臺灣臺中地方法院民事判決 104年度簡上字第454號
上 訴 人 王文敬
訴訟代理人 許瑤士
被 上 訴人 洛克斐勒中心大樓管理委員會
法定代理人 張達錩
訴訟代理人 李昱鋒
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國104年9
月24日本院豐原簡易庭104年度豐簡字第300號第一審判決提起上
訴，本院於民國105年5月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付新臺幣伍萬伍仟伍佰陸拾陸元，及自民國一○四年三月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人（即原審原告）方面：
（一）於原審起訴主張：上訴人係門牌號碼臺中市○區○○路○ 段000號2樓之18房屋（面積34.3坪，下稱系爭房屋，於民 國80年12月12日以買賣為原因登記於上訴人名下）之所有 權人，屬洛克斐勒中心大樓公寓大廈（下稱被上訴人社區 ）之區分所有權人，且依被上訴人社區管理規約規定，應 以2個月為1期繳交管理費，自88年8月1日起至101年12月 31日止，以每月每坪新臺幣（下同）50元計算管理費，及 自102年1月1日起至103年12月31日止，以每月每坪60元計 算管理費，空屋以5折計算，然上訴人未繳納管理費，自 88年8月1日起至103年12月31日止，積欠管理費合計162, 754元，被上訴人曾於104年1月19日以臺中文心路郵局存 證號碼第57號存證信函向上訴人催繳，然上訴人迄未清償 ，為此爰依被上訴人社區管理規約之法律關，提起本件訴 訟等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人162,754元，及 自支付命令送達上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率 百分之5計算之利息。
（二）上訴後補充陳述：
1.洛克斐勒中心大樓分成A棟、B棟、C棟，其中A、B棟於88 年6月3日成立管理委員會（即洛克斐勒中心大樓管理委員 會），C棟則於86年10月27日成立管理委員會（即香格里 拉公寓大廈管理委員會）。而A、B棟於88年6月1日向臺中 市北區區公所申請報備時所檢送區分所有權人名冊已包含
2樓商場。且2樓區分所有權人除訴外人家福股份有限公司 臺中崇德分公司外，其餘區分所有權人並未要求被上訴人 管理，亦未繳交管理費，已長達15年之久，故被上訴人一 直以來只算3樓以上戶數。
2.公寓大廈之管理費及修繕費須由區分所有權人分擔，並由 區分所有權人會議決議其數額，如區分所有權人不繳納管 理費，則無法修繕公寓大廈之設施。
（三）並聲明：上訴駁回。
二、上訴人（即原審被告）方面：
（一）於原審答辯意旨略以：洛克斐勒中心大樓之地下1樓、地 上1、2樓原為商場（下稱系爭商場樓層），有獨立大門及 出入口，自88年初遭斷水、斷電後，長期無人居住使用， 並未成立管理委員會。至被上訴人之管理範圍僅有地下2 、3樓及地上3至20樓辦公室區域，其共用部分之使用收益 已排除系爭商場樓層，則上訴人顯非屬被上訴人社區之區 分所有權人。再者，上訴人所有系爭房屋係屬系爭2樓商 場部分，上訴人從未收到被上訴人所屬區分所有權人會議 之開會通知及會議紀錄，亦未參與制定住戶規約，自不負 繳納管理費之義務。又被上訴人請求給付管理費，屬不及 1年之定期給付債權，其請求自88年8月1日起至103年12月 31日止管理費，於超出5年部分已罹於時效，上訴人得拒 絕給付等語。並聲明：被上訴人之訴駁回。
（二）上訴後補充陳述：
1.洛克斐勒中心大樓分成A棟（即崇德路一段631號）、B棟 （即崇德路一段629號）、C棟（即漢口路四段381巷1號） ，其中A、B棟為辦公大樓及商場，C棟則為住家，每棟獨 立成立管理委員會，其中A棟乃由訴外人傑信建設股份有 限公司規劃3樓以上辦公室區域獨立成立一個管理委員會 ，2樓以下商場則由訴外人傑信建設股份有限公司以保證 承租方式統籌管理，而被上訴人於103年12月8月向臺中市 北區區公所檢送報備文件，始將2樓商場納入其管理範圍 。
2.被上訴人另案訴請訴外人即2樓商場區分所有權人林炎麗 給付管理費事件，經臺灣彰化地方法院於105年1月5日以 104年度簡上字第99號民事判決被上訴人敗訴，該判決所 載判決理由提及被上訴人社區於84年10月21日召開第二次 區分所有權人會議因出席人數不足半數，該會議所為決議 不成立，2樓商場區分所有權人不受其拘束。
（三）並聲明：1.原判決不利於上訴人之部分廢棄。2.上開廢棄 部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人依被 上訴人社區管理規約之法律關係，請求上訴人給付自99年2 月起至103年12月止之管理費55,566元，及自支付命令送達 上訴人之翌日（即104年3月5日）起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之法定遲延利息，應予准許，至逾此部分之 請求，為無理由，應予駁回，而為被上訴人一部勝訴、一部 敗訴之判決，並就被上訴人勝訴部分，依職權為假執行之宣 告。而上訴人對於原判決不利部分聲明不服，提起上訴並為 前揭上訴聲明，被上訴人則為上開答辯聲明（被上訴人對於 原審判決敗訴部分，則未聲明不服，該部分已確定）。四、本院得心證之理由：
