認原告或原告之父親、受告知訴訟人有怠於行使權利之行 為，亦無從以此即遽認原告或渠等父親已默示同意分管契約 。是被告吳昭雄等5人辯稱原告已默示同意系爭土地由渠等 吳家兄弟使用云云，實與事證不符，難認有據。 5.末按，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用 收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵 得他共有人全體之同意，非謂共有人對共有物之全部或任何 一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益 ，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有 人之權利(最高法院62年台上字第1803號判例)。於此情形， 共有人得就共有物全部，而為所有權之請求(最高法院17年 上字第217號判例)。基此，被告吳昭雄等5人尚未舉證證明 系爭土地有何分管約定，其未經其他共有人同意，在系爭土 地上興建如系爭附圖所示之位置、面積之建物，難認為有權 占用，原告自得就系爭4筆土地之全部，為其他共有人基於 所有權之請求，依民法第821條、767條之規定，請求被告吳 昭雄等5人拆除地上物，返還土地與全體共有人，原告此部 分主張，應屬有據，而足憑採。
㈡原告請求被告林村雄即全德興氣動實業社、上升公司遷讓系 爭A、B、C1、C2建物有無理由？被告林村雄即全德興氣動實 業社、上升公司與被告吳森霖間之租賃契約書可否拘束原告 ？
1.按民法第818條固規定各共有人按其應其部分，對於共有物 之全部，有使用、收益之權，惟共有人對共有物之特定部分 使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對 共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。又共有土 地之出租，乃典型之管理或利用行為，而屬民法第820條第1 項所規定管理權能之範圍。又依民法第421條規定，稱租賃 者，謂當事人約定，一方以物租予他方使用收益，他方支付



租金之契約。是以共有物之出租，包含出租之對象、出租之 標的範圍、租金數額高低，租期等事項，自均屬民法第820 條第1項規定管理權能之範圍。且徵之98年1月23日修正公布 前之民法第820條第1項及民法物權編施行法第1條規定，出 租共有土地，除契約另有訂定外，應由共有人共同管理之。 如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部 或一部出租他人，對於他共有人不生效力。而同條修正後規 定：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算。是民法物權篇修正後，共有 人對出租共有物雖無需全體共有人同意，惟仍需共有人過半 數及應有部分過半數之共有人同意，或應有部分超過三分之 二之共有人同意，該租賃契約始對全體共有人發生效力。 2.經查，被告林村雄即全德興氣動實業社向被告吳森霖承租坐 落系爭1062地號土地上，如系爭附圖所示編號B部分、門牌 號碼為臺中市○里區○○路00巷00弄00號之廠房，面積約為 211.35平方公尺，每月租金為15000元，承租迄今已近10年 ；被告上升公司向被告吳森霖承租坐落系爭1062、1098地號 ，如系爭附圖所示編號A、C2、C1之鐵皮屋二棟，約已承租8 年、這5年來之租金為每月3萬元等情，為被告林村雄、上升 公司之法定代理人嚴志堅於本院陳述明確（見本院卷一第 100 頁反面至101頁、卷二第38頁），並有本院勘驗筆錄、 現場照片、系爭附圖、被告吳森霖與被告林村雄簽訂之房屋 租賃契約書在卷為憑（見本院卷二第37頁至第49頁、第52頁 、卷一第89頁至第91頁），足認被告林村雄、上升公司僅與 被告吳森霖簽訂租賃契約，並非與系爭土地之全體共有人訂 立租約。而被告吳森霖就系爭1062、1098地號土地之應有部 分僅為550/14400、5/192，縱使被告吳昭雄、吳連森、吳福 田、吳清海亦同意被告吳森霖之出租行為，渠等就系爭1062 地號土地之應有部分亦僅為2640/14400、系爭1098地號土地 之應有部分僅為1/8，系爭土地之共有人則有11人，有土地 登記謄本附卷為據（見104年度司中調字第567號卷），是被 告吳昭雄等5人之應有部分既未超過應有部分1/2或2/3，渠 等將坐落於系爭1062、1098地號土地上建物之出租行為，難 認對原告及其他共有人發生效力，被告林村雄即全德興氣動 實業社、被告上升公司自難對原告主張基於租賃契約之有權 占有。
3.末按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人 對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回 復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第



767條中段、第821條分別定有明文。又按土地及房屋雖為各 別獨立之不動產，惟房屋不能離開土地而單獨存在，使用房 屋必須用該房屋之基地，故房屋所有人無權占用他人所有之 基地，縱其同意第三人住用該屋，然該第三人因而使用基地 ，對土地所有人而言，仍屬無權占用；且遷讓房屋係拆屋還 地之階段行為，土地所有人請求無權占用土地之房屋所有人 拆屋還地，自得請求現占有人自該屋遷出。從而，被告林村 雄即全德興氣動實業社、上升公司占有使用坐落於系爭1062 、1098地號土地上之A、B、C1、C2建物，自有妨礙原告及系 爭土地其他共有人就系爭土地使用收益之權能，揆諸上開規 定，原告請求被告林村雄即全德興氣動實業社、上升公司遷 離如系爭附圖編號A、B、C1、C2之建物，核屬有據，應予准 許。
㈢原告請求被告吳清海、吳森霖、吳連森、吳福田、吳昭雄給 付原告新臺幣171500元及自105年2月23日起至清償日止按年 息5%計算利息，及自105年2月23日起至返還土地之日止，按 年給付原告各41609元，有無理由？
1.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判例意旨參照）；次按租金之請求權因五 年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，則凡無法律 上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如 該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間， 對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得 利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規 定為五年（最高法院96年度台上字第2660號裁判意旨參照） 。另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之10為限；約定房屋租金，超過前項規定者， 該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之， 土地法第97條定有明文，依同法第105條規定，於租用基地 建築房屋之情形亦準用之。又依平均地權條例第16條前段規 定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公 告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。末 按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非



必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字 第3071號判例意旨參照）。
2.經查，被告吳昭雄等5人未經系爭土地之共有人同意，在系 爭1062土地上興建如系爭附圖所示A部分87.05平方公尺、B 部分211.35平方公尺、C2部分86.74平方公尺、D1部分95.27 平方公尺之鐵皮建物，合計占有480.41平方公尺(計算式： 87.05＋211.35＋86.74＋95.27＝480.41)；系爭1063地號土 地上興建D3部分417.65平方公尺之鐵皮建物；系爭1097地號 土地興建D4部分191.38平方公尺之鐵皮建物；系爭1098地號 土地興建C1部分102.49平方公尺、D2 部分0.63平方公尺、 D5部分345.65平方公尺之鐵皮建物，合計占有448.77平方公 尺(計算式：102.49＋0.63＋345.65＝448.77)，為無法律上 原因而獲有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用系爭 土地之損害，故原告於其應有部分範圍，請求被告吳昭雄等 5人給付相當於租金之不當得利，於法有據。原告於104年7 月29日起訴請求被告吳森霖、吳清海返還相當於租金之不當 得利，復於同年11月24日追加請求被告吳昭雄、吳連森、吳 福田返還相當於租金之不當得利（見卷一第84頁至第87頁反 面、卷二第64頁至第69頁），依民法第129條第1項第3款之 規定，消滅時效因起訴而中斷，原告自得請求被告吳森霖、