（一）按區分所有權人會議，指區分所有權人為共同事務及涉及 權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會 議；管理委員會，指為執行區分所有權人會議決議事項及 公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人 為管理委員所設立之組織；規約，指公寓大廈區分所有權 人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人 會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第1項 第7款、第9款、第12款分別定有明文。次按區分所有權人 會議由管理委員會主任委員或管理委員為召集人；公寓大 廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員 ，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之 選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方 法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有 規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第25條第3項、第 29條第2項亦分別定有明文。復按公寓大廈管理委員會為 人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區 分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程 時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法 第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求 法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議 如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員 會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式 上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全 無決議之效力（最高法院92年度臺上字第2517號民事裁判 意旨參照）。
（二）另按股東會之決議，乃多數股東基於平行與協同之意思表 示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有 一定數額以上股份之股東出席，此一定數額以上股份之股 東出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，股東
會決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題（最高 法院103年度第11次民事庭會議決議意旨參照）。又依84 年6月28日制定公布公寓大廈管理條例第29條第1項規定： 「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外 ，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半 數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席 人數區分所有權合計過半數之同意行之。」及依92年12月 31日修正公布公寓大廈管理條例第31條規定：「區分所有 權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人 三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席 ，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人 數區分所有權四分之三以上之同意行之。」是以，公寓大 廈區分所有權人會議之決議，係由多數區分所有權人基於 平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，且上 開公寓大廈管理條例已明文規定其決議必須具有一定數額 以上區分所有權比例之區分所有權人出席，揆諸前揭最高 法院民事庭會議決議意旨，上開公寓大廈管理條例規定一 定數額以上區分所有權比例之區分所有權人出席，乃區分 所有權人會議決議之成立要件，欠缺此項要件，區分所有 權人會議之決議即屬不成立。
（三）經查，被上訴人社區成立管理委員會並於88年6月1日檢送 申請書檢查表、全體區分所有權人名冊、區分所有標的基 本資料表等影本，向臺中市北區區公所申請報備，經臺中 市北區區公所於88年6月3日准予備查，且該管理委員會並 無針對特定樓層為分割報備或合併報備等情，有被上訴人 所提出之公寓大廈管理組織報備證明影本（見原審卷第87 頁）及臺中市北區區公所105年1月22日公所公建字第0000 000000號函及其後附申請書檢查表、全體區分所有權人名 冊、區分所有標的基本資料表等影本等影本在卷可稽（見 本院卷一第94至126頁），並為兩造所不爭執，自堪信為 真實。且依上開申請書檢查表記載：洛克斐勒中心大樓之 全體區分所有權人總數為197人乙節（見本院卷一第103頁 ），核與上開區分所有標的基本資料表記載：洛克斐勒中 心大樓之專有部分共計197個獨立使用單元等語（見本院 卷一第104頁），互核一致，足認被上訴人社區之專有部 分共計197戶及其全體區分有權人總數為197人。（四）觀諸下列被上訴人所提出之區分所有權人會議記錄，被上 訴人社區之區分所有權人會議所為決議當然自始無效，被 上訴人社區之區分所有權人會議之決議仍應依前揭92年12 月31日修正公布公寓大廈管理條例第31條規定：
1.被上訴人社區於93年10月30日召開第十一屆區分所有權人 會議記錄雖記載：決議增訂規約第64條規定「區分所有權 人會議之召開與決議，應有區分所有權人五分之三以上或 其區分所有權比例合計五分之三以上出席，以出席人數四 分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四 分之三以上同意行之。」等語，然其上「實到」欄記載「 85戶」乙節（見本院卷二第43頁、53頁），足見出席該次 會議之區分所有權人僅有85人，尚未達被上訴人社區全體 區分有權人3分之2，顯不符合前揭92年12月31日修正公布 公寓大廈管理條例第31條規定，揆諸前揭說明，上開區分 所有權人會議之決議因不具備成立之要件而當然自始無效 。
2.被上訴人社區於97年11月1日召開第十五屆區分所有權人 會議記錄雖記載：決議原規約第64條規定「區分所有權人 會議之召開與決議，應有區分所有權人五分之三以上或其 區分所有權比例合計五分之三以上出席，以出席人數四分 之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分 之三以上同意行之」，修改為「應有區分所有權人二分之 一以上或其區分所有權比例合計二分之一以上出席」等語 ，然其上「實到」欄記載「76戶」乙節（見本院卷二第7 、9頁），足見出席該次會議之區分所有權人僅有76人， 尚未達被上訴人社區全體區分有權人3分之2，顯不符合前 揭92年12月31日修正公布公寓大廈管理條例第31條規定， 揆諸前揭說明，上開區分所有權人會議之決議因不具備成 立之要件而當然自始無效。
（五）依被上訴人所提出之被上訴人社區85年11月16日制定管理 規約第23條固然記載「各用戶大樓管理費之計算方式依『 區分所有權人會議』決議辦理。」等語（見原審卷第62頁 ），然被上訴人社區之管理費計算方式迄未經區分所有權 人會議做成有效決議，上訴人自不受其拘束：
1.被上訴人社區於84年10月21日召開第二次區分所有權人會 議記錄雖記載：決議社區管理費修訂住戶每坪每月收取50 元，空戶以7折計算即每坪35元等語，然其上「與會人員 」欄記載「區分所有權人-70戶」乙節（見原審卷第53、 54頁），足見出席該次會議之區分所有權人僅有70人， 尚未達被上訴人社區全體區分有權人之半數，顯不符合前 揭84年6月28日制定公布公寓大廈管理條例第29條第1項規 定，揆諸前揭說明，上開區分所有權人會議之決議因不具 備成立之要件而當然自始無效。
2.被上訴人社區於89年10月14日召開第七屆區分所有權人會
議記錄雖記載：決議修訂管理規約由原30條增訂為46條等 語，然其上「實到」欄記載「75戶」乙節（見本院卷二第 31頁），足見出席該次會議之區分所有權人僅有75人，尚 未達被上訴人社區全體區分有權人之半數，顯不符合前揭 84年6月28日制定公布公寓大廈管理條例第29條第1項規定 ，揆諸前揭說明，上開區分所有權人會議之決議亦因不具 備成立之要件而當然自始無效。
3.被上訴人社區於93年10月30日召開第十一屆區分所有權人 會議記錄雖記載：決議新增訂及修訂之條文共26條等語， 然其上「實到」欄記載「85戶」乙節（見本院卷二第43頁 ），足見出席該次會議之區分所有權人僅有85人，尚未達 被上訴人社區全體區分有權人3分之2，顯不符合前揭92年 12月31日修正公布公寓大廈管理條例第31條規定，揆諸前 揭說明，上開區分所有權人會議之決議則因不具備成立之 要件而當然自始無效。
4.被上訴人社區於97年11月1日召開第十五屆區分所有權人 會議記錄雖記載：決議修改管理規約第45、51條等語，然 其上「實到」欄記載「76戶」乙節（見本院卷二第7頁） ，足見出席該次會議之區分所有權人僅有76人，尚未達被 上訴人社區全體區分有權人3分之2，顯不符合前揭92年12 月31日修正公布公寓大廈管理條例第31條規定，揆諸前揭 說明，上開區分所有權人會議之決議亦因不具備成立之要 件而當然自始無效。
5.被上訴人社區於101年11月24日召開第十七屆區分所有權 人會議記錄雖記載：決議管理費自102年1月1日起以每坪 每月提高10元，及選任第十七屆管理委員等語，然其上「 實到」欄記載「81戶」乙節（見原審卷第68、70頁），足 見出席該次會議之區分所有權人僅有81人，尚未達被上訴 人社區全體區分有權人3分之2，顯不符合前揭92年12月31 日修正公布公寓大廈管理條例第31條規定，揆諸前揭說明 ，上開區分所有權人會議之決議因不具備成立之要件而當 然自始無效。
6.被上訴人社區於103年11月22日召開103年度區分所有權人 會議記錄雖記載：二樓管理費欠繳自88年8月起至103年10 月止，以空屋5折計算等語（見原審卷第71頁），然該次 會議係由前揭第十七屆區分所有權人會議決議選任之第十 七屆管理委員召集而召開，而參照前揭說明，該次會議既 屬無效，是其所選任管理委員自不具召集人權限，其由無 召集權人所召開區分所有權人會議，既非公寓大廈管理委 員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形
式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議亦當然自始 無效。
五、綜上所述，上訴人抗辯被上訴人所依據之社區管理規約為無 效，其不受其拘束，為有理由，被上訴人主張其得依上開決 議所為被上訴人社區管理規約之法律關係，請求上訴人給付 管理費，為不足採。從而，被上訴人主張本於被上訴人社區 管理規約之法律關係，請求上訴人給付管理費55,566元，及 自支付命令送達上訴人之翌日（即104年3月5日）起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為無理由 ，應予駁回。原審就此部分判命上訴人給付，並依職權為假 執行宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄 改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
七、據上論結，本件上訴有理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 17 日
民事第六庭 審判長 法 官 許石慶
法 官 施吟蒨
法 官 賴秀雯
上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 17 日
書記官 許千士
